LE IRREGOLARITA' ALL'INTERNO DI SINGOLE UNITA' Immobiliari NON INFLUISCONO SUL SUPERBONUS

[studiofrancescopozzi]

Si avvia alla soluzione il problema delle asseverazioni, da parte dei tecnici coinvolti nella gestione delle pratiche dei bonus per l’efficienza energetica e sismabonus, per ciò che riguarda la regolarità edilizia.
In sede di conversione del decreto agosto è stato, infatti, previsto che «le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari (articolo 9 bis DPR 380/2001) e i relativi accertamenti dello sportello unico, sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi».
In altri termini, le asseverazioni sulla regolarità edilizia riguarderanno solo le parti (facciate, luoghi comuni) sulle quali si interviene. Il problema era sorto quando il legislatore, con il Dl 76/2020 (convertito con la legge 120/2020), ha modificato l’articolo 9 bis del Testo unico edilizia, chiarendo che lo stato legittimo di un immobile vada sempre provato, sotto pena della perdita (articolo 49 Dpr 380/2001) dei benefici fiscali.
In conseguenza, per ottenere i benefici connessi all’efficienza energetica ed al sismabonus, è diventata necessaria (articolo 119 comma 13 bis Dl 34/2020) un’asseverazione che doveva riguardare il regime dell’intero manufatto edilizio sul quale si intendeva intervenire. Quindi, solo in presenza di opere su edifici regolari si potevano chiedere i vari bonus, e quindi le asseverazioni indispensabili per attivare le pratiche avrebbero dovuto riguardare la globalità delle caratteristiche delle unità immobiliari.
Di fatto, per migliorare l’efficienza energetica o consolidare la statica degli immobili, occorreva una verifica sulla regolarità urbanistica dell’intera costruzione. Tutti gli abusi interni, relativi ad esempio a solai, destinazioni, scale e lo stesso frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, diventavano quindi un ostacolo alla richiesta di contributi. Per di più, i tecnici diventavano responsabili sia sotto l’aspetto edilizio che in relazione ai vari bonus, poiché nel descrivere le caratteristiche delle unità immobiliari non potevano trascurare una difformità catastale, o una diversa suddivisione interna e quindi l’esistenza di irregolarità urbanistiche.

…

In un quadro divenuto allarmante, la modifica appena approvata liberalizza gli interventi sulle facciate, trascurando tutto ciò che è all’interno del manufatto. Il quadro complessivo, quando la legge sarà approvata, separerà quindi il regime delle parti comuni (soprattutto, delle facciate) dal regime delle varie unità immobiliari, evitando interferenze e contribuendo alla pace condominiale. Il rischio infatti era che specifici contributi potessero essere revocati, a distanza di anni, in quanto indirettamente erogati a beneficio di immobili con abusi edilizi.
Gli unici problemi che potrebbero ostacolare un bonus su edifici condominiali potrebbe quindi essere la presenza di verande o di logge abusivamente chiuse: in questo caso infatti l’abuso edilizio si colloca sullo stesso bene (la facciata) che è oggetto del beneficio fiscale, generando una incongruenza che impedisce l’erogazione del bonus.

…

In termini più generali, l’asseverazione del tecnico sulla regolarità urbanistica del luogo si allinea all’asseverazione circa la capienza fiscale del soggetto che chiede di compensare il bonus con il proprio debito verso l’Erario: il professionista risponde nei limiti di ciò che è immediatamente percepibile.

Modificato 6 Ottobre, 2020 da studiofrancescopozzi

[Cla5s]

Grazie per il contributo. Fa parte di uno di quegli emendamenti nel DL Agosto che sono stati approvati qualche giorno fa. Però se il principio era che l'immobile irregolare non doveva escludere gli altri, che lo erano, dal contributo fiscale, questo cambiamento/emendamento sana in parte l'ingiustizia.
Il fatto che le verande si collocano sul bene oggetto del beneficio fiscale non rende il risultato una ingiustizia. Avrei incluso anche questo caso nel non influenzare il beneficio. Era sufficiente che il singolo proprietario irregolare non accedesse al bonus, mentre tutti gli altri si. 

[Danielabi]

Cla5s dice:

Era sufficiente che il singolo proprietario irregolare non accedesse al bonus, mentre tutti gli altri si. 

Che sarebbe un'altra "ingiustizia", perchè una maggioranza, pure un po' risicata visto che basta 1/3 dei millesimi per approvare i lavori, avrebbe costretto un condòmino a pagare integralmente la propria quota quando gli altri la pagano in parte.

L'ingiustizia è l'abuso, quello non andrebbe permesso e quantomeno andrebbe sanato; tentare di "aggiustare" qualcosa di illegale con la legalità è un esercizio che spesso in Italia si tenta, ma con risultati spesso tremendi.

