#1 Inviato 24 Maggio, 2012 Ho già inserito nel forum alcune volte questa richiesta. Non ho mai ricevuto risposta. Possibile che nessuno è in grado di rispondere oppure nessuno è interessato a rispondere? E’ possibile avere dallo staff informazioni in merito? Che interesse può avere un utente se alle sue domande non é data risposta? Ripeto la richiesta Lavori di manutenzione condominio per € 150.000. Una famiglia possiede 4 appartamenti (sono 3 teste padre madre e figlio) circa 700m/m di un condominio formato da 7 appartamenti . Ovviamente questi in occasione di assemblee condominiali si presentano con deleghe e possedendo oltre 2/3 dei m/m dell’immobile fanno “quasi” ciò che vogliono (grazie anche al consenso dell’amministratore). Nell’attico, uno dei loro appartamenti, la terrazza a livello è di loro proprietà (la superficie del piano attico coincide con la terrazza più il pavimento dell’appartamento). Anche il lastrico solare (coincidente con il tetto dell’appartamento attico, quindi non copre la terrazza), collegato all’attico tramite scala dall’appartamento, è di loro proprietà (è proprio così, c’è tanto di rogito che lo indica). Tale lastrico di fatto è un’ulteriore terrazza in quanto ha un parapetto sormontato da un corrimano in ottone ed è calpestabile. Parte della terrazza a livello è aggettante rispetto alla facciata tanto che coincide per superficie con i terrazzi aggettanti sottostanti ed è anche sulla verticale degli stessi. L’unica differenza fra i terrazzi sottostanti e la parte di terrazza a livello è che i terrazzi sono provvisti di ringhiera di ferro mentre le porzioni di terrazza a livello aggettanti sono provviste di parapetto in muratura con sopra un corrimano in ottone (così come il lastrico solare). Ovviamente tali superfici oltre che essere di proprietà sono anche di uso esclusivo (ha impedito di collocare antenne TV sul lastrico solare). QUESITI: 1) - a chi competono le spese di manutenzione della terrazza a livello in tutte le sue parti? Il condomino, con il supporto dell’amministratore, dice che le spese relative alla terrazza a livello (rifacimento pavimentazione, sottobalcone, parapetti, cornicioni/frontalini, ecc.) vanno divise 1/3 al proprietario e due terzi ai condomini sottostanti. Io ritengo che la parte di terrazza a livello aggettante e i rispettivi parapetti e sottobalconi siano di sua proprietà esclusiva e quindi totalmente a suo carico, come d’altronde lo sono i balconi aggettanti sottostanti per i relativi proprietari. Quello che chiamano cornicione, a mio modo di vedere non è altro che il frontalino poiché coincide esattamente con il perimetro esterno della sola superficie aggettante della terrazza a livello, lo ritengo spesa condominiale. Il rimanente della terrazza è da dividere 1/3 e 2/3. 2) - Il lastrico solare che copre esclusivamente il loro appartamento attico è di loro proprietà, come va diviso? E’ un lastrico solare circondato da parapetto quindi tale e quale una terrazza. Va diviso 1/3 e 2/3 o ci sono parti (parapetto) di loro esclusiva pertinenza? Grazie e saluti a tutti Paolo Berruti
#2 Inviato 24 Maggio, 2012 credo che nessuno ti abbia mai risposto perchè francamente non si capisce granchè dalla tua descrizione. Semplifica. e muoviti da questo: Art. 1126 (Lastrici solari di uso esclusivo) Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
#3 Inviato 24 Maggio, 2012 Grazie balby! Credo pur essendo stato prolisso di essere chiaro, forse va letto con attenzione. Sono cosciente della divisione 1/3 e 2/3 sia per lastrico solare che terrazzo a livello se di proprietà esclusiva. Chiedo: i parapetti di entrambi che evitano il rischi di caduta all'utilizzatore esclusivo (soprattutto quello delle parti aggettanti della terrazza a livello) perchè le spese relative non sono di esclusivo onere del proprietario così come le ringhiere dei balconi sottostanti la pavimentazione e il sottobalcone (ripeto solo delle parti aggettanti della terrazza a livello ed il parapetto del lastrico solare) grazie bicicletta Paolo Berruti
#4 Inviato 25 Maggio, 2012 Scusa Balby se ti perseguito ma non vedo ulteriore risposta alla mia precisazione. Ho speranze in una tua risposta o in quella di altri? grazie Paolo Berruti
