#1 Inviato 8 Febbraio, 2021 Buongiorno, nel condominio ove abito, composto da 10 appartamenti, si vorrebbero eseguire lavori urgenti di messa in sicurezza dei parapetti della facciata/terrazzo e di alcuni cornicioni con relativa pitturazione. Con l'occasione, si vorrebbe anche coibentare il lastrico solare che fa da tetto ai due appartamenti posti all’ultimo piano del condominio. Il capo condomino dice che le spese per il rifacimento di parte della facciata/prospetto vanno ripartite in parti uguali fra tutti i condomini in base all'art. 1123 del cc comma 2. La tabella dei millesimi del condominio però, fra l’altro firmata anche dal capo condominio, fa espressamente riferimento ad una TABELLA “A” espressa in millesimi per ogni singolo appartamento, ove viene chiaramente riportato che per la manutenzione di prospetti, recinzione, giardino ecc. la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio (quindi anche i prospetti) si fa riferimento al codice civile. Il capo condomino però insiste perché dice che vi è differenza tra tabelle millesimali e le tabelle d’uso e proprietà; lo stesso asserisce che siccome tutti e 10 gli appartamenti, anche se posti in piani differenti, hanno circa la stessa superficie espressa in metri quadri, allora siamo tenuti tutti a suddividere la spesa in parti ugnali. Personalmente non sono affatto d’accordo, infatti nel mio atto di compravendita dell’appartamento, risulta che la mia unità immobiliare corrisponde a 41,575 millesimi del valore dell’intero immobile e che esso mi viene trasferito …..con la comproprietà, in proporzione al valore dell’unità in vendita, in conformità all’art.1118 cc di tutte le parti comuni….. La facciata, a dirlo è la più autorevole la giurisprudenza, è una parte comune rispetto alla quale, in assenza di diverso accordo tra le parti (cioè tra tutti i condòmini), la spesa deve essere ripartita secondo i millesimi di proprietà. In tal senso è stato affermato che "le spese relative al rifacimento delle facciate esterne di un edificio in condominio, vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, trovando applicazione nella fattispecie il disposto del primo comma dell'art. 1123 del codice civile e non quello del secondo comma come crede invece il capo condomino. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno secondo le quote millesimali. L'art. 1124, 1125 e 1126 c.c. indicano criteri di ripartizione differenti, sulla scorta del criterio generale indicato dal secondo comma dell'art. 1123 c.c. che stabilisce una ripartizione in base all'uso; le norme riguardano scale, ascensori, solai e lastrici, NON LA FACCIATA. La legge n. 220 del 2012 l'art. 1117 c.c. rinnovato dalla legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici menziona infatti le facciate. Questa indicazioni risolve ogni dubbio: le facciate sono i muri di chiusura dell'edificio, il loro involucro verticale, ergo esse altro non sono che i muri perimetrali dell'edificio. Se i muri perimetrali sono condominiali, allora tutti i condòmini devono partecipare alle decisioni inerenti alla loro conservazione e tutti alle spese per l'esecuzione degli interventi medesimi. In assenza di patti contenuti in un regolamento contrattuale o in un accordo sottoscritto comunque da tutti i condòmini, le spese per le opere di manutenzione dei muri perimetrali dell'edificio devono essere suddivise tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà e non in parti uguali. Per citare una tra le varie pronunce giurisprudenziali sul tema, prendiamo ad esempio una sentenza della Corte di Cassazione che in uno dei suoi pronunciamenti sull'argomento (tutti portati alla stessa conclusione) ha affermato che «i muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile». (Cass. 1986 n. 3867). Il concetto di facciata è stato delineato dalla giurisprudenza e dalla dottrina attraverso numerose pronunce che hanno sancito pacificamente che la stessa, avente o meno valore architettonico o decorativo, costituisce parte presuntivamente comune dell'edificio condominiale, in quanto, al pari dei muri maestri rappresenta "una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicchè nell'ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni" (Cass. n. 298/1977; n. 945/1998). Per cui l'esplicita menzione della facciata nella nuova elencazione delle parti comuni necessarie di cui al punto 1 dell'art. 1117 c.c. operata dalla l. n. 220/2012, si è limitata a recepire le consolidate indicazioni dottrinali e giurisprudenziali, dovendosi ritenere che in tal modo il legislatore della riforma abbia inteso tutelare tale bene in modo diretto, evitando l'insorgere di controversie in ordine alla ripartizione delle spese, eventuali usi illegittimi in grado di comprometterne l'aspetto esteriore e salvaguardando indirettamente il concetto di decoro architettonico. Per quanto sopra, personalmente ritengo che le pese per il rifacimento e/o manutenzione del prospetto/facciata di un condominio, andrebbero ripartite in base alle tabelle millesimali così come riportato nel regolamento di condominio firmato e sottoscritto a suo tempo da tutti i condomini, compreso il capo condomino. I condomini del piano terra che hanno meno quote millesimali dovrebbero pagare meno dei condomini del quinto piano che di millesimi ne hanno circa il doppio. In sostanza, in base a quanto evidenziato sopra, per il rifacimento della facciata del condominio o parte di essa, i condomini devono pagare in parti uguali o in base ai millesimi di proprietà? Grazie mille. Modificato 8 Febbraio, 2021 da Mareba
#2 Inviato 8 Febbraio, 2021 Il capo condomino presumo che sia amministratore,ha l'obbligo di rispettare il regolamento contrattuale,se non gli va bene lasci la gestione,per far posto a uno più competente. 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
#3 Inviato 8 Febbraio, 2021 Quindi le spese per la manutenzione della facciata condominiale è divisa in quote millesimali come dico io e non in parti uguali, giusto? La ringrazio.