[AlbertoBS]

Scusate quindi, prendendo l'esempio fatto, una veranda abusiva che effetto produce? Obbliga l'abusivo ad intervenire per sanare?

 

[Danielabi]

AlbertoBS dice:

Scusate quindi, prendendo l'esempio fatto, una veranda abusiva che effetto produce? Obbliga l'abusivo ad intervenire per sanare?

 

Se si vuole installare il cappotto, si.

[paul_cayard]

AlbertoBS dice:

Scusate quindi, prendendo l'esempio fatto, una veranda abusiva che effetto produce? Obbliga l'abusivo ad intervenire per sanare?

 

la smonta e poi la rimonta ...

[Danielabi]

paul_cayard dice:

la smonta e poi la rimonta ...

enno' eh..........niente scorciatoie, si sana, punto.

[paul_cayard]

Danielabi dice:

enno' eh..........niente scorciatoie, si sana, punto.

... giusto oggi, parlando con un "general contractor", mi ha prospettato questa soluzione.

 

[Danielabi]

paul_cayard dice:

... giusto oggi, parlando con un "general contractor", mi ha prospettato questa soluzione.

 

Spero che questo bonus vada male, male, male, male.......nel senso che ne fruiranno in pochi, pochi, pochi, pochi, pochi.....

😥

 

[brasileiro]

La chiusura di balconi aggettanti con finestre, deliberata in assemblea, presuppone il relativo avvenuto  accatastamento del nuovo vano creatosi? I condomini non interessati e inconsapevoli di eventuali modifiche a facciate, senza accatastamento, saranno interessati anch'essi oltre al condomino evasore delle relative conseguenze una volta che saranno finiti i lavori ecobonus e dovesse risultare solo alla verifica finale l'evasione? Come puo' un condomino accertarsi dell'avvenuto accatastamento di nuovi volumi che interessano le aree comuni ( in questo caso di una facciata per un balcone aggettante)?

Grazie

[Alessandro7517]

AlbertoBS dice:

Scusate quindi, prendendo l'esempio fatto, una veranda abusiva che effetto produce? Obbliga l'abusivo ad intervenire per sanare?

 

Se è possibile sanarla, non tutti i comuni l'accettano, e poi ci sono ulteriori complicazioni se si è in città storica, magari con vincolo paesaggistico, variazioni di prospetto che bisogna fare approvare dalla sopraintendenza...

Non è per niente scontato.
Continuo a sostenere che il 110% è uno specchietto per le allodole pensato solo per far girare un po' l'economia e far guadagnare la lobby degli architetti/ingegneri/geometri...

Modificato 15 Ottobre, 2020 da Alessandro7517

[Danielabi]

brasileiro dice:

Come puo' un condomino accertarsi dell'avvenuto accatastamento di nuovi volumi che interessano le aree comuni ( in questo caso di una facciata per un balcone aggettante)?

Prima di iniziare lavori di superbonus, è necessaria la verifica della conformità urbanistica e catastale, tale conformità è verificata da un tecnico nominato; senza questo primo step, a mio parere, non si va da alcuna parte.

Per le parti comuni è sufficiente la conformità per le parti comuni, chi eseguirà anche lavori nelle parti private sarà responsabile per la propria abitazione.

[brasileiro]

C'è stato nel mio condominio il sopralluogo ma io non ho avuto nessun avviso e preventivo invito a presenziare quale proprietario dell'appartamento in cui attualmente non vivo. Anni fa furono chiusi alcuni balconi aggettanti, non tutti, non il mio, e correva voce che non fossero mai stati accatastati come nuovi vani che andavano ad aumentare volume e millesimi. Se un domani a verifica di organi competenti si dovesse rilevare abuso non sanato e non rilevato da questo strano sopralluogo, che e' quello previsto per fare domanda Ecobonus, io che non ho nessun abuso nelle parti private, parti  interessate pero' dal cappotto come quelle degli altri, concorrero' nel subire le sanzioni e nell'accollarmi la restituzione del valore dei lavori ecobonus? In che misura? Come posso cautelarmi? E' un andare un pò alla cieca con questo Ecobonus, ok fiducia nei competenti, ma conoscendo leggi e conseguenze per eventuale non rispetto di esse, quale garanzia andrebbe a coprire i rischi di sanzioni e pagamenti ulteriori per ciò di cui non sarò stato responsabile? Scusate l'insistenza, ho chiesto qualcosa di simile anche in altro topic ma l'amministratore del mio condominio mi ha detto e poi anche ripetuto  che sono costretta a cambiare infissi e anche a passare a caldaia centralizzata nonostante in questo forum mi abbiano risposto che per le parti private non possono obbligare a nulla per le parti private. Non voglio ne' cambiare infissi ne' la mia caldaia a condensazione, questa alloggia in esterno sul mio balcone, al muro che sappiamo essere comune e soggetto quindi alla miglioria del cappotto. Posso pretendere dopo i lavori per il cappotto e la logica eventuale relativa rimozione temporanea della caldaia che mi riallaccino questa perfettamente ad opera d'arte e funzionante, lsenza nessuna spesa? Comunque saprò essere ancora piu' chiaro non appena riesco a contattare amministratore ed ad avere risposte più precise che fino ad oggi mi ha rifiutato non mancando però di ripetermi che devo cambiare infissi e caldaia obbligatoriamente. Grazie sempre per l'attenzione e scusate se vi annoio.

