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xd1976

Lavori di messa in sicurezza e responsabilità amministratore

Buongiorno

 

come ho già scritto nel mio primo post non sono un amministratore professionista ma mi occupo del condominio dove vivevo e vive mia madre.

 

Il fabbricato versa in condizioni alquanto critiche necessitando di lavori di ristrutturazione peraltro già approvati nel 2010 ma non ancora iniziati anche per colpe del precedente amministratore.

 

Nonostante le diverse convocazioni dell'assemblea e la volontà dei condomini di rivolgersi alla stessa ditta cui furono virtualmente assegnati i lavori, ad oggi non si è raggiunta alcuna soluzione.

 

La stessa situazione si è creata anche nel mio condominio e prendendo spunto da ciò che è già successo ho ritenuto opportuno valutare i lavori di messa in sicurezza.

 

A maggio ho avvisato i condomini, riportando il tutto nel verbale assembleare, che nel caso i lavori non fossero iniziati per giugno avrei fatto eseguire dei lavori urgenti per la messa in sicurezza, non necessitando della loro approvazione.

Approvazione che di fatto però ho avuto facendo esprimere l'assemblea in merito.

 

La prossima assemblea è fissata a inizio luglio e nulla fa presagire che si possa avere una svolta.

I problemi sono diversi ma in particolare la sistemazione dei balconi e in particolare dei marmi.

Alcuni condomini non vogliono che questi siano inseriti nel computo complessivo adducendo che si tratta di spese non condominiali e che ciascuno deve provvedere autonomamente.

 

Il mio problema oltre alle pretese/opinioni dei condomini sono ovviamente i lavori di messa in sicurezza.

Se l'assemblea di luglio non desse risultati voglio avviare i lavori emetterò quindi delle quote straordinarie ma al momento non ci sono soldi in cassa.

Alcuni condomini inoltre sono già al mare e altri non vorranno pagare.

 

Come posso fare per tutelarmi?

Modificato Da - xd1976 il 25 Giu 2012 alle ore 15:37:37

Presumo che il problema principale sia nei balconi. Questi sono di tipo aggettante o a castello? I pericoli ci sono anche per le parti comuni, tipo cornicioni, fasce marcapiano, etc... ?

Si, i pericoli principali sono dai balconi, di tipo aggettante e coinvolgono le parti comuni in particolar modo i cornicioni

 

"Alcuni condomini non vogliono che questi siano inseriti nel computo complessivo adducendo che si tratta di spese non condominiali e che ciascuno deve provvedere autonomamente."

E tu non ascoltarli.

Nominate in assemblea un tecnico per stilare un capitolato COMPLETO.

poi porterai il capitolato in approvazione;coloro che decideranno di non fare i lavori privati si assumeranno le loro responsabilità.

è stato già nominato un tecnico, sin dal 2010 e purtroppo ha creato casini anche lui sbagliando un primo computo

 

quindi mi suggerisci di approvare i lavori distinguendo lavori condominiali da privati?

 

No,tu fai fare un capitolato completo.

In sede di discussione del capitolato,insieme con il tecnico,individuerete i lavori condominiali e quelli privati.

Ma il fatto che un certo lavoro sia privato,non significa che non sia necessario,per la sicurezza,per l'uniformità della facciata,per la garanzia generale del lavoro.

vedi punto per punto quello che vogliono estrapolare:se tali punti mettono in pericolo diritti di terzi,fai fare una diffida a coloro che non vogliono intervenire,anzi fatti autorizzare dall'assemblea così la responsabilizzi,fai fare una messa in sicurezza,se poi vogliono restare con il frontalino scoperto,con la copertina spezzata,con un calpestabile che filtra acqua e crea danno al celino di sotto,ma tu sei al riparo da denunce penali,facessero pure, però fai mettere tutto nero su bianco.Chi non vuole spendere si assuma in pieno ogni responsabilità.

Purtroppo le cose non sono andate per il verso giusto.

L'assemblea è andata deserta per l'ennesima volta e chi si è presentato ha pensato bene di minacciarmi in caso di avvio dei lavori di messa in sicurezza.

Allo stesso tempo ho un verbale di fine maggio in cui l'assemblea mi autorizza a mettere in sicurezza il palazzo per la metà di giugno.

Paradossalmente questo verbale mi crea solo problemi perchè se non li faccio qualcuno potrà accusarmi di non aver rispettato la volontà dell'assemblea.

Se lo faccio c'è la grande possibilità che contesteranno il verbale.

Ieri infatti un condomino in particolare ha obiettato la regolarità della notifica del verbale adducendo che mancasse una pagina (!!) e questo nonostante fosse presente in assemblea in tale data.

