#1 Inviato 7 Maggio, 2013 Ciao a tutti, Aiutatemi, sono alle prime esperienze e non mi ed è la prima volta che mi chiedono quanto segue: in una palazzina composta da 5/6 U.I.U., non hanno C.F. e non vogliono un amm.re per la gestione ordinaria. I comproprietari della palazzina devono ristrutturare il tetto, il D.L. mi ha contattato e mi ha chiesto un preventivo per gestire solamente i lavori: varie assemblee, visione capitolato e contratto d'appalto, rapporti con la ditta, riscossione quote, pagamento fatture tramite bonifico per detrazione fiscale, curare la pratica per la detrazione e fornire la certificazione ai comproprietari, etc. DOMANDE: 1- si può fare una gestione solamente per i lavori senza essere nominato amm.re? (con un contratto di mandato firmato da tutti i comproprietari. Esiste un fac simile, anche a grandi linee di come va scritto?) 2- sono comunque Respons. dei Lavori? 3- la ditta che esegue i lavori, deve fare una fattura unica (intestata a chi?), oppure tante fatture quanti sono i compr.? 4- se deve fare fattura unica, ho il potere di richiedere le quote? Dove metto i soldi? Il bonifico deve contenere i C.F. di tutti i compr.? 5- se ci sono tante fatture quanti sono i compr., devono fare da soli il bonifico per la detrazione per ristr. edilizia? Io devo comunque rilasciare una certificazione? Spero di essere stato chiaro, non tanto nelle domande, che sicuramente avranno delle lacune tecniche, e prego di chiarirmi anche i punti che io non ho scritto ma che comunque mi troverò ad affrontare, ma nell'esporre il mio problema. Ricordo che la palazzina non esiste come condominio e non vogliono diventarlo. Grazie Francesco
#2 Inviato 8 Maggio, 2013 Scritto da FrancescoMzz il 07 Mag 2013 - 16:24:57: Ciao a tutti, Aiutatemi, sono alle prime esperienze e non mi ed è la prima volta che mi chiedono quanto segue: in una palazzina composta da 5/6 U.I.U., non hanno C.F. e non vogliono un amm.re per la gestione ordinaria. I comproprietari della palazzina devono ristrutturare il tetto, il D.L. mi ha contattato e mi ha chiesto un preventivo per gestire solamente i lavori: varie assemblee, visione capitolato e contratto d'appalto, rapporti con la ditta, riscossione quote, pagamento fatture tramite bonifico per detrazione fiscale, curare la p [...] Parere personale: non credo che si possa procedere nella pratica burocratica senza la costituzione del condominio. Inoltre, l'Agenzia delle Entrate, per la pratica fiscale, richiede "oltre il C.F. del condominio anche quello dell'amm.re o del condomino che effettua il versamento"... ma cmq richiede quello del condominio...
#3 Inviato 8 Maggio, 2013 "Ricordo che la palazzina non esiste come condominio e non vogliono diventarlo." siete gia' un condominio .in quanto il condominio si costituisce di fatto e non per atto (ovvero quando ci sono almeno due distinti proprietari di unita' immobiliari con parti in comune). “Puntò, duje puntì, puntò e virgolà, ma sì, fai bberè ca' abbondiamò, abondantìs adbondandùm"
#4 Inviato 8 Maggio, 2013 Va bene che di fatto il condominio esiste, ma a livello fiscale no (non avendo c.f.). Nessuno sa dirmi se posso gestire il lavoro con un contratto di mandato, e magari rispondere alle mie domande? Grazie
#5 Inviato 9 Maggio, 2013 e allora il primo passo da fare e ' andare all'ade e richiedere il cofdice fiscale del condominio . “Puntò, duje puntì, puntò e virgolà, ma sì, fai bberè ca' abbondiamò, abondantìs adbondandùm"
#6 Inviato 11 Maggio, 2013 Scritto da FrancescoMzz il 08 Mag 2013 - 22:48:07: Va bene che di fatto il condominio esiste, ma a livello fiscale no (non avendo c.f.).Nessuno sa dirmi se posso gestire il lavoro con un contratto di mandato, e magari rispondere alle mie domande? Grazie Credo che due risposte le hai avute, forse non erano del tenore che ti aspettavi. Se volete beneficiare delle agevolazioni fiscali dovete "formalizzare" il condominio, con C.F., amministratore, c/c e anche timbro.