Modificato 15 Ottobre, 2020 da brasileiro

[studiofrancescopozzi]

Cla5s dice:

Grazie per il contributo. Fa parte di uno di quegli emendamenti nel DL Agosto che sono stati approvati qualche giorno fa. Però se il principio era che l'immobile irregolare non doveva escludere gli altri, che lo erano, dal contributo fiscale, questo cambiamento/emendamento sana in parte l'ingiustizia.
Il fatto che le verande si collocano sul bene oggetto del beneficio fiscale non rende il risultato una ingiustizia. Avrei incluso anche questo caso nel non influenzare il beneficio. Era sufficiente che il singolo proprietario irregolare non accedesse al bonus, mentre tutti gli altri si. 

e come farà il Condominio ad eseguire un cappotto parziale senza i Condomini abusivisti?

Modificato 16 Ottobre, 2020 da studiofrancescopozzi

[studiofrancescopozzi]

brasileiro dice:

C'è stato nel mio condominio il sopralluogo ma io non ho avuto nessun avviso e preventivo invito a presenziare quale proprietario dell'appartamento in cui attualmente non vivo. Anni fa furono chiusi alcuni balconi aggettanti, non tutti, non il mio, e correva voce che non fossero mai stati accatastati come nuovi vani che andavano ad aumentare volume e millesimi. Se un domani a verifica di organi competenti si dovesse rilevare abuso non sanato e non rilevato da questo strano sopralluogo, che e' quello previsto per fare domanda Ecobonus, io che non ho nessun abuso nelle parti private, parti  interessate pero' dal cappotto come quelle degli altri, concorrero' nel subire le sanzioni e nell'accollarmi la restituzione del valore dei lavori ecobonus? In che misura? Come posso cautelarmi? E' un andare un pò alla cieca con questo Ecobonus, ok fiducia nei competenti, ma conoscendo leggi e conseguenze per eventuale non rispetto di esse, quale garanzia andrebbe a coprire i rischi di sanzioni e pagamenti ulteriori per ciò di cui non sarò stato responsabile? Scusate l'insistenza, ho chiesto qualcosa di simile anche in altro topic ma l'amministratore del mio condominio mi ha detto e poi anche ripetuto  che sono costretta a cambiare infissi e anche a passare a caldaia centralizzata nonostante in questo forum mi abbiano risposto che per le parti private non possono obbligare a nulla per le parti private. Non voglio ne' cambiare infissi ne' la mia caldaia a condensazione, questa alloggia in esterno sul mio balcone, al muro che sappiamo essere comune e soggetto quindi alla miglioria del cappotto. Posso pretendere dopo i lavori per il cappotto e la logica eventuale relativa rimozione temporanea della caldaia che mi riallaccino questa perfettamente ad opera d'arte e funzionante, lsenza nessuna spesa? Comunque saprò essere ancora piu' chiaro non appena riesco a contattare amministratore ed ad avere risposte più precise che fino ad oggi mi ha rifiutato non mancando però di ripetermi che devo cambiare infissi e caldaia obbligatoriamente. Grazie sempre per l'attenzione e scusate se vi annoio.

l'amministratore del mio condominio mi ha detto e poi anche ripetuto  che sono costretta a cambiare infissi e anche a passare a caldaia centralizzata nonostante in questo forum mi abbiano risposto che per le parti private non possono obbligare a nulla per le parti private. Non voglio ne' cambiare infissi ne' la mia caldaia a condensazione, questa alloggia in esterno sul mio balcone, al muro che sappiamo essere comune e soggetto quindi alla miglioria del cappotto. Posso pretendere dopo i lavori per il cappotto e la logica eventuale relativa rimozione temporanea della caldaia che mi riallaccino questa perfettamente ad opera d'arte e funzionante, lsenza nessuna spesa?

il Condominio non può obbligarla a sostituire i suoi serramenti nè la sua caldaia autonoma....diverso è il discorso su opere eseguite nelle parti comuni (vedi cappotto per esempio) ove è obbligato anche a concorrere alla spesa se deliberata con le idonee maggioranze di legge

per eseguire il cappotto non penso debba essere staccata la caldaia esterna che presumo sia inserita in un apposito vano in nicchia...aumenterà lo spessore della facciata ma non penso che questo vada ad interessare la caldaia incassata in una nicchia ricavata nel muro esterno, nicchia che non può essere coibentata altrimenti la caldaia non ci sta più e bisognerebbe demolire spalle e voltino per lo spessore necessario per il cappotto (se mi manda una foto cerco d'essere più preciso)

 

io che non ho nessun abuso nelle parti private, parti  interessate pero' dal cappotto come quelle degli altri, concorrero' nel subire le sanzioni e nell'accollarmi la restituzione del valore dei lavori ecobonus? In che misura? Come posso cautelarmi?

