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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Massimo Novelli

Le responsabilità ed i doveri dell'amministratore

Salve,

ultimamente sono entrato in conflitto con l'amministratore del condominio di appartenenza pur essendo un consigliere (siamo in due ma faccio tutto io). Motivo: avendo un contenzioso annoso con il condomino del piano soprastante il mio, che avendo fatto costruire un bagno sopra la mia stanza da letto, da anni provoca rumori molesti iniziando anche alle 6 del mattino quando si alza, ho fatto richiesta di accesso alla DIA al municipio di appartenenza che non ha trovato nulla. Allora ho fatto fare una visura catastale e il condomino non risulta proprietario dell'appartamento nè lui nè la moglie come invece dichiarato nel suo modulo in anagrafe condominiale. Ho fatto richiesta all'amministratore di avere copia di tale modulo tolti i dati sensibili. Infatti dal controllo è risultato che i dati erano quelli miei. Allora gli è stato richiesto di inviare le pagine dell'atto di compravendita dell'anagrafe condominiale, così come avaveo fatto io per dimostrare l'esattezza incontrovertibile dei miei dati catastali. Costui inviava all'amministratore una visura del suo presunto immobile in cui erano leggibili solamente i dati catastali che sono ancora una volta risultati essere i miei, ma oltre a questi nulla era leggibile nel resto della visura compresa quindi anche l'intestazione della proprietà. Alllora ho chiesto all'amministratore tramite PEC il 22 dicemrbe scorso di inviarmi con urgenza copia sia del documento dell'anagrafe condominiale suddetto sia della visura fasulla inviata all'amministratore. Ebbene quest'ultimo per motivi risibili non solo non me la inviava ma andava disattesa un'altra richiesta di inviarmela entro il 27 dicembre scorso, essendo in corso una diffida contro il condomino in questione. Inviavo un messaggio pec molto duro data la delicatezza della questione ma ad oggi ancora nessuna risposta. Posso inviare un esposto alle forze dell'ordine per obbligaro a darmi quei documenti o cos'altro è possibile fare al riguardo anche pro futuro?

Grazie.

 

Saluti.

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https://www.laleggepertutti.it/121076_il-condomino-puo-accedere-ai-dati-contenuti-nellanagrafe-condominiale

 

Non ottemperare agli obblighi imposti dall'art. 1130 n. 6 c.c. è considerata grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore condominiale (art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c.).

Il registro di anagrafe condominiale è un documento che aiuta l'amministratore nella gestione dell'edificio - si pensi solamente all'individuazione dei soggetti da convocare in assemblea - ma è anche strumento che deve essere messo a disposizione dei condòmini.

https://www.condominioweb.com/accesso-al-registro-anagrafe-condominiale.14354

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

 

http://mobile.ilcaso.it/codice_civile/1130

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Sarebbe opportuno che l’amministratore stesso, a spese del condominio, facesse una visura completa dell’unità immobiliare, se non altro per ottemperare agli obblighi previsti per la tenuta obbligatoria del registro di anagrafe condominiale. Nessuno ti vieta, comunque, di provvedere alla visura direttamente, visto l’interesse personale nel risolvere la tua vicenda privata. Rimane l’irregolarità nella tenuta dei registri.

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Alllora ho chiesto all'amministratore tramite PEC il 22 dicembre scorso di inviarmi con urgenza copia sia del documento dell'anagrafe condominiale suddetto sia della visura fasulla inviata all'amministratore. Ebbene quest'ultimo per motivi risibili non solo non me la inviava ma andava disattesa un'altra richiesta di inviarmela entro il 27 dicembre scorso, essendo in corso una diffida contro il condomino in questione. Inviavo un messaggio pec molto duro data la delicatezza della questione ma ad oggi ancora nessuna risposta. Posso inviare un esposto alle forze dell'ordine per obbligaro a darmi quei documenti o cos'altro è possibile fare al riguardo anche pro futuro?

Saluti.

Perdona ma stai parlando del 22/12/2017 e del 27/12/2017?

Sarà anche urgente ma abbiate pietà degli amministratori, donategli un po' di pace e tranquillità, persino i tribunali, i legali, i medici sono chiusi............

Consiglio attendi almeno settimana prossima, gli amministratori non sono aperti 24 ore su 24 tutti i giorni dell'anno.

