#1 Inviato 13 Ottobre, 2023 Buon giorno sono a proporle un quesito riguardo il lastrico solare ad uso esclusivo di un palazzo di 10 condomini dove all'ultimo piano abita un condomino con un terrazzo di 250mt che funge da tetto del condominio e avendo delle infiltrazioni abbiamo dovuto procedere alla sua riparazione. L'amministratore, in base alla ditta scelta, ha fatto realizzare il computo metrico dei lavori, ma all'atto della divisione delle spese mi sorge un dubbio. Nel preventivo, oltre al rifacimento del lastrico solare abbiamo deciso, visto che gli scarichi del terrazzo sono collegati agli sfiati dello scarico delle colonne dei water degli appartamenti sotto la al lastrico, di migliorare il lastrico dividendo le acque nere da quelle bianche, facendo una deviazione degli sfiati al di la del parapetto che termina con un piccolo tetto a spiovente (quindi rimane coperto dalle intemperie), e provvedere a mettere dei nuovi pozzetti per lo scarico e separarli dagli scarichi del water portandoli fuori e collegandoli a terra con un discendente. La divisione delle spese per il rifacimento della pavimentazione è stata divisa 1/3 al proprietario e 2/3 agli altri condomini, mentre il miglioramento proposto (il nuovo sfiato delle acque nere e i nuovi scarichi del terrazzo con i discendenti), sono stati calcolato per i millesimi di proprietà di ogni appartamento. In più i ponteggi per arrivare al 4° piano e relativi compensi del tecnico e dell'amministratore anche quelli divisi per millesimi di proprietà. Mi sorge il dubbio ma i nuovi scarichi e i discendenti relativi non rientrano anch'essi nel lavoro di riparazione del lastrico solare e quindi divisi per 1/3 e 2/3 e pure i compensi dell'amministratore e del tecnico che riguardano i lavori del tetto non rientrano anche con la stessa divisione del lastrico solare ad uso esclusivo? se fosse come penso mi può indicare gli art. di riferimento o delle sentenze a cui posso fare riferimento? Grazie e buona serata.
#2 Inviato 14 Ottobre, 2023 FabrizioC dice: Buon giorno sono a proporle un quesito riguardo il lastrico solare ad uso esclusivo di un palazzo di 10 condomini dove all'ultimo piano abita un condomino con un terrazzo di 250mt che funge da tetto del condominio e avendo delle infiltrazioni abbiamo dovuto procedere alla sua riparazione. L'amministratore, in base alla ditta scelta, ha fatto realizzare il computo metrico dei lavori, ma all'atto della divisione delle spese mi sorge un dubbio. Nel preventivo, oltre al rifacimento del lastrico solare abbiamo deciso, visto che gli scarichi del terrazzo sono collegati agli sfiati dello scarico delle colonne dei water degli appartamenti sotto la al lastrico, di migliorare il lastrico dividendo le acque nere da quelle bianche, facendo una deviazione degli sfiati al di la del parapetto che termina con un piccolo tetto a spiovente (quindi rimane coperto dalle intemperie), e provvedere a mettere dei nuovi pozzetti per lo scarico e separarli dagli scarichi del water portandoli fuori e collegandoli a terra con un discendente. La divisione delle spese per il rifacimento della pavimentazione è stata divisa 1/3 al proprietario e 2/3 agli altri condomini, mentre il miglioramento proposto (il nuovo sfiato delle acque nere e i nuovi scarichi del terrazzo con i discendenti), sono stati calcolato per i millesimi di proprietà di ogni appartamento. In più i ponteggi per arrivare al 4° piano e relativi compensi del tecnico e dell'amministratore anche quelli divisi per millesimi di proprietà. Mi sorge il dubbio ma i nuovi scarichi e i discendenti relativi non rientrano anch'essi nel lavoro di riparazione del lastrico solare e quindi divisi per 1/3 e 2/3 e pure i compensi dell'amministratore e del tecnico che riguardano i lavori del tetto non rientrano anche con la stessa divisione del lastrico solare ad uso esclusivo? se fosse come penso mi può indicare gli art. di riferimento o delle sentenze a cui posso fare riferimento? Grazie e buona serata. I nuovi scarichi e i relativi discendenti non rientrano anch'essi nel lavoro di riparazione del lastrico solare, quindi la spesa è ripartita fra tutti i condomini in quote proporzionali ai rispettivi millesimi di proprietà (art. 1123 c.c., comma 1). Riferimento: Cassazione 22-dicembre-2014 n.