#1 Inviato 16 Giugno, 2018 Ciao a tutti utenti del forum, prima di spiegarvi la situazione condominiale, vorrei chiedervi, se, secondo voi, per i lavori di rifacimento balconi, si può richiedere ad un condomino che non vuole rifarli da zero, ma solo rifacimento frontalini, di firmare un documento in cui il condomino stesso si prende la responsabilità di non fare quel lavoro. Non è logico? e viene da se, che se la persona non fa quel lavoro, ed in un futuro si rovinasse il balcone è costretto lui a rifarlo da solo? Vi spiego la situazione: siamo un condominio di circa una 20ina di persone, che ha tra i condomini anche una impresa edile. Quando abbiamo chiamato l'ingegnere, il responso è stato appunto quello di dover rifare da capo tutti i balconi. Al momento della gara d'appalto, nessun condomino ha presentato una propria ditta, penso anche per non inimicarsi il condomino e per di più ho capito che le altre ditte della città, sapendo che c'è questa impresa edile nel condominio, non hanno voluto fare preventivi. Risultato: l'azienda condomina ha avuto l'incarico, e si è deciso che si rifaranno i frontalini, e chi vorrà si farà i balconi da capo. La ditta però preme di far firmare, a chi non farà il balcone da capo, questo documento di responsabilità. Circa 20 anni fa, sempre questa ditta del condominio ha fatto lavori di rifacimento balconi, ed in quell'occasione ci sono state persone che non hanno voluto proprio fare nulla, solo il rifacimento frontalini, altri, come me, che hanno soltanto passato la guaina impermeabilizzante ed altri che hanno rifatto da zero il balcone. A distanza di 2-3 anni il risultato tra i due lavori (guaina e rifacimento totale) era lo stesso: crepe in tutti i balconi senza nessuna differenza. Questo mi spinge anche questa volta a non far rifare i balconi, visto che la ditta è sempre quella, e di passare da me la guaina. Riproponendomi do rifarla dopo due anni sempre da me. Alternativamente, si può richiedere nella prossima assemblea di far firmare all'impresa un documento di garanzia, che se nei successivi 10 anni, compare qualche tipo di crepa a chi fa fare i balconi da capo, i lavoratori dell'azienda, e non l'azienda, irrnterverranno a riaggiustare i balconi?
#2 Inviato 17 Giugno, 2018 ciao precisiamo che sia i balconi sono in aggetto (come capisco) che i frontalini sono di proprietà esclusiva di chi li calpesta. Se è così nessuno può pretendere firme e nessuno può obbligare a partecipare all'intervento, anche se forse è auspicabile per uniformità. Quindi, salvo decoro estetico, non sei obbligato a nulla. 2
#3 Inviato 17 Giugno, 2018 Grazie per la risposta Camillo. Ma il problema non è fare i frontalini, ma fare l'intero balcone da capo. Quindi il problema che vi ponevo è quello di firmare un documento di responsabilità di non aver rifatto da zero i balconi, non i frontalini, che a quanto pare tutti sono d'accordo a fare
#4 Inviato 17 Giugno, 2018 Aik dice: Grazie per la risposta Camillo. Ma il problema non è fare i frontalini, ma fare l'intero balcone da capo. Quindi il problema che vi ponevo è quello di firmare un documento di responsabilità di non aver rifatto da zero i balconi, non i frontalini, che a quanto pare tutti sono d'accordo a fare Camillo ha già risposto: se il balcone è interamente tuo (piano di calpestio, frontalini, ringhiere....) perchè aggettante, non sei tenuto a rifarlo o sistemarlo. Le ditte edili spesso con lo spauracchio del "se non mi permetti di rifarlo dovrai pagare i danni" cercano di indurre le persone ad affidare a loro i lavori di rifacimento. Il codice civile prevede che in caso di danni provocati a terzi, chi danneggia è tenuto a risarcire il danneggiato; quindi, in ogni caso, sei già responsabile di danni provocati dal tuo terrazzo, non perchè firmerai qualcosa, ma per previsione di legge. Per quanto riguarda la garanzia decennale è facoltà dell'impresa edile concederla, nel caso la concedesse è da inserire fra le clausole del contratto di appalto fra il condominio e la ditta. 1
#5 Inviato 17 Giugno, 2018 Ok, grazie anche per il tuo intervento. E si l'avevo immaginato che era un modo di fare. Puoi dirmi la tua sull'accaduto? ti sembra normale un condominio così?