#5 Inviato 4 Giugno, 2012 Scritto da bicicletta il 24 Mag 2012 - 14:55:04: Ho già inserito nel forum alcune volte questa richiesta. Non ho mai ricevuto risposta. Possibile che nessuno è in grado di rispondere oppure nessuno è interessato a rispondere? E’ possibile avere dallo staff informazioni in merito? Che interesse può avere un utente se alle sue domande non é data risposta?Ripeto la richiesta ... Per cortesia, NON aprire altre discussioni sullo stesso argomento, continua solo in questa! Staff
#6 Inviato 4 Giugno, 2012 Scritto da bicicletta il 24 Mag 2012 - 14:55:04: ...Una famiglia possiede 4 appartamenti (sono 3 teste padre madre e figlio)... ... QUESITI: 1) - a chi competono le spese di manutenzione della terrazza a livello in tutte le sue parti? Il condomino, con il supporto dell’amministratore, dice che le spese relative alla terrazza a livello (rifacimento pavimentazione, sottobalcone, parapetti, cornicioni/frontalini, ecc.) vanno divise 1/3 al proprietario e due terzi ai condomini sottostanti. Io ritengo che la parte di terrazza a livello aggettante e i rispettivi parapetti e sottobalconi siano di sua proprietà esclusiva e quindi totalmente a suo carico, come d’altronde lo sono i balconi aggettanti sottostanti per i relativi proprietari. Quello che chiamano cornicione, a mio modo di vedere non è altro che il frontalino poiché coincide esattamente con il perimetro esterno della sola superficie aggettante della terrazza a livello, lo ritengo spesa condominiale. Il rimanente della terrazza è da dividere 1/3 e 2/3. 2) - Il lastrico solare che copre esclusivamente il loro appartamento attico è di loro proprietà, come va diviso? E’ un lastrico solare circondato da parapetto quindi tale e quale una terrazza. Va diviso 1/3 e 2/3 o ci sono parti (parapetto) di loro esclusiva pertinenza? DOMANDA: tre teste significa che ciascuno di loro possiede un appartamento oppure che tutti e tre sono comproprietari di 4 appartamenti? RISPOSTE: 1. Si dividono ex art. 1126 C.C. (1/3 all'utilizzatore e 2/3 a tutti quelli coperti) tutte le spese che sono necessarie alla manutenzione della struttura che fa da copertura, quindise c'è da rifare l'impermeabilizzazione e per farla c'è da smontare il pavimento, il ripristino di questo si ripartisce ex art. 1126 C.C. Idem i parapetti SE occorre smantellarli per lavorare sul lastrico, altrimenti la loro manutenzione è a carico solo dell'utilizzatore esclusivo. In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura. Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio. Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004 Le parti aggettanti si considerano come i balconi aggettanti quindi interamente a carico dell'utilizzatore. 2. Idem come sopra, le spese riguardanti la struttura si ripartiscono ex art. 1126 C.C. (1/3 all'utilizzatore e 2/3 a tutti i coperti COMPRESO L'UTILIZZATORE trovandosi sotto) mentre la sola manutenzione delle strutture accessorie come i parapetti sono a carico solo dell'utilizzatore. Staff
#7 Inviato 5 Giugno, 2012 grazie della risposta! Approfondisco: in effetti sono 3 teste padre e madre proprietari di un appartamento a testa ed in solido di un ulteriore appartamento; il figlio proprietario del quarto appartamento. In merito alle richieste ed alla successiva risposta (grazie balby!), approfondisco. Sia la parte esterna del parapetto del lastrico solare che la parte esterna del parapetto delle parti aggettanti della terrazza a livello sono rivestite con lastre di ardesia. Solo in questi parapetti c'è tale rivestimento. Dalla risposta che mi hai dato mi sembra di capire che la spesa per la sostituzione di lastre o la loro pulizia è completamente a carico del proprietario del lastrico e della terrazza in quanto non è sicuramente una spesa necessaria all'impermeabilizzazione né del lastrico né della terrazza. Mi riconfermi anche che le spese relative alla distruzione della pavimentazione, l'impermeabilizzazione e la ricostruzione della stessa, per le sole parti aggettanti della terrazza a livello sono a loro esclusivo carico? Scusa se insisto ma si tratta di una spesa di oltre € 30.000 per solo questa porzione di lavori. grazie paolo berruti Paolo Berruti