Le sanzioni relative agli abusi eventualmente presenti in facciata (nel suo caso...chiusura balconi) o all'interno delle singole unità abitative fanno sempre capo a chi ha commesso l'abuso che deve provvedere a sanarli ove ciò sia possibile in base agli strumenti urbanistici comunali o a demolirli in caso contario

 

Anni fa furono chiusi alcuni balconi aggettanti, non tutti, non il mio, e correva voce che non fossero mai stati accatastati come nuovi vani che andavano ad aumentare volume e millesimi.

Se i balconi già esistevano all'epoca della redazione delle tabelle millesimali e sono stati chiusi successivamente e vengono ora sanati con idonea pratica in sanatoria come locali residenziali o al servizio di locali residenziali (ad esempio ripostigli) ritengo che i millesimi debbano essere rivisti

Modificato 16 Ottobre, 2020 da studiofrancescopozzi

[studiofrancescopozzi]

Danielabi dice:

Prima di iniziare lavori di superbonus, è necessaria la verifica della conformità urbanistica e catastale, tale conformità è verificata da un tecnico nominato; senza questo primo step, a mio parere, non si va da alcuna parte.

Per le parti comuni è sufficiente la conformità per le parti comuni, chi eseguirà anche lavori nelle parti private sarà responsabile per la propria abitazione.

il sopralluogo del tecnico con relativo rilievo fotografico e successiovo accesso in comune per indagine edilizia/urbanistica serve SEMPRE

se il tecnico verifica che all'interno delle proprietà esistono abusi lo fa presente agli interessati senza intervenire perchè non richiesto dalla legge...a meno che il singolo Condomino non richieda una sanatoria a sue spese che diventa un incarico separato aggiuntivo

se inveve esistono abusi in facciata deve poi, ove possibile, predisporre una pratica di sanatoria

[Danielabi]

brasileiro dice:

Se un domani a verifica di organi competenti si dovesse rilevare abuso non sanato e non rilevato da questo strano sopralluogo, che e' quello previsto per fare domanda Ecobonus, io che non ho nessun abuso nelle parti private, parti  interessate pero' dal cappotto come quelle degli altri, concorrero' nel subire le sanzioni e nell'accollarmi la restituzione del valore dei lavori ecobonus?

Ammetto che sono un po' perplessa da queste domande che stanno arrivando da piu' utenti, non perchè siano incomprensibili, ma perchè indicano quale sia l'andazzo (spesso) in molti condomìni relativamente a lavori di ristrutturazione e forse anche altro.

Il tecnico deve poter asseverare che è tutto in regola, quantomeno devono esserlo le parti comuni su cui si interverrà per il cappotto. Le parti private sono a carico dei relativi proprietari, in ogni senso.

Quindi, fatte le preventive verifiche, nel caso in cui siano necessari degli interventi di sanatoria, il tecnico si deve fermare, informare l'assemblea che deve decidere in merito. Ho l'impressione che una volta stabilito che un lavoro "si fa" si vada avanti come i treni, senza le opportune verifiche e decisioni conseguenti.

Non puo' essere che "un domani" si scopra che c'erano degli abusi non sanati che mandano a catafascio la detrazione, lo si deve accertare "oggi", il domani non deve proprio arrivare.

Quindi, informati presso l'amministratore dell'esito di tale verifica.

[studiofrancescopozzi]

Alessandro7517 dice:

Se è possibile sanarla, non tutti i comuni l'accettano, e poi ci sono ulteriori complicazioni se si è in città storica, magari con vincolo paesaggistico, variazioni di prospetto che bisogna fare approvare dalla sopraintendenza...

Non è per niente scontato.
Continuo a sostenere che il 110% è uno specchietto per le allodole pensato solo per far girare un po' l'economia e far guadagnare la lobby degli architetti/ingegneri/geometri...

non sono per nulla d'accordo...il superbonus 110 e in generale l'ecobonus 2020, il sismabonus 2020, il bonus facciate e il bonus ristrutturazioni, sono una grossa opportunità PER TUTTI per intervenire sul patrimonio edilizio italiano obsoleto dal punto di vista energetico e strutturale

 

Ristrutturazioni per salvare il clima.

