#1 Inviato 16 Ottobre, 2012 Salve a tutti, ora vengo a chiedere un vostro parere o una certezza riguardo dei lavori di manutenzione straorinaria eseguiti cinque anni fà nel codominio in cui abito e di cui sono proprietario di un'appartamento. Tali lavori non sono stati fatti a regola d'arte e ciò è stato dichiarato anche in una perizia fatta fare a seguito di una richiesta di Accertemento Tecnico Preventivo fatta al giudice e la nomina di un CTU. A tale accertamento tecnico a fatto seguio il procedimento legale in cui il nostro Legale ha chiamato in causa la Ditta Appaltatrice e il Direttore dei Lavori escludendo però l'Amministratore. Giusto escluderlo mi chiedo? Mi chiedo pure se il legale non doveva forse chiamare in causa per primo l'Amministratore e poi era compito di costui chiamare in causa il Direttore dei Lavori (che ha dichiarato tali lavori eseguiti a regola d'arte) e la Ditta Appaltatrice. Cosi facendo i lavori essendo stati dichiarati fatti a regola d'arte dal Direttore Lavori, non liberano la Ditta Appaltatrice da ogni responsabilita? Se si, chi paga le spese legali, ecc. sostenute dalla Ditta Appaltatrice? Forse il condominio anche se vince la causa, sbaglio? Detto chiedo se il Legale non ha gravi responsabilità sull'esito finale sia che questo è favorevole o contrario al codominio e non devrebbe pagare tali sue responsabilità inquanto ha sbagliato avrebbe sbaglito tutta l'impostazione del procedimento? Se si vorrei sapere come. Un grazie e saluti, Aldo.
#4 Inviato 16 Ottobre, 2012 Una volta che la perizia disposta dal giudice,è stata dichiarata che l'opera rispecchia i canoni vigenti,è inutile arrampicarsi sugli specchi. La presenza dell'amministratore non era necessaria(se era problema di ripartizione si),in quanto avete delegato un responsabile dei lavori. Nell'incertezza per coprirsi le spalle,io consiglio sempre ai condomini di applicare l'art.1137cc.,aspetto che il giudice decide se io debbo pagare o no. Nelle assemblee c'è spesso un pierino ridondante e trascina gli altri nel baratro. 1 saluto
#5 Inviato 16 Ottobre, 2012 Mi scuso ma da ciò che mi dice debbo dedurre che Lei non abbia letto bene ciò che io ho esposto in modo assai chiaro riguardo alla nomina del CTU (il giudice non centra nulla)e al suo operato e quindi non ci ha capito nulla, ne ciò che vorrei sapere riguardo alle responsabilità del nostro Legale nell'impostare la causa. Deve sapere che l'Amministratore per tali lavori percepisce una percentuale del 3% sulla spesa finale oltre a tenere tutti i stati di avanzamento lavori, a fare la ripartizione quote, ecc. ecc. e Lei mi dice che non centra nulla? Strano. Riguado poi a come ha impostato la causa il Legale non posso replicare visto che non mi ha detto nulla e che era la cosa più importante. Saluti.
#6 Inviato 16 Ottobre, 2012 la parte finale che parla dell'avvocato non è chiara, per la prima parte, l'amministratore anche se gli avete concesso ( perchè l'avete concesso voi non gli spettava niente altrimenti )il 3% non era copito suo verificare se i lavori erano eseguiti secondo i canoni, 1° perchè avete nominato con giusta ragione un tecnico 2° perchè se non ha i titoli come poteva accorgersi delle malefatte? avrebbe dovuto controllare i lavori ogni giorno.... come, si spera, avrà fatto il direttore dei lavori??? o era tutta una pastetta? perchè poi voi dovreste pagare le spese della ditta se è la parte avversa? se il giudice riscontra che avete ragione al massimo potra compensare le spese, e questa è una cavolata che spesso fanno. Quanto su risposto è per mia esperienza simile e per documentazione personale. Saluti Chiacchia Ugo
#7 Inviato 16 Ottobre, 2012 A quanto vedo Lei non sa che i lavori di manutenzione straordinaria non fanno parte della normale amministrazione inquanto richiedono non un controllo tecnico da parte dell'Amministratore ma una gestione di amministrativa. A lui infatti spetta stipulare il Contratto di Appalto, fare le ripartizioni quote, ecc.ecc. A lui cercano e fanno riferimento sia il Direttore Lavori che la Ditta Appaltatrice e non certo ai condomini. Quindi lui rappresenta i condomini e li deve aggiornare qualvolta ci siano novità. Non si accetta dal Direttore dei Lavori una dichiarazione di lavori fatti a regola d'arte quando alcuni condomini per iscritto ti fanno notare delle cose fatte male o non eseguite. E' pagato extra per questo. Direttore dei Lavori e Ditta Appaltatrice potrebbero ancheessere d'accordo e far finta di non vedere. In questo caso secondo me anche l'Amministratore si è comportato come loro. Grazie.
