#1 Inviato 20 Dicembre, 2022 Buongiorno, sottopongo un quesito riguardo alla suddivisione delle spese per il rifacimento della impermeabilizzazione di una terrazza che funge da lastrico solare ad uso esclusivo. Applicando l’art. 1126 del c.c. vediamo quali proprietà ricadono entro la proiezione verticale della terrazza. Sotto la terrazza troviamo un mezzanino di pari superficie. Terrazza e mezzanino sono aggettanti rispetto a un negozio al piano terreno e a un marciapiedi condominiale perfettamente coperto da terrazza e mezzanino. Al disotto, al piano seminterrato, abbiamo 4 box, in parte sotto al negozio e per il resto sotto al marciapiede condominiale. Quindi la proiezione verticale intercetta un mezzanino di pari superficie della terrazza, poi la parte iniziale del negozio e uno spazio aperto con marciapiede coperto dal corpo aggettante, poi 4 box per metà sotto al negozio e l’altra metà sotto il marciapiede. A mio avviso, nei due terzi di spesa devono essere compresi il mezzanino, la porzione del negozio e i 4 box per intero. L’amministratore di condominio nella tabella millesimale ha escluso le porzioni dei box sotto il marciapiede con la motivazione che lo spazio aperto “chiude” la proiezione verticale e che il marciapiede stesso costituisce un nuovo lastrico solare o comunque la copertura delle porzioni dei box sottostanti. Chi ha ragione?
#2 Inviato 20 Dicembre, 2022 A mio avviso vanno considerati solo i box sotto al negozio, non quelli sotto al marciapiede (che non ricavano utilità in termini di copertura dalla presenza del lastrico).
#3 Inviato 20 Dicembre, 2022 grazie per la risposta. Faccio però notare che il marciapiede, che non è impermeabilizzato, se piove senza vento da sud non si bagna. La copertura primaria quindi è rappresentata dalla terrazza lastrico solare....
#4 Inviato 20 Dicembre, 2022 Centole dice: grazie per la risposta. Faccio però notare che il marciapiede, che non è impermeabilizzato, se piove senza vento da sud non si bagna. La copertura primaria quindi è rappresentata dalla terrazza lastrico solare.... Cioè senza lastrico solare rischierebbe di infiltrarsi acqua nei garage? Situazione complicata... certo non si possono suddividere le spese in base alla direzione da cui soffia il vento!
#5 Inviato 20 Dicembre, 2022 Dopo 50 anni il marciapiede è ancora in buone condizioni...... Il fatto è che abbiamo una normativa carente, da un lato l'art, 1126 e le sentenze della Cassazione dicono di considerare nei 2/3 tutte le u. i. che rientrano nella proiezione verticale del lastrico, dall'altro se si incontra uno spazio aperto nascono i dubbi e le interpretazioni.
#6 Inviato 20 Gennaio, 2023 Dopo ampia navigazione in questo ottimo forum, concordo sulla spiegazione che le porzioni dei box sotto al marciapiede non devono essere inserite nei 2/3 in quanto la proiezione verticale nella parte esterna incontra un volume aperto e quindi viene meno l'utilità della copertura del corpo aggettante terrazza + mezzanino. La stessa navigazione ha però dato luogo ad un altro dubbio. Nella sola parte aggettante abbiamo la presenza di una terrazza lastrico solare ad uso esclusivo che copre una sola unità immobiliare, il mezzanino. E' corretto sostenere che, per la sola parte aggettante, avendo una sola u.i. coperta le spese vadano divise al 50% tra i due proprietari? Nella terrazza, dopo la ringhiera e in completo aggetto è presente una canalina di gronda in c.a. per la raccolta della pioggia . Le relative spese vanno divise al 50% come sopra?
#7 Inviato 22 Gennaio, 2023 condo77 dice: A mio avviso vanno considerati solo i box sotto al negozio, non quelli sotto al marciapiede (che non ricavano utilità in termini di copertura dalla presenza del lastrico). Condivido questa risposta e ho aggiunto altre considerazioni e quesiti. Se condo77 è sempre disponibile gradirei molto un suo commento.....