È questo lo scopo della strategia della Commissione Europea «Ondata di ristrutturazioni», appositamente pensata per migliorare le prestazioni energetiche degli immobili e, di conseguenza, ridurre le emissioni degli edifici, a cui è imputabile circa il 40% del consumo totale di energia nell'intera Unione. Nelle Q&A diramate ieri, la stessa Commissione spiega che più di 220 milioni di costruzioni, che rappresentano circa l'85% del parco immobiliare, sono stati costruite prima del 2001 e saranno ancora in piedi nel 2050. Proprio qui si dovrà intervenire, considerato che le ristrutturazioni profonde, cioè quelle che migliorano il rendimento energetico di un edificio almeno del 60%, sono effettuate ogni anno solo sullo 0,2% del complesso immobiliare e solo in 1/5 dei casi l'efficienza energetica è notevolmente migliorata. Ciò porterebbe ad una riduzione del 60% nelle emissioni di gas a effetto serra degli edifici, del 14% sul consumo finale di energia e del 18% su quello di riscaldamento e raffreddamento rispetto a cinque anni fa. Per farlo, l'Ue intende puntare su regolamentazione, finanziamenti e assistenza tecnica, attraverso l'eliminazione degli ostacoli lungo tutta la catena che parte dalla decisione iniziale di procedere alla ristrutturazione fino al completamento del progetto. Un'attenzione particolare sarà rivolta a tre settori chiave: la povertà energetica degli edifici con le prestazioni peggiori; gli edifici pubblici, come le strutture scolastiche, sanitarie e amministrative; infine, la decarbonizzazione di riscaldamento e raffreddamento. Più in dettaglio, la Commissione intende sfruttare le potenzialità degli appalti pubblici per ristrutturare gli edifici, anche attraverso criteri verdi relativi alle emissioni di carbonio durante il ciclo di vita.

 

 

Modificato 16 Ottobre, 2020 da studiofrancescopozzi

[Alessandro7517]

studiofrancescopozzi dice:

non sono per nulla d'accordo...il superbonus 110 e in generale l'ecobonus 2020, il sismabonus 2020, il bonus facciate e il bonus ristrutturazioni, sono una grossa opportunità PER TUTTI per intervenire sul patrimonio edilizio italiano obsoleto dal punto di vista energetico e strutturale

 

Ristrutturazioni per salvare il clima.

È questo lo scopo della strategia della Commissione Europea «Ondata di ristrutturazioni», appositamente pensata per migliorare le prestazioni energetiche degli immobili e, di conseguenza, ridurre le emissioni degli edifici, a cui è imputabile circa il 40% del consumo totale di energia nell'intera Unione. Nelle Q&A diramate ieri, la stessa Commissione spiega che più di 220 milioni di costruzioni, che rappresentano circa l'85% del parco immobiliare, sono stati costruite prima del 2001 e saranno ancora in piedi nel 2050. Proprio qui si dovrà intervenire, considerato che le ristrutturazioni profonde, cioè quelle che migliorano il rendimento energetico di un edificio almeno del 60%, sono effettuate ogni anno solo sullo 0,2% del complesso immobiliare e solo in 1/5 dei casi l'efficienza energetica è notevolmente migliorata. Ciò porterebbe ad una riduzione del 60% nelle emissioni di gas a effetto serra degli edifici, del 14% sul consumo finale di energia e del 18% su quello di riscaldamento e raffreddamento rispetto a cinque anni fa. Per farlo, l'Ue intende puntare su regolamentazione, finanziamenti e assistenza tecnica, attraverso l'eliminazione degli ostacoli lungo tutta la catena che parte dalla decisione iniziale di procedere alla ristrutturazione fino al completamento del progetto. Un'attenzione particolare sarà rivolta a tre settori chiave: la povertà energetica degli edifici con le prestazioni peggiori; gli edifici pubblici, come le strutture scolastiche, sanitarie e amministrative; infine, la decarbonizzazione di riscaldamento e raffreddamento. Più in dettaglio, la Commissione intende sfruttare le potenzialità degli appalti pubblici per ristrutturare gli edifici, anche attraverso criteri verdi relativi alle emissioni di carbonio durante il ciclo di vita.

 

 

Non è per niente d'accordo perché è parte interessata, e per di più non conosce la realtà edilizia romana.

Io a Roma ci vivo e la conosco molto bene, purtroppo, perché volevo vendere casa e non posso per vari abusi edilizi sottaciuti dal venditore 40 anni fa.

Le dico che a Roma il Dipartimento Urbanistica, in epoca pre-covid, impiegava mediamente 4 mesi (si ha capito bene, 4 mesi) per rilasciare copia dei progetti dei fabbricati.

