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pino405

L'Amm.re non presenta il bilancio di previsione! Responsabilità?

Si va bene, ma se l'amm.re non lo presenta come fa l'assemblea a provvedere? Il bilancio non lo redigono i condomini.

L'amministratore ha presentato il rendiconto consuntivo (suo obbligo).

L'assemblea (art. 1135) analizza (dovrebbe) le spese effettuate l'anno precedente e delibera quanto e come versare per far fronte al nuovo esercizio.

Almeno sulla carta il compito spetta all'assemblea e non è un obbligo dell'amministratore.

Infatti il preventivo per le spese ordinarie può essere identico al consuntivo presentato ed approvato e aumentato di una certa percentuale (5 - 10% c.a.)

 

In tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell’esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analogo dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Sono, pertanto valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali. (Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)

° 3231)

Infatti il preventivo per le spese ordinarie può essere identico al consuntivo presentato ed approvato e aumentato di una certa percentuale (5 - 10% c.a.)

 

In tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell’esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analogo dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Sono, pertanto valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali. (Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)

° 3231)

Si, va bene; ma in questo caso, non è stato mai approvato un bilancio di previsione, perchè non è stato mai presentato negli ultimi 7 anni e non c'è nessuna delibera che "stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale".

Si, va bene; ma in questo caso, non è stato mai approvato un bilancio di previsione, perchè non è stato mai presentato negli ultimi 7 anni e non c'è nessuna delibera che "stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale".
Se l'assemblea non delibera nulla mi chiedo, non essendoci un preventivo perchè paghi? Ovvero dovrai pagare quando sarà approvato il consuntivo prima non hai nessun obbligo e l'amministratore non può pretendere nulla e non può neppure ricorrere alla richiesta del Decreto Ingiuntivo.

Ma tutto questo non è colpa dell'amministratore è l'assemblea che deve approvare un preventivo, magari sulla base del consuntivo appena approvato.

Si, va bene; ma in questo caso, non è stato mai approvato un bilancio di previsione, perchè