Mi è stata contestata anche la notifica di urgenza di uno schema realizzato da un ingegnere per la sostituzione dei tubi fecali.

La motivazione è legata alla mancanza di una firma all'atto della consegna del documento.

Cioè non mi si contesta la mancata notifica ma che la notifica non fosse stata effettuata nel modo giusto.

Da quel che so la notifica non ha una forma precisa e vale anche quella verbale, io ho consegnato il documento all'atto della riscossione delle quote.

Il punto però è che tutto era pretestuoso e volto a creare problemi nonostante l'assemblea non si fosse costituita

A questo punto ho deciso di tutelarmi e presenterò le dimissioni tuttavia ho alcuni dubbi che vi sarei grato mi aiutaste a sciogliere:

- entro quanto tempo può essere contestata la notifica di un verbale e quindi il suo contenuto?

- un condomino presente in assemblea può contestare il contenuto del verbale di quella assemblea?

- se richiedo una perizia giurata circa lo stato del fabbricato è a carico mio?

- richiedere la perizia rientra nel mandato di "adoperarsi per mettere in sicurezza il palazzo"?

- posso avviare i lavori di messa in sicurezza e presentare le dimissioni subito dopo senza che i lavori termino?

- qual'è il quorum necessario in seconda convocazione per le dimissioni dell'amministratore?

- è utile indicare anche una terza convocazione?

- è necessario nominare contestualmente anche un sostituto?

- l'ordine del giorno deve quindi prevedere anche la nomina del nuovo amministratore?

- avendo concordato un compenso per le attività ordinarie, come valutare attività come la riscossione porta a porta, le numerose assemblee convocate e la presenza anche nel w.e. per interventi di straordinaria amministrazione?

 

grazie a tutti

Scritto da enrico dimitri il 26 Giu 2012 - 10:32:27: No,tu fai fare un capitolato completo.

In sede di discussione del capitolato,insieme con il tecnico,individuerete i lavori condominiali e quelli privati.

Ma il fatto che un certo lavoro sia privato,non significa che non sia necessario,per la sicurezza,per l'uniformità della facciata,per la garanzia generale del lavoro.

vedi punto per punto quello che vogliono estrapolare:se tali punti mettono in pericolo diritti di terzi,fai fare una diffida a coloro che non vogliono intervenire,anzi fatti au [...]

 

purtroppo hanno ragione coloro che dicono che i lavori privati non vanno inseriti in capitolato

Scritto da xd1976 il 04 Lug 2012 - 11:40:10: Purtroppo le cose non sono andate per il verso giusto.

L'assemblea è andata deserta per l'ennesima volta e chi si è presentato ha pensato bene di minacciarmi in caso di avvio dei lavori di messa in sicurezza.

Allo stesso tempo ho un verbale di fine maggio in cui l'assemblea mi autorizza a mettere in sicurezza il palazzo per la metà di giugno.

Paradossalmente questo verbale mi crea solo problemi perchè se non li faccio qualcuno potrà accusarmi di non aver rispettato la volontà dell'assemblea.

[...]

 

fai tranzennare le zone sottostanti i balconi, così da impedire il passaggio sottostante

fai tanto di foto, per dimostrare di averlo fatto, insieme alla fattura

metti dei cartelli che segnalano il pericolo

scrivi a tutti racc.ta e per conoscenza ai vv.ff. e al comune, segnalando il pericolo e specificando che per te, è vietato passare in area sottostante i balconi

allega le foto della tranzennatura

 

loro le toglieranno, ma sono adulti e non si può pretendere altro da te

La soluzione delle transenne è complicata scendi il fabbricato un viale condominiale con numerosi negozi.

 

Leggevo della sentenza Cassazione Penale 21/05/2009 n 21401, mi libererei da responsabilità se emettessi quote straordinarie e si rifiutassero di pagare.

Mi chiedo però se valga anche nel caso in cui fosse una parte dei condomini a non pagare.

In quel caso dovrei iniziare i lavori o attendere che tutte le quote siano versate?

Dovrei attingere dalla cassa ordinaria?

