#1 Inviato 24 Gennaio, 2013 Ciao a tutti avrei bisogno di consigli sulla situazione in cui mi trovo. A fine Aprile 2013 scade il contratto di affitto di cui sono conduttore. Sono ben felice di andarmene da questo buco e non ho chiesto di rinnovare il contratto (il rinnovo fortunatamente non è automatico). Fin qui tutto bene. Ho a sua tempo (maggio 2009) versato un deposito cauzionale di 900 euri, che corrisponde a un trimestre di affitto. L'appartamento ha sempre avuto molti problemi fra i quali: mancata tinteggiatura, crepe nei muri, impianto luce non a norma, scaldabagno che perde ecc. Più terribili croniche infiltrazioni di fumi di non chiara natura. In ogni modo. Umanamente e per esperienza, non mi fido per nulla del mio padrone di casa che ha dimostrato in questi anni di essere avaro e inaffidabile. Il mio timore è che egli trovi alla fine pretesti per non restituire il deposito cauzionale, per esempio attribuendomi danni da me non causati oppure se decidessi (come sono tentato di fare, perché sarebbe giusto) di non provvedere alla tinteggiatura finale dato che ho dovuto tinteggiare al mio ingresso in locali che non erano mai stati ristrutturati. Mosso da questa diffidenza ho chiesto gentilmente a costui di "scambiare" l'ultimo trimestre di affitto con la cauzione. Il che mi è stato negato con minacce varie, fra cui la certa mancata restituzione degli interessi legali. Aldilà della lettera della legge, nella vostra esperienza a cosa vado incontro se decido comunque di non pagare l'ultimo trimestre e lasciare il deposito cauzionale e gli interessi legali? Stando al contratto subirei una penale di venti euro al giorno per ogni giorno di mancato pagamento! E se invece cedo, e poi con qualche pretesto non mi vedo restituire il deposito, come posso difendermi? Come ho detto, alla base di tutto c'è la mia completa mancanza di fiducia in questa persona, nota in paese per estorcere lavori e favori gratis ai suoi numerosissimi inquilini, oltreché per essere uno che riesce molto spesso a non pagare ciò che deve. E' anche dubbio che egli abbia mai registrato il contratto d'affitto di cui io ho una copia -- o l'abbia registrato per l'importo esatto -- anche se di questo non ho ovviamente alcuna prova. Dovrei aggiungere anche che al momento di lasciare l'appartamento non avrò tempo di stare lì a far denunce e combattere legalmente perché intendo spostarmi all'estero. Grazie per qualsiasi consiglio sappiate darmi Ciao!
#2 Inviato 24 Gennaio, 2013 Dici che la casa è disastrata. Ma al momnento del tuo ingresso avevi fatto un verbale/foto in cui si vedeva lo stato della casa al tuo ingresso? non è che ora il tuo padrone di casa dirà che le crepe, i fumi,... sono causa tua? più che altro al monento delle riconsegna firmate una dichiarazione cher NULLA è più dovuto a nessun titolo o quello è capace di farsi vivo dopo per chiedere altri soldi. Tu parlagliene ora e in base a come reagisce deciderai il da farsi.
#3 Inviato 24 Gennaio, 2013 Che lui mi chieda altri soldi dopo mi preoccupa fino a un certo punto. La mia preoccupazione è che con qualche pretesto si rifiuti di restituirmi il deposito cauzionale! Vorrei capire quanto è discrezionale la cosa, che probabilità ho di potermi/dovermi difendere da questo. E mi chiedo se l'attacco "preventivo" di non pagare l'ultimo trimestre sia una posizione davvero da scartare perché rischiosa, o è tutto fumo negli occhi. Modificato Da - blorg il 24 Gen 2013 09:39:59
#4 Inviato 24 Gennaio, 2013 Scritto da blorg il 24 Gen 2013 - 09:39:27: E mi chiedo se l'attacco "preventivo" di non pagare l'ultimo trimestre sia una posizione davvero da scartare perché rischiosa, o è tutto fumo negli occhi. Interessante la storia "dell'attacco preventivo". E' un po' come se uno abitasse di fianco a un ladro e per paura di subire un furto gli vada lui per primo a rubare in casa.