#8 Inviato 22 Gennaio, 2023 Centole dice: Nella sola parte aggettante abbiamo la presenza di una terrazza lastrico solare ad uso esclusivo che copre una sola unità immobiliare, il mezzanino. E' corretto sostenere che, per la sola parte aggettante, avendo una sola u.i. coperta le spese vadano divise al 50% tra i due proprietari? Ritengo di sì, anche se non capisco benissimo lo stato dei luoghi: se è aggettante, allora non copre altre unità immobiliari, aggettante significa che esce dalla sagoma dell'edificio e sotto c'è aria. Centole dice: Nella terrazza, dopo la ringhiera e in completo aggetto è presente una canalina di gronda in c.a. per la raccolta della pioggia . Le relative spese vanno divise al 50% come sopra? La canalina non ha funzione di copertura, quindi spese al 100% al proprietario della terrazza a mio avviso. A meno che canalina + scarico non facciano parte di un sistema più vasto di scarico acque meteoriche (raccogliendo p.e. acque che non provengono solo dalla terrazza), a quel punto sarebbe una parte comune con spese da suddividere tra tutti i condomini.
#9 Inviato 22 Gennaio, 2023 Servirebbero dei disegni per esprimersi correttamente. Di base, ciò che è sotto la proiezione del lastrico, ne sostiene le spese, ripartite come previsto dall'Art. 1126. Se parzialmente coperti, pagheranno per quota parte.
#10 Inviato 22 Gennaio, 2023 condo77 dice: Ritengo di sì, anche se non capisco benissimo lo stato dei luoghi: se è aggettante, allora non copre altre unità immobiliari, aggettante significa che esce dalla sagoma dell'edificio e sotto c'è aria. La canalina non ha funzione di copertura, quindi spese al 100% al proprietario della terrazza a mio avviso. A meno che canalina + scarico non facciano parte di un sistema più vasto di scarico acque meteoriche (raccogliendo p.e. acque che non provengono solo dalla terrazza), a quel punto sarebbe una parte comune con spese da suddividere tra tutti i condomini. Grazie per le ottime risposte. Allego una foto che spero chiarisca la situazione. E' aggettante una parte della terrazza che fa da copertura ad una corrispondente parte del mezzanino. Questo corpo aggettante, dopo un volume vuoto, copre il marciapiede e le porzioni dei box. La canalina di gronda gira intorno a quattro terrazze sulla facciata e raccoglie solo acqua piovana dalle stesse. Quindi il 50% delle spese riguardo al corpo aggettante e la porzione della canalina al prop. della terrazza sembrano ipotesi giustificate
#11 Inviato 22 Gennaio, 2023 Centole dice: Grazie per le ottime risposte. Allego una foto che spero chiarisca la situazione. E' aggettante una parte della terrazza che fa da copertura ad una corrispondente parte del mezzanino. Questo corpo aggettante, dopo un volume vuoto, copre il marciapiede e le porzioni dei box. La canalina di gronda gira intorno a quattro terrazze sulla facciata e raccoglie solo acqua piovana dalle stesse. Quindi il 50% delle spese riguardo al corpo aggettante e la porzione della canalina al prop. della terrazza sembrano ipotesi giustificate La foto non è chiarissima... Pare cmq un balcone aggettante, in quel caso le spese sarebbero interamente del proprietario. Se invece sotto la terrazza non ci fosse aria, bensì un mezzanino aggettante a cui la terrazza fa da copertura (come pare invece dalla tua descrizione), allora sì, 50% ciascuno. Inoltre se la canalina di gronda è comune a 4 terrazze, allora a mio avviso le spese vanno divise tra i 4 proprietari.
#12 Inviato 22 Gennaio, 2023 condo77 dice: La foto non è chiarissima... Pare cmq un balcone aggettante, in quel caso le spese sarebbero interamente del proprietario. Se invece sotto la terrazza non ci fosse aria, bensì un mezzanino aggettante a cui la terrazza fa da copertura (come pare invece dalla tua descrizione), allora sì, 50% ciascuno. Inoltre se la canalina di gronda è comune a 4 terrazze, allora a mio avviso le spese vanno divise tra i 4 proprietari. Sotto la terrazza non c'è aria ma subito il mezzanino cui la terrazza fa da copertura. Quindi giusto dividere le spese al 50%. Come pure giusto dividere le spese della canalina di gronda fra le quattro terrazze, ovvero ogni terrazza paga il suo tratto in occasione dei vari lavori di impermeabilizzazione. Grazie per tutti questi pareri.
#13 Inviato 22 Gennaio, 2023 Centole dice: Come pure giusto dividere le spese della canalina di gronda fra le quattro terrazze, ovvero ogni terrazza paga il suo tratto in occasione dei vari lavori di impermeabilizzazione. Ci si può accordare così, però dev'essere un accordo unanime (o una clausola già presente a regolamento contrattuale). Di base, essendo la gronda un bene comune alle 4 terrazze, se ci sono da fare lavori pagano tutti e 4 i proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi.
