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robzinga

Lastrico solare, manutenzione ordinaria chi paga il conduttore o il locatore?

Da robzinga,

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  • #1
Inviato

salve ci accingiamo a fare la solita manutenzione ordinaria sul lastrico solare con cadenza biennale/triennale, nella posa di una guaina imperb. ed  una pulizia delle chianche su quella preesistente che solo in parte si è scollata, l'intervento costerà circa 800 euro ripartito in 4 persone, chiedo ma questa spesa non spetterebbe all'inquilino come manutenzione ordinaria? 

il contratto è concordato e la legge 392/78 parla di manutenzione ordinaria a carico del conduttore

 

passare il catrame, la guaina ogni 2/3 anni è manutenzione ordinaria o straordinaria? 

 

  • #2
Inviato

Spesa a carico della proprietà. 

Visto che citi la 392, soffermati sull'articolo 9.

Il fatto che venga fatta ogni 3 anni dipende da una scelta dei condomini che non si traduce, automaticamente, in manutenzione ordinaria. 

 

  • Mi piace 1
  • #3
Inviato

È la prima volta che leggo una cosa simile! Ogni 3 anni  un lavoro da 800 euro. Ma è possibile non trovare un rimedio definitivo che forse costerà di più all'inizio,ma poi risolve.

Più che guaina non si tratta di stucco da piscine?

  • #5
Inviato

ciao i dubbi rimangono cmq che i costi di manutenzione ordinaria siano a carico del conduttore, se la 392/78 distingue le 2 manutenzioni sui lastrici, ordinaria e straordinaria, specificando che la manutenzione ordinaria a carico del conduttore nello specifico riguarderebbe la riparazione o l'apporto di nuova guaina, poi abbiamo diverse tabelle online dove è riportata che la manut.ordinaria del lastrico è a carico del conduttore, che cmq usufruisce del terrazzo e lo calpesta, il totale rifacimento delle chianche o problemi d'infiltrazioni invece sarebbero a carico del proprietario secondo me.

 

noi ogni 2/3 anni ritrattiamo il plastico, quale sarebbe questo metodo definitivo antimuffa ( chianche) e che durerebbe 10 anni?

  • #6
Inviato

Per me è un costo che riguarda comuque il proprietario.

trattasi di copertura, è un lavoro strutturale, non ordinario.

poi.

la muffa devi capire da cosa è generata.

l'umidità da dove d infiltra.

ecco perché non ha senso rimetterci mano ogni 2/3 anni.

dovete far visionare il lastrico non da una ditta, ma da un professionista abilitato, farvi fare un progetto di risanamento, farvelo garantire a capitolato.

poi col capitolato visionerete le offerte.

  • Mi piace 1
  • #7
Inviato

ciao

 

se la fanno ogni due o tre anni, credo che sia possibile che la manutenzione sia l'applicazione di materiale riflettente applicato a pennello a protezione della guaina.   Ma se c'è la guaina e stop, significa che quello non è un lastrico solare, ma una copertura piana, quindi nulla può essere addebitato all'inquilino. 

  • #8
Inviato

per farmi capire, in alcuni preventivi parlano di guaina mapei, altri han proposto il catrame, di solito questo plastico si getta nelle fughe delle chianche ( a pennello o col rullo), dopo aver pulito le chianche con l'idropulitrice e pulito cocci e vecchia guaina ( è un lavoro di imperm, che si effettua ogni 2/3 anni) a protezione delle infiltrazioni, è un lastrico solare perchè copre gli appartamenti sotto, per me rimane manutenzione ordinaria ( visto che in teoria ogni anno si dovrebbero fare i ritocchi con la guaina), senno non si capisce questa manutenzione ordinaria del lastrico solare a spese del conduttore quale sarebbe nello specifico?? visto che ne parlano leggi e tabelle, loro scrivono che la manutenzione ordinaria del lastrico è a carico del conduttore senza specificarne bene gli interventi , per me passare ogni anno o 2 il plastico è manutenzione credo, è come con la manutenzione della caldaia , abbiamo anche delle leggi fatte ad acqua di rosa, non riesco a trovare nello specifico questa spesa di voce a chi va addebitata, poi vanno considerati i costi dell'intervento che se esosi in rapporto al canone , pagherebbe il proprietario 

Modificato da robzinga
  • #9
Inviato
robzinga dice:

per me passare ogni anno o 2 il plastico

No.

non puoi far passare per ordinaria tale manutenzione,e quindi a carico del conduttore, soltanto perché il locatore/proprietario si rifiuta di metter mano una volta per tutte al lastrico.

per me no.

