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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
miceli78

Lavori di ristrutturazione - cosa mi dite?

Buonasera, recentemente ho acquistato un immobile in una galleria commerciale.

Praticamente, il proprietario dell'intera galleria, prima di vendere, ha frazionato le varie superfici ed ha effettuato una serie di lavori di ristrutturazione tra i quali anche l'impermeabilizzazione del lastrico.

Adesso a distanza di un anno, abbiamo riscontrato che quel lavoro non è stato fatto bene e che bisogna ripristinare il tutto con un costo di circa 50'000 € .

Non sappiamo cosa c'è scritto nel contratto di appalto perchè il precedente proprietario non si fa più trovare, ma penso che comunque la garanzia dovrebbe essere obbligatoria.

Cosa mi dite?

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Di solito, la garanzia che la ditta contempla non và oltre i due anni (per legge) a meno ché non ci siano patti differenti in sede di contratto di appalto. Se non si scopre questo, non possiamo essere certi di ciò.

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Quindi, se non si dovesse trovare il contratto, almeno due anni si devono garantire. Ovviamente fa fede la fattura?

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Due anni dalla data di consegna dei lavori.

Se si trovasse il contratto sarebbe meglio qualora la ditta contestasse qualcosa.

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Altro problema,

Il centro commerciale, precedentemente era una fabbrica poi adeguata.

Praticamente, nel prospetto principale al piano terra vi sono gli uffici con la facciata a vetri.

Adesso bisogna sostituire alcuni vetri in quanto rotti, mentre alcuni infissi non sono funzionanti.

Considerando che l'uffici sono di proprietà di un condomino, gli interventi agli infissi sono a carico dello stesso o del condominio????

Grazie

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Buongiorno, stiamo facendo l'adeguamento della struttura per la prevenzione incendi ed i vigili del fuoco hanno richiesto che tutte le vetrate esterne fossero REI. Adesso oltre ad alcune vetrate nelle aree comuni, nel centro commerciale solo tre u.i. hanno le vetrate esterne, pertanto le spese per la sostituzione delle stesse vanno ripartite su tutti o solo su chi ha realmente il problema?

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la spesa è di competenza del proprietario dei locali..

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Anche se gli interventi nelle vetrate delle proprietà privata sono indispensabili per il rilascio del certificato dell'intero centro???

Le vetrare esterne fanno parte della facciata dell'immobile che per il 70% è in murature ed il restante 30% in vetrate.

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le vetrine sono di proprietà privata alla stessa stregua delle finestre di ciascun appartamento dell'edificio.

Anche le finestre fanno parte della facciata ma non sono comprese tra le parti comuni.

Questo per come la penso io...

P.s. ho fatto una ricerca in rete e tutte le risposte al quesito parlano di spesa a carico della proprietà..

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Ho parlato con l'amministratore e lo stesso sostiene che la sostituzione degli infissi sono a Chirico di tutti i condomini, in quanto, a suo dire, la sostituzione degli stessi è indispensabile per il rilascio del certificato antincendio dell'intero Centro Commerciale.

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Scusami.. prima era una fabbrica.. l'hanno riconvertita a centro commerciale facendo tutte le modifiche del caso, hanno frazionato i locali, hanno creato aperture (vetrine) dove prima, probabilmente, c'era un muro.. hanno installato le vetrate, hanno venduto i locali che sono utilizzati come uffici al piano terreno e ora l'amministratore vorrebbe che tutti partecipassero alla spesa per le vetrate (che sono di proprietà del titolare dei locali) con la scusa che devono chiedere la certificazione?

Sbaglierò ma mi sembra veramente una fesseria..

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Scusa Giovanni Inga, ma non vedo il motivo per cui debba dirti una fesseria......

Comunque chiarisco meglio.

Era una ex fabrica della FIAT trasformata in Centreo commerciale nel 2000 con tutte le modifiche del caso. Successivamente la ditta è fallita e la banca non riuscendo a vendere in blocca ha frazionato ed ha venduto.

Oggi per poter riaprire dobbiamo mettere a norma il centro. (nuova agibilità, certificazione impianti e certificato dei VV.FF

Le vetrate, sicuramente erano state realizzate nel 2000.

Dopo il sopralluogo dei Vigili, gli stessi hanno prescritto che le vetrate esterne devono essere motorizzate con infissi REI.

Come scritto in precedenza le vetrate riguardano solo 4 U.I. (le più grandi).

Penso di essere stato abbastanza chiaro.

Secondo l'amministratore la sostituzione degli infissi è di competenza condominiale in quanto si tratta di lavori indispensabili per il rilascio del certificato antincendio dell'intero centro.

Cosa mi dite in merito????

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La fesseria è la tesi che sostiene l'amministratore...

Io ti sto dicendo la mia opinione, che mi confermi con quanto stai dicendo. La struttura è stata frazionata, sono state create le vetrate e ciascuna frazione è stata acquistata nello stato di fatto. Affermare che la spesa sia di competenza di tutti mi sembra fuori luogo.

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Lo penso anche io che l'amministratore sta facendo un po' di confusione, ma ovviamente per contestare la ripartizione vorrei avere prima qualche certezza.

Inoltre, questa mattina ho appreso anche che in una U.I. i vigili hanno anche fatto abbattere una parete affinché la superficie finestrata sia facilmente raggiungibile.

L'intera superficie è stata frazionata dalla banca e venduta a più acquirenti. I lavori di ristrutturazione e adeguamento sono stati deliberati dai nuovi proprietari.

L'amministratore sostiene che se non avessimo cambiato tutte le vetrate non avremmo potuto avere il certificato per aprire. Il certificato interessa l'intero centro e no la singola U.I....... Questa è la sua giustificazione.......