Ora, con un imminente lockdown, secondo lei quanto impiegherà (sempre che ci sia ancora gente a lavorare in presenza)?

Primo problema.

Secondo problema: lei certamente conosce le modalità di calcolo dell'APE. Quindi sa che correntemente l'APE del fabbricato si calcola partendo dai dati delle singole unità abitative. Il che significa che se c'è qualche condomino che vuole fare ostruzionismo si blocca tutto fino a data da destinarsi.

Qui ci si preoccupa dell'efficienza energetica dei fabbricati in un momento in cui mancano posti letto negli ospedali. Secondo lei qual'è la priorità oggi?

[brasileiro]

Salve. Ringrazio tutti per l'attenzione e le risposte. La mia caldaia, a condensazione, aderisce direttamente sulla parete del balcone, ossia sul muro, nessuna rientranza, nessuna nicchia. Fu li trasferita perche' quando acquistai l'appartamento si trovava dentro casa e non mi parve affatto cosa buona. Se si faranno i lavori dovra' essere smontata e rimontata, a spese e a carico di chi? L'amministratore non ha saputo rispondermi ma mi ha detto che sono obbligata a cambiare serramenti etc perche' cosi' ha deciso maggioranza assemblea. Abito all'ultimo piano, credo che il sopralluogo avrebbe dovuto esservi anche nel mio appartamento, non hanno usato aerei o droni credo per verificare eventuali miei abusi (non ne esistono) sul balcone e su un terrazzino a mio uso esclusivo-lastrico solare di proprieta' comune. Pero' vi sono abusi in altri balconi, tutto deliberato ma non accatastato. So che a sanare dovranno aumentare i millesimi, come minimo si potranno smontare le chiusure dei balconi incassati e non riposizionarle. Per quanto riguarda il cappotto non credo che su bordi rientranti di eventuali nicchie e finestre non debba essere posizionato a regola d'arte, pena accumulo di condensa, bisogna che ci sia una certa continuita' di protezione termica, specialmente in prossimita' degli infissi o serramenti. E' tutto molto complicato. Il tecnico che avrebbe fatto questo fantomatico sopralluogo ora deve andare al catasto... Come ci si puo' fidare un domani dei lavori di cui andremo a beneficiare, tra l'altro imposti per parte di essi, se gia' da ora si certificano sopralluoghi non avvenuti o non espletati ovunque nel condominio? Magari vi aggiornerò sugli sviluppi della situazione, anche se questo prossimo lockdown allunghera' di molto i tempi per le soluzioni. Forse prorogheranno ecobonus fino a 2022? Chissa'.CDi nuovo grazie a tutti.

[studiofrancescopozzi]

Alessandro7517 dice:

Non è per niente d'accordo perché è parte interessata, e per di più non conosce la realtà edilizia romana.

Io a Roma ci vivo e la conosco molto bene, purtroppo, perché volevo vendere casa e non posso per vari abusi edilizi sottaciuti dal venditore 40 anni fa.

Le dico che a Roma il Dipartimento Urbanistica, in epoca pre-covid, impiegava mediamente 4 mesi (si ha capito bene, 4 mesi) per rilasciare copia dei progetti dei fabbricati.

Ora, con un imminente lockdown, secondo lei quanto impiegherà (sempre che ci sia ancora gente a lavorare in presenza)?

Primo problema.

Secondo problema: lei certamente conosce le modalità di calcolo dell'APE. Quindi sa che correntemente l'APE del fabbricato si calcola partendo dai dati delle singole unità abitative. Il che significa che se c'è qualche condomino che vuole fare ostruzionismo si blocca tutto fino a data da destinarsi.

Qui ci si preoccupa dell'efficienza energetica dei fabbricati in un momento in cui mancano posti letto negli ospedali. Secondo lei qual'è la priorità oggi?

lasciamo perdere....quello che dovevo dirle l ho detto....lei continui a viaggiare con i paraocchi....e con questo chiudo ogni discussione con lei...stia sereno

[paul_cayard]

brasileiro dice:

L'amministratore non ha saputo rispondermi ma mi ha detto che sono obbligata a cambiare serramenti etc perche' cosi' ha deciso maggioranza assemblea.

non esiste proprio l'obbligo a cambiare i serramenti privati: questo è un intervento "trainato" e chi vuole usufruire di questo beneficio al seguito di un intervento "trainante" eseguito sulle parti comuni può farlo, chi non vuole usufruirne non lo fa (magari ha cambiato gli infissi 6 mesi fa ...

nelle tue parti private non decide certo l'assemblea ...

 

brasileiro dice:

So che a sanare dovranno aumentare i millesimi

non è detto: solo se l'aumento di superficie determina un aumento di oltre il 20% del valore proporzionale dell'immobile.