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Alllora ho chiesto all'amministratore tramite PEC il 22 dicemrbe scorso di inviarmi con urgenza copia sia del documento dell'anagrafe condominiale suddetto sia della visura fasulla inviata all'amministratore. Ebbene quest'ultimo per motivi risibili non solo non me la inviava ma andava disattesa un'altra richiesta di inviarmela entro il 27 dicembre scorso, essendo in corso una diffida contro il condomino in questione. Inviavo un messaggio pec molto duro data la delicatezza della questione ma ad oggi ancora nessuna risposta. Posso inviare un esposto alle forze dell'ordine per obbligaro a darmi quei documenti o cos'altro è possibile fare al riguardo anche pro futuro?

Grazie.

 

Saluti.

La questione va sicuramente chiarita e suppongo che l'amministratore sappia come procedere.

 

Da ciò che scrivi egli si è già mosso con specifiche richieste rivolte al condòmino a cui fai riferimento, il quale ha prodotto una visura catastale seppur questa sia da verificare.

 

Non vedo motivi per cui dopo le festività l'amministratore non proceda anche per altre vie per chiarire la faccenda.

 

Sei arrabbiato in quanto affermi che l'amministratore non ha soddisfatto le tue richieste di ottenere copia del registro di anagrafe condominiale.

 

A parte quanto già riportato da Patrizia Ferrari, risposta che condivido, l'amministratore non ha l'obbligo di inviarti copia del registro di anagrafe.

 

Viceversa tu, quale condòmino, previa richiesta all'amministratore, hai il diritto di prenderne gratuitamente visione, nel locale, nei giorni ed alle ore comunicati dall'amministratore contestualmente alla sua nomina, e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

 

Lo stesso diritto vale anche per il registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell'amministratore e registro di contabilità.

 

Per cui se l'amministratore dovesse disattendere anche la richiesta di un incontro volto alla visione gratuita dei documenti da te richiesti, nel luogo ed alle ore concordate, potrai rivalerti come indicato da giglio2.

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Purtroppo i dettagli spesso sono essenziali ma in un forum bisogna essere concisi per quanto possibile. Comunque grazie per i consigli. In caso di mancata risposta quale azione immediata viene consigliata? Grazie. Buon anno.

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Purtroppo i dettagli spesso sono essenziali ma in un forum bisogna essere concisi per quanto possibile. Comunque grazie per i consigli. In caso di mancata risposta quale azione immediata viene consigliata? Grazie. Buon anno.

Se la richiesta è ai fini di una azione di revoca del mandato, valutata la situazione in modo approfondito, si diffida via legale e poi in caso di ulteriore diniego si procede via autorità giudiziaria, ma ciò non ti rende disponibile il documento nel breve.

 

Se la richiesta è ai soli fini tuoi personali per agire con diffida nei confronti del sopra-vicino, un legale ti curerà detto aspetto e vista l'urgenza un esperto catastale ti fornirà quanto necessario.

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io credo che il signor Novelli dovrebbe incaricare un legale perché segua tutta la sua vicenda con l'aiuto semmai di un geometra.

le forze dell'ordine non c'entrano niente,e nemmeno la revoca del mandato.

se il problema è importante,bisogna muoversi in modo tecnico.

prendersela con l'amministratore mi sembra incredibile.

lo dico con rispetto.

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Perdona ma stai parlando del 22/12/2017 e del 27/12/2017?

Sarà anche urgente ma abbiate pietà degli amministratori, donategli un po' di pace e tranquillità, persino i tribunali, i legali, i medici sono chiusi............

Consiglio attendi almeno settimana prossima, gli amministratori non sono aperti 24 ore su 24 tutti i giorni dell'anno.

concordo..

 

gia leggendo le parole "entro il 22" ENTRO IL 27 ...ho smesso di leggere il resto

 

inoltre stiamo parlando di problemi privati di rumori provocati da quello del piano di sopra,

tutti i dati che ti servono li trovi in conservatoria, poi a fare un esposto e porta la cosa in tribunale..son problemi privati non condominiali

l'amm.ore poteva benissimo essere in ferie (e te lo dice uno a cui han rotto le scatole il 24 25 e 26... ****** )

 

- - - Aggiornato - - -

 

concludo con:

 

si, le consiglio di andare dai carabinieri perchè vadano a sirene spiegate in studio dall'amministratore per obbligarlo con le manieri forti a rispondere alla pec..