#4 Inviato 8 Febbraio, 2021 Esatto. L'interpretazione del regolamento contrattuale da parte del giudice, limiti ed esclusioni. Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 4 aprile 2011, n. 7633. L'interpretazione del regolamento contrattuale di condominio da parte del giudice del merito è insindacabile in sede di legittimità quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure vizi logici.
#5 Inviato 8 Febbraio, 2021 Mareba dice: Quindi le spese per la manutenzione della facciata condominiale è divisa in quote millesimali come dico io e non in parti uguali, giusto? La ringrazio. Giusto
#6 Inviato 8 Febbraio, 2021 Mareba dice: Quindi le spese per la manutenzione della facciata condominiale è divisa in quote millesimali come dico io e non in parti uguali, giusto? La ringrazio. certamente: in quote millesimali di proprietà.
#7 Inviato 8 Febbraio, 2021 Per una questione di correttezza anche nei confronti del capo condomino, in allegato invio la tab. A e parte del regolamento condominiale precisando però che sia il regolamento di condomino che la tab A, non sono datate ne tantomeno firmate in ogni sua pagina come ci si aspetterebbe; non è indicato nemmeno il luogo cosa che probabilmente potrebbe dare spunti per un eventuale ricorso in sede civile. Fra l'altro, il condominio fu costruito in concessione edilizia del comune nel 1983 in forma di società cooperativa, che oggi ovviamente, dopo così tanto tempo, non esiste più. In base a ciò, ed a quanto qui allegato, per il rifacimento della facciata del condominio o parte di essa, i condomini devono pagare in parti uguali?
#8 Inviato 8 Febbraio, 2021 Mareba dice: Per una questione di correttezza anche nei confronti del capo condomino, in allegato invio la tab. A e parte del regolamento condominiale precisando però che sia il regolamento di condomino che la tab A, non sono datate ne tantomeno firmate in ogni sua pagina come ci si aspetterebbe; non è indicato nemmeno il luogo cosa che probabilmente potrebbe dare spunti per un eventuale ricorso in sede civile. Fra l'altro, il condominio fu costruito in concessione edilizia del comune nel 1983 in forma di società cooperativa, che oggi ovviamente, dopo così tanto tempo, non esiste più. In base a ciò, ed a quanto qui allegato, per il rifacimento della facciata del condominio o parte di essa, i condomini devono pagare in parti uguali? tra le parti comuni del fabbricato, come stabilito dal codice civile art 1117, è ricompresa la facciata. per cui sia la norma sia il regolamento sono concordi con la ripartizione tramite millesimi della tabella di proprietà.
#9 Inviato 8 Febbraio, 2021 Ok, perdoni l'ignoranza in materia. Ciò significa che se anche si applica la tabella proprietari le spese di rifacimento della facciata non si pagano in parti uguali fra tutti i condomini?
#10 Inviato 8 Febbraio, 2021 ...fra l'altro, l'art 2 del regolamento condominiale in rif. alle parti comuni cita: ".....in particolare è considerato bene comune l'estetica dei prospetti nel suo insieme, anche se le singole parti siano di proprietà esclusiva". Invece l'art.11 del predetto regolamento condominiale in rif. alla ripartizione delle spese recita: "..le spese per la conservazione e il godimento delle cose e dei servizi e degli impianti relativi, nonchè per le innovazioni deliberate dall'assemblea saranno ripartite in proporzione ai millesimi corrispondenti ai valori delle singole proprietà di ciascun condomino, giusta l'allegata tabella millesimale "A". Quest'ultima Tab. A riporta chiaramente che per la ripartizione di tutte le spese relative alle parti comuni dell'edificio si fa riferimento a quanto stabilito dal Codice Civile. Ecco perchè lo scrivente sostiene che la spesa per il rifacimento della facciata non debba dividersi in parti uguali fra i condomini ma divisa proporzionalmente ai millesimi di ciascuno.
#11 Inviato 8 Febbraio, 2021 Mareba dice: Ok, perdoni l'ignoranza in materia. Ciò significa che se anche si applica la tabella proprietari le spese di rifacimento della facciata non si pagano in parti uguali fra tutti i condomini? Non si pagano in parti uguali
#12 Inviato 8 Febbraio, 2021 Mareba dice: Ok, perdoni l'ignoranza in materia. Ciò significa che se anche si applica la tabella proprietari le spese di rifacimento della facciata non si pagano in parti uguali fra tutti i condomini? no. si pagano le spese contribuendo ognuno per la propria quota millesimale prevista dalla tabella "A" (o più genericamente tabella di proprietà). Mareba dice: ...fra l'altro, l'art 2 del regolamento condominiale in rif. alle parti comuni cita: ".....in particolare è considerato bene comune l'estetica dei prospetti nel suo insieme, anche se le singole parti siano di proprietà esclusiva". l'articolo precisa che è bene comune (pur se immateriale) anche l'estetica del fabbricato.
#13 Inviato 8 Febbraio, 2021 Mareba dice: Invece l'art.11 del predetto regolamento condominiale in rif. alla ripartizione delle spese recita: "..le spese per la conservazione e il godimento delle cose e dei servizi e degli impianti relativi, nonchè per le innovazioni deliberate dall'assemblea saranno ripartite in proporzione ai millesimi corrispondenti ai valori delle singole proprietà di ciascun condomino, giusta l'allegata tabella millesimale "A". Quest'ultima Tab. A riporta chiaramente che per la ripartizione di tutte le spese relative alle parti comuni dell'edificio si fa riferimento a quanto stabilito dal Codice Civile. non c'è contrasto tra le due cose. Mareba dice: Ecco perchè lo scrivente sostiene che la spesa per il rifacimento della facciata non debba dividersi in parti uguali fra i condomini ma divisa proporzionalmente ai millesimi di ciascuno infatti sostieni bene (come già è stato detto).
