#1 Inviato 9 Febbraio, 2021 Buongiorno, nel condominio ove abito, composto da 10 appartamenti (5 per piano), si vorrebbero eseguire lavori urgenti di messa in sicurezza dei parapetti del terrazzo e la sistemazione del pavimento del lastrico solare (ammattonato)che fa da tetto ai due appartamenti posti all’ultimo piano del condominio. Il terrazzo/lastrico solare è completamente piatto, calpestabile, ammattonato, di proprietà condominiale ma funge anche da copertura ai due appartamenti posti al 5° piano del condominio anche se il lastrico solare copre verticalmente anche gli altri appartamenti posti al di sotto. Il terrazzo/lastrico solare fra l’altro è provvisto di parapetto in muratura che circonda l’intero perimetro ed è in linea con la facciata del condominio. L’art.14 del nostro regolamento di condominio recita quanto segue: “….Per il lastrici solari, cioè terrazze calpestanti, l’onere della manutenzione e delle riparazioni e ricostruzioni sarà per 2/3 a carico del condominio e per 1/3 del condomino che ha l’uso esclusivo giusta disposizione dell’art.1126 C.C.. – Il solaio di copertura degli attici non può essere usato come terrazza e le relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria vanno ripartite in base alla tabella “E” col criterio indicato nel precedente comma.-“ In virtù di quanto sopra essendo il lastrico/terrazzo di bene comune si chiede: 1) Le spese per il rifacimento del lastrico solare/terrazzo vengono ripartite in parti uguali come sostiene qualcuno, oppure nella misura dei 2/3 a carico del condominio e per 1/3 del condomino che ha l’uso esclusivo giusta disposizione dell’art.1126 C.C? Nei 2/3 del condominio rientra anche il condomino che ha l’uso esclusivo? Per uso esclusivo si intende che gli fa da tetto? 2) Essendo i parapetti che delimitano il terrazzo anch’essi parti comuni, le spese straordinarie per la loro messa in sicurezza come vengono suddivise tra i vari condomini?
#2 Inviato 9 Febbraio, 2021 L'1/3 al condominio,perchè è utilizzato da tutti. Il 2/3 a carico dei sottostanti. Per la sicurezza,il parapetto a carico di tutti e ripartito per mlm.
#3 Inviato 9 Febbraio, 2021 giglio2 dice: L'1/3 al condominio,perchè è utilizzato da tutti. Il 2/3 a carico dei sottostanti. Per la sicurezza,il parapetto a carico di tutti e ripartito per mlm. ok, grazie. Per il parapetto essendo ripartito in millesimi, vorrebbe dire che chi sta ad esempio al 5° piano, pagherebbe di più di chi invece sta al piano terra? Quando si parla di uso esclusivo in riferimento al terrazzo / lastrico solare condominiale che in questo caso è in comune, si intende che il lastrico solare fa da tetto (appunto in via esclusiva agli appartamenti dell'Ultimo Piano) o si parla di esclusività per quanto riguarda il titolo di proprietà del terrazzo magari appartenente ad un solo condomino? Modificato 9 Febbraio, 2021 da Mareba
#4 Inviato 9 Febbraio, 2021 La regola vale sia se il proprietario è uno solo e sia se è condominiale. Per il parapetto purtroppo è così come detto. Spese di manutenzione del lastrico solare a carico del proprietario - Deroga alla disciplina prevista dall'art. 1126 cod. civ.(01/07/2005)Sentenza del 25-02-2002, n.2726. Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l'art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al su indicato art. 1126 cod. Civ.