#6 Inviato 17 Giugno, 2018 Aik dice: Ok, grazie anche per il tuo intervento. E si l'avevo immaginato che era un modo di fare. Puoi dirmi la tua sull'accaduto? ti sembra normale un condominio così? 😂...scusami la risata, ma caro Aik direi che il tuo condominio è perfettamente "a norma". Se fai un giro nei post di questo forum troverai anche di peggio. E' chiaro che certe cose non andrebbero fatte, ma..........pensa un attimo a quante situazioni fuori legge ti circondano al di fuori di casa....😉
#7 Inviato 17 Giugno, 2018 non mi piace proprio questo fatto: non ci posso pensare alla situazione. Pure hai ragione, con ciò che ci circonda
#8 Inviato 17 Giugno, 2018 Aik dice: non mi piace proprio questo fatto: non ci posso pensare alla situazione. Pure hai ragione, con ciò che ci circonda Devi mostrarti deciso. Devi esprimere il tuo diniego a fare i lavori al tuo balcone (nessuno può toccare il tuo balcone senza il tuo permesso) e non devi firmare alcuna assunzione di responsabilità. Se proprio ci tengono a "minacciarti", chi ha interesse può mandarti una raccomandata con diffida per danno temuto ma assumendosi loro la responsabillità di dichiarare che il tuo balcone è pericolante.
#9 Inviato 17 Giugno, 2018 Il fatto è che vorrei pure dare ragione all'ingegnere, nell'ottica di dire "abbiamo chiamato un dottore, e ci ha detto cosa fare." Condivido questa analisi, non condivido però il modo di fare dell'azienda e del condominio tutto: - per forza questa impresa deve svolgere i lavori -ricordo i lavori passati non venuti molto bene -per me non è solo da ripristinare ma da riprogettare a causa del gocciolamento dell'acqua. Deciso lo sono, e mi sono ripromesso che se esce di nuovo questo fatto del documento di responsabilità, io propongo il fatto della garanzia sui lavori Cmq anche molti altri condomini hanno deciso di ripristinare solo i frontalini. Io però mi sono ripromesso che, finiti i lavori, rinnoverò le fughe delle mattonelle e passerò la guaina; ed all'estrnro dei marmi che aggettano vorrei porre con del silicone dei profili alti un mignolo per far in modo che l'acqua che gocciola non vada verso il frontalino ma si ferma su questi profili e cada giù Modificato 17 Giugno, 2018 da Aik
#10 Inviato 18 Giugno, 2018 Aik dice: Il fatto è che vorrei pure dare ragione all'ingegnere, nell'ottica di dire "abbiamo chiamato un dottore, e ci ha detto cosa fare." Condivido questa analisi, non condivido però il modo di fare dell'azienda e del condominio tutto: - per forza questa impresa deve svolgere i lavori -ricordo i lavori passati non venuti molto bene -per me non è solo da ripristinare ma da riprogettare a causa del gocciolamento dell'acqua. Deciso lo sono, e mi sono ripromesso che se esce di nuovo questo fatto del documento di responsabilità, io propongo il fatto della garanzia sui lavori Cmq anche molti altri condomini hanno deciso di ripristinare solo i frontalini. Io però mi sono ripromesso che, finiti i lavori, rinnoverò le fughe delle mattonelle e passerò la guaina; ed all'estrnro dei marmi che aggettano vorrei porre con del silicone dei profili alti un mignolo per far in modo che l'acqua che gocciola non vada verso il frontalino ma si ferma su questi profili e cada giù Riaffermando quanto scritto da chi mi ha preceduto, le spese della manutenzione dei balconi aggettanti e le decisioni dell’esecuzione dei lavori