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alfredo 123

Lastrico solare uso esclusivo - vorrei sapere se la suddivisione delle spese per impermeabilizzazione

Vorrei sapere se la suddivisione delle spese per impermeabilizzazione (guaina) e pavimentazione flottante (entrambe su pavimento esistente) sono tutte da suddividere per 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 ai condomini sottostanti, oppure la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare. Grazie

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Visto che è necessario rimuovere la pavimentazione per il rifacimento della guaina, la spesa del tutto, compresa la pavimentazione, va ripartita come previsto dall'art. 1126 cc 1/3 al proprietario esclusivo del lastrico e 2/3 ai proprietari sottostanti per mlm di proprietà, e la pavimentazione dovrà essere di qualità simile alla precedente.

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Art.1126. (Lastrici solari ad uso esclusivo).

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (68, 69 att.).

La norma parla di "riparazioni o ricostruzioni del lastrico". Secondo me però il pavimento pur essendo elemento costitutivo del lastrico, non rientra nel criterio di suddivisione che citi. Vi sono infatti molti lastrici perfettamente impermeabilizzati che sono privi di pavimentazione. Ma è solo un mia intepretazione. Anche perchè mi pare di capire che non siamo nell'esempio che cita Tullio.

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Vorrei sapere se la suddivisione delle spese per impermeabilizzazione (guaina) e pavimentazione flottante (entrambe su pavimento esistente) sono tutte da suddividere per 1/3 al proprietario del lastrico e 2/3 ai condomini sottostanti, oppure la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare. Grazie

La mia interpretazione:

 

In origine c'era una guaina sotto il pavimento per cui il ripristino "a regola d'arte" alle condizioni di "fabbrica" causato dalle vetusità dell guaina esistente consiste nella rimozione e portata in discarica della vecchia guaina e vecchio pavimento, posa in opera di nuova guaina e nuovo pavimento di pari pregio.

Il tutto seguirebbe il classico 1/3+2/3 salvo l'eventuale differenza del costo di piastrelle se chi ne ha l'usio esclusivo opta per una qualità superiore.

 

La pavimentazione "flottante" è solo un rimedio per risparmiare sui costi ed infatti consiste nel lasciare tutto com'è ed aggiungere sul pavimento preesistente uno strato di guaina ed uno strato di pavimento "a incastro".

 

Direi che per chi ha l'uso esclusivo del pavimento, il "flottante" è già una soluzione "arrangiata" che non gli consentirà più di usare il pavimento come lo usava prima....

il volergli addebitare anche l'intero costo del flottante sarebbe la beffa oltre il danno.

 

Se l'usuario esclusivo dovesse accollarsi l'intero costo della pavimentazione flottante, per lui sarebbe più economico pretendere di far ripristinare tutto "a regola d'arte" con rimozione e nuova posa in opera di tutto.

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La pavimentazione fa parte integrante del lastrico, e l'art. 1126 cc parla di riparazioni o ricostruzioni del lastrico, perciò non vedo quali dubbi possano sussistere.

 

Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c., (un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie.

Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449

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Il mio dubbio era dovuto solo per il caso citato da alfredo 123. Certo così la situazione sarà più vantaggiosa per il proprietario esclusivo del lastrico che, rinuncierà si a pochi cm di altezza, ma sarà libero di scegliersi di sicuro un bel pavimento.

Prevedo già le scintille...tra gli interessati!!

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Il mio dubbio era dovuto solo per il caso citato da alfredo 123. Certo così la situazione sarà più vantaggiosa per il proprietario esclusivo del lastrico che, rinuncierà si a pochi cm di altezza, ma sarà libero di scegliersi di sicuro un bel pavimento.

Prevedo già le scintille...tra gli interessati!!

Anch'io prevedo fuoco e fiamme. 🙂

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La pavimentazione in sostituzione di quella esistente dovrà essere simile e/o della stessa qualità di quella esistente, se il proprietario vorrà lastricarlo in marmo di Carrara o ceramiche pregiate, si pagherà lui stesso la differenza

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La pavimentazione in sostituzione di quella esistente dovrà essere simile e/o della stessa qualità di quella esistente, se il proprietario vorrà lastricarlo in marmo di Carrara o ceramiche pregiate, si pagherà lui stesso la differenza

In questo caso il problema è diverso.

Il condominio, al fine di risparmiare, non vuole sostituire alcun pavimento ed alcuna guaina ma sovrapporre una nuova guaina ed un nuovo pavimento su quello esistente.