#5 Inviato 24 Gennaio, 2013 Scritto da blorg il 24 Gen 2013 - 01:47:27: A fine Aprile 2013 scade il contratto di affitto di cui sono conduttore. Sono ben felice di andarmene da questo buco e non ho chiesto di rinnovare il contratto (il rinnovo fortunatamente non è automatico). [...] Sei sicuro al 100% del fatto che il rinnovo non sia tacito (automatico?). Non hai inviato la disdetta 6 mesi fa ? Non è un 4+4? (mi viene questo dubbio poichè dici che il contratto è del 2009 e scade quest'anno nel 2013). Che contratto è? i 4+4 prevedono per legge il rinnovo tacito (art 2 comma 1 431 98) e tale regola non è modificabile contrattualmente (e se ci fosse una clausola non conforme è di diritto annullabile e sostituibile da quanto imperativamente definito nell'art 2 comma 1 431 98). Per cui attenzione che, se fosse un 4+4, il tuo locatore avrebbe fornita su un piatto d'argento la motivazione (mancanza di disdetta) per trattenere la cauzione. Quotare è lecito, rispondere è cortesia.
#6 Inviato 24 Gennaio, 2013 Scritto da Ric75 il 24 Gen 2013 - 12:37:22: Sei sicuro al 100% del fatto che il rinnovo non sia tacito (automatico?). Non hai inviato la disdetta 6 mesi fa ? Non è un 4+4? (mi viene questo dubbio poichè dici che il contratto è del 2009 e scade quest'anno nel 2013). Che contratto è? i 4+4 prevedono per legge il rinnovo tacito (art 2 comma 1 431 98) e tale regola non è modificabile contrattualmente (e se ci fosse una clausola non conforme è di diritto annullabile e sostituibile da quanto imperativamente definito nell'art 2 comma 1 431 [...] Preciso che io della legge non so nulla, e me ne scuso. Fatto sta che 'sto contratto all'articolo 2) recita testualmente (ce l'ho davanti a me): "La durata della locazione è convenuta per quattro anni a partire dal 1° Maggio 2009 fino al 30 Aprile 2013. Alla sua scadenza il contratto potrà essere rinnovato per un uguale periodo a richiesta del conduttore tramite raccomandata al locatore da notificarsi sei mesi prima della scadenza". In pratica, stando da quello che mi dici, il mio contratto d'affitto è contro la legge? Sembra che lui abbia voluto riservarsi così il diritto di sbattermi fuori dopo 4 anni. Ma io son ben contento d'andarmene! Magari mi sbaglio. Il fatto è che io ho la quasi certezza che lui non accetti questo scambio "in parola" fra cauzione e ultimo trimestre, proprio perché non è sua intenzione restituire la cauzione, quantomeno nella sua interezza. Ho un'altra domanda: io ho in mano un contratto che ha una marca da bollo in testa, timbrata, e un timbro "agenzia delle entrate" "imposte assolte" in coda. E' questo sufficiente per avere la certezza che il contratto sia stato effettivamente registrato? Come conduttore, ho diritto ad andare in comune e chiedere di vedere copia del contratto effettivamente registrato? Preciso che io gli ho versato ogni anno 36 euri per spese di registrazione, ma non ho mai visto alcuna ricevuta che attestasse che la registrazione fosse avvenuta. Grazie di cuore a tutti per le vostre utili osservazioni! Modificato Da - blorg il 24 Gen 2013 14:53:39
#7 Inviato 24 Gennaio, 2013 Scritto da blorg il 24 Gen 2013 - 14:43:53: La durata della locazione è convenuta per quattro anni a partire dal 1° Maggio 2009 fino al 30 Aprile 2013. Alla sua scadenza il contratto potrà essere rinnovato per un uguale periodo a richiesta del conduttore tramite raccomandata al locatore da notificarsi sei mesi prima della scadenza". In pratica, stando da quello che mi dici, il mio contratto d'affitto è contro la legge? Sembra che lui abbia voluto riservarsi così il diritto di sbattermi fuori dopo 4 anni. Ma io son ben contento d'andarmene! [...] Il contratto non è contro la legge, ma la clausola si e per cui vale l'inserzione automatica di clausole