#14 Inviato 24 Gennaio, 2023 condo77 dice: Ci si può accordare così, però dev'essere un accordo unanime (o una clausola già presente a regolamento contrattuale). Di base, essendo la gronda un bene comune alle 4 terrazze, se ci sono da fare lavori pagano tutti e 4 i proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi. Il regolamento contrattuale non tratta questo caso. L'accordo unanime deve essere a livello condominiale ovvero solo dei diretti interessati? L'amministratore non è molto favorevole a dividere in due parti sia la terrazza lastrico che il mezzanino sottostante, applicando l'art. 1126 alla parte interna dove la terrazza copre tre piani con 5 proprietari e l'art. 1125 alla parte esterna con c'è un solo piano coperto e un solo proprietario. Questo trattamento diverso di due parti dello stesso lastrico e del mezzanino sottostante è corretto da un punto di vista legale e della prassi in materia? E' però disponibile a riconvocare l'assemblea. Quindi la mia posizione, grazie anche ai tuoi pareri, la trova fondata. Sulla canalina di gronda tace, ma è pacifico che non è un lastrico solare.
#15 Inviato 25 Gennaio, 2023 Centole dice: L'accordo unanime deve essere a livello condominiale ovvero solo dei diretti interessati? Solo i 4 interessati.
#16 Inviato 25 Gennaio, 2023 Centole dice: L'amministratore non è molto favorevole a dividere in due parti sia la terrazza lastrico che il mezzanino sottostante, applicando l'art. 1126 alla parte interna dove la terrazza copre tre piani con 5 proprietari e l'art. 1125 alla parte esterna con c'è un solo piano coperto e un solo proprietario. Questo trattamento diverso di due parti dello stesso lastrico e del mezzanino sottostante è corretto da un punto di vista legale e della prassi in materia? Ah ma questo è un aspetto nuovo, non mi era chiaro che parte della terrazza copre tre piani, parte solo il mezzanino. Resto dell'idea di procedere con i due criteri differenziati, 1126 sulla parte interna e 1125 sulla parte esterna, però non so darti indicazioni se questa sia la procedura corretta perché non conosco precedenti. Al massimo, un'analogia: quando ci sono terrazze che sono in parte balconi (ovvero parte interna che copre altre unità, parte esterna aggettante che non copre nulla), allora si procede con due criteri differenziati. Questo depone a favore per farlo anche qui. Data però la particolarità della situazione, parlatene in assemblea e cercate di trovare una soluzione condivisa che metta tutti d'accordo. L'ideale sarebbe fissare il criterio di suddivisione della spesa (e della terrazza) in una clausola contrattuale, però lì sì che ci vorrebbe l'unanimità di tutti i condomini (o almeno di tutti i condomini del condominio parziale formato da proprietario terrazza e proprietari delle unità coperte dalla terrazza, compreso il mezzanino). 1
#17 Inviato 25 Gennaio, 2023 condo77 dice: Ah ma questo è un aspetto nuovo, non mi era chiaro che parte della terrazza copre tre piani, parte solo il mezzanino. Resto dell'idea di procedere con i due criteri differenziati, 1126 sulla parte interna e 1125 sulla parte esterna, però non so darti indicazioni se questa sia la procedura corretta perché non conosco precedenti. Al massimo, un'analogia: quando ci sono terrazze che sono in parte balconi (ovvero parte interna che copre altre unità, parte esterna aggettante che non copre nulla), allora si procede con due criteri differenziati. Questo depone a favore per farlo anche qui. Data però la particolarità della situazione, parlatene in assemblea e cercate di trovare una soluzione condivisa che metta tutti d'accordo. L'ideale sarebbe fissare il criterio di suddivisione della spesa (e della terrazza) in una clausola contrattuale, però lì sì che ci vorrebbe l'unanimità di tutti i condomini (o almeno di tutti i condomini del condominio parziale formato da proprietario terrazza e proprietari delle unità coperte dalla terrazza, compreso il mezzanino). Questi preziosi consigli hanno già portato alla promessa da parte dell'amministratore di tenere una nuova assemblea. Grazie mille.
#18 Inviato 25 Gennaio, 2023 Centole dice: Questi preziosi consigli hanno già portato alla promessa da parte dell'amministratore di tenere una nuova assemblea. Grazie mille. Bene, fai sapere cosa deciderete in assemblea. 🙂
