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Lothar

Lavori sulla mia terrazza per infiltrazione, ma dipendeva dal lastrico solare condominiale: chi paga?

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Salve a tutti,

di recente è stata sostituita la guaina in una parte della mia terrazza ad uso esclusivo, a seguito di un’infiltrazione nell’abitazione sottostante.

 

Successivamente si è scoperto che l’infiltrazione non proveniva dalla mia terrazza, come si era ipotizzato inizialmente, bensì dal lastrico solare condominiale.

 

In base all’Art. 1126, per i lavori nella mia terrazza dovrò pagare 1/3 del totale, mentre per i lavori sul lastrico solare condominiale la spesa sarà ripartita per tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi.

 

A questo punto la mia legittima domanda è: dato che l’infiltrazione al piano di sotto non solo non è dipesa da un mio intervento o da una mia negligenza, ma addirittura non proveniva nemmeno dalla mia terrazza, bensì dal lastrico solare condominiale (quindi la mia abitazione non c’entrava assolutamente nulla), dovrò pagare lo stesso 1/3 per i lavori svolti inutilmente sulla mia terrazza oppure in questo caso le spese di tutti i lavori, compresi quelli sulla mia terrazza, potranno essere ripartite in millesimi? 

 

Esiste un modo per tutelarmi in tal senso, dato che il problema non derivava dalla mia abitazione?

Lothar dice:

in questo caso le spese di tutti i lavori, compresi quelli sulla mia terrazza, potranno essere ripartite in millesimi? 

Corretto, le spese accessorie seguono il criterio della spesa principale

Ormai l’intervento è stato fatto comunque e se non ti sei opposto in sede di accertamento né la maggioranza ha disapprovato, la vedo dura ottenere la restituzione della somma perché comunque la guaina nuova resterà per il futuro ed avrà valorizzato l’immobile. 

Lothar dice:

 

Esiste un modo per tutelarmi in tal senso, dato che il problema non derivava dalla mia abitazione?

La  Cassazione con la sentenza n. 454/17 ha detto che il giudice non può ritenere superflue le spese approvate col bilancio. Quindi la vedo dura se verranno approvate. A meno che i condomini non ti dispensino di loro iniziativa accollandosi la tua quota. 

 

Massi dice:

Corretto, le spese accessorie seguono il criterio della spesa principale

Ha chiesto tutt’altro. 

Luca980 dice:

La  Cassazione con la sentenza n. 454/17 ha detto che il giudice non può ritenere superflue le spese approvate col bilancio. Quindi la vedo dura se verranno approvate. A meno che i condomini non ti dispensino di loro iniziativa accollandosi la tua quota. 

 

Ha chiesto tutt’altro. 

🤦‍♂️🤦‍♂️ sono spese accessorie e strumentali all'intervento principale, visto che l'infiltrazione proviene dal lastrico comune. La competenza assembleare sul lastrico in proprietà esclusiva ha come presupposto eliminabile la necessità di conservazione ex art 1126 cc, non l'esplorazione tecnico/conoscitiva su parti in proprietà esclusiva.

 

art 1126 cc

 

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68]

Modificato da Massi

La spesa della guaina non è né accessoria né strumentale ad altro. È una spesa per la conservazione del lastrico o terrazzo. 
Mi rendo conto che non c’era la necessità di “conservare”, ma questo non muta la sua natura bensì è oggetto di censura sulla sua opportunità. 
Ma la sindacabilità è rimessa soltanto all’assemblea. 
Poiché l’hanno approvata e lui non ha dissentito impugnando la delibera, deve pagare. Se invece sarà approvata in bilancio non potrà far decidere ad un giudice circa la sua opportunità. 
L’unica cosa che gli resta a mio avviso è il buon cuore degli altri condomini 

Modificato da Luca980
Luca980 dice:

La spesa della guaina non è né accessoria né strumentale ad altro. È una spesa per la conservazione del lastrico o terrazzo. 
Mi rendo conto che non c’era la necessità di “conservare”, ma questo non muta la sua natura bensì è oggetto di censura sulla sua opportunità. 
Ma la sindacabilità è rimessa soltanto all’assemblea. 
Poiché l’hanno approvata e lui non ha dissentito impugnando la delibera, deve pagare. Se invece sarà approvata in bilancio non potrà far decidere ad un giudice circa la sua opportunità. 
L’unica cosa che gli resta a mio avviso è il buon cuore degli altri condomini 

L’intervento effettuato sulla mia terrazza non è stato deciso dall’assemblea, ma dall’amministratore.

 

Qualche settimana fa, l’amministratore e l’inquilino del piano sottostante sono saliti a fare un sopralluogo nella mia abitazione. Io ho fatto presente che l’infiltrazione poteva provenire sia dalla mia terrazza che da una crepa nel muro del mio balcone, dove era presente una copiosa infiltrazione dipesa dalla terrazza condominiale. L’amministratore però ha mandato l’operaio per far sostituire in primis la guaina sulla mia terrazza.


Dopo aver sostituito la guaina sulla mia terrazza, l’infiltrazione al piano di sotto si è ripresentata, così l’operaio qualche giorno dopo ha provveduto a mettere la guaina sulla parte interessata della terrazza condominiale e a quel punto l’infiltrazione è cessata. 
 

Per questo chiedo: dato che l’infiltrazione non proveniva dalla mia terrazza, bensì dalla terrazza condominiale, c’è un modo o una Legge alla quale io possa appellarmi per evitare di pagare 1/3, ad esempio pagando in millesimi o con l’assicurazione del condominio, dato che la mia terrazza non c’entrava nulla?

Lothar dice:

L’intervento effettuato sulla mia terrazza non è stato deciso dall’assemblea, ma dall’amministratore.

 

Qualche settimana fa, l’amministratore e l’inquilino del piano sottostante sono saliti a fare un sopralluogo nella mia abitazione. Io ho fatto presente che l’infiltrazione poteva provenire sia dalla mia terrazza che da una crepa nel muro del mio balcone, dove era presente una copiosa infiltrazione dipesa dalla terrazza condominiale. L’amministratore però ha mandato l’operaio per far sostituire in primis la guaina sulla mia terrazza.


Dopo aver sostituito la guaina sulla mia terrazza, l’infiltrazione al piano di sotto si è ripresentata, così l’operaio qualche giorno dopo ha provveduto a mettere la guaina sulla parte interessata della terrazza condominiale e a quel punto l’infiltrazione è cessata. 
 

Per questo chiedo: dato che l’infiltrazione non proveniva dalla mia terrazza, bensì dalla terrazza condominiale, c’è un modo o una Legge alla quale io possa appellarmi per evitare di pagare 1/3, ad esempio pagando in millesimi o con l’assicurazione del condominio, dato che la mia terrazza non c’entrava nulla?

Sono spese di ricerca guasto, quindi seguono il criterio di spesa per riparare il guasto. Figurati se l'amministratore può fare una cosa del genere.... Se cercano di accollarti qualcosa indebitamente, rivolgiti ad un legale

Modificato da Massi

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