imperative che la riporta a norma di legge secondo l'art 2 comma 1 431 98. Può essere che sia stata inserita o ignorando inconsapevolmente la legge o volutamente. Nel caso in cui non arriverete a un accordo per la cauzione, in assenza di danni provabili e contestabili, potrai solo procedere per vie legali. Ma una volta davanti al giudice, prima di arrivare a discutere di perizie e danni all'immobile relativi alla restituzione della cauzione, dipenderà da quanto affermerà il locatore: se confermerà la tua disdetta si passerà alla valutazione dei danni provabili, ma se dirà che non hai mai comunicato la disdetta 6 mesi prima e che il contratto non è mai terminato in tal caso ti ritroveresti a pagare tutti i canoni successivi e la richiesta di restituzione della cauzione passerà in secondo piano, essendo il contratto ancora in essere al momento dell'udienza. ---------------------------------------- Quotare è lecito, rispondere è cortesia.
#8 Inviato 24 Gennaio, 2013 Scritto da Ric75 il 24 Gen 2013 - 18:21:13: Il contratto non è contro la legge, ma la clausola si e per cui vale l'inserzione automatica di clausole imperative che la riporta a norma di legge secondo l'art 2 comma 1 431 98. Può essere che sia stata inserita o ignorando inconsapevolmente la legge o volutamente. Nel caso in cui non arriverete a un accordo per la cauzione, in assenza di danni provabili e contestabili, potrai solo procedere per vie legali. Ma una volta davanti al giudice, prima di arrivare a discutere di perizie e danni [...] In pratica si direbbe che lui abbia trovato il modo di avere ragione due volte (supponendo che il suo locatario non sappia difendersi): una volta, se desidera mandare via qualcuno dopo soli quattro anni; una seconda, se decide che quella persona doveva invece rimanere. Se la legge difendesse un approccio di questo genere, poveri noi... Comunque in tutta la mia inesperienza sono abbastanza certo che non si arriverebbe mai allo scenario che tu dici perché non posso credere che il giudice si farebbe ingannare da un artificio così trasparente, non riconoscendo che sul contratto è stata scritta una clausola ingannevole che io ho rispettato in buona fede. La presenza di altre perle quali il fatto che io dovrei pagare una mora di venti euro al giorno per ogni giorno di mancato pagamento, o che mi toccano le spese straordinarie del riscaldamento in caso di guasti, penso completerebbe il quadro. Per altro, ho in mano uno scambio di email con questa persona in cui io dico: "leggo sul contratto che non è necessaria disdetta" e nella email successiva lui mi dà ragione su questo punto. Boh... Qualcuno ha una idea se si può, e come, accertarsi che il contratto è stato registrato correttamente in questi anni?
#9 Inviato 24 Gennaio, 2013 "La presenza di altre perle quali il fatto che io dovrei pagare una mora di venti euro al giorno per ogni giorno di mancato pagamento" questa non solo e' vessatoria ma se ti chiedesse detti soldi si tratterebbe di "reato d'usura".(supera di gran lunga il tasso massimo ) È difficile vedere un gatto nero in una stanza buia, specialmente quando il gatto non c'è.
#10 Inviato 24 Gennaio, 2013 "La presenza di altre perle quali il fatto che io dovrei pagare una mora di venti euro al giorno per ogni giorno di mancato pagamento" questa non solo e' vessatoria ma se ti chiedesse detti soldi si tratterebbe di "reato d'usura".(supera di gran lunga il tasso massimo ) 20 euro di mora al giorno su 300 euro d'affitto sono un tasso del 2433,333 % annuo . se non erro il tasso di mora si aggira sull' 8,75 % annuo. quindi il tasso di mora non puo' superare 0,071 e rotti al giorno .e quindi 20 euro al giorno sono "megausura" È difficile vedere un gatto nero in una stanza buia, specialmente quando il gatto non c'è.