 

[giallone]

Il problema potrebbe sorgere se per il miglioramento delle 2 classi occorrono anche gli interventi trainati(finestre degli appartamenti) e non solo il trainante. Come si concilia la approvazione in assemblea e la proprietà privata?

[paul_cayard]

giallone dice:

Il problema potrebbe sorgere se per il miglioramento delle 2 classi occorrono anche gli interventi trainati(finestre degli appartamenti) e non solo il trainante. Come si concilia la approvazione in assemblea e la proprietà privata?

... ma infatti questi sono i grandi punti interrogativi di questo superbonus ...

 

qualcuno diceva che inizieranno le pistolettate ...

e al solito la questione dovrà essere risolta dalla magistratura dopo leggeri o pesanti bagni di sangue ...

[studiofrancescopozzi]

brasileiro dice:

Salve. Ringrazio tutti per l'attenzione e le risposte. La mia caldaia, a condensazione, aderisce direttamente sulla parete del balcone, ossia sul muro, nessuna rientranza, nessuna nicchia. Fu li trasferita perche' quando acquistai l'appartamento si trovava dentro casa e non mi parve affatto cosa buona. Se si faranno i lavori dovra' essere smontata e rimontata, a spese e a carico di chi? L'amministratore non ha saputo rispondermi ma mi ha detto che sono obbligata a cambiare serramenti etc perche' cosi' ha deciso maggioranza assemblea. Abito all'ultimo piano, credo che il sopralluogo avrebbe dovuto esservi anche nel mio appartamento, non hanno usato aerei o droni credo per verificare eventuali miei abusi (non ne esistono) sul balcone e su un terrazzino a mio uso esclusivo-lastrico solare di proprieta' comune. Pero' vi sono abusi in altri balconi, tutto deliberato ma non accatastato. So che a sanare dovranno aumentare i millesimi, come minimo si potranno smontare le chiusure dei balconi incassati e non riposizionarle. Per quanto riguarda il cappotto non credo che su bordi rientranti di eventuali nicchie e finestre non debba essere posizionato a regola d'arte, pena accumulo di condensa, bisogna che ci sia una certa continuita' di protezione termica, specialmente in prossimita' degli infissi o serramenti. E' tutto molto complicato. Il tecnico che avrebbe fatto questo fantomatico sopralluogo ora deve andare al catasto... Come ci si puo' fidare un domani dei lavori di cui andremo a beneficiare, tra l'altro imposti per parte di essi, se gia' da ora si certificano sopralluoghi non avvenuti o non espletati ovunque nel condominio? Magari vi aggiornerò sugli sviluppi della situazione, anche se questo prossimo lockdown allunghera' di molto i tempi per le soluzioni. Forse prorogheranno ecobonus fino a 2022? Chissa'.CDi nuovo grazie a tutti.

La mia caldaia, a condensazione, aderisce direttamente sulla parete del balcone, ossia sul muro, nessuna rientranza, nessuna nicchia. ...Se si faranno i lavori dovra' essere smontata e rimontata, a spese e a carico di chi? 

Se la caldaia è appoggiata alla parete, per eseguire il cappotto deve logicamente essere smontata e riposizionata a fine lavori

La spesa relativa rientra nell'esecuzione del cappotto come quando si devono smontare le canne fumarie in facciata

Comunque non si tratta di grande spesa... mezza giornata di lavoro per smontarla e altrettanto per rimontarla

 

L'amministratore non ha saputo rispondermi ma mi ha detto che sono obbligata a cambiare serramenti etc perche' cosi' ha deciso maggioranza assemblea.

Non è assolutamente tenuta a sostituire i suoi serramenti...le delibere assembleari si fermano sulla porta degli appartamenti...non è possibile deliberare nulla sulle proprietà private, se non all'unamimtà

Sostituzione degli infissi: chi paga?

La sostituzione degli infissi è una spesa che ricade solo sui proprietari degli appartamenti e non sul condominio. Il che è una diretta conseguenza del fatto che tali lavori concernono le abitazioni private, anche se accedono alla facciata dell’edificio. Quindi l’assemblea non può votare – se non con l’unanimità [ NON E' IL SUO CASO PERCHE' LEI NON E' D'ACCORDO...n.d.a. ] – la sostituzione degli infissi, né obbligare il singolo condomino a provvedervi se questi non vuole sostenere la spesa. Parimenti, chi vuol procedere a modificare i propri infissi non deve attendere l’autorizzazione dei vicini né può ripartire il costo sul condominio. In sintesi: ciascuno paga i propri infissi e li sostituisce se e quando vuole. Sul “come” però ci sono dei limiti e li vedremo a breve.

Sostituzione degli infissi: quali limiti?