Richiedere il pagamento con decreto ingiuntivo?

leggendo meglio la sentenza fa proprio riferimento alla necessità di transennare l'area

Abbiamo un problema analogo frontalini e cielini da controllare e rifare in quanto uno è caduto. Secondo il parere dell'ingegnere chiamato privatamente ma che ha a lungo parlato con l'amministratore, sono da rifare o quanto mmeno da controllare e mettere in sicurezza. E l'amministratore che fa per togliersi la responsabilità convoca l'assemblea e mette il punto ballatoi all'ordine del giorno. Quasi tutti contrari anche al semplice controllo ed alla messa in sicurezza. Così secondo voi l'amministratore si sarebbe tolta la responsabilità ???? inoltre adduce dalla sua parte che ha ereditato un condominio con forti debiti( che lui in 2 anni non è stato in grado di risanare)e quindi lui si è tolta la responsabilità. Cosa ne pensate ? rimane ancora responsabile l'amministratore in caso di sinistri o no ?

l'assemblea non può deliberare sui lavori privati !!!!

chiedete l'intervento dei vv.ff. nell'impossibilità di tranzennare che vengano a spicconare le parti pericolanti e facciano emettere un ordinanza al comuni obbligando ai lavori, ma siate chiari sul fatto che l'ordinanza và fatta ai singoli proprietari, non al condominio !!!!

 

Quindi l'intervento dell'amministratore è stato sbagliato ! Forse doveva fare controllare cielini e frontalini ed intervenire per la messa in sicurezza senza alcun parere dell'assemblea. Ma per far questo in un palazzo di 7 piani occorre entrare in ogni singolo appartamento e verificare se ci sono parti in via di distacco e provvedere alla messa in sicurezza. I wwff chiamati sono venuti per il cielino caduto, ma siccome non hanno prescritto di controllare gli altri ballatoi( cosa che invece ha detto l'ingegnere)lui si fa forte di questo e va tranquillo !!!!!Non si vuole inimicare i condomini visto che quasi tutti sono contrari anche al semplice controllo !! Non si sa se ci sono parti pericolanti bisogna controllare cielino per cielino per saperlo.

PS per cielino intendo il sottoballaoio

 

Scritto da prociotta il 06 Lug 2012 - 11:49:22: l'assemblea non può deliberare sui lavori privati !!!!

chiedete l'intervento dei vv.ff. nell'impossibilità di tranzennare che vengano a spicconare le parti pericolanti e facciano emettere un ordinanza al comuni obbligando ai lavori, ma siate chiari sul fatto che l'ordinanza và fatta ai singoli proprietari, non al condominio !!!!

 

Modificato Da - marcellas il 06 Lug 2012 14:15:53

 

Modificato Da - marcellas il 06 Lug 2012 14:30:20

 

Modificato Da - marcellas il 06 Lug 2012 17:11:19

Mi pare tutto inverosimile!

E' vero, come asserisce Prociotta che l'assemblea non può deliberare lavori in casa "MIA" essendo il balcone aggettante "casa mia".Il condominio però non può correre il rischio di un incidente.Non ci può essere un condomino che "minaccia" l'amministratore a non prendere provvedimenti per la sicurezza di persone e/o cose che appartengano o meno al condominio.

Hai un verbale con delibera di intervento;

ne hai dato comunicazione agli assenti;

invia una R.R. a tutti i condomini(addebitandogliela) compendiata di ricognizione fotografica (usa teleobbiettivi ove occorra)E TU..... MINACCIALI, mettendoli di fronte alle loro responsabilità;

indica ad ognuno il grado di responsabilità (soggettiva e/o collettiva)rispetto alla parte pericolante di competenza (cornicione, intonaco facciata, marmetto di pavimentazione balcone, ecc.ecc.);

fai intervenire i VV.FF. e se tranzennano, fai le foto;

se tolgono le tranzenne chiama i CC. fai rilevare fatti e circostanze (se esistono)e denuncia l'accaduto anche solo contro ignoti.

Vedrai che se ti vedranno RISOLUTO ti ritroverai accanto i condomini onesti.AUGURI

 

Vero che l'assemblea non può deliberare i lavori dei ballatoi privati. Tuttavia il buon senso impone che al rifacimento dei ballatoi ( ma anche per la messa in sicurezza) ci si metta d'accordo e si chiami un'unica impresa in modo da risparmiare e se si deve ripavimentare si usino le stesse mattonelle per tutti i ballatoi.

A mio modesto avviso non dovrebbe essere consentito al singolo di provvedere alla sistemazione del proprio ballatoio. Potrebbe chiamare un impresa scadente,senza direttore dei lavori, mettendo a rischio tutti i piani sottostanti. Sono lavori privati si ,ma con un impatto sul pubblico !!!Ed in questo senso spero che la riforma preveda che per i ballatoi,privati o no, i lavori da effettuare anche sul singolo debbano essere approvati dall'assemblea. Infine chi si rifà la pavimentazione del solo suo ballatoio potrebbe deturpare l'estetica di tutto il palazzo. Spesso le stesse mattonelle non si trovano più e se si deve cambiare mattonella è meglio che contestualmente la cambino anche gli altri in modo da uniformare la pavimentazione dei ballatoi del palazzo. Voi amministratori come fate fronte a tutte queste problematiche ??

