#1 Inviato 24 Febbraio, 2021 Ciao a tutti i lettori del forum, c'è stata un assemblea straordinaria nel mio condominio per ratificare dei lavori di riparazione infiltrazioni di un lastrico. Il lastrico in questione funge da tetto per una stanza creata in quello che sembra, a prima vista, parte di un giardino al piano terra. La ripartizione è stata effettuata sulla tabella generale A. E visto la parte privata che protegge, è nata una discussione sul perché dovesse riguardare tutti. Io sono nuovo proprietario in questo condominio ed è la mia prima riunione. Il proprietario dell'infiltrazione sostiene (a parole) che il lastrico è nato con il condominio (anni 60) e quindi ne fa parte anche la sua manutenzione, ma io sospetto che così non sia perché è una parte non omogenea rispetto alla costruzione (esce fuori dal profilo) ed inoltre il balcone superiore non ha il diritto di vista appiombo per questo motivo (quindi il lastrico non è calpestabile poiché il balcone del primo piano finisce prima con la ringhiera). Comunque l'amministratore ha così ratificato la spesa sulla tabella A previa verifica dei titoli di questo lastrico, nonostante la maggioranza non è sembrata contenta di ciò e senza contare le "alzate di mani". La mia domanda è: cosa vuol dire previa verifica? Si può utilizzare una modalità del genere? dobbiamo chiedere questi titoli se la persona non li porta? Anche se così fosse, non dovrebbe essere riparato da lui e il box sottostante? Nel regolamento condominiale non c'è nessuna voce a riguardo una diversa ripartizione. Purtoppo non ho un planimetria del fabbricato in origine. E' possibile richiedere una rettifica della ripartizione per la prossima riunione? A quanto pare, sembra che si sono comportati sempre in questo modo con questo lastrico. Grazie
#2 Inviato 25 Febbraio, 2021 giacomino_str dice: Ciao a tutti i lettori del forum, c'è stata un assemblea straordinaria nel mio condominio per ratificare dei lavori di riparazione infiltrazioni di un lastrico. Il lastrico in questione funge da tetto per una stanza creata in quello che sembra, a prima vista, parte di un giardino al piano terra. La ripartizione è stata effettuata sulla tabella generale A. E visto la parte privata che protegge, è nata una discussione sul perché dovesse riguardare tutti. Io sono nuovo proprietario in questo condominio ed è la mia prima riunione. Il proprietario dell'infiltrazione sostiene (a parole) che il lastrico è nato con il condominio (anni 60) e quindi ne fa parte anche la sua manutenzione, ma io sospetto che così non sia perché è una parte non omogenea rispetto alla costruzione (esce fuori dal profilo) ed inoltre il balcone superiore non ha il diritto di vista appiombo per questo motivo (quindi il lastrico non è calpestabile poiché il balcone del primo piano finisce prima con la ringhiera). Comunque l'amministratore ha così ratificato la spesa sulla tabella A previa verifica dei titoli di questo lastrico, nonostante la maggioranza non è sembrata contenta di ciò e senza contare le "alzate di mani". La mia domanda è: cosa vuol dire previa verifica? Si può utilizzare una modalità del genere? dobbiamo chiedere questi titoli se la persona non li porta? Anche se così fosse, non dovrebbe essere riparato da lui e il box sottostante? Nel regolamento condominiale non c'è nessuna voce a riguardo una diversa ripartizione. Purtoppo non ho un planimetria del fabbricato in origine. E' possibile richiedere una rettifica della ripartizione per la prossima riunione? A quanto pare, sembra che si sono comportati sempre in questo modo con questo lastrico. Grazie La ratifica della spesa compete all’assemblea dei condomini e non all’amministratore che può solo proporre il criterio legale di ripartizione, ovvero quello stabilito dalle disposizioni del codice civile in materia di condominio o del regolamento di condominio contrattuale. La ripartizione della spesa secondo la tabella generale A, salvo verifica, sarebbe una modalità consentita se fosse provvisoria e non definitiva e non ratificata con delibera assembleare come nel caso esposto. Dubito che negli atti di acquisto il tetto della costruzione separata dall’edificio condominiale sia elencato fra le parti comuni. In mancanza della suddetta annotazione negli atti, considerate le modalità di costruzione della stanza (in aderenza o in appoggio o distaccata dall’edificio condominiale) e l’utilizzo esclusivo della copertura da parte del proprietario della costruzione in appendice, la ripartizione della spesa è a completo carico del suo proprietario esclusivo ai sensi dell’art. 1123 del c.c., terzo comma). É possibile chiedere e far deliberare l'annullamento di una precedente decisione, nel caso specifico la ripartizione con tabella A, e sostituirla con un’altra, l’attribuzione dell’intera spesa al condomino. Modificato 25 Febbraio, 2021 da G.Ago