spettano esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale protendono. Se i fronti del balcone sono lesionati e sono presenti zone di distacco dell’intonaco e del calcestruzzo, evidentemente manca l’impermeabilizzazione oppure presenta dei difetti tali da consentire il passaggio di umidità. Se hai deciso di autorizzare soltanto i lavori sui fronti del tuo balcone, devi mettere in conto l’eventualità che il degrado della soletta si manifesti nel periodo della garanzia fornita dall’impresa. Pertanto risulta legittima la preoccupazione della direzione dei lavori e dell’impresa di fronte alla impossibilità di eseguire dei lavori a regola d’arte che comprendano anche il rifacimento dello strato impermeabilizzante, della nuova pavimentazione e dei terminali (stangoni) e alla conseguente richiesta di risarcimento di danni accorsi nel periodo della garanzia , attribuiti a difetti nell’esecuzione delle opere. Tuttavia non sei obbligato a sottoscrivere alcuna assunzione di responsabilità e l’impresa è libera di non accettare i lavori alle tue condizioni. Nel caso si verifichino danni al tuo balcone nel periodo della garanzia per chiamare in causa l’impresa e il direttore di lavori dovrai dimostrare che i lavori sono stati mal eseguiti. Dubito che l’impresa fornisca una garanzia decennale sui lavori parziali da eseguirsi sui balconi.
#11 Inviato 18 Giugno, 2018 Ma la garanzia non è mai stata nominata. Manco ci si pensa nel condominio. La garanzia la volevo inserire così nella discussione: se nella prossima riunione si parlasse di dover far firmare il documento di responsabilità ai condomini che non facessero fare da zero il balcone; avrei proposto non all'azienda, ma ai lavoratori dell'azienda, di fornire la garanzia decennale per chi invece facesse il balcone da zero. @G.Ago spero che risponderai, dandomi la tua opinione, ora che sai come stanno effettivamente le cose. La garanzia non è mai stata proposta da nessuno. E' solo io che la vorrei proporre proprio per mettere di fronte all'azienda il fatto che la scorsa volta i lavori non erano stati fatti bene, visto che a distanza di 3 anni erano ricomparse crepe anche a chi aveva fatto i lavori da zero. Ma in generale, i lavori di rifacimento balconi da zero, quanto tempo durano una volta ultimati? per una 10ina di anni ci si arriva a stare tranquilli?
#12 Inviato 18 Giugno, 2018 La garanzia dovuta dall’appaltatore per vizi e difformità dell’opera dal progetto è disciplinata dagli arti. 1167 e 1168 del c. c.. La garanzia a favore del committente (ciascun proprietario dei balconi che sottoscriverà il contratto di appalto con il titolate delle ditta e non i lavoratori della ditta che hanno solo il compito di eseguire le opere) è dovuta per vizi e difformità occulte non evidenti e rilevabili in sede di verifica delle opere. La garanzia ha la durata di due anni che decorrono dalla data di consegna dei lavori e decade se i vizi o difformità occulti non sono denunciati entro 60 giorni dalla scoperta. Gli articoli citati sono derogabili e le parti nel contratto di appalto possono pattuire una maggiore o minore durata della garanzia. La garanzia decennale dell’appaltatore è una garanzia che attiene alla rovina e gravi difetti degli immobili.
#13 Inviato 18 Giugno, 2018 Grazie G.Ago delle info precise. Ora tu che ne pensi della situazione?sul modo di comportarmi?