è un'operazione inutile, e vorrei che un tecnico del forum rispondesse

robzinga dice:

questa manutenzione ordinaria del lastrico solare a spese del conduttore quale sarebbe nello specifico?

la manutenzione ordinaria potrebbe essere la disostruzione di un bocchettone a seguito di un allagamento, di un'alluvione,non certo distribuire il materiale che rifersisci su un lastrico che, per curiosità, quanti hanno ha?

Modificato da enrico dimitri
  • Mi piace 1
  • #10
Inviato

il lastrico avrà una 50ina di anni

 

cmq in zona tutti i lastrici presentano muffa sulle chianche e tutti effettuano tutti lo stesso trattamento ordinario nel gettare annualmente catrame, o guaina liquida nelle fughe, per evitare infiltrazioni, certo si potrebbe piastrellare ( le chianche non respirerebbero), o gettare tipo la mapeplastic a coprire il tutto, l'intervento manutentivo cmq rimarebbe nel tempo, parlo di chianche leccesi, non so se hai in mente, di solito vengono trattate cosi, con pulizia e nuovo materiale plastico o catramoso, il ragionamento che faccio io, che l'inquilino salendo sul terazzo ,lo calpesta e ne degrada l'uso, per quello esce fuori che è manutenzione ordinaria, ogni anno andrebbe ripassato il materiale a spese del conduttore, poi cmq non si capisce bene, che sulla divisione delle spese e degli interventi non ci sono norme precise, questo intervento se fatto ogni anno sarebbe a carico del conduttore secondo me, se fatto ogni x anni magari hai ragione tu che è straordinario

  • #11
Inviato

La mapelastic è un prodotto non semplice da applicare, anzi. Ho presente il mattonato di cui parli, è particolarmente ostico da trattare e conservare, per questo ti consiglio di chiedere alternative in giro. Comunque è un costo del proprietario, su questo credo abbiamo chiarito. Ciao.

 

P.s. io preferisco la guaina al mapelastic.

Sempre.

  • #12
Inviato

La posa della guaina bituminosa

La posa in opera della guaina bituminosa è molto più facile rispetto ad altri materiali, essa deve comunque avvenire in determinate condizioni relative alla superficie, la posa avviene materialmente per mezzo di un cannello a gas e a caldo.
Ribadiamo la semplicità di montaggio, ma è pur vero che se tale prodotto viene installato senza alcun criterio i problemi che si stava cercando di risolvere potrebbero non essere risolti, infatti la differenza tra un esperto applicatore e un applicatore improvvisato la fa il particolare, ovvero riuscire a coprire e saldare nel migliore dei modi anche i punti più difficili da raggiungere possono far si che il risultato sia di qualità oppure no, per questo consigliamo sempre (per lavori importanti) di rivolgersi ad esperti applicatori.

Trattandosi di un materiale appunto bituminoso, quindi facilmente modellabile, la guaina può essere utilizzata per raggiungere luoghi non facilmente raggiungibili anche mediante il ricorso ad altri tipi di prodotti.

Per procedere con la posa sono necessari:

i rotoli di guaina bituminosa

una confezione di catramina (primer)

scopa o bidone aspiratutto

cannello a gas

cazzuola

guanti, occhiali e scarpe di sicurezza.

Innanzitutto è necessario pulire il sottofondo da qualsiasi residuo, dopo si può procedere dando una mano di catramina. A questo punto si può poggiare il primo rotolo all’estremità di un lato della superficie da impermeabilizzare.

A questo punto posizionatevi al centro del rotolo e man mano che iniziate a srotolarlo con il cannello fiammate la faccia che poggia sul fondo e poi quella a vista. Ai lati sovrapponete i rotoli di circa 8 cm, livellate con la cazzuola e fiammate senza bruciarle.

 

 

Modificato da nervino100
  • #13
Inviato

Ciao

Il fatto che copra tutta la casa non praticabile, è  un tetto piano.  Gli interventi sono dovuti ai oltre 50 anni dea posa, di un prodotto di quel periodo, quindi gli interventi sono manutenzione a carico della proprietà.   

