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sarti

LAVORI FACCIATA e RIPARTO

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Salve.

Nel mio condominio sono stati deliberati lavori di rifacimento FRONTALINI BALCONI ripartiti dall'amministratore a TABELLA GENERALE.

Riguardando i calcoli mi accorgo che non sono state conteggiate due unità: che sono i possessori di soli garage.

E' corretto secondo voi? O anche il proprietario deve partecipare al rifacimento della facciata ancorché non abbia balcone.

sarti dice:

Salve.

Nel mio condominio sono stati deliberati lavori di rifacimento FRONTALINI BALCONI ripartiti dall'amministratore a TABELLA GENERALE.

Riguardando i calcoli mi accorgo che non sono state conteggiate due unità: che sono i possessori di soli garage.

E' corretto secondo voi? O anche il proprietario deve partecipare al rifacimento della facciata ancorché non abbia balcone.

...brutta bestia i balconi ...

ed in particolare i frontalini ...

 

io li avrei esclusi anche perchè non ritengo che i frontalini (se parliamo di balconi aggettanti) siano parte comune condominiale ma di proprietà individuale.

la parte finale di pitturazione è condominiale per via dell'estetica, ma non la struttura che subisce il "rifacimento".

per cui anche la delibera, secondo me, potrebbe essere impugnata ... ma se nessuno lo fa ...

quindi per me, con queste premesse, come potrei chiamarli a concorrere alla spesa ...

 

diverso discorso per il lastrico o tetto o facciata: decisamente tutti per millesimi come previsto dalla norma.

 

 

Modificato da paul_cayard

Si crea un controsenso: sono sati chiamati a partecipare alla spesa gli attici CHE NON HANNO FRONTALINI. Coerenza vorrebbe allora che fossero chiamati anche i proprietari dei garage che non hanno balcone. p.s.: sui frontalini effettivamente mi par di capire che la giurisprudenza sia andata nella direzione di considerali privati. Tu pensa che in assemblea si è fatto di tutto per farli passare come condominiali.

Modificato da sarti
sarti dice:

Si crea un controsenso: sono sati chiamati a partecipare alla spesa gli attici CHE NON HANNO FRONTALINI. Coerenza vorrebbe allora che fossero chiamati anche i proprietari dei garage che non hanno balcone. p.s.: sui frontalini effettivamente mi par di capire che la giurisprudenza sia andata nella direzione di considerali privati. Tu pensa che in assemblea si è fatto di tutto per farli passare come condominiali.

a mio parere, salvo quanto previsto dal vostro Rdc, se i frontalini sono stati considerati parte comune, dovrebbero partecipare alla spesa tutti i condomini compresi i proprietari di garage.

sarti dice:

sui frontalini effettivamente mi par di capire che la giurisprudenza sia andata nella direzione di considerali privati

dipende dal tipo di balcone, se aggettante si.

sarti dice:

sui frontalini effettivamente mi par di capire che la giurisprudenza sia andata nella direzione di considerali privati.

In realtà si è partiti dal considerare il balcone aggettante completamente di proprietà privata, per poi gradualmente farlo rientrare nelle proprietà comuni in determinati casi e punti.

Se il frontalino (oppure il parapetto) ha una valenza estetica che lo fa diventare parte integrante nel complessivo disegno della facciata (in genere sono in continuità con il marcapasso della facciata stessa) allora esso diventa condominiale.

Lo stesso sta gradualmetne valendo per i sottobalconi, non solo quando ci sono particolari caratteristiche estetiche ma anche quando semplicemente l'insieme dei sottobalconi si "allaccia" a quello della facciata, ma questo è un fatto ancora in divenire.

sarti dice:

 Tu pensa che in assemblea si è fatto di tutto per farli passare come condominiali.

E ti credo

nessun condòmine si vuole accollare da solo una tale spesa e le eventuali responsabilità del non averlo ripristinato, qualora l'ammaloramento determini la caduta di pezzi e danni a terzi.

condòmine c dice:

Se il frontalino (oppure il parapetto) ha una valenza estetica che lo fa diventare parte integrante nel complessivo disegno della facciata (in genere sono in continuità con il marcapasso della facciata stessa) allora esso diventa condominiale.

... occhio che però tutte le sentenze parlano di "rivestimenti" che diventano condominiali, non parlano mai di struttura.

concordo poi che il film di pitturazione (che è un "rivestimento") in continuità estetica col marcapiano sia condominiale.

... ma solo la pitturazione ...

JOSEFAT dice:

a mio parere, salvo quanto previsto dal vostro Rdc, se i frontalini sono stati considerati parte comune, dovrebbero partecipare alla spesa tutti i condomini compresi i proprietari di garage.

concordo, ma il rischio è l'impugnazione (senza tempo se si pensa che la delibera sia nulla in quanto decisoria su parti private).

 

è un problema che ho anche io (messa in sicurezza e rifacimento frontalini) che affronteremo domenica in assemblea.

 

magari aggiorno il forum ...

Modificato da paul_cayard
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paul_cayard dice:

concordo, ma il rischio è l'impugnazione (senza tempo se si pensa che la delibera sia nulla in quanto decisoria su parti private).

certo che si, il rischio c'è, purtroppo hanno deliberato in questa maniera.

madly dice:

https://www.condominioweb.com/lappaltatore-ottiene-un-decreto-ingiuntivo-nei-confronti-del-condomino-moroso-attenzione-al-contratto-di-appalto.22438

 

Questo post è proprio di oggi. Sono stati condannati a pagare due condomini possessori di solo box auto interrati che non hanno voluto pagare i lavori di rifacimento della facciata…

Non o letto tutto l'articolo, ma mi sembra che  si parli di lavori per il rifacimento delle facciate dell'edificio, non sono lavori specifici dei balconi e frontalini come in questo caso.

sarti dice:

Salve.

