#1 Inviato 20 Agosto, 2012 Egregi professionisti/esperti Sono stato incaricato di elaborare le tabelle millesimali e di redigere il Regolamento di Condominio per un fabbricato degli anni ’60 circa e che, fino ad oggi, non ha costituito un condominio. Cercherò di essere breve… Descrivo la situazione. Come dicevo, un fabbricato, ubicato in un centro storico, è stato costruito negli anni ’60 e, fino a qualche anno fa, è appartenuto ad un solo proprietario che mai ha costituito un condominio e, conseguentemente, mai ha redatto un regolamento di condominio. Il fabbricato è composto da 7 unità, 3 al piano terra e altre 4 tra i piani primo e secondo. Dispone di un portone di ingresso dal quale, tramite l’androne, si accede ad un piccolo cortile nel quale è presente la scala comune che consente l’accesso ai piani superiori. Il cortile è proprio piccolo, tanto che è possibile individuare solo 2 posti auto. Nel corso degli anni, precisamente dal 1981 ad oggi, l’originario unico proprietario ha venduto in più volte tutte le unità a diversi a diversi acquirenti, tanto che oggi i proprietari sono in tutto 4, ognuno per le proprie unità. Nella vendita delle prime 2 unità, 1981, il proprietario originario ha venduto anche il diritto di parcheggiare nel cortile una sola auto per ognuna delle due unità; negli atti di vendita è scritto: “La vendita segue con ogni diritto accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, usi e servitù attive e passive e comprende in ispecie i proporzionali diritti di condominio alle parti comuni, nonché il diritto di parcheggiare una sola auto nel cortile.” Vorrei porre alla vostra attenzione quest’ultima parte di quanto ho riportato del testo contenuto negli atti di vendita e cioè “La vendita segue con … … , nonché il diritto di parcheggiare una sola auto nel cortile” Pertanto chiedo: 1) È possibile vendere il diritto di parcheggiare in un cortile che si configurerebbe quale comune, vista la necessità di attraversarlo per raggiungere la scala? 2) È possibile visto anche che il venditore, al momento della vendita, era unico proprietario e non erano distinte le parti comuni? 3) I proprietari che successivamente hanno acquistato le altre unità, possono vantare diritti a danno di coloro che hanno acquistato il diritto di parcheggio assieme all’appartamento, o per loro questa condizione è limitativa solo all’uso del cortile come parcheggio? 4) In tal caso, come si dovrà considerare la ripartizione dei millesimi relativa al cortile, visto che sussiste il maggior uso del cortile da parte di chi ha il diritto di parcheggiarvi? Spero di essere stato chiaro e sintetico e di leggere al più presto vostre risposte. Grazie Peppe
#2 Inviato 21 Agosto, 2012 Tutto verte sul diritto di uso esclusivo, vedi la normativa su i giardini, lastrici, terrazzi, posti auto, etc. L'originario unico proprietario aveva il buon diritto di cedere l'uso esclusivo di una parte di una futura parte comune ad un nuovo acquirente e con il consenso del primo di cedere la parte rimanente di uso esclusivo al secondo. Il terzo ed il quarto acquirenti non hanno nessun diritto di utilizzare il cortile a parcheggio e non possono vantarne in danno degli aventi diritto. Molto probabilmente hanno il diritto di passaggio per raggiungere le loro abitazioni. Per quanto concerne le spese di manutenzione ordinarie saranno a carico degli aventi diritto di uso esclusivo, quelle straordinarie saranno a carico di tutti in quota dei loro millesimi di comproprietà delle parti comuni. Il maggior uso, a parere mio, è ininfluente. saluti
#3 Inviato 21 Agosto, 2012 Buongiorno Gipar. Grazie della risposta... chiara e precisa. Seguo il consiglio, vado ad approfondire la tua risposta sulla normativa che mi hai indicato. Presumo che l'uso esclusivo incida sulle spese di manutenzione ordinaria del cortile in ragione di 1/3...., ma posto che le unità sono 7 e che "dell'uso esclusivo" per parcheggio ne beneficiano 2, bisogna considerare 1/6 + 1/6 oppure 1/3 + 1/3? Inoltre, bisogna poi considerare nei rimanti n/3 ancora una volta i 2 condomini, visto che ne fanno anche loro un uso come gli altri condomini? Credo di dare l'impressione di essere eccessivamente pignolo..., mi scuserai. Buona giornata
#4 Inviato 21 Agosto, 2012 Un posto auto non è un lastrico perchè non fa da copertura a nessuno quindi, la suddivisione 1/3-2/3 non dovrebbe avere luogo. L'esempio era solo per porre l'accento sull'uso esclusivo di una parte comune che può essere a buon diritto ceduto. A parere mio è necessario conoscere il contenuto degli atti notarili di coloro i quali non hanno l'uso esclusivo e capire se e quale quota abbiamo di comproprietà del cortile ad uso parcheggio e se questo è annoverato tra le parti comuni. A parere mio, le spese di manutenzione ordinarie andrebbero ripartite a completo carico degli aventi diritto di uso esclusivo in base all'art 1123 c.c. II comma "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.". Quindi, metà per ciascuno dei due condomini. Per le straordinarie I comma, "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, .... sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". Quindi se il cortile è parte comune a tutti, in base ai millesimi di ciascuno. saluti