#14 Inviato 2 Ottobre, 2018 Ciao a tutti ragazzi ci sono novità: nel contratto d'appalto c'è questo paragafro sulla garanzia L’Appaltatore si impegna ad una garanzia di buona esecuzione dei lavori per la durata di anni 3 (tre), per quanto attiene le opere murarie, e di anni 10 (dieci), per quanto attiene eventuali lavori di impermeabilizzazione e di ripavimentazione dei balconi, obbligandosi ad eseguire gratuitamente le riparazioni necessarie causate per provato difetto dei materiali impiegati o della loro applicazione, resta salva in ogni caso l’applicazione delle norme del Codice Civile che regolamentano la materia in ordine alla garanzia. Viene assolta sin da ora la responsabilità dell’impresa circa la buona riuscita e la dura- bilità delle lavorazioni in corrispondenza delle parti dei balconi di proprietà privata, sulle quali i condomini non hanno provveduto alla esecuzione delle opere “preventive” previste dal D.L. nei documenti di progetto (pavimentazioni e impermeabilizzazioni dei balconi di proprietà privata, ritenute dallo stesso D.L. indispensabili per la buona riuscita dei lavori). A questo punto vacilla il mio proposito: non so più se non voglio far fare l'impermeabilizzazione. Modificato 2 Ottobre, 2018 da Aik
#15 Inviato 2 Ottobre, 2018 Aik dice: Ciao a tutti ragazzi ci sono novità: nel contratto d'appalto c'è questo paragafro sulla garanzia L’Appaltatore si impegna ad una garanzia di buona esecuzione dei lavori per la durata di anni 3 (tre), per quanto attiene le opere murarie, e di anni 10 (dieci), per quanto attiene eventuali lavori di impermeabilizzazione e di ripavimentazione dei balconi, obbligandosi ad eseguire gratuitamente le riparazioni necessarie causate per provato difetto dei materiali impiegati o della loro applicazione, resta salva in ogni caso l’applicazione delle norme del Codice Civile che regolamentano la materia in ordine alla garanzia. Viene assolta sin da ora la responsabilità dell’impresa circa la buona riuscita e la dura- bilità delle lavorazioni in corrispondenza delle parti dei balconi di proprietà privata, sulle quali i condomini non hanno provveduto alla esecuzione delle opere “preventive” previste dal D.L. nei documenti di progetto (pavimentazioni e impermeabilizzazioni dei balconi di proprietà privata, ritenute dallo stesso D.L. indispensabili per la buona riuscita dei lavori). A questo punto vacilla il mio proposito: non so più se non voglio far fare l'impermeabilizzazione. La garanzia di tre anni riguarda gli interventi eseguiti sulla soletta dei balconi, fronti e cieli, e con riferimento alla corretta esecuzione : la garanzia opererebbe, ad esempio, se per scarsa qualità dei materiali utilizzati o per la loro non corretta applicazione si manifestassero dei difetti (lesioni, distacchi, rigonfiamenti). La causa principale del degrado delle solette dei balconi è ascrivibile alla mancanza di impermeabilizzazione o al suo deterioramento, se esistente, la cui manifestazione è evidente dopo un determinato lasso di tempo e preannunciata da evidenti bagnamenti dei cieli. Il tecnico preposto alla perizia sarà in grado di stabilirne le cause. Nel caso in cui i proprietari dei balconi non abbiano autorizzato l’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione e pavimentazione dei rispettivi balconi, ritenuti necessari dalla direzione dei lavori, non operando la garanzia dei tre anni, dell’eventuale comparsa di difetti sui fronti e celi non è responsabile l’impresa che ha eseguito i lavori. Modificato 2 Ottobre, 2018 da G.Ago 1
#16 Inviato 2 Ottobre, 2018 grazie per avermi risposto cosa intendi per soletta, fronti e cieli? ricordo soltanto questa cosa che ho scritto mesi fa: Circa 20 anni fa, sempre questa ditta del condominio ha fatto lavori di rifacimento balconi, ed in quell'occasione ci sono state persone che non hanno voluto proprio fare nulla, solo il rifacimento frontalini, altri, come me, che hanno soltanto passato la guaina impermeabilizzante ed altri che hanno rifatto da zero il balcone. A distanza di 2-3 anni il risultato tra i due lavori (guaina e rifacimento totale) era lo stesso: crepe in tutti i balconi senza nessuna differenza. Questo mi spinge anche questa volta a non far rifare i balconi, visto che la ditta è sempre quella, e di passare da me la guaina. Riproponendomi do rifarla dopo due anni sempre da me. Se io facessi l'impermeabilizzazione, perchè limitare ai solo 3 anni eventuali crepe?