-27154 Ritengo condivisibile la ripartizione in millesimi di proprietà delle spesa per i compensi al tecnico e all’amministratore, nonché la spesa per i ponteggi necessari per l’installazione dei pluviali. Non escludo la possibilità di ripartire la spesa per compensi all’amministratore e al tecnico ai sensi dell’art. 1126 c.c.., calcolata in proporzione all'importo dei lavori da ripartire col medesimo criterio. Il testo in corsivo è stato aggiunto dopo la precisazione fatta da condo77, sebbene ritengo fosse implicito fare riferimento a una parte della spesa, quella ripartita ai sensi dell'art. 1126 c.c.. Modificato 14 Ottobre, 2023 da G.Ago
#3 Inviato 14 Ottobre, 2023 Visto che sono stati fatti 2 lavori, uno da dividere per millesimi di proprietà generale ex art. 1123 c.c., l'altro ex art. 1126 c.c., le spese comuni ai due lavori (amministratore + tecnico) andranno frazionate tra i 2 lavori e poi suddivisi con i criteri propri di ognuno. Come criterio di frazionamento si può usare il rapporto dei rispettivi costi.
#5 Inviato 14 Ottobre, 2023 Grazie a tutti delle risposte precise che mi avete fornito, ma un mio amico a sentito un suo cugino avvocato che gli ha detto che c'è una sentenza di cassazione dove afferma che la riparazione o l'istallazione di nuovi scarichi con la messa in opera di discendenti, siccome riguardano il lavori esclusivamente per il terrazzo ad uso esclusivo, e quindi non di proprietà del condominio, rientrano tutti nel lavoro principale del lastrico solare e sono assimilabili tutti all'art. 1126. Comunque mi diceva che a prescindere che se la maggioranza decida di pagare tutto 1/3 e 2/3 non ci sono discussioni. Ho chiesto di farmi avere questa sentenza (spero prima della riunione condominiale). Grazie di nuovo della vostra disponibilità
#6 Inviato 14 Ottobre, 2023 Il sistema di canalizzazione delle acque piovane è soggetto alla medesima "ratio" ripartitiva dell'art. 1126 c.c., (18/05/2010)Cassazione Civile, Sezione II, 9 marzo 2010 n. 5729 Il sistema di canalizzazione delle acque piovane di un lastrico solare, nella specie affidato a dei "doccioni" dai quali ricadevano a cascata sulle sottostanti regioni, costituisce una componente strutturale imprescindibile e necessaria alla funzionalità dei lastrici in questione, di cui pertanto deve considerarsi a tutti gli effetti elemento essenziale, perciò anch'esso soggetto alla medesima "ratio" ripartitiva dell'art. 1126 c.c., svolgendo la sua funzione di smaltimento sia a presidio dell'uso esclusivo dei lastrici, che a salvaguardia delle sottostanti ragioni condominiali
#7 Inviato 15 Ottobre, 2023 Cassazione 22-dicembre-2014 n.-27154 [...] "Le gronde convogliano le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono quindi funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura,salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto del’art. 1102 c.c.,possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi. La proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, giacché l’art. 1126 c.c. disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza è,per esso, indipendente da quella del lastrico, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo. Né è consentita un’interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall’art. 1126 c.c.." [...]