#7 Inviato 11 Maggio, 2013 Scritto da Muskjo 2 il 11 Mag 2013 - 11:40:29: Credo che due risposte le hai avute, forse non erano del tenore che ti aspettavi. Se volete beneficiare delle agevolazioni fiscali dovete "formalizzare" il condominio, con C.F., amministratore, c/c e anche timbro. Si infatti vi ringrazio della cortesia. Nel frattempo però mi sono informato un pò in giro, secondo alcuni pareri (secondo me attendibili)si può fare lo sgravio fiscale anche senza costituire il condominio: spese ripartite secondo tab millesimali, ogni condomino avrà la sua fattura, eseguirà il suo bonifico speciale per lo sgravio, avrà la sua copia dell'autorizzazione comunale o quello che serve, non ci sarà bisogno della certificazione dell'amm.re, ma il commercialista che redige il 730. Secondo il vostro parere può funzionare o l'AdE può non essere daccordo?
#8 Inviato 15 Maggio, 2013 Scritto da FrancescoMzz il 11 Mag 2013 - 22:55:34: Si infatti vi ringrazio della cortesia. Nel frattempo però mi sono informato un pò in giro, secondo alcuni pareri (secondo me attendibili)si può fare lo sgravio fiscale anche senza costituire il condominio: spese ripartite secondo tab millesimali, ogni condomino avrà la sua fattura, eseguirà il suo bonifico speciale per lo sgravio, avrà la sua copia dell'autorizzazione comunale o quello che serve, non ci sarà bisogno della certificazione dell'amm.re, ma il commercialista che redige il 730. S [...] Devi chiedere un parere allo staff di condominioweb, dal mio piccolo non ne ho idea. Per guadagnare tempo fai un salto all'Agenzia delle Entrate e vedi cosa ne pensano.
#9 Inviato 15 Maggio, 2013 Scritto da Muskjo 2 il 15 Mag 2013 - 16:20:26: Devi chiedere un parere allo staff di condominioweb, dal mio piccolo non ne ho idea. Per guadagnare tempo fai un salto all'Agenzia delle Entrate e vedi cosa ne pensano. anche io non sono sicuro, se qualcuno dello staff vuole rispondere ne sarei felice, però non so come contattarli. Grazie ancora
#10 Inviato 15 Maggio, 2013 poi clik su invia messaggio privato . “Puntò, duje puntì, puntò e virgolà, ma sì, fai bberè ca' abbondiamò, abondantìs adbondandùm" Modificato Da - peppe64 il 15 Mag 2013 21:31:14
#11 Inviato 16 Maggio, 2013 Secondo me così non si può fare. Il condominio esiste indipendentemente dal fatto che i condòmini lo vigliano o meno. Per cui le parti comuni vanno gestite con le regole del condominio e così pure i lavori ad esse. E se è il condomìnio ad appaltare i lavori (tant'è vero che le somme, correttamente, vanno ripartito per millesimi), i bonifici dovranno essere effettuati dal condominio e le fatture saranno emesse al condominio. Ogni altro escamotage a mio avviso è una forzatura irregolare. Il codice fiscale occorre averlo non perchè va fatta la pratica di sgravio, ma perchè le norme dicono che il condominio deve averlo. Diverso è invece l'aspetto amministrativo. L'amministratore non è mai un obbligo di legge per cui i lavori e gli adempimenti fiscali potranno essere gestiti da un condòmino o da un consulente o comunque da un delegato che non necessariamente sarà amministratore del condominio. Agirà come delegato, effettuerà i bonifici aggiungendo il proprio codice fiscale e curerà tutti gli aspetti che gli saranno affidati. Beh dovrebbe essere un'assemblea ad affidargli gli incarichi, ma andrà bene anche un contratto sottoscritto da tutti. Ma il codice fiscale occorre necessariamente e potrà essere richiesto da uno dei condòmini dietro presentazione di un verbale che potrebbe essere una semplice delega scritta di tutti i condòmini. Ma non fate prima a fare un'assemblea regolare??? Staff Napoli