 

alle volte credo che le persone vivano sulla luna, di qualche remota galassia.. buon anno

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A volte il catasto è davvero incasinato. Il mio appartamento dopo anni mi sono accorto era indicato al piano terreno anziché secondo. E nel pian terreno ci sono i garage. Nel vostro caso in base a cosa risulta che a catasto i dati forniti e risultanti dalla visura sono i suoi?

Patrizia Ferrari consigliava di dare maggior tempo all'amministratore e penso anche io che sarebbe controproducente fargli la guerra. Lui deve essere super partes ma a favore del condominio e deve anche lui aver un attimo di tempo per capire di cosa si sta parlando. Inoltre è un essere umano e potrebbe avere dei dubbi sui limiti riguardo a privacy, prima di mandare raccomandate con ultimatum magari un incontro potrebbe risolvere tutto.

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Comunque questa situazione si potrebbe chiarire andando all'Agenzia delle entrate.

 

Presso l'Ade la visura catastale del proprio immibile è gratuita quindi è bene farsela fare e controllare se tutto corrisponde. Come scritto sopra nel moo caso mi ero accorto di un errore, quasi un anno fa. Mi avevano detto che comunque non è una cosa importante o meglio urgente da sistemare.

 

Mi pare invece di capire che la visura dell'appartamento sia già stata fatta.

 

Magari con tutti i dati raccolti all'Ade sapranno dipianare i dubbi e potrebbe darsi che si tratti solamenre di errori nei sistemi...ma siamo nel campo delle ipotesi...

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Prendo spunto dal titolo della discussione per chiedere se le comunicazioni intercorse tra Amministratore e Condomini sono valide se:

 

- fatte solamente attraverso email (no pec): Amministratore vs Condomini e viceversa

- mandate da Amministratore ma con indirizzi proprietari unità immobiliari in ccn

- mandate da Amministratore per inviare ripartizione spese e relative rate da pagare

 

Grazie

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Prendo spunto dal titolo della discussione per chiedere se le comunicazioni intercorse tra Amministratore e Condomini sono valide se:

 

- fatte solamente attraverso email (no pec): Amministratore vs Condomini e viceversa

- mandate da Amministratore ma con indirizzi proprietari unità immobiliari in ccn

- mandate da Amministratore per inviare ripartizione spese e relative rate da pagare

 

Grazie

Dovresti aprire una nuova discussione, in ogni caso hanno valore legale le raccomandate, la posta certificata, i fax e le comunicazioni consegnate a mano con firma per ricezione.

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Dovresti aprire una nuova discussione, in ogni caso hanno valore legale le raccomandate, la posta certificata, i fax e le comunicazioni consegnate a mano con firma per ricezione.

Scusatemi se ho usufruisco di questo spazio ma pensavo che il quesito che ponevo fosse allineao con 'i diritti e doveri di un amministratore'.

 

giusto per chiudere con la risposta di Mauro. Le comunicazioni da me indicate quindi sono legalmente nulle e qualsivoglia azione dell'amministratore che parta da quelle sole comunicazioni è nulla?

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Scusatemi se ho usufruto di questo spazio ma pensavo che il quesito che ponevo fosse allineao con 'i diritti e doveri di un amministratore'.

 

giusto per chiudere con la risposta di Mauro. Le comunicazioni da me indicate quindi sono legalmente nulle e qualsivoglia azione dell'amministratore che parta da quelle sole comunicazioni è nulla?

Ogni caso fa a se e la decisione spetta al Giudice di turno, il problema dell'uso delle email è la difficoltà a dimostrare che la comunicazione sia pervenuta al destinatario.

 

Poi si deve fare un distinguo della natura delle comunicazioni, alcune necessitano di una data certa di ricezione che condiziona le eventuali azioni successive.

 

Certo che se l'amministratore ti invia la convocazione all'assemblea via email e tu ti presenti, l'illecito viene sanato; così come se ti inviasse la ripartizione delle rate e tu le versassi costantemente, qualora decidessi di non pagarne alcune, difficilmente tu potresti provare di non essere stato edotto della suddetta ripartizione, sebbene ricevuta via email.

