Lavori di manutenzione straordinaria su parti comuni e parti private. Madalità procedurali

[rizzangelo]

Buon giorno

Sono un Condomino e faccio parte della Commissione Tecnica condominiale oltre a collaborare con il Direttore dei Lavori per gli interventi che intendiamo appaltare.

Ho 3 quesiti da richiederVi.

Siamo in procinto di affidare l’appalto di manutenzione straordinaria delle facciate del condominio in cui abito (ripristino degli intonaci ammalorati, rifacimento tinteggiatura delle facciate condominiali, eliminazione delle infiltrazioni dai pavimenti dei 30 poggioli aggettanti).

I lavori che intendiamo far eseguire sono in gran parte (88%) relativi a parti comuni, ma esistono anche una serie di interventi, necessari per preservare il lavoro sulle parti comuni, che diversamente sono ad incidenza privata (il residuo 12%).

Trattasi dei lavori di rifacimento dell’impermeabilizzazione del pavimento e degli scarichi/gocciolatoi dei 30 poggioli aggettanti e del ripristino e tinteggiatura della soletta sul lato inferiore del pavimento stesso suddetto (intervento quest’ultimo che potrebbe essere considerato su beni comuni in quanto le solette suddette si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole e svolgono una prevalente funzione estetica divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.)

Ci poniamo i seguenti 3 quesiti:

1. Per la regolarità urbanistica e per poter godere delle detrazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia è sufficiente presentare al Comune una unica D.I.L.A. (Dichiarazione Inizio Lavori Asseverata) che comprenda sia gli interventi sulle parti comuni che gli interventi ad incidenza privata, oppure è necessario presentare una D.I.L.A. per gli interventi sulle parti comuni e ulteriori tante D.I.L.A. per ognuno degli interventi ad incidenza privata presenti (n° 17)?

2. Per le implicazioni derivanti dal D.Lgs, n. 81 del 9/04/2008 e successive modifiche ed integrazioni, è sufficiente la nomina di un unico Direttore dei Lavori e di un unico Coordinatore per la Sicurezza in fase di Esecuzione, o è necessari effettuare 18 nomine di Direttore dei Lavori ed ulteriori 18 nomine di Coordinatore per la Sicurezza in fase di Esecuzione, tanti quanti sono i proprietari responsabili dei lavori + l’Amministratore in nome del Condominio?

3. L’amministratore può intervenire per la gestione dei pagamenti anche dei lavori ad incidenza privata?

Personalmente ritengo sufficiente una unica D.I.L.A. per tutti i lavori compresi i lavori ad incidenza privata, tutt’al più indicandone l’entità presunta (trattandosi di lavori a misura) ed il nominativo dei singoli condomini proprietari interessati, ed una unica nomina di Direttore dei Lavori e di un unico Coordinatore per a Sicurezza in fase di Esecuzione.

Sono invece perplesso sulla gestione dei pagamenti relativi ai lavori ad incidenza privata, che ritengo possano essere gestiti dall’Amministratore solo in presenza di uno specifico mandato in tal senso da parte dei condomini ad essi interessati.

Ovviamente l’Appaltatore dovrà emettere per tali lavori ad incidenza privata tante fatture, per l’importo dello specifico lavoro eseguito, quanti sono i condomini proprietari interessati dai lavori ad incidenza privata stessi.

Vi chiedo cortesemente un Vostro commento al riguardo e, ringraziandoVi comunque per la collaborazione, con l’occasione Vi porgo i miei migliori saluti.

Rizzangelo

[luela]

Salve Rizzangelo. Ho un problema analogo (vedi discussione “Lavori su parti comuni e private”). Ho chiesto una consulenza legale presso un’associazione della proprietà edilizia. Mi hanno suggerito di procedere in questo modo:

1) Si stipula un contratto con la ditta che dovrà effettuare i lavori, definendo come parte committente “Il condominio (per le parti comuni) e i condòmini (per le parti private)” inserendo poi l’elenco dei còndomini associati alla singola proprietà privata

2) Nello stesso contratto, si inserisce un articolo relativo alla “rappresentanza” in cui si stabilisce che i singoli condòmini “autorizzano l’amministratore al pagamento della ditta anche per le quote di loro spettanza esclusiva, dando per valido e rato sin d’ora il suo operato”

3) Il contratto va ovviamente firmato sia dall’amministratore che dai singoli còndomini.

Questo consente di ottimizzare la gestione senza ricorrere a tanti contratti / direzioni lavori / autorizzazioni separate.

[Tsugasvili]

3. L’amministratore può intervenire per la gestione dei pagamenti anche dei lavori ad incidenza privata?

Personalmente ritengo sufficiente una unica D.I.L.A. per tutti i lavori compresi i lavori ad incidenza privata, tutt’al più indicandone l’entità presunta (trattandosi di lavori a misura) ed il nominativo dei singoli condomini proprietari interessati, ed una unica nomina di Direttore dei Lavori e di un unico Coordinatore per a Sicurezza in fase di Esecuzione.

Sono invece perplesso sulla gestione dei pagamenti relativi ai lavori ad incidenza privata, che ritengo possano essere gestiti dall’Amministratore solo in presenza di uno specifico mandato in tal senso da parte dei condomini ad essi interessati.

Ovviamente l’Appaltatore dovrà emettere per tali lavori ad incidenza privata tante fatture, per l’importo dello specifico lavoro eseguito, quanti sono i condomini proprietari interessati dai lavori ad incidenza privata stessi.

Vi chiedo cortesemente un Vostro commento al riguardo e, ringraziandoVi comunque per la collaborazione, con l’occasione Vi porgo i miei migliori saluti.

Rizzangelo

 

Nel caso di fattispecie, se l'amm.re non gestisce i pagamenti delle opere ad incidenza privata, potrebbero poi insorgere problemi relativi alla mancata detrazione fiscale di quegli importi: sarebbe opportuno che ci fosse una deliberazione assembleare in tal senso, mettendo l'amm.re nelle condizioni di ottemperare le normative relative alla detrazione fiscale ed essendone, poi, l'unico responsabile in caso di errori.

La promiscuità rende tutto più farraginoso.

[luela]

Come detto prima, per la gestione dei pagamenti mi è stato suggerito di inserire nel contratto l’articolo relativo alla “rappresentanza” in cui si stabilisce che i singoli condòmini “autorizzano l’amministratore al pagamento della ditta anche per le quote di loro spettanza esclusiva, dando per valido e rato sin d’ora il suo operato”. In tal modo l’Appaltatore emetterà fatture solo al Condominio che ripartirà le spese in base alla competenza (anche privata) e rilascerà poi ai singoli condòmini la documentazione per le detrazioni fiscali complessive (parti comuni e private).

[luela]

PS: un contratto così strutturato lascia ai singoli condòmini la libera scelta di firmare o meno per i lavori sulle proprie parti private.