#12 Inviato 17 Maggio, 2013 Scritto da Carlo Musto il 16 Mag 2013 - 22:58:20: Secondo me così non si può fare.Il condominio esiste indipendentemente dal fatto che i condòmini lo vigliano o meno. Per cui le parti comuni vanno gestite con le regole del condominio e così pure i lavori ad esse. E se è il condomìnio ad appaltare i lavori (tant'è vero che le somme, correttamente, vanno ripartito per millesimi), i bonifici dovranno essere effettuati dal condominio e le fatture saranno emesse al condominio. Ogni altro escamotage a mio avviso è una forzatura irregolare. Il cod [...] Innanzi tutto grazie della risposta, faccio queste domande perché stò cercando di intraprendere la professione di amm.re, studiando, leggendo e cercando risposte a domande meno frequenti su questo forum. Mi hanno contattato condomini che non vogliono avere per tutto l'anno l'amm.re ma solo una persona che gestisce i lavori. Informandomi mi avevano detto che era possibile fare lo sgravio anche nei termini sopradescritti da me, ma vedo che la cosa non è possibile. Quindi se ho capito bene: 1 un condomino si intesta il C.F. del condominio; 2 mi faccio nominare consulente per i lavori di ristrutturazione; 3 la ditta fattura al condominio; 4 i bonifici li faccio io come delegato. - Sono comunque responsabile dei lavori? - Il condomino che si intesta il C.F. deve rispondere degli obblighi del condominio come l'amm.re? - Devo aprire un c/c intestato al condominio dove far passare le quote e pagare i bonifici? Oppure non serve? Se non serve come pago i bonifici? - Quando farò il bonifico come delegato, metterò il mio C.F. come delegato e NON come amministratore, e il C.F. del condominio. - Devo comunque fare la certificazione a tutti i condomini dove attesto le rispettive quote che hanno pagato per usufruire dello sgravio? - Quali altre norme devo rispettare per non incappare in errori che pregiudicherebbero lo sgravio fiscale? - Dove posso reperire un fac-simile per fare un contratto come consulente? E quali sono le clausole importanti che devo inserire nel contratto? Grazie
#13 Inviato 17 Maggio, 2013 Scritto da FrancescoMzz il 17 Mag 2013 - 11:49:47: - Sono comunque responsabile dei lavori? - Il condomino che si intesta il C.F. deve rispondere degli obblighi del condominio come l'amm.re? - Devo aprire un c/c intestato al condominio dove far passare le quote e pagare i bonifici? Oppure non serve? Se non serve come pago i bonifici? - Quando farò il bonifico come delegato, metterò il mio C.F. come delegato e NON come amministratore, e il C.F. del condominio. - Devo comunque fare la certificazione a tutti i condomini dove attesto le rispettive quote che hanno pagato per usufruire dello sgravio? - Quali altre norme devo rispettare per non incappare in errori che pregiudicherebbero lo sgravio fiscale? - Dove posso reperire un fac-simile per fare un contratto come consulente? E quali sono le clausole importanti che devo inserire nel contratto?[...] Vediamo se posso esserti utile: - Verifica che l'Ag. Entr. intesti un cod.fisc ad un condominio senza amministratore. In alcuni post ho letto che dipende dai dipendenti che trovi; - il contratto di appalto deve essere firmato da tutti i condomini / comproprietari / eredi. In questo modo la resp contrattuale è di tutti che sono contemporaneamente committenti; - è più semplice che la ditta fatturi al condominio e che quest'ultimo paghi attraverso bonifico fiscale dal proprio c/c. Altrim devi ripartire la spesa x millesimi e far fare una fattura x ogni condomino e accertarti che tutti paghino con bonifico fiscale (ma potrebbe anche fregartene);
#14 Inviato 21 Maggio, 2013 Scritto da Muskjo 2 il 17 Mag 2013 - 19:12:03: Vediamo se posso esserti utile: - Verifica che l'Ag. Entr. intesti un cod.fisc ad un condominio senza amministratore. In alcuni post ho letto che dipende dai dipendenti che trovi; - il contratto di appalto deve essere firmato da tutti i condomini / comproprietari / eredi. In questo modo la resp contrattuale è di tutti che sono contemporaneamente committenti; - è più semplice che la ditta fatturi al condominio e che quest'ultimo paghi attraverso bonifico fiscale dal proprio c/c. Altrim devi [...] Grazie a tutti per le risposte. Dando seguito alle vostre risposte cercherò di far intestare il c.f. del condominio ad un condomino. Io agirò come consulente, aprendo un c/c dove fare i versamenti e pagare i bonifici. Una cosa però ancora non mi è chiara: io farò il bonifico mettendo il c.f. del condominio e metterò il mio come amm.re, ma in realtà io non sono amm.re. E poi, dovrò rilasciare ad ogni condomino la certificazione per lo sgravio, mettere tutto nel mio quadro AC della dichiarazione dei redditi e conservare la documentazione proprio come se amministrassi la palazzina? Giusto?