#8 Inviato 23 Ottobre, 2012 Non ci dici come hai/avete impostato il ricorso. Se il ricorso è contro i lavori non in regola la questione riguada la ditta appaltatrice e il direttore dei lavori che, per inciso, l'assemblea (cioè i condomini) hanno scelto. Non ci dici chi e quanti (percentuale almeno) condomini hanno fatto il ricorso contro i lavori. Inoltre, quando si va per vie legali si fa riferimento ad articoli di legge precisi e questi specificano bene gli elementi per i quali si va in causa. Quindi se il tuo problema era l'amministratore credo che la strada percorsa sia errata e avete dato per scontate cose che scontate non sono.
#9 Inviato 23 Ottobre, 2012 L'amministratore non c'entra nulla poichè è stato nominato un direttore dei lavori. Questa figura professionale tutela il condominio e l'amministratore. L'azione legale nei confronti dell'impresa che vi ha fatto i lavori è giusta. Il Direttore dei Lavori è la figura professionale scelta dal committente con lo scopo di seguire l'andamento regolare del cantiere. Questa figura può essere un geometra, un perito industriale, un ingegnere o un architetto. I compiti del Direttore dei Lavori sono molteplici e sono: 1. La redazione dei SAL (Stato Avanzamento Lavori); 2. La vidimazione di eventuali modifiche tecniche migliorative del progetto; 3. La verifica della corretta esecuzione dei lavori; 4. La stesura dei verbali di riunione e di eventuali ordini di servizio; 5. Il rilascio di eventuali certificati che possono essere quelli di corretta posa in opera, di corretta esecuzione dei lavori o altri previsti dalla legge. PRIMO ATTO: Denuncia al Comune l'apertura del Cantiere (Denuncia di Inizio Lavori) DOVERE DEL D.L. VERSO LO STATO: Se in cantiere viene commesso un abuso edilizio il direttore dei Lavori deve segnalarlo alla pubblica utilità. In caso contrario il direttore diventa complice e quindi infrange il codice Penale. DOVERE DEL D.L. VERSO IL COMMITENTE: Apertura del Cantiere, verbale di apertura del cantiere; Il verbale va fatto in cantiere e in presenza dell'impresa, dichiarando cosi il giorno 1 dell'appalto. -Descrizione fotografica del sito. -Descrizione dello stato dei confini e di ciò che c'e nelle altre proprietà. Il direttore dei lavori,che spesso è anche il progettista,è il responsabile del cantiere. Attraverso visite periodiche al cantiere sorveglia che le indicazioni del progetto siano attuate correttamente,e impartisce le necessarie disposizioni al capocantiere. Suo compito è anche quello di tenere la contabilità dei lavori e stabilire il pagamento delle opere eseguite Alla fine dei lavori il Direttore dei Lavori rilascia un certificato di abitabilità. La direzione dei lavori non comprende la direzione della sicurezza per cui responsabile è il committente, o il coordinatore in fase di progettazione, figura professionale assegnata dal'ente appaltante che nel caso di piccoli lavori può anche essere lo stesso direttore dei Lavori. Ciao Nicola.L
#10 Inviato 24 Ottobre, 2012 Gentilissima Elena, grazie per la risposta. Io credo che il condomino, ora dissenziente, avrebbe dovuto comunicare entro 30 giorni il suo parere contrario alla decisione assunta dall'Assemblea, e non ora. Non resta che indire una nuova assemblea. O altro? Grazie. Saluti tonico39