Ho emesso bollette straordinarie e affisso cartelli che evidenziavano il pericolo.

Ho fatto presente con una comunicazione di avere un mandato dell'assemblea e di non disporre di un fondo cassa per eventi urgenti.

Di tutta risposta hanno imbrattato i cartelli con scritte offensive e inviti a dimettermi.

 

Cosa che farò ma non per il comportamento stupido di pochi quanto x l'omertà di molti.

Prima xò ho rispettato il mandato o almeno ci ho provato.

 

Posso dimettermi o far nominare un sostituto dal tribunale ?

Di che maggioranza e quorum ho bisogno?

Scritto da xd1976 il 07 Lug 2012 - 12:35:56:

Di tutta risposta hanno imbrattato i cartelli con scritte offensive e inviti a dimettermi.

Posso dimettermi o far nominare un sostit [...]

Immagino quanta amerezza puoi provare.Hai tutta la mia solidarietà, pur sapendo che hai bisogno sopratutto di un aiuto per superare questo frangente.

Devo dirti che vorrei tu avessi la condizione (economica e solidale)per poter affrontare nel modo più opportuno, non tanto i problemi condominiali urgenti, quanto l'arroganza di qualche condomino, che, immagino,avrà "sottomano" qualche "amico". Per cui vorrei darti tutti i consigli di questo mondo su l'iter più spiccio per dimetterti anche se, stante la situazione che tu stesso illustri,ho paura che passerà del tempo prima che tu possa farlo.Predisponi per la convocazione dell'assemblea; Puntualizza l'OdG;Preparati per le consegne, anche se non a breve;fai intervenire i VV.FF. e preoccupati di far emettere ordinanza (per parti pericolanti) ai condomini interessati, e comunque, ove fosse indirizzata "all'amministratore, "GIRALA" per competenza ad ognuno degli interessati(R.R.)in quanto balconi aggettanti e quindi singole proprietà e non parti comuni(salvo diversa convenzione).Il tuo problema, da ora in poi, dev'essere quello di renderli consapevoli che LORO(icondomini interessati) HANNO UN PROBLEMA!! Auguri

Scritto da marcellas il 07 Lug 2012 - 12:19:01: Vero che l'assemblea non può deliberare i lavori dei ballatoi privati. Tuttavia il buon senso impone che al rifacimento dei ballatoi ( ma anche per la messa in sicurezza) ci si metta d'accordo e si chiami un'unica impresa in modo da risparmiare e se si deve ripavimentare si usino le stesse matto [...]

Salve, secondo me hai perfettamente ragione, non solo per motivi di risparmio ma anche per l‘estetica del palazzo.

se ogni privato rifacesse la sua parte - balcone aggettante e la parte di facciata che lo circonda - in tempi diversi si otterrebbe un arlecchino!

ora se é giusto che ognuno paghi il proprio non capisco perché non ci sia un obbligo a fare i lavori tutti insieme.

saluti

Spero che la riforma provveda in questo senso!!!Ci deve essere l'obbligo di metterli in sicurezza tutti insieme e rifarli tutti insieme. Ovviamente ognuno paga il proprio

 

Scritto da ubaldi il 08 Lug 2012 - 07:17:22:

ora se é giusto che ognuno paghi il proprio non capisco perché non ci sia un obbligo a fare i lavori tutti insieme.

saluti

ringrazio tutti per i consigli che mi state dando e vorrei chiedervi un'altra cosa

 

ho presentato le dimissioni convocando l'assemblea

a questo punto è probabile però che non venga nominato alcun amministratore in mia sostituzione.

 

Ho letto che in tal caso, amministratore dimissionario, restano di mia competenza le attività ordinarie sino a prossima sostituzione.

Mi chiedo però:

- la messa in sicurezza resta una mia responsabilità?

- in caso di avvio di lavori straordinari deliberati dall'assemblea chi sarà competente a gestirli?

- per la prossima scadenza fiscale, chi dovrà firmare la dichiarazione premesso che le istruzioni indicano l'amministratore in carica?

 

grazie

L'assemblea è stasera e molti mi han chiesto di restare ma nessuno però vuole pagare per le reti e di fatto la responsabilità resterebbe su di me obbligandomi peraltro a emettere i decreti ingiuntivi (in pieno agosto) per richiedere le quote emesse.

 

Vorrei sapere se tale responsabilità permane anche in caso di mie dimissioni e di nessuna nomina di un sostituto.

Ho inteso che miei compiti sarebbero le attività ordinarie, includono anche la messa in sicurezza?

se nessun viene nominato al tuo posto ,tu rimani in carica con tutti i poteri e le responsabilita'.

 

Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.

(Papa Giovanni Paolo II )

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