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Ludos

Lavori facciata e messa in sicurezza dei balconi incassati

Vi espongo il quesito nel modo più schematico possibile:

- Facciata di tutto lo stabile da rifare e nelle parti più esterne già messa in sicurezza;  Sulle tompagnature che dividono l'interno dell'appartamento con il balcone incassato non è stato fatto nulla;

- settembre 2019 delibera lavori 

- ad oggi (luglio 2020) tutto tace, non è stato messo nemmeno un chiodo, ma il  balcone è inagibile, c'è la possibilità che il distacco di qualche pezzo di intonaco dai tompagni ferisca me o qualcuno sul MIO stesso balcone.
Per darvi contezza della tipologia di balcone vi allego un porzione planimetrica.1876243849_immaginebalconeincassato.thumb.jpg.7b3f20aebb38d2812398cba67798d72d.jpg
Le mie domande sono queste:
1) a chi competono i lavori su questi tompagni che dividono l'appartamento dal balcone incassato?
2) Se procedo con la rimozione dell'intonaco e il ripristino (così come previsto dai lavori non ancora partiti, lasciando poi alla ditta il compito di finitura e tinteggiatura per non compromettere l'aspetto finale) posso poi scorporare queste spese dal costo finale che devo sostenere.
Da qualche parte ho letto che questi lavori andrebbero scorporati dal computo complessivo (e quindi ne beneficerebbero tutti) ma io vorrei sottrarli dal complessivo che devo pagare. Viceversa dovrei chiedere il rimborso a tutti i condomini?

 

Spero di essere stato chiaro
Grazie mille a chi risponderà 

Saluti, Ludovico

Modificato da Ludos

Se il contratto tra il condominio e la ditta prevede la messa in sicurezza anche delle parti della facciata in prossimità dei balconi, allora direi che è il caso di richiamare la ditta al rispetto di quanto stabilito, tramite comunicazione all'amministratore e/o al direttore lavori.

L'intervento in prima persona può essere scalato dal totale solo previo accordo degli altri condomini in assemblea, oppure nel caso avesse il carattere di necessità e urgenza.

Modificato da condo77
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condo77 dice:

Se il contratto tra il condominio e la ditta prevede la messa in sicurezza anche delle parti della facciata in prossimità dei balconi, allora direi che è il caso di richiamare la ditta al rispetto di quanto stabilito, tramite comunicazione all'amministratore e/o al direttore lavori.

L'intervento in prima persona può essere scalato dal totale solo previo accordo degli altri condomini in assemblea, oppure nel caso avesse il carattere di necessità e urgenza.

Innanzitutto grazie mille per la risposta.
La messa in sicurezza fu fatta in somma urgenza da altra ditta, quella che si è aggiudicata i lavori nel settembre 2019 non l'abbiamo mai vista. Per farvi capire meglio la situazione al limite vi allego queste due foto che ho scattato stamane

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La parte di intonaco che manca nella prima foto è stata staccata a mani nude per evitare che cadesse in testa a qualcuno. Come si vede nella seconda foto anche il lato interno del parapetto è in uno stato non più accettabile, quindi credo sia innegabile il carattere di urgenza.
Posso quindi richiedere di scalare il costo al mq delle operazioni necessarie per rendere agibile il balcone dal costo imputatomi in funzione dei millesimi?
Se, malauguratamente, in attesa di una risposta da amministratore o condomini dovesse verificarsi un incidente (cosa molto probabile vista la fatiscenza dell'intonaco) di chi sarebbe la colpa? 
Purtroppo di leggi condominiali non me ne intendo tanto.

Manderei una PEC corredata di foto all'amministratore e al direttore lavori (se l'avete), chiedendo un intervento urgente vista la situazione di probabile pericolo e specificando che se entro una certa data non intervengono, provvederai tu stesso (o personalmente o tramite ditta) e ti riservi di scalare successivamente il costo dal pagamento della tua quota parte di lavori.

Nel caso di un incidente, a mio avviso in primis la responsabilità sarebbe del condominio, dato che a quanto capisco le parti pericolanti sono condominiali (balcone incassato giusto?), ma non mi sento di escludere una tua corresponsabilità non solo come condomino ma anche più specificamente come proprietario del balcone.

Bisognerebbe sentire un legale al propsito, forse se vuole ci può illuminare @SisterOfNight

Modificato da condo77
Ludos dice:

Posso quindi richiedere di scalare il costo al mq delle operazioni necessarie per rendere agibile il balcone dal costo imputatomi in funzione dei millesimi?

Controlla bene la delibera in cui è stato deciso che anche la manutenzione dei balconi è da addebitare per millesimi di proprietà e, soprattutto, le quote le hai già pagate?

Poichè salvo regolamento contrattuale la spesa di ripristino di quel parapetto del balcone è a carico tuo e solo il frontalino esterno è a carico del condominio, non vorrei che poi il condominio si appellasse al fatto che quei lavori al parapetto spettano a te.

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Leonardo53 dice:

Controlla bene la delibera in cui è stato deciso che anche la manutenzione dei balconi è da addebitare per millesimi di proprietà e, soprattutto, le quote le hai già pagate?

Poichè salvo regolamento contrattuale la spesa di ripristino di quel parapetto del balcone è a carico tuo e solo il frontalino esterno è a carico del condominio, non vorrei che poi il condominio si appellasse al fatto che quei lavori al parapetto spettano a te.