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Comprendo la tua argomentazione ma, di contro, non posso che ribadirti la mia opinione.. visto che la certificazione va a vantaggio dell'intero complesso, le opere che si rendono necessarie, che fanno riferimento a proprietà private, devono essere fatte dai rispettivi proprietari e non dal condominio.

Il punto è proprio questo.. le vetrate sono private, visto che sono state create quando è stato fatto il frazionamento e i proprietari hanno acquistato i locali così come si trovavano, oppure sono parti comuni?

Di norma, deve esserci un titolo che dichiari se sono private o comuni..

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Ho preso il regolamento condominiale redatto dalla Banca prima delle vendite ed allegato nell'atto.

 

COSE DI PROPRIETA’ COMUNE

Sono di proprietà ed uso comune di tutti i Condomini, proprietà ed uso che devono intendersi indivisibili ed inalienabili, tutte quelle parti, locali, cose, impianti dell’edificio che, in base agli atti di vendita, non risultino di proprietà singola ed individuale di un condomino o del venditore.

Specificamente sono da intendersi comuni:

 

All’edificio:

* l'area di sedime è di pertinenza dell’edificio;

* le fondazioni, le strutture portanti, e verso i vani scala, le facciate e le intercapedini dell’edificio;

* le opere, le installazioni ed i manufatti di qualunque genere che servono all'uso ed al pieno godimento dei beni comuni e quanto altro previsto dal codice civile; è considerato ente comune dei Condomini anche l'estetica delle facciate in ogni loro parte e dettaglio architettonico;

* il muro di cinta, inferriate e cancelli che delimitano il confine di proprietà nel cortile;

* i portoni d’ingresso e l’atrio, compresi pavimenti, rivestimenti, e serramenti;

* gli interi vano scala con rampe, pianerottoli, parapetti e corrimani, serramenti e rete illuminante, le scale mobili;

 

PROPRIETA’ INDIVIDUALE

Sono di proprietà individuale le porzioni materiali che costituiscono le singole unità immobiliari.

A tutti gli effetti ed in particolare agli effetti degli artt. 1123, 1124, 1126, 1136 del Codice Civile, il valore proporzionale delle singole porzioni che costituiscono oggetto di proprietà esclusiva, viene precisato in millesimi il cui valore totale pari a 1000 rappresenta il valore dell’intero edificio, comprensivo del valore del suolo e delle parti comuni.

Ogni porzione è costituita da un numero di millesimi proporzionati al valore della singola porzione in rapporto al valore globale dell’edificio e in relazione al volume lordo, all’esposizione o prospetto e panoramicità, all’orientamento, alla luminosità, alla destinazione d’uso e all’altezza di piano.

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ricapitolando.. mi riferisco a quanto detto in #5.. i lavori hanno modificato la struttura nonché l'estetica dell'edificio. Sono stati creati nuovi locali, è stata modificata la facciata della fabbrica per far sì che al piano terreno ci fossero locali uso ufficio; sono state costruite le vetrine di pertinenza degli uffici e così via. Se il mio ragionamento è giusto, le vetrine, prima della ristrutturazione, c'erano o state fatte in sede di ristrutturazione prevedendo la loro funzionalità a beneficio dei locali al piano terreno? Se non c'erano e sono state create appositamente, la proprietà non può che essere privata e non condominiale. Ciò, a mio avviso, confortato dal passaggio contenuto nel regolamento e cioé:

PROPRIETA’ INDIVIDUALE

Sono di proprietà individuale le porzioni materiali che costituiscono le singole unità immobiliari.

Per porzione materiale, correggimi se sbaglio, si intende non solo le mura interne dell'u.i. ma anche le vetrine che, ripeto, sono funzionali ai locali.

Di più non sò cosa suggerirti..

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Dal 2000 ad oggi non è stata eseguita alcune modifica strutturale.

Praticamente già c'erano gli uffici, la facciata con le parti finestrate, i negozi etc.

Era di un unico proprietario con un unico sub.

Nel 2013 la banca ha frazionato ed ha realizzato 40 sub senza però modificare esteticamente nulla.

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******************************/condominio/balconi-verande-finestre.asp

 

Le vetrate, in questo caso, sono private.

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Chiedo scusa ma visionando il regolamento ho letto questo:

È considerato ente comune dei condomini anche l'estetica delle facciate in ogni loro parte e dettaglio architettonico.

Cosa mi dici?

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Mi limito a fare copia e incolla.. la mia opinione te l'ho data e anche qualche suggerimento.. di più, non sò cos'altro dirti..

 

Corte di Cassazione, il decoro "risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Esso è opera particolare di colui che ha costruito l'edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini

e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni" (Cass. n. 1472/1965)

Fonte: Il decoro architettonico del condominio

Ultimo pensiero personale.. sarò de coccio ma io una vetrina, a meno ché non abbia particolari fregi, ornamenti, figure artistiche e quant'altro, non la vedo proprio come possa determinare l'estetica della facciata anzi... la potrebbe pure deturpare..

Passo e chiudo.

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Buon anno a tutti,

Nei giorni scorsi ho parlato con l'amministratore al quale ho spiegato che secondo me i lavori di sostituzione delle vetrate interne alle proprietà privata dovrebbero essere a carico degli stessi proprietari.

Lo stesso amministratore mi ha riferito che lui ha addebitato le somme all'intero condominio in quanto i lavori sono stati prescritti dai vigili del fuoco per il rilascio del Certificato prevenzione antincendio. Pertanto, in mancanza del predetto certificato all'interno del centro non si potrebbe esercitare alcuna attività.

Sono un po' confuso in quanto, le vetrate sono di proprietà privata, mentre il certificato è stato richiesto dal condominio.

Cosa mi dite???

Grazie 1000

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