 

Il nuovo pavimento montato con la tecnica "flottante" (ad incastro senza massetto e senza colla) è di gran lunga meno invasivo rispetto alla sostituzione "a regola d'arte" ma è anche di gran lunga meno resistente.

Fossi io il titolare dell'uso esclusivo, pretenderei di poter usare il lastrico come ho sempre fatto per cui sostituzione guaina e sostituzione pavimento con uno della stessa qualità di quello esistente.

 

Sicuramente io sarei contrario al pavimento "flottante".

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In questo caso il problema è diverso.

Il condominio, al fine di risparmiare, non vuole sostituire alcun pavimento ed alcuna guaina ma sovrapporre una nuova guaina ed un nuovo pavimento su quello esistente.

 

Il nuovo pavimento montato con la tecnica "flottante" (ad incastro senza massetto e senza colla) è di gran lunga meno invasivo rispetto alla sostituzione "a regola d'arte" ma è anche di gran lunga meno resistente.

Fossi io il titolare dell'uso esclusivo, pretenderei di poter usare il lastrico come ho sempre fatto per cui sostituzione guaina e sostituzione pavimento con uno della stessa qualità di quello esistente.

 

Sicuramente io sarei contrario al pavimento "flottante".

Scusa Leonardo, non avevo capito che il condominio desiderava sovrapporre un nuovo pavimento sopra quello esistente, per questo sono d'accordo con te, o il lavoro va fatto a regola d'arte sostituendo tutto oppure non se ne fa nulla.

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Amici miei, io questo sostenevo nel #3, magari in maniera forse poco esplicita.

Quindi per rispondere all'unisono ad alfredo 123, mi pare di essere tutti concordi che, nel suo caso la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare.

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Amici miei, io questo sostenevo nel #3, magari in maniera forse poco esplicita.

Quindi per rispondere all'unisono ad alfredo 123, mi pare di essere tutti concordi che, nel suo caso la pavimentazione è da addebitare solo a chi usa il lastrico solare.

Non proprio, amico mio, io la penso in modo diverso.

La nuova pavimentazione si rende necessaria in via strumentale e conseguenziale (come da sentenza postata da Tullio) per risolvere il problema dell'infiltrazione senza rimuovere la vecchia guaina e, di conseguenza, senza rimuovere il vecchio pavimento.

 

Se chi usa il lastrico non ha necessità di cambiare il pavimento e non vuole cambiarlo, il condominio come risolve il problema dell'infiltrazione?

Non potrà certo mettere la guaina sul vecchio pavimento e chiuderla lì rendendo il lastrico "non calpestabile".

 

Magari al proprietario esclusivo vorranno addebitare anche il taglio delle porte e degli infissi che affacciano sul terrazzo, a causa del nuovo spessore. 😉

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Non proprio, amico mio, io la penso in modo diverso.

La nuova pavimentazione si rende necessaria in via strumentale e conseguenziale (come da sentenza postata da Tullio) per risolvere il problema dell'infiltrazione senza rimuovere la vecchia guaina e, di conseguenza, senza rimuovere il vecchio pavimento.

 

Se chi usa il lastrico non ha necessità di cambiare il pavimento e non vuole cambiarlo, il condominio come risolve il problema dell'infiltrazione?

Non potrà certo mettere la guaina sul vecchio pavimento e chiuderla lì rendendo il lastrico "non calpestabile".

 

Magari al proprietario esclusivo vorranno addebitare anche il taglio delle porte e degli infissi che affacciano sul terrazzo, a causa del nuovo spessore. 😉

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... Il condominio potrà risolvere il problema andando contenzioso con il condomino che si rifiuta di far effettuare il lavoro

Ehehheh, la domanda era ironica.

Il proprietario esclusivo sta bene con il suo pavimento.

Il condominio pretende di mettere la guaina e l'ulteriore pavimento addebitando il nuovo pavimento al proprietario esclusivo.

Il proprietario esclusivo risponde:

"No grazie, se devo mettere il nuovo pavimento tutto a spese mie potete lasciare tutto così com'è. Se riuscite a sostituire la guaina senza rovinare il mio pavimento, accomodatevi pure".

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Ehehheh, la domanda era ironica.

Il proprietario esclusivo sta bene con il suo pavimento.

Il condominio pretende di mettere la guaina e l'ulteriore pavimento addebitando il nuovo pavimento al proprietario esclusivo.

Il proprietario esclusivo risponde:

"No grazie, se devo mettere il nuovo pavimento tutto a spese mie potete lasciare tutto così com'è. Se riuscite a sostituire la guaina senza rovinare il mio pavimento, accomodatevi pure".