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Ogni caso fa a se e la decisione spetta al Giudice di turno, il problema dell'uso delle email è la difficoltà a dimostrare che la comunicazione sia pervenuta al destinatario.

 

Poi si deve fare un distinguo della natura delle comunicazioni, alcune necessitano di una data certa di ricezione che condiziona le eventuali azioni successive.

 

Certo che se l'amministratore ti invia la convocazione all'assemblea via email e tu ti presenti, l'illecito viene sanato; così come se ti inviasse la ripartizione delle rate e tu le versassi costantemente, qualora decidessi di non pagarne alcune, difficilmente tu potresti provare di non essere stato edotto della suddetta ripartizione, sebbene ricevuta via email.

grazie infinite Mauro. Mi sembra di capire quindi che nel caso in cui una mail abbia risposta la valenza legale c'è ... ... diversa se questa non da seguito ad azione come il pagamento di rate di spesa. In questo ultimo caso mi sembra anche di capire che l'azione dell'Amministratore è meritevole di ripresa dal momento che un condomino che non paga non può essere perseguito se non ha dato seguito ad azione contenuta in una semplice mail dell'amministratore.

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grazie infinite Mauro. Mi sembra di capire quindi che nel caso in cui una mail abbia risposta la valenza legale c'è ... ... diversa se questa non da seguito ad azione come il pagamento di rate di spesa. In questo ultimo caso mi sembra anche di capire che l'azione dell'Amministratore è meritevole di ripresa dal momento che un condomino che non paga non può essere perseguito se non ha dato seguito ad azione contenuta in una semplice mail dell'amministratore.

Al fine di risolvere bonariamente una situazione di morosità, spesso si fa uso di comunicazioni a mezzo email.

 

Ma la cosa non può andare avanti all'infinito.

 

Per cui l'amministratore come prima cosa provvede all'invio del verbale e delle relative ripartizioni regolarmente approvate con i mezzi riconosciuti legalmente.

 

Fatto questo, se il moroso non è collaborativo e non risponde ai solleciti, seppur inviati via email, l'amministratore invia una messa in mora, solitamente a mezzo raccomandata ar, e se non riceve risposta nei termini indicati, passa la pratica ad un legale.

 

L'amministratore che continua imperterrito ad utilizzare esclusivamente l'email, da parte mia perde tempo e rischia di far perdere denaro ai condòmini virtuosi.

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Al fine di risolvere bonariamente una situazione di morosità, spesso si fa uso di comunicazioni a mezzo email.

 

Ma la cosa non può andare avanti all'infinito.

 

Per cui l'amministratore come prima cosa provvede all'invio del verbale e delle relative ripartizioni regolarmente approvate con i mezzi riconosciuti legalmente.

 

Fatto questo, se il moroso non è collaborativo e non risponde ai solleciti, seppur inviati via email, l'amministratore invia una messa in mora, solitamente a mezzo raccomandata ar, e se non riceve risposta nei termini indicati, passa la pratica ad un legale.

 

L'amministratore che continua imperterrito ad utilizzare esclusivamente l'email, da parte mia perde tempo e rischia di far perdere denaro ai condòmini virtuosi.

per "l'invio del verbale e delle relative ripartizioni" il mezzo finora usato (e siamo al primo gior perché è il primo verbale fatto e le prime ripartizioni calcolate) è esclusivamente la semplice mail. no raccomandata AR, no pec, no fax e nemmeno consegna a mano con ricevuta.

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per "l'invio del verbale e delle relative ripartizioni" il mezzo finora usato (e siamo al primo gior perché è il primo verbale fatto e le prime ripartizioni calcolate) è esclusivamente la semplice mail. no raccomandata AR, no pec, no fax e nemmeno consegna a mano con ricevuta.

Allora inizia male.

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Allora inizia male.

così facendo a cosa va incontro dal punto di vista diciamo legale? o deontologico?

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Il codice civile ha delle disposizioni specifiche per il condominio ma talvolta le cose non sono del tutto chiare e lasciano adito a diverse interpretazioni, gli stessi Giudici a volte non sono concordi fra loro.