Dovrebbe essere un balcone incassato, al proposito:

 

Per quanto riguarda la parte che funge da parapetto, salvo casi particolari, essendo la stessa parte integrante della facciata, può concludersi che, con buona probabilità, non si cadrà in errore se le spese per il suo rifacimento andranno ad essere ripartite tra tutti i condomini quali parti di proprietà comune (essendo di fatto delle parti dei muri perimetrali) sulla base dei millesimi di proprietà.

E' evidente che nel caso di balcone incassato, se si dà per certo quanto appena detto, la responsabilità per la manutenzione della parte frontale degli stessi è di competenza del condominio.


Fonte: https://www.condominioweb.com/la-differenza-ruota-tutta-intorno-alla-catalogazione-del-balcone-nellambito-di-quelli.256

Occorre leggere bene la delibera e verificare cosa farà o non farà l'impresa.

A me questo pare un balcone incassato, i balconi sono proprietà privata, e i muri relativi potrebbero essere a carico del condomino stesso in verità..

Vero che il parapetto del balcone incassato forma un tutt'uno con la facciata per cui potremmo star qui a disquisire ore..

Ma senza verificare il preventivo e i lavori come facciamo?

ricordo per esempio che in un condominio dove rifacevano la facciata, la stessa impresa diede disponibilità anche per le parti private dei balconi..e quindi il prezzo finale per ogni singolo condomino era basato e sui lavori della parte comune e , ove fatta, su quelli eseguiti su parte privata.

Non sappiamo come l'impresa abbia diviso i lavori.  Certamente il tuo balcone ha necessità impellente di agire.

Metti sotto l'amministratore, o i lavori si fanno o tu sarai costretto a procedere, io fossi in te però mi farei seguire da un legale, onde evitare di pagare i lavori due volte.  Non basta infatti dire "faccio i lavori e li scalo da quanto il Condominio mi chiederà"

 

Oppure si puo' valutare con legale una atp immediata, così il condominio è obbligato a  muoversi.  Io chiederei pure i danni per non poter usufruire del balcone, vista l'inerzia nell'iniziare i lavori

Ludos dice:

1) a chi competono i lavori su questi tompagni che dividono l'appartamento dal balcone incassato?

I tompagni fanno parte dei muri perimetrali del condomìnio, pertanto la loro manutenzione è a carico del condomìnio.

Il muro interno del parapetto è a carico tuo.

Vedi: https://www.condominioweb.com/muri-interni-dei-balconi-condominiali.15809

 

Come già consigliato, rivedi preventivi e delibera assembleare, poi, via pec, fai presente la situazione all'amministratore, chiedendo l'intervento ove dovuto dal condomìnio.

 

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Nel computo dei lavori sono conteggiati tutte le porzioni di superficie verticale ivi compresi i lati interni dei parapetti (in realtà ho individuato un errore nel computo posto a base di gara, un gruppo di misure nella stessa lavorazione sono state riportate 2 volte).
Ho acquistato casa un'anno e mezzo fa e da poco ho completato la ristrutturazione interna dell'appartamento ma, obbiettivamente, non posso andare a vivere in una casa con questi balconi. So che alcuni condomini hanno già provveduto qualche anno fa (prima di deliberare i lavori) a ripristinare i lati interni dei parapetti e delle tompagnature.
Io ad oggi ho versato solo un anticipo per i lavori ma per un motivo o per un'altro la loro partenza è sempre stata rimandata.

Comunque seguirò il vostro consiglio, contatterò l'amministratore e proporrò l'intervento in somma urgenza a mie spese perchè non posso aspettare più l'avvio dei lavori. Lascerò poi alla ditta il compito di finitura per omogeneizzare l'aspetto finale, in questo modo non si intacca in alcun modo la tasca degli altri condomini. 

Grazie a tutti per i consigli, vi terrò aggiornati.

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Ludos dice:

Comunque seguirò il vostro consiglio, contatterò l'amministratore e proporrò l'intervento in somma urgenza a mie spese perchè non posso aspettare più l'avvio dei lavori.

Secondo me è la scelta migliore. Un intervento provvisorio picconando le parti ammalorate e ricostruendo sommariamente in grezzo con del cemento emaco (cemento strutturale) non dovrebbe essere una grossa spesa, anche perchè si tartta di lavoro da fare all'interno del tuo balcone in estrema sicurezza senza necessità di ponteggi o cestelli mobili.

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Ludos dice:

Nel computo dei lavori sono conteggiati tutte le porzioni di superficie verticale ivi compresi i lati interni dei parapetti (in realtà ho individuato un errore nel computo posto a base di gara, un gruppo di misure nella stessa lavorazione sono state riportate 2 volte).
Ho acquistato casa un'anno e mezzo fa e da poco ho completato la ristrutturazione interna dell'appartamento ma, obbiettivamente, non posso andare a vivere in una casa con questi balconi. So che alcuni condomini hanno già provveduto qualche anno fa (prima di deliberare i lavori) a ripristinare i lati interni dei parapetti e delle tompagnature.
Io ad oggi ho versato solo un anticipo per i lavori ma per un motivo o per un'altro la loro partenza è sempre stata rimandata.

Comunque seguirò il vostro consiglio, contatterò l'amministratore e proporrò l'intervento in somma urgenza a mie spese perchè non posso aspettare più l'avvio dei lavori. Lascerò poi alla ditta il compito di finitura per omogeneizzare l'aspetto finale, in questo modo non si intacca in alcun modo la tasca degli altri condomini. 

Grazie a tutti per i consigli, vi terrò aggiornati.

Anche a me pare la cosa migliore. 👍

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