#11 Inviato 24 Gennaio, 2013 Scritto da blorg il 24 Gen 2013 - 18:36:28: In pratica si direbbe che lui abbia trovato il modo di avere ragione due volte (supponendo che il suo locatario non sappia difendersi): una volta, se desidera mandare via qualcuno dopo soli quattro anni; una seconda, se decide che quella persona doveva invece rimanere. Se la legge difendesse un approccio di questo genere, poveri noi... Comunque in tutta la mia inesperienza sono abbastanza certo che non si arriverebbe mai allo scenario che tu dici perché non posso credere che il giudice si farebbe ingannare da un artificio così trasparente, non riconoscendo che sul contratto è stata scritta una clausola ingannevole che io ho rispettato in buona fede.[...] il giudice non potrebbe fare altro che applicare la legge, cioè che i contratti 4+4 a scadenza, si rinnovano tacitamente in assenza di disdetta comunicata. Ogni qualunque altra clausola difforme deve riportarla a norma di legge. Non ci sarebbe nessun pregiudizio o inganno. Nel caso tu avessi voluto rimanere altri 4 anni, in assenza di una raccomandata in cui richiedi il rinnovo, sarebbe stato applicato lo stesso metro: nessuno avrebbe potuto mandarti via a seguito della clausola che hai firmato (cioè nel caso che tu non avessi inviato la raccomandata per il rinnovo) poichè sarebbe stata nulla e sostituita da quanto previsto dall'art 2 (cioè rinnovo tacito in assenza di disdetta). Per quanto riguarda la mora ti ha gia risposto Peppe. Per quanto riguarda le spese, nei contratti liberi 4+4 è possibile definire a contratto la competenza di qualunque tipo di spese, anche quelle straordinarie. Purtroppo per te le email non hanno valore legale (a meno che non siano PEC). In mancanza di comunicazioni provabili con valore legale, non ti rimane che sperare che in un eventuale ricorso la controparte confermi le tue parole (in pratica quando nelle dispositivi delle sentenze leggi la frase " è pacifico tra le parti che...."). Nel tuo caso se il locatore confermasse l'accordo per risolvere il contratto alla scadenza dei quattro anni, sarebbe pacifico tra le parti che il contratto si è risolto alla scadenza e si passerebbe direttamente alla valutazione dei danni che il locatore porrebbe alla base della cauzione trattenuta. ---------------------------------------- Quotare è lecito, rispondere è cortesia.
#12 Inviato 25 Gennaio, 2013 ... si può, e come, accertarsi che il contratto è stato registrato correttamente in questi anni? Secondo me puoi andare all'Ufficio Entrate e chiedere se è tutto ok, in quanto sei il conduttore e come tale responsabile in solido del pagamento delle spese di registro e delle annualità successive. Da come descrivi il contratto, sembra probabile la registrazione, non sai però se effettivamente sono stati pagati gli anni successivi. Capisco il timore per i 3 mesi, e come ti hanno risposto altri non puoi sostituire il pagamento del canone con la cauzione in quanto è così per legge (e per logica: altrimenti che cauzione sarebbe?). Quindi, se sospendi il pagamento 3 mesi prima di andartene, il proprietario può DOPO un mese non pagato farti causa per sfratto, e dopo altro tempo (di solito, mesi) dovresti presentarti in udienza, ecc. L'alternativa sarebbe che speri nella restituzione, e se questa non avviene immotivatamente, saresti tu a dovergli fare causa. Però: anche da quanto scrivono gli altri, il problema sta nella famosa clausola dei 4 anni: dici che il proprietario affitta molti immobili, probabile che sappia come funziona la legge... mi domando se non potresti scrivere ORA una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale dici che, come già accordato verbalmente e per e-mail, lascerai la casa il giorno x, e (ma per questo senti anche il parere altrui), chiedi al proprietario di passare a casa per verificare lo stato dell'immobile ai fini della restituzione cauzione. Forse, così, potreste stilare un documento nel quale risulta che alla data y la casa era a posto. Lapin