#17 Inviato 2 Ottobre, 2018 Aik dice: A questo punto vacilla il mio proposito: non so più se non voglio far fare l'impermeabilizzazione. l'impermeabilizzazione ti protegge da future cause di danni da infiltrazione di cui saresti chiamato a rispondere. di regola la spesa spetterebbe a chi calpesta ma visto che comunque protegge la struttura (travetti, ferri, tavelle), nel caso di struttura assimilabile ai solai (balcone incassato) la spesa potrebbe essere divisa al 50% come in realtà è la proprietà. per il reesto concordo con @G.Ago Aik dice: cosa intendi per soletta, fronti e cieli? credo intenda struttura, frontalino, sottobalcone Modificato 2 Ottobre, 2018 da paul_cayard 1
#18 Inviato 2 Ottobre, 2018 per me ,come la vedo io: se fai un balcone fai un balcone tutto intero e garantisci un balcone tutto intero. Non puoi dare 10 anni garanzia a qualcosa che sta all'interno (impermeabilizzazione) e limiti a soli 3 i frontalini ed i sottobalconi. Perchè limitare la garanzia? io mica li tocco i frontalini ed il sottobalcone. Se ci sono crepe, sul frontalino o sul sottobalcone intorno al 4 anno, mica le ho fatte io? ricordo sempre quello che ho scritto sulla mia passata esperienza relativa alla stessa azienda ed allo stesso palazzo Modificato 2 Ottobre, 2018 da Aik
#19 Inviato 2 Ottobre, 2018 Aik dice: per me come la vedo io: se fai un balcone fai un balcone tutto in tero e garantisci un balcone tutto intero. Non puoi dare 10 anni garanzia a qualcosa che sta all'interno (impermeabilizzazione) e limiti a soli 3 i frontalini ed i sottobalconi. Perchè limitare la garanzia? io mica li tocco i frontalini ed il sottobalcone. Se ci sono crepe, sul frontalino o sul sottobalcone intorno al 4 anno, mica le ho fatte io? Rifare il balcone intero comporterebbe la sua completa ricostruzione e non la rimozione delle parti degradate di calcestruzzo, nella ricostruzione dei volumi rimossi e nella passivazione dei ferri di armatura. La durata della riparazione dipende dal tipo di materiale utilizzato e dalla sua esecuzione, se non influenzata e ridotta da una non perfetta impermeabilizzazione del balcone. Se allo scadere del quarto anno compariranno crepe sulla parte muraria non potrai far valere la garanzia dei tre anni, ma se sarà dimostrato che la causa è l’impermeabilizzazione potrai far valere la garanzia dei 10 anni. 1
#20 Inviato 2 Ottobre, 2018 come si fa a dimostrare che la causa è l'impermeabilizzazione? Rifare il balcone intero comporterebbe la sua completa ricostruzione e non la rimozione delle parti degradate di calcestruzzo, nella ricostruzione dei volumi rimossi e nella passivazione dei ferri di armatura. cosa significa passivazione? mi stai dicendo che poichè non sono previste opere di rifacimento dei ferri di armatura, allora non si può garantire 10 anni?