#15 Inviato 21 Maggio, 2013 Il codice fiscale va intestato al condominio, e non ad un solo condomino, all'agenzia delle entrate va comunicato il nome di un condomino che riceverà le eventuali comunicazioni ma non è un amministratore, è solo una persona di "riferimento" senza alcuna responsabilità aggiuntiva a quelli che avranno gli altri condomini. Se vuoi essere il "responsabile dei lavori" devi farti dare una lettera di incarico (firmata da tutti) in cui ti si nomina,e delega, espressamente, altrimenti i responsabili saranno solo ed esclusivamente i condomini tutti.
#16 Inviato 21 Maggio, 2013 Buonasera, la legge dice che dal 18 di giugno la figura dell'amministratore è obbligatoria solo se ci sono più di 8 condomini (dai 9 in su). Ma il condominio esiste di fatto quando ci sono anche solo due unità immobiliari di due proprietari diversi. Per ora ci devono essere più di 4 proprietari per cui sussista l'obbligo dell'amministratore. nel suo caso, quindi, ora l'obbligo c'è ma si estingue dal 18 di giugno. Il CF è del condominio e basta, non può essere associato ad un condòmino. La nuova legge tra poco in vigore dice inoltre che il conto corrente è obbligatorio e attraverso quello vanno fatte transitare tutti i movimenti contabili relativi al condominio. Da un punto di vista fiscale, una ditta che esegue dei lavori può anche eseguire tante fatture quanti sono i condòmini. In questo caso però ciascuno pagherà la propria quota di spettanza dal proprio cc e questo è in contrasto con l'obbligo di un unico cc intestato al condominio. Credo che se un condominio si vuole sottrarre ad avere un amministratore esterno (professionista) può farlo nei limiti della legge. Di fatto, però, qualcuno dei condòmini dovrà prendere a mano la gestione (ovvero l'amministrazione) dell'edificio...
#17 Inviato 22 Maggio, 2013 Grazie per l'intervento alfonso.polizzi e davidebo, quello che affermate, giustamente, sono le stesse cose degli altri che hanno risposto prima di voi, se potete chiarirmi (chiunque)anche questi altri dubbi vi sarei molto grato: io farò il bonifico mettendo il c.f. del condominio e metterò il mio come amm.re, ma in realtà io non sono amm.re. E poi, dovrò rilasciare ad ogni condomino la certificazione per lo sgravio, mettere tutto nel mio quadro AC della dichiarazione dei redditi.
#18 Inviato 22 Maggio, 2013 Non puoi mettere il tuo nome "come amministratore", dichiareresti il falso, tutt'al più dovresti presentarti come "delegato" dai condomini, magari con una "procura speciale", firmata da tutti i condomini e redatta da un notaio, in cui si specifica se sei delegato a svolgere tutte le attività e gli adempimenti relativi ai lavori di ristrutturazione del condominio in via....... CF n°.... ecc., in questo caso potresti firmare i contratti e fare tutto ciò che serve al compimento di questo specifico e limitato incarico.
#19 Inviato 22 Maggio, 2013 Scritto da alfonso.polizzi il 22 Mag 2013 - 10:54:05: Non puoi mettere il tuo nome "come amministratore", dichiareresti il falso, tutt'al più dovresti presentarti come "delegato" dai condomini, magari con una "procura speciale", firmata da tutti i condomini e redatta da un notaio, in cui si specifica se sei delegato a svolgere tutte le attività e gli adempimenti relativi ai lavori di ristrutturazione del condominio in via....... CF n°.... ecc., in questo caso potresti firmare i contratti e fare tutto ciò che serve al compime [...] E sul bonifico per ristrutturazione? É obbligatorio sia il cf del condominio che quello dell'amministratore, pena perdita del diritto allo sgravio, cosa devo fare?