Il condomino non può sostituire gli infissi scegliendo un colore diverso da quello degli altri appartamenti. E ciò perché, così facendo, lederebbe il decoro estetico ed architettonico dell’edificio condominiale. Anche se non lo dice espressamente il regolamento di condominio, a prescriverlo è il codice civile [2] in base al quale il singolo condomino, nella sua possibilità di effettuare modificazioni sulle parti comuni per il miglior godimento del proprio bene privato, non può eseguire opere che determinino danno o pregiudizio, oltre che alla stabilità e alla sicurezza, al decoro architettonico dell’edificio. Per “decoro architettonico” deve considerarsi «l’estetica complessiva data dalle linee architettoniche e dalle strutture ornamentali che conferisce un’armoniosa fisionomia ed un’unica impronta all’aspetto dell’edificio»

Abito all'ultimo piano, credo che il sopralluogo avrebbe dovuto esservi anche nel mio appartamento, non hanno usato aerei o droni credo per verificare eventuali miei abusi (non ne esistono) sul balcone e su un terrazzino a mio uso esclusivo-lastrico solare di proprieta' comune. Pero' vi sono abusi in altri balconi, tutto deliberato ma non accatastato.

Il sopralluogo del tecnico incaricato dal Condominio per la verifica della conformità edilizia/urbanistica (con contestuale rilievo fotografico) deve riguardare tutte le unità immobiliari

Se si rilevano abusi edilizi all'interno degli appartamenti si fanno presenti ai singoli e ci si ferma lì perchè la norma prevede solo la verifica delle difformità nelle parti comuni (per un cappotto sono le irregolarità accertate in facciata)

Se viceversa si rilevano difformità in facciata si relaziona all'Amministatore che deve a questo punto decidere se affidare al tecnico anche l'incarico per la sanatoria edilizia (ove possibile e consentita dagli strumenti urbanistici), a meno che nell'incarico iniziale del Condomini al Tecnico non sia prevista una clausola di questo tenore "se a seguito dei sopralluoghi presso il Comune e presso il Condominio per la verifica dell'esistenza d'eventuali difformità edilizie/urbanistiche, il tecnico incaricato ne dovesse accertare l'esistenza, dovrà procedere, ove ciò sia possibile e consentito dagli strumenti urbanistici, a predisporre relativa pratica di sanatoria edilizia, con esecuzione dei necessari rilievi in loco, redazione elaborati grafici con stato di fatto + opere approvate + raffronto tra le due situazioni, redazione di relazione tecnica, di computo metrico opere abusive accertate, e di ogni altro documento richiesto dalle normative comunali"

 

Forse prorogheranno ecobonus fino a 2022?

Pare che sarà prorogato fino al 2023 e che diventerà permanente stando alle dichiarzioni del Ministro Patuanelli:

"Ecobonus e il Sismabonus al 110%. Abbiamo già parlato molto di questa misura. Lo voglio fare per l’ennesima volta perché rappresenta per il Governo e, in particolare, per il Ministero dello Sviluppo Economico una misura fondamentale per il rilancio di un settore industriale importantissimo per l’Italia, quello delle costruzioni. Una misura che ha una serie di elementi positivi che vorrei brevemente elencare.

Il primo elemento è quello del rilancio produttivo di un settore e di una filiera centrale del nostro Paese, che nel corso degli anni ha pagato tutte le crisi economiche a caro prezzo.

Il secondo aspetto cruciale è costituito dalle riqualificazioni energetiche e antisismiche del patrimonio residenziale privato, dando al contempo garanzia ai cittadini di poter accedere a quegli interventi senza esborso di denaro. È una misura anche sociale, che garantisce a tutti, a prescindere dalle fasce di reddito, di poter vivere in case efficienti e sicure.

Terzo elemento fondamentale è quello del risparmio energetico. Il Piano Nazionale Integrato Energia e Clima costruito dal nostro Paese nel dicembre dello scorso anno è un piano sfidante che ha degli obiettivi importanti di riduzione delle emissioni. Riteniamo che il settore dell’edilizia debba compartecipare in modo massiccio al raggiungimento di questi obiettivi di target di riduzione delle emissioni di CO2. Per farlo c’è bisogno di un forte incentivo alla realizzazione di interventi di efficientamento sugli edifici pubblici e privati. L’Ecobonus, il Sismabonus e quindi il Superbonus al 110% ha questa terza finalità di grande importanza.

L’ottimo lavoro parlamentare ha inoltre migliorato un testo che riteniamo possa diventare una misura strutturale del nostro Paese. Sarà questa un’altra proposta che faremo per l’utilizzo dei fondi europei. Il Recovery plan italiano dovrà contenere la previsione di un elemento strutturale della misura dell’Ecobonus e Sismabonus al 110%, una norma che sta suscitando grandissimo interesse a livello europeo”.

Il Ministro Stefano Patuanelli

 

Spero stavolta d'essere stato sufficientemente chiaro