#13 Inviato 26 Gennaio, 2013 Scritto da Lapinu23 il 25 Gen 2013 - 19:07:53: .Però: anche da quanto scrivono gli altri, il problema sta nella famosa clausola dei 4 anni: dici che il proprietario affitta molti immobili, probabile che sappia come funziona la legge... mi domando se non potresti scrivere ORA una raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale dici che, come già accordato verbalmente e per e-mail, lascerai la casa il giorno x, e (ma per questo senti anche il parere altrui), chiedi al proprietario di passare a casa per verificare lo stato dell'immobile ai fini della restituzione cauzione. Forse, così, potreste stilare un documento nel quale risulta che alla data y la casa era a posto.[...] è una via percorribile che in passato avevo proposto ad altri nella medesima situazione (che non avevano inviato la disdetta): si invia una raccomandata in cui si afferma un patto verbale precedente (la disdetta del contratto alla scadenza) e si dà appuntamento per la riconsegna dei locali. Affinche tale affermazione unilaterale contenuta nella raccomandata abbia valore necessita di una risposta via raccomandata dall'altra parte che confermando l'accordo verbale pregresso accetta l'appuntamento per la riconsegna dei locali e valutazione danni. Però, come ben dici, da come è stato strutturato il contratto e dalla descrizione che blorg dà del suo locatore è molto probabile che il locatore conosca molto bene la legge e ciò che gli conviene, per cui potrebbe non rispondere mai a tale raccomandata. Però tentar non nuoce... ---------------------------------------- Quotare è lecito, rispondere è cortesia.
#14 Inviato 26 Gennaio, 2013 A dire il vero temo che in questo caso tentare nuoccia. Credo che servirebbe solo a suggerire al mio padrone di casa che lui ha anche quest'arma, dimostrandogli che io temo che lui la usi. Come abbiamo visto il contratto da lui voluto dice l'opposto (pur essendo in quella clausola, come mi avete spiegato, contrario ai termini di legge), cioè che la disdetta non ci vuole: e fino adesso lui si è comportato coerentemente con questo, non sollevando il problema della disdetta nonostante i nostri disaccordi. Non credo che mi converrebbe spostare il piano del confronto su questo. Se lui si rifiuta di firmare qualsiasi carta, come probabile, dopo si sentirà semplicemente più forte proprio in virtù di questo. Parrò strano ma molti di questi confronti sono combattuti così, in una pura osservazione animale degli istinti e stati d'animo altrui. Dopo aver avuto una nuova animata chiacchierata telefonica con lui mi sono reso conto che siamo entrambi intrappolati nella reciproca diffidenza; lui menziona inquilini che in passato gli hanno lasciato molti danni, io menziono il mio timore di essere negato, con un pretesto, la cauzione, e il fatto che non posso assolutamente correre il rischio che questo accada. E' di fatto una situazione di completo stallo. Posso aggiungere solo che queste cose succedono in Italia, perché il nostro paese è pieno di mezzi furfanti, e tutti temiamo la furbizia altrui. Il che rende il quadro ancor più deprimente.