#21 Inviato 2 Ottobre, 2018 Aik dice: come si fa a dimostrare che la causa è l'impermeabilizzazione? Rifare il balcone intero comporterebbe la sua completa ricostruzione e non la rimozione delle parti degradate di calcestruzzo, nella ricostruzione dei volumi rimossi e nella passivazione dei ferri di armatura. cosa significa passivazione? mi stai dicendo che poichè non sono previste opere di rifacimento dei ferri di armatura, allora non si può garantire 10 anni? p.s. a tal proposito, i ferri, poichè attualmente sono visibili, almeno alcune parti, si vede che sono un po' arrugginiti, almeno superficialmente. posso chiedere di poter passare sopra del convertitore di rugine? o comporterebbe tutto un altro tipo di lavoro e quindi di costi? p.p.s se è così : i ferri non si toccano, e dopo 4 anni sul sottobalcone compaiono le prime crepe è normale? sono disposto anche a passare sulle mie mattonelle l'impremeabilizzante, come ho fatto l'altra volta. ed il risultato è stato identico a quelli che avevno fatto l'impermeabilizzazione ed la ripavimentazione...non so che fare Modificato 2 Ottobre, 2018 da Aik
#22 Inviato 2 Ottobre, 2018 Prova a sentire altre imprese. %3Fcampagna%3DSEM%2Bdisplay%26media%3D018%26servizio%3D119%26target%3D002%26strumento%3D003%26creativita%3D014.url
#23 Inviato 2 Ottobre, 2018 Aik dice: posso chiedere di poter passare sopra del convertitore di rugine? la "passivazione" che dice @G.Ago è appunto quel procedimento che blocca (non certo definitivamente) la ossidazione dei ferri. ci sono vari metodi e materiali, ma non sarà mai una nuova gettata di cemento armato con ferri. è per questo motivo che non ci sono 10 anni di garanzia come per le nuove costruzioni. l'impermeabilizzante sulle mattonelle è un palliativo che dopo un anno e mezzo, massimo due (dipende dalla zona) ha finito la sua funzione; è un lavoro che in teoria dovresti ripetere ogni anno e che non ti garantisce come i nuovi prodotti odierni (vedi mapei) da usare al posto della guaina., Aik dice: sono disposto anche a passare sulle mie mattonelle l'impremeabilizzante, come ho fatto l'altra volta. ed il risultato è stato identico a quelli che avevno fatto l'impermeabilizzazione ed la ripavimentazione...non so che fare personalmente rifarei l'impermeabilizzazione con i prodotti di cui sopra (no guaina d'asfalto) e la nuova pavimentazione. pendenze giuste e ti scordi la possibilità di danneggiare il frontalino o il sottobalcone. c'è poi il discorso dei piantoni se hai una ringhiera: ... ma non allarghiamo il discorso. Modificato 2 Ottobre, 2018 da paul_cayard 1
#24 Inviato 3 Ottobre, 2018 Ciao Sergio hai detto: personalmente rifarei l'impermeabilizzazione con i prodotti di cui sopra (no guaina d'asfalto) e la nuova pavimentazione. pendenze giuste e ti scordi la possibilità di danneggiare il frontalino o il sottobalcone. relativamente al sottobalcone: come puoi dire così di scordarmi la possibilità di danneggiarlo se poi come ho scritto più volte nello scorso intervento il risultato è stato identico a quelli che avevno fatto l'impermeabilizzazione ed la ripavimentazione (dopo 2-3 anni c'erano le crepe al di sotto)
#25 Inviato 3 Ottobre, 2018 Aik dice: come ho scritto più volte nello scorso intervento il risultato è stato identico a quelli che avevno fatto l'impermeabilizzazione ed la ripavimentazione (dopo 2-3 anni c'erano le crepe al di sotto) può darsi che il lavoro non sia stato fatto bene o con materiali scadenti ... può darsi che le crepe del sottobalcone non derivino da infiltrazioni superiori ma da intonacatura fatta male ... i piantoni della ringhiera (se c'è ringhiera) sono "a giorno", cioè esterni alla soletta, o sono interni (cioè passano attraverso le soglie di marmo) ? questo è un altro possibile motivo di infiltrazione poichè l'ossido attacca anche i piantoni e l'umidità o l'acqua penetrano nella struttura. i marmi hanno un gocciolatoio efficace ? il frontalino ha un gocciolatoio efficace ? se c'è infiltrazione dalla pavimentazione o dai raccordi con le soglie di marmo, un tecnico probabilmente lo capirebbe (macchie o aloni che circondano le crepe ...) ps: non sono un tecnico del settore, ma ho avuto modo di vedere queste lavorazioni e discussioni nel corso dei lavori effettuati nel fabbricato tra impresa, direttore lavori, proprietari e i consigli (o s-consigli) erano proprio questi. chiedi anche tu a qualche impresa o tecnico. Modificato 3 Ottobre, 2018 da paul_cayard 1
