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traderminetor

Lastrico solare esclusivo e condomini sottostanti

Salve a tutti...

Il quesito è.... 1/3 delle spese spetta al proprietario, i 2/3 ai condomini sotto la verticale del lastrico in quote millesimali.

Sopra il mio appartamento abbiamo il lastrico e sotto di me altro appartamento ... e fin qua ok.

Al piano terra abbiamo 2box di proprietà di codomini che non hanno però l'appartamento sotto il lastrico da riparare.

L'amministratore ha calcolato totalmente i millesimi miei e del proprietario dell'appartamento sotto di me, mentre per i 2 proprietari dei box dice che vanno conteggiati solo i millesimi del garage!!!!

è legittimo tutto ciò??

Da tener presente che il lastrico in questione è 15mq quindi in mio appartamento non è coperto solo da questo, e il mio box è addirittura sull'altro lato della palazzina

Grazie a che saprà darmi una risposta

L'art. 1126 c.c. è chiaro: paga chi è sotto il lastrico. Tu paghi per la tua unità immobiliare ma non per il box e quindi, salvo che non si tratta di millesimi che inglobino anche il box, devi pagare per la sola unità imm. sottostante e quindi puoi contestare il provvedimento dell'amministratore.

Si ma il lastrico mi copre solo il soggiorno... box a parte, mi vengono conteggiati i millesimi dell'intero appartamento anche se per l'80% è coperto da tetto condominiale.

Invece chi ha solo il box sotto, gli viene conteggiato solo quello e non il totale dei millesimi di proprietà..

è corretto separare i millesimi del box dai millesimi dell'unità abitativa? (aventi etrambi lo stesso proprietario ovviamente)

...per i 2 proprietari dei box dice che vanno conteggiati solo i millesimi del garage!!!!...

Puoi secificare meglio cosa intendi dire?

Per box intendi proprietà private che non sono sotto la verticale del lastrico da riparare e per garage intendi una proprietà condominiale sotto la verticale del lastrico?

 

La spesa dei 2/3 va ripartita in millesimi quindi se chi ha il box sotto il lastrico non ha anche l'appartamento, mi pare ovvio che parteciperà solo con i millesimi box.

 

Ma forse siete nella condizione che appartamenti e box hanno millesimi unificati ma alcuni box non sono sotto la verticale degli appartamenti.

Per chi ha il box sotto la verticale del lastrico da riparare e l'appartamento fuori della verticale ma ha i millesimi appartamento/box unificati, ha ragione l'amministratore a dire che pagheranno solo per i millesimi box che dovranno essere scorporati dai millesimi totali.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Si ma il lastrico mi copre solo il soggiorno... box a parte, mi vengono conteggiati i millesimi dell'intero appartamento anche se per l'80% è coperto da tetto condominiale.

Invece chi ha solo il box sotto, gli viene conteggiato solo quello e non il totale dei millesimi di proprietà..

è corretto separare i millesimi del box dai millesimi dell'unità abitativa? (aventi etrambi lo stesso proprietario ovviamente)

Box e appartamento sono due unità abitative diverse per cui mi sembra corretto scorporare l'unità coperta da quella non coperta.

 

Per quanto riguarda l'unità coperta solo parzialmente dal lastrico ci sono due scuole di pensiero:

c'è chi ritiene si debbano riproporzionare i millesimi in proporzione alla superficie coperta e c'è chi ritiene (ci sono anche sentenze) che l'unità coperta anche solo parzialmente debba partecipare con tutti i millesimi dell'unità coperta.

esatto, non hanno millesimi scorporati ma l'amministratore ha detto che farà la scorporazione appunto perché chi ha solo il box sotto il lastrico non pagherà per l'appartamento che non è invece sotto.

A mio parere non è giusto che io deva pagare per tutto l'appartamento anche se mi ricopre solo il soggiorno... mentre a chi ricopre solo il box paga separatamente solo per quel locale.

Avevo letto qualche sentenza che parlava di divisioni non in millesimi, ma in metratura effettiva di copertura

esatto, non hanno millesimi scorporati ma l'amministratore ha detto che farà la scorporazione appunto perché chi ha solo il box sotto il lastrico non pagherà per l'appartamento che non è invece sotto.

A mio parere non è giusto che io deva pagare per tutto l'appartamento anche se mi ricopre solo il soggiorno... mentre a chi ricopre solo il box paga separatamente solo per quel locale.

Avevo letto qualche sentenza che parlava di divisioni non in millesimi, ma in metratura effettiva di copertura

In effetti una sentenza esiste, ma riguarda il caso di una UNICA UNITA' abitativa su due livelli.

Nel tuo caso, invece, appartamento e box sono due unità diverse.

La sentenza di cui parli probabilmente è quella al link di seguito:

--link_rimosso--

esatto, non hanno millesimi scorporati ma l'amministratore ha detto che farà la scorporazione appunto perché chi ha solo il box sotto il lastrico non pagherà per l'appartamento che non è invece sotto.

A mio parere non è giusto che io deva pagare per tutto l'appartamento anche se mi ricopre solo il soggiorno... mentre a chi ricopre solo il box paga separatamente solo per quel locale.

Avevo letto qualche sentenza che parlava di divisioni non in millesimi, ma in metratura effettiva di copertura

Non c'è un indirizzo giurisprudenziale univoco al momento. Alcuni giudici ritengono che l'inciso dell'art. 1126 c.c. "gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno" sia da intedersi nel senso che chi sta sotto il lastrico paga i 2/3 con tutti i suoi millesimi di proprietà, mentre altri giudici (v. sentenza sotto) ritengono che vadano calcolati i mellisimi esatti della porzione di immobile che sta sotto il lastrico.

 

Cass. Civ. n. 1451 del 23 gennaio 2014

 

Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. 2, 9 novembre 2001, n. 13858; Sez. 2, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. 2, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura.

Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell'onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico.

Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l'uso esclusivo del lastrico) la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sè determinante. Quello che importa, ai fini dell'obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell'edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 15 aprile 1994, n. 3542).

Solo nel caso che colui che abbia l'uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l'obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell'unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. 2, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. 2, 19 ottobre 1992, n. 11449).

E poichè il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall'art. 1126 cod. civ., della "proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno", il concorso nella suddetta quota - là dove, come nella specie, l'appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura - si ha avendo riguardo al valore dell'unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l'obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell'appartamento.

A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del lastrico, l'appartamento del F. debba partecipare in relazione ai due terzi con una quota millesimale rappresentativa dell'intera superficie dell'appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal lastrico solare.

Sono d'accordo sulla ripartizione di 1/3 al proprietario del lastrico e i 2/3 ai sottostanti. Ma se il sottostante è uno solo, (proprietario di un negozio) , come è possibile che debba pagare più del sovrastante ? E' un'assurdità ? Oppure è proprio cosi' ? Grazie. Alessandro Sartori.

Sono d'accordo sulla ripartizione di 1/3 al proprietario del lastrico e i 2/3 ai sottostanti. Ma se il sottostante è uno solo, (proprietario di un negozio) , come è possibile che debba pagare più del sovrastante ? E' un'assurdità ? Oppure è proprio cosi' ? Grazie. Alessandro Sartori.

E' proprio così.

La funzione principale del lastrico solare è quella di coprire chi sta sotto.

Se sono coperti più appartamenti hanno il vantaggio di dividersi la spesa ma la funzione principale è la copertura e non il calpestio.

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