Se poi ho intuito tra le righe, il tutto è  stato realizzato con tecnica in uso allora e non con guaina, ma stratto di catramina su cui si annegano piastre.

  • Mi piace 1
  • #14
Inviato
robzinga dice:

l'inquilino salendo sul terazzo ,lo calpesta e ne degrada l'uso, per quello esce fuori che è manutenzione ordinaria

non so se l'inquilino o altri possano andare sul terrazzo (è praticabile o non è praticabile ?) ma non è certo il calpestio che può generare guai tali da dover mettere mano ogni 2-3 anni.

è che si è sempre scelto di fare rattoppi (come già detto) piuttosto che risolvere il problema.

e anch'io penso che la spesa sia del proprietario.

 

  • Mi piace 1
  • #15
Inviato

per intenderci non va gettata la guaina con cannello a gas

 ma a mano o col rullo il plastico nelle fughe 

allego immagine 

il lavoro da effettuarsi è questo in foto, che facciamo periodicamente, per cui non è una spesa imprevedibile o imprevista da considerarla straordinaria, si getta il plastico per preservare la manutenzione del lastrico ed evitare infiltrazioni d'acqua, il lastrico viene usato da proprietari ed inquilini per stenderci le robbe anche, è calpestabile

Modificato da robzinga
  • #16
Inviato

dalla tabella Confedilizia-SUNIA-Sicet-Uniat Ag.Entrate 8455/3 : pulizia, ripassatura e riparazione manto di copertura lastrici e grondaie=conduttore mentre sostituzione grondaie, converse,bandinelle, para neve e pluviali ed aggiungo io anche dissuasori piccioni, spetta al proprietario.

È bene precisare che detta tabella deve essere menzionata nel contratto d’affitto, quelle standard parlano di generica manutenzione ordinaria. Di solito le spese si suddividono in due voci: hai sostituito, messo a norma, installato nuovi impianti = Proprietà ; hai rattoppato= conduttore.

  • #17
Inviato

cmq alla fine della fiera sono quasi convinto che la ripassatura e riparazione del plastico delle fughe con cadenza 2/3 anni è una manutenzione ordinaria a carico del conduttore, nonchè i rattoppi annuali eventuali del materiale da queste tabelle sunia, confedilizia si evince questo, anche perchè non è un lavoro con intervento straordinario ed imprevisto, ma a cadenza periodica già preventivato, è uso comune che la maggior parte cmq

pensino che la spesa sia a carico del proprietario, questo sto constatando chiedendo in giro

  • #18
Inviato
robzinga dice:

cmq alla fine della fiera sono quasi convinto che la ripassatura e riparazione del plastico delle fughe con cadenza 2/3 anni è una manutenzione ordinaria a carico del conduttore, nonchè i rattoppi annuali eventuali del materiale da queste tabelle sunia, confedilizia si evince questo, anche perchè non è un lavoro con intervento straordinario ed imprevisto, ma a cadenza periodica già preventivato, è uso comune che la maggior parte cmq

pensino che la spesa sia a carico del proprietario, questo sto constatando chiedendo in giro

Ciao

vista la foto che conferma la tecnica di posa usata all'atto della costruzione, metodo in udo allora, e con ampie garanzie, visto che dopo oltre 50 anni, è ancora efficiente ( per le guaine attuali garantiscono 10 anni), è stata usata una buona tecnica costruttiva ed il lavoro è stato fatto bene.   Ora che dalle fughe esca catrame è naturale viste le temperature estive a Brindisi.     La manutenzione che stanno facendo ogni due o tre anni è comunque valida èd è conservativa e non manutentiva, e come tale, senza ombra di dubbio è a carico della proprietà anche se fosse fatta ogni mese.      Infatti non è la frequenza dell'intervento che stabilisce se una manutenzione ordinaria o straordinaria, ma lo scopo dell'intervento.     Potrebbero anche cercare di ridurre le temperature di riscaldamento solare con opportune protezioni o tinte riflettenti.

 

  • Mi piace 2
  • #19
Inviato

L'intervento bi/triennale sempre programmato è una autonoma scelta della Proprietà i cui costi non possono esser riversati sul conduttore.