#15 Inviato 26 Gennaio, 2013 Aggiorno questa soap opera... Dopo ulteriore riflessione ho deciso di fare come mi è stato consigliato qui (e vi sono grato dell'aiuto). Però prima di inviare la raccomandata ho voluto sondare le acque via email e questa è l'email che ho inviato. Perdonate la lunghezza: quote: (...) Io le propongo questo: Io le pago il trimestre d'affitto come sempre, dopo che lei mi ha messo nero su bianco e via raccomandata che non tratterrà la cauzione in alcuni ragionevoli casi (che adesso le specifico), fermo restando ovviamente che in tutti gli altri casi, dove mie mancanze le abbiano causato danno, lei avrà il diritto di trattenerla. Il primo caso è il seguente: mancata tinteggiatura. Io, come le ho già ricordato, ho tinteggiato al mio ingresso in questo appartamento, 4 su 5 degli ambienti. Ho dovuto farlo perché quei 4 ambienti erano in stato terribile. Di conseguenza troverei veramente sbagliato essere obbligato a tinteggiare di nuovo alla mia uscita. Vorrei potermi riservare di non fare questo intervento, se me ne mancasse il tempo o l'energia, senza dover temere in alcun modo che questo divenga ragione per perdere tutta o parte della cauzione. Ripeto, questo punto riguarda esclusivamente la tinteggiatura, e non mi assolverebbe, per esempio, dal dover chiudere buchi nei muri da me causati. Il secondo caso è il seguente: mancata disdetta. So che il nostro contratto non prevede disdetta al termine naturale del contratto (clausola 2). Tuttavia mi sono informato da più fonti (tra cui il SUNIA) e ho appreso che, secondo la legge, questa clausola non è valida ed è da considerarsi nulla (così come non è valida la penale di venti euro al giorno che supera di gran lunga gli interessi di mora consentiti dalla legge). Tutti i contratti come il nostro (per legge 431/98) sono infatti da considerarsi 4+4 con tacito rinnovo, e la disdetta, checché ne dica il contratto, doveva essere presentata sei mesi prima. Io non vorrei dunque che anche questo punto possa essere usato alla mia uscita come pretesto per trattenere la cauzione. Io per contro, se lei crede, posso impegnarmi a mia volta via raccomandata a lasciare la casa entro il 30 Aprile e di non avvalermi del diritto di tacito rinnovo. Il terzo caso è il seguente: danni pregressi all'appartamento. Al mio ingresso io, per ingenuità e inesperienza, non ho stilato o richiesto alcuna dichiarazione ufficiale dello stato dell'appartamento che ne descrivesse i danni, separandoli così da quelli che avrei potuto causare io successivamente. Ma, come lei ben sa, di danni e difetti ce ne sono sempre stati: i più visibili essendo le crepe nei muri e nei pavimenti, che lei stesso venne a verificare ufficiosamente insieme al suo geometra un paio di anni fa. Di nuovo, non vorrei che questi danni possano essere usati come pretesti per non rilasciare la cauzione. Affinché non ci siano contrasti su questo terzo punto, sarebbe forse necessario vedersi qui nell'appartamento, in modo che lei possa constatare con i proprio occhi a quali danni mi riferisco, e si possa così scrivere una carta descrittiva (da unire poi alla raccomandata) che attesti in data x lo stato dell'immobile ai fini della restituzione della cauzione, riscontrando la presenza di crepe o altre imperfezioni non imputabili a me ma pregresse. Ecco, se lei acconsentisse a questi tre punti e mi venisse così incontro, io sarei molto, molto sollevato. La prego di farmi sapere quanto prima cosa ne pensa. A stretto giro ho poi ricevuto questa risposta: quote: appena vengo a Z, la informo prima, così vediamo assieme l'appartamento. Da parte mia posso assicurarle che può stare tranquillo: non sono abituato ad approfittare degli altri, e che i suoi timori sono assolutamente mal riposti (per fortuna sua e mia !) Mai mi permetterei di trattenere caparre (che non sono soldi miei), se non a rivalsa di effettivi danni causati e di mala fede della controparte. Nonostante la insolita cortesia (forse pensava sarebbe finita peggio) penso che insisterò per la raccomandata. Altrimenti mi toccano tre mesi di preoccupazioni. Non che così sarei del tutto tranquillo, perché può sempre saltar fuori qualcos'altro che al momento non sto considerando. Che ne pensate? Grazie mille per i vostri lumi. Modificato Da - blorg il 26 Gen 2013 17:13:39