#3 Inviato 26 Febbraio, 2021 Grazie mille della risposta @G.Ago G.Ago dice: É possibile chiedere e far deliberare l'annullamento di una precedente decisione, nel caso specifico la ripartizione con tabella A, e sostituirla con un’altra, l’attribuzione dell’intera spesa al condomino. Insieme ad altri condomini contrari, faremo richiesta scritta all'amministratore di inserire all'OdG per verifica titoli/atti (se presenti) e modifica del metodo di ripartizione dell'importo. Ho una domanda: se in passato l'assemblea ha usato questo metodo (supponendolo errato, non so quante volte è capitato), è possibile per il condomino appellarsi a questa motivazione per poter continuare nella ripartizione? Ovvero: se hanno sbagliato una o più volte, dobbiamo continuare a sbagliare anche nel futuro? Modificato 26 Febbraio, 2021 da giacomino_str
#4 Inviato 27 Febbraio, 2021 giacomino_str dice: Grazie mille della risposta @G.Ago Insieme ad altri condomini contrari, faremo richiesta scritta all'amministratore di inserire all'OdG per verifica titoli/atti (se presenti) e modifica del metodo di ripartizione dell'importo. Ho una domanda: se in passato l'assemblea ha usato questo metodo (supponendolo errato, non so quante volte è capitato), è possibile per il condomino appellarsi a questa motivazione per poter continuare nella ripartizione? Ovvero: se hanno sbagliato una o più volte, dobbiamo continuare a sbagliare anche nel futuro? Ritengo di no. Infatti nelle gestioni passate avete approvato esplicitamente, o attraverso la sua tacita osservazione, una determinata condotta ritenuta oggi errata, ma non avete modificato il criterio legale di ripartizione (art. 1123, terzo comma) a beneficio del proprietario esclusivo dell’abitazione coperta.
#5 Inviato 27 Febbraio, 2021 ciao se non ho capito male, si tratta di una stanza realizzata in aderenza al fabbricato principale (se posti una foto si potrebbe essere più precisi). Che sia stata costruita in origine, in merito a questa spesa, non cambia nulla. La spesa è tutta a carico del proprietario della stanza, e solo se la terrazza di copertura della stanza è praticabile e non solo di copertura, si può coinvolgere chi ha l'uso di tale terrazza. E' strano il comportamento dell'amministratore che sembra non conoscere la situazione specifica. Quindi, in ogni caso, mai avrebbe dovuto nemmeno proporre la ripartizione in tabella A ( che penso sia la tabella generale di proprietà).
#6 Inviato 2 Marzo, 2021 camillo50 dice: ciao se non ho capito male, si tratta di una stanza realizzata in aderenza al fabbricato principale (se posti una foto si potrebbe essere più precisi). Ciao @camillo50 , la stanza di riferimento è quella segnata in rosso nella foto (spero sia chiara la parte anche se in ombra), mentre quello in blu sarebbe il continuo del terrazzo. Come si può vedere è un fabbricato di tre piani oltre il piano rialzato. Purtroppo essendo nuovo in condominio, non conoscevo bene la situazione. E' stato effettuato il pagamento all'impresa (immagino dalle casse condominiali), ma previa verifica che fosse condominiale oppure no. Nella prossima assemblea, è necessario inserire l'argomento all'OdG? Inoltre, che maggioranza è necessaria per riportare il metodo di ripartizione a quello corretto? Le altre persone sono sì contrarie, ma non decise. L'amministratore dovrebbe guidarci nel giusto metodo, ma non lo darei per scontato ora che mi è chiaro. Più che economica, dovrebbe essere una questione di principio. Altrimenti diventa una colletta "familiare". Grazie
#7 Inviato 2 Marzo, 2021 ciao sono sincero, non ho capita la foto. Spero che altri la capiscano e ti rispondano. Non è possibile averne una dal basso individuando la stanza ?