 

Relativamente alla convocazione, l'assente irregolarmente convocato, può impugnare il deliberato e chiederne l'annullamento, ma deve farlo entro trenta giorni dal ricevimento del verbale.

 

In caso contrario non succede nulla.

 

Accertarsi che l'assente all'assemblea riceva il verbale è importante proprio per il motivo suddetto.

 

Vi sono poi gravi inadempienze che possono portare alla revoca giudiziaria, ma la cosa non è automatica, è necessario impegnare tempo e denaro da parte di uno o più condòmini. (vedi ad esempio gli artt. 1129 e 1130 del codice civile).

 

L'amministratore può anche essere passibile di richiesta danni causati dalla sua gestione.

 

La cosa evidente è che un comportamento poco chiaro e corretto, porta alla perdita di fiducia da parte dei condòmini che possono revocare l'amministratore in ogni tempo, anche senza giusta causa.

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Il codice civile ha delle disposizioni specifiche per il condominio ma talvolta le cose non sono del tutto chiare e lasciano adito a diverse interpretazioni, gli stessi Giudici a volte non sono concordi fra loro.

 

Relativamente alla convocazione, l'assente irregolarmente convocato, può impugnare il deliberato e chiederne l'annullamento, ma deve farlo entro trenta giorni dal ricevimento del verbale.

 

In caso contrario non succede nulla.

 

Accertarsi che l'assente all'assemblea riceva il verbale è importante proprio per il motivo suddetto.

 

Vi sono poi gravi inadempienze che possono portare alla revoca giudiziaria, ma la cosa non è automatica, è necessario impegnare tempo e denaro da parte di uno o più condòmini. (vedi ad esempio gli artt. 1129 e 1130 del codice civile).

 

L'amministratore può anche essere passibile di richiesta danni causati dalla sua gestione.

 

La cosa evidente è che un comportamento poco chiaro e corretto, porta alla perdita di fiducia da parte dei condòmini che possono revocare l'amministratore in ogni tempo, anche senza giusta causa.

grazie Mauro per la disponibilità

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Volevo chiedere se l'amministratore è tenuto ad informare il condominio che se ne va in vacanza. Sono venuto a sapere che nel mio caso lui dal 23 dicembre non sarebbe stato più disponbile. Se l'avessi saputo non gli avrei chiesto (non avrei potuto) di farmi avere i documenti il 22 in via amichevole e il 27 con PEC. La domanda sembra banale ma non lo è affatto. Attendo risposte per darvene i motivi. Circa i vari pareri ottenuti sul mio caso ho notato che alcuni partecipanti non leggono attentamente per cui anche le rispote non sono in linea con il mio pensiero. Il mondo è bello perché vario.

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Recentemente il nuovo amministratore ha inviato una mail a tutti i condomini non evidenziando a chi l'avesse inviata. L'intestazione citava la mia mail e aggiungeva + altri 8 destinatari e l'amministratore giustificava queklla foermula citando la Privacy. Al che ho fatto presente che da anni si era deciso di scambiare le mail tra i condomini proprio per essere tutti informati akllo stesso tempo e prendere decisioni rapide. La privacy in queston caso sembra entrarci come i cavoli a merenda anche per il motivo che ci si è scambiati anche i cellulari. Può l'amministratore continuare a comportarsi in questo modo? Grazie.

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Recentemente il nuovo amministratore ha inviato una mail a tutti i condomini non evidenziando a chi l'avesse inviata. L'intestazione citava la mia mail e aggiungeva + altri 8 destinatari e l'amministratore giustificava queklla foermula citando la Privacy. Al che ho fatto presente che da anni si era deciso di scambiare le mail tra i condomini proprio per essere tutti informati akllo stesso tempo e prendere decisioni rapide. La privacy in queston caso sembra entrarci come i cavoli a merenda anche per il motivo che ci si è scambiati anche i cellulari. Può l'amministratore continuare a comportarsi in questo modo? Grazie.

Sì se non c'è volontà scritta.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Volevo chiedere se l'amministratore è tenuto ad informare il condominio che se ne va in vacanza.

Sarebbe buona norma ma converrai anche tu sia complesso, alle volte costoso.

In linea generale servirebbe da un lato buon senso, il mio post era basato su questo principio e dall'altro un vademecum di regolamentazione in modo che i condòmini sappiano come comportarsi.

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