#5 Inviato 9 Febbraio, 2021 giglio2 dice: L'1/3 al condominio,perchè è utilizzato da tutti. Il 2/3 a carico dei sottostanti. Per la sicurezza,il parapetto a carico di tutti e ripartito per mlm. giglio2 dice: La regola vale sia se il proprietario è uno solo e sia se è condominiale. Per il parapetto purtroppo è così come detto. Spese di manutenzione del lastrico solare a carico del proprietario - Deroga alla disciplina prevista dall'art. 1126 cod. civ.(01/07/2005)Sentenza del 25-02-2002, n.2726. Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l'art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l'utilità connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l'utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al su indicato art. 1126 cod. Civ. L'ho chiesto poichè secondo alcuni condomini, essendo il terrazzo non di proprietà di un solo condomino ma di tutto il condominio pensavano che le spese si dovessero ripartire semplicemente con la sola ripartizione in quote millesimali. Se ho capito bene, siccome il terrazzo appartiene a tutti e siccome gli appartamenti posti all'ultimo piano ne traggono un utilità connessa all'uso che ne fanno maggiore rispetto agli appartamenti sottostanti, vale la regola che mi ha appena mandato. 1
#6 Inviato 9 Febbraio, 2021 Mareba dice: Buongiorno, nel condominio ove abito, composto da 10 appartamenti (5 per piano), si vorrebbero eseguire lavori urgenti di messa in sicurezza dei parapetti del terrazzo e la sistemazione del pavimento del lastrico solare (ammattonato)che fa da tetto ai due appartamenti posti all’ultimo piano del condominio. Il terrazzo/lastrico solare è completamente piatto, calpestabile, ammattonato, di proprietà condominiale ma funge anche da copertura ai due appartamenti posti al 5° piano del condominio anche se il lastrico solare copre verticalmente anche gli altri appartamenti posti al di sotto. Il terrazzo/lastrico solare fra l’altro è provvisto di parapetto in muratura che circonda l’intero perimetro ed è in linea con la facciata del condominio. L’art.14 del nostro regolamento di condominio recita quanto segue: “….Per il lastrici solari, cioè terrazze calpestanti, l’onere della manutenzione e delle riparazioni e ricostruzioni sarà per 2/3 a carico del condominio e per 1/3 del condomino che ha l’uso esclusivo giusta disposizione dell’art.1126 C.C.. – Il solaio di copertura degli attici non può essere usato come terrazza e le relative spese di manutenzione ordinaria e straordinaria vanno ripartite in base alla tabella “E” col criterio indicato nel precedente comma.-“ In virtù di quanto sopra essendo il lastrico/terrazzo di bene comune si chiede: 1) Le spese per il rifacimento del lastrico solare/terrazzo vengono ripartite in parti uguali come sostiene qualcuno, oppure nella misura dei 2/3 a carico del condominio e per 1/3 del condomino che ha l’uso esclusivo giusta disposizione dell’art.1126 C.C? Nei 2/3 del condominio rientra anche il condomino che ha l’uso esclusivo? Per uso esclusivo si intende che gli fa da tetto? 2) Essendo i parapetti che delimitano il terrazzo anch’essi parti comuni, le spese straordinarie per la loro messa in sicurezza come vengono suddivise tra i vari condomini? Il lastrico è comune, quindi le spese, compresi i parapetti, si ripartiscono per millesimi di proprietà tra tutti i condomini 1
#7 Inviato 9 Febbraio, 2021 Massi dice: Il lastrico è comune, quindi le spese, compresi i parapetti, si ripartiscono per millesimi di proprietà tra tutti i condomini non allora con la regola di 1/3 e 2/3 1
#8 Inviato 9 Febbraio, 2021 Massi dice: Il lastrico è comune, quindi le spese, compresi i parapetti, si ripartiscono per millesimi di proprietà tra tutti i condomini Scusate dell'abbaglio,Ma MASSI ha ragione. Qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio,le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/03/2009 n° 6889). 2
#10 Inviato 9 Febbraio, 2021 giglio2 dice: Scusate dell'abbaglio,Ma MASSI ha ragione. Qualora il lastrico solare condominiale sia utilizzabile da tutti i condomini, anche se lo stesso funge da copertura solo per una parte dell’edificio,le spese per la manutenzione e ricostruzione dello stesso dovranno essere ripartite sulla base del primo comma dell’art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c (Cassazione Civile, sez. II, sentenza 20/03/2009 n° 6889). ok, vi ringrazio. 1