#20 Inviato 24 Maggio, 2013 Scritto da FrancescoMzz il 22 Mag 2013 - 16:37:55: E sul bonifico per ristrutturazione? É obbligatorio sia il cf del condominio che quello dell'amministratore, pena perdita del diritto allo sgravio, cosa devo fare? Scusa Francesco, siccome la questione è un pò complessa e stanno venendo fuori consigli alquanto "impegnativi", quello che devi fare è aggiornarti un pò di più sulla normativa e poi prenderti la briga di andare presso l'A.E. per avere un pò di informazioni autorevoli, casomai bypassando gli sportellisti e rivolgendoti direttamente ai dirigenti. Erre Ci
#21 Inviato 26 Maggio, 2013 Scritto da Erre Ci il 24 Mag 2013 - 19:26:44: Scusa Francesco, siccome la questione è un pò complessa e stanno venendo fuori consigli alquanto "impegnativi", quello che devi fare è aggiornarti un pò di più sulla normativa e poi prenderti la briga di andare presso l'A.E. per avere un pò di informazioni autorevoli, casomai bypassando gli sportellisti e rivolgendoti direttamente ai dirigenti. Erre Ci Hai ragione, la questione è complessa, ma anche i dirigenti dell'agenzia non ti danno quasi mai una risposta definitiva e sicura, almeno per esperienza personale. Ho tagliato la testa al toro, andando credo sul sicuro: mi sono fatto nominare amm.re p.t. solamente per i lavori di ristrutturazione, chiederò il cf, aprirò un c/c dedicato e farò i bonifici in qualità di amm.re e relativa certificazione. Il dubbio che mi rimane, non proprio un dubbio, ma voglio un vostro parere: considerate che non farò una gestione ordinaria. Nel verbale ho scritto anche che la committenza rimane in capo ai condomini. Sono comunque amm.re? E con quali obblighi? (oltre quello di inserire il condominio nel quadro AC del prossimo anno) Se qualcuno ha anche dei consigli per definire bene la cosa, sono ad orecchie aperte. Grazie.
#22 Inviato 27 Maggio, 2013 Si, sei comunque amministratore, con tutti gli obblighi che ha l'amministratore. Tutti gli amministratori sono "pro-tempore" come ben sai, fin quando non sono revocati dall'assemblea.
#23 Inviato 27 Maggio, 2013 Scritto da alfonso.polizzi il 27 Mag 2013 - 14:23:56: Si, sei comunque amministratore, con tutti gli obblighi che ha l'amministratore. Tutti gli amministratori sono "pro-tempore" come ben sai, fin quando non sono revocati dall'assemblea. Anche secondo me è così, l'unica cosa è che questi condomini vogliono risparmiare pochi euro e non avere un amm.re per la gestione ordinaria, poi vogliono che gli porti i preventivi per le assicurazioni, che gli organizzi assemblee etc. Io gli ho detto che mi occuperò esclusivamente dei lavori straordinari, che poi è quello che loro mi hanno chiesto. Secondo te per mettermi al riparo da conseguenze che potrebbero verificarsi, come mi devo comportare?
#24 Inviato 28 Maggio, 2013 Accetta di fare l'amministratore per il tempo che è necessario e prendendo tutte le responsabilità del caso, fatti riconoscere una percentuale dei lavori dall'assemblea, fatti i lavori dimettiti subito e fai deliberare che non intendono nominare un nuovo amministratore ma un "facente funzioni" da essi stessi scelto. Assicurati che la ditta abbia le carte in regola chiedendo la documentazione di rito (DVR,Camera di commercio, DURC ed estremi delle posizioni INPS,INAIL e Cassa Edile). Prima dell'inizio dei lavori fai redarre il POS (Piano Operativo di Sicurezza) specifico per quel cantiere.
#25 Inviato 28 Maggio, 2013 Scritto da alfonso.polizzi il 28 Mag 2013 - 14:37:25: Accetta di fare l'amministratore per il tempo che è necessario e prendendo tutte le responsabilità del caso, fatti riconoscere una percentuale dei lavori dall'assemblea, fatti i lavori dimettiti subito e fai deliberare che non intendono nominare un nuovo amministratore ma un "facente funzioni" da essi stessi scelto.Assicurati che la ditta abbia le carte in regola chiedendo la documentazione di rito (DVR,Camera di commercio, DURC ed estremi delle posizioni INPS,INAIL e Cassa Edile). Pri [...] Grazie, seguirò i tuoi consigli, grazie ancora per la collaborazione.