Infatti il lavoro o si fa bene a regola d'arte oppure non si fa nulla, ma per eliminare le infiltrazioni sarà necessario fare bene e non rattoppare alla bene e meglio

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Grazie!! E' un piacere seguirvi!!!

Spero che anche alfredo 123 abbia chiarito il suo dubbio.

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Grazie!! E' un piacere seguirvi!!!

Spero che anche alfredo 123 abbia chiarito il suo dubbio.

Grazie GIME, tra me e Leonardo c'è una sola differenza, il parallelo geografico, uno a Sud ed uno a Nord dell'Italia, però è la norma comune che ci unisce, ed è quella del Codice Civile, che vale sia a Nord che a Sud, anche se alle volte ci piace il confronto e discutiamo sempre in amicizia.

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Vuoi dire che in queste discussioni di confronto e in amicizia io sono escluso perchè...isolano??:weight_lift:

Scherzo, ovviamente!!!!!!

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Vuoi dire che in queste discussioni di confronto e in amicizia io sono escluso perchè...isolano??:weight_lift:

Scherzo, ovviamente!!!!!!

Ma che dici? Tutti possono partecipare alle discussioni tra me e l'amico Leonardo, non isoliamo nessuno :sorry:

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Non ho dubbi su questo. Grazie!!

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Mi sembrano tutte considerazioni molto giuste ed utili, grazie!!!!ma dovevo essere più chiaro nella domanda.

In realtà il condominio non è contrario alla demolizione del vecchio pavimento massetto e impermeabilizzazione, è stato proposto questo intervento dal proprietario del lastrico solare per evitare demolizioni....

La spesa è di circa 20000 euro per 290 mq e tra l'altro l'amministr non vuole applicare il 1126 perché sostiene che nel piano interrato, in corrispondenza del pavimento da fare, esistono circa 7 mq di spazio comune (acceso a locali tecnici per ascensore e contatori) e dunque non sarebbe possibile calcolare la ripartizione delle spese con i millesimi esistenti.

Considerate che la superficie privata sottostante il lastrico in questione è di 900 mq su 3 piani.

 

La questione si complica.....

Non ho dubbi su questo. Grazie!!

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Mi sembrano tutte considerazioni molto giuste ed utili, grazie!!!!ma dovevo essere più chiaro nella domanda.

In realtà il condominio non è contrario alla demolizione del vecchio pavimento massetto e impermeabilizzazione, è stato proposto questo intervento dal proprietario del lastrico solare per evitare demolizioni....

La spesa è di circa 20000 euro per 290 mq e tra l'altro l'amministr non vuole applicare il 1126 perché sostiene che nel piano interrato, in corrispondenza del pavimento da fare, esistono circa 7 mq di spazio comune (acceso a locali tecnici per ascensore e contatori) e dunque non sarebbe possibile calcolare la ripartizione delle spese con i millesimi esistenti.

Considerate che la superficie privata sottostante il lastrico in questione è di 900 mq su 3 piani.

 

La questione si complica.....

Lo spazio comune non c'entra con l'art. 1126.

Se proprio si vuole essere fiscali la spesa dei 2/3 può essere addebitata in proporzione ai mq effettivi di ciascun coperto ed i 7 mq di copertura comune saranno addebitati per millesimi di proprietà a tutti i condòmini.

Come intenderebbe procedere l'amministratore?

 

Per quanto riguarda il costo del pavimento dovete trovare un accorso oppure si dovrà procedere al ripristino a regola d'arte con demolizione e ricostruzione e riparto di tutta la spesa secondo l'art. 1126

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l'amm. vuole dividere i 2/3 tra tutti i condomini,..non so cosa fare mi consigliate di impugnare o di lasciar perdere?

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l'amm. vuole dividere i 2/3 tra tutti i condomini,..non so cosa fare mi consigliate di impugnare o di lasciar perdere?

Quindi sta applicando l'art. 1126.

1/3 della spesa a carico del proprietario del lastrico ad uso esclusivo

2/3 della spesa, per millesimi di proprietà, a carico dei proprietari coperti dal lastrico.

 

Perchè vuoi impugnare?

Il tuo appartamento non è coperto dal lastrico?

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- - - Aggiornato - - -

 

Se nella proiezione verticale del lastrico rientrano tutti i condomino la suddivisione per 2/3 va bene. Per pochi mq non conviene impugnare. Ricorre alla giustizia, costa di più.

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