Trattasi di intervento conservativo, ed in quanto tale di competenza della Proprietà.

  • Mi piace 2
  • #20
Inviato

per cui ricapitolando , l'intervento è conservativo per cui lo paga il proprietario

 

mi sfugge questo  :dalla tabella Confedilizia-SUNIA-Sicet-Uniat Ag.Entrate 8455/3 : pulizia, ripassatura e riparazione manto di copertura lastrici e grondaie=conduttore 

 

per manto cosa s'intende? non è sempre il manto di plastico, o guaina liquida o catrame che ricopre il lastrico?

 

qualche anno fa sistemammo strutturalmente qualche chianca per infiltrazioni d'acqua con ripristino dei ferri corrosi negli appartamenti sottostanti, cmq si il trattamento da 50 anni  è sempre quello della foto da effettuarsi ogni 3 anni circa

ok intervento conservativo sempre a carico del proprietario

le tabelle che invece parlano di pulizia ,ripassatura e riparazione del manto del lastrico a cosa si riferirebbero? 

Modificato da robzinga
  • #21
Inviato

 

 

robzinga dice:

cmq alla fine della fiera sono quasi convinto che la ripassatura e riparazione del plastico delle fughe con cadenza 2/3 anni è una manutenzione ordinaria a carico del conduttore, nonchè i rattoppi annuali eventuali del materiale da queste tabelle sunia, confedilizia si evince questo, anche perchè non è un lavoro con intervento straordinario ed imprevisto, ma a cadenza periodica già preventivato, è uso comune che la maggior parte cmq

pensino che la spesa sia a carico del proprietario, questo sto constatando chiedendo in giro

per me è conservativo anche se effettuato ogni anno ...

come detto, non è importante la frequenza ma lo scopo.

  • #23
Inviato
robzinga dice:

mi sfugge questo  :dalla tabella Confedilizia-SUNIA-Sicet-Uniat Ag.Entrate 8455/3 : pulizia, ripassatura e riparazione manto di copertura lastrici e grondaie=conduttore 

La tabella è questa: 
Ci trovo solo: manutenzione ordinaria tetti e lastrici solari --> conduttore


Poi, ancora un paio di precisazioni.

a) Qualunque tabella - non solo questa citata per l'occasione - è applicabile solo se richiamata nel contratto di locazione. In assenza dell'esplicito richiamo, per l'attribuzione al conduttore degli oneri accessori valgono esclusivamente l'art. 9 L. 392/78 ed eventuali altri patti inseriti nel contratto di locazione.
b) Devi comprendere che l'intervento conservativo autonomamente predisposto dalla Proprietà non è una MANUTENZIONE, bensì un'opera di prevenzione derivante da una libera scelta.

Si potrebbe addirittura valutare tale intervento quale intervento arbitrario suggerito da eccesso di zelo.

  • #24
Inviato
albano59 dice:

bensì un'opera di prevenzione derivante da una libera scelta.

Ne dubito albano.

se lo fanno, hanno i loro validissimi motivi.

ciao.

  • #25
Inviato

allego questa immagine che parla delle specifiche dell'intervento

 

ripassatura e riparazione del manto di copertura a carico del conduttore

rifacimento del manto impermeamibilizzante  e della sovrastante pavimentazione a carico del proprietario

addirittura li parla di riparazione della pavimentazione qualora il conduttore ne abbia i diritti d'uso

 

bisogna interpretare bene la distinzione da rifacimento del manto e ripassatura ( nel mio caso sarebbe una ripassatura ed una riparazione, mica lo sto eliminando per rifarlo totalmente)

 

le tabelle cmq parlano di manutenzione del manto ma la conservazione la intendono inclusa nella normativa

cioe manutenzione o conservazione per loro è la medesima cosa, uno fa manutenzione per conservare in buono stato la cosa no, faccio manutenzione all'auto per conservarne l'efficienza 

nel mio caso cmq nel contratto locativo ho la legge 392/78 la quale mi pare non preveda interventi del conduttore sul lastrico solare, per cui cmq dovrei pagarlo io

cmq alla fine la questione rimane di libera interpretazione, probabilmente nemmeno gli avvocati saprebbero risponderci in merito sulla questione, dare per scontato che cmq la spesa sia a carico del proprietario, non ci giurerei

 

 

Modificato da robzinga
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