Nel mio condominio sono stati deliberati lavori di rifacimento FRONTALINI BALCONI ripartiti dall'amministratore a TABELLA GENERALE.

Riguardando i calcoli mi accorgo che non sono state conteggiate due unità: che sono i possessori di soli garage.

E' corretto secondo voi? O anche il proprietario deve partecipare al rifacimento della facciata ancorché non abbia balcone.

Una curiosità, con quale maggioranza sono stati deliberati i lavori.

I frontalini, qualora abbiano una valenza architettonica, contribuiscono all’estetica della facciata e il loro restauro è a carico di tutti i condomini.

JOSEFAT dice:

Una curiosità, con quale maggioranza sono stati deliberati i lavori.

Presente 550 millesimi. deliberato a maggioranza dei 550. Seconda convocazione. manutenzione ordinaria.

sarti dice:

Presente 550 millesimi. deliberato a maggioranza dei 550. Seconda convocazione. manutenzione ordinaria.

se ritenuta manutenzione ordinaria ci vagliono comunque almeno 333.34/1000 altrimenti delibera in difetto di quorum di maggioranza.

per i lavori straordinari (questi delle facciate mi sembra che siano di notevole entità, ma magari no) ci vuole, oltre la maggioranza dei presenti fisicamente o per delega, il raggiungimento di almeno 500/1000 da questi rappresentati, non la maggioranza dei millesimi dei presenti .

 

 

Modificato da paul_cayard

Da noi la spesa di rifacimento poggioli (aggettanti) è stata attribuita, con delibera assembleare, per 1/3 a tutti i condomini (mm generali) e per 2/3 ai singoli proprietari.

Tutti i condomini contribuiscono, anche quelli che hanno solo un magazzino.

Luma dice:

Da noi la spesa di rifacimento poggioli (aggettanti) è stata attribuita, con delibera assembleare, per 1/3 a tutti i condomini (mm generali) e per 2/3 ai singoli proprietari.

Tutti i condomini contribuiscono, anche quelli che hanno solo un magazzino.

Interessante ...

Chi ha sancito quali singoli proprietari erano interessati  dai rifacimenti ?

Magari non tutti i frontalini avevano bisogno di rifacimento ...

L'impresa ?

Il direttore lavori ?

 

Tutti i nostri poggioli presentavano ammaloramenti. La valutazione è stata fatta dalla ditta (designata dall'assemblea) che ha effettuato un sopralluogo preso ogni unità immobiliare. Su suggerimento dell'amministratore, non abbiamo nominato un direttore lavori e purtroppo oggi siamo fermi (a neanche metà ripristino) perché un condomino esperto ha sollevato (giuste) questioni in merito alle lavorazioni già effettuate, non conformi all'offerta. Vista la nostra esperienza, suggerisco sempre la nomina di un direttore lavori.

paul_cayard dice:

se ritenuta manutenzione ordinaria ci vagliono comunque almeno 333.34/1000 altrimenti delibera in difetto di quorum di maggioranza.

per i lavori straordinari (questi delle facciate mi sembra che siano di notevole entità, ma magari no) ci vuole, oltre la maggioranza dei presenti fisicamente o per delega, il raggiungimento di almeno 500/1000 da questi rappresentati, non la maggioranza dei millesimi dei presenti .

 

 

E' stata qualificata "manutenzione ordinaria". La delibera è passata con oltre i 333 millesimi richiesti.

sarti dice:

E' stata qualificata "manutenzione ordinaria". La delibera è passata con oltre i 333 millesimi richiesti.

ok.

per l'ediizia può essere senz'altro manutenzione ordinaria, ma in condominio c'è qualche differenziazione ...

 

per curiosità, qual'è stato l'importo dei lavori deliberato ?

solo per capire se la spesa fosse o meno di notevole entità; normalmente il limite è posto pari l bilancio annuale

paul_cayard dice:

ok.

per l'ediizia può essere senz'altro manutenzione ordinaria, ma in condominio c'è qualche differenziazione ...

 

per curiosità, qual'è stato l'importo dei lavori deliberato ?

solo per capire se la spesa fosse o meno di notevole entità; normalmente il limite è posto pari l bilancio annuale

106.000 EURO. PIù O MENO UN BILANCIO ANNUALE

sarti dice:

106.000 EURO. PIù O MENO UN BILANCIO ANNUALE

... alla faccia del vostro bilancio annuale ... 

 

noi siamo circa 50 (non so voi) e abbiamo un bilancio tra 25 e 35000 euro.

 

comunque sia, mia opinione, una manutenzione ai frontalini non è manutenzione ordinaria per il condominio ... (ripeto, per l'edilizia lo è, ma non per il condominio).

le manutenzioni ordinarie per il condomìnio sono quelle cicliche annuali, biennali (come quelle obbligatorie per legge) non quelle dovute a vetustà o imprevisti; non mi dire che ogni anno o due prevedete nel preventivo di verificare le facciate ... non avreste neanche problemi di reperibilità dei fondi ... (li avete inseriti a preventivo ...).

 

se poi 106000 euro sono addirittura al di sotto di un vostro normale bilancio allora non è considerata da parte della giurisprudenza una spesa di notevole entità.

 

di più non so dire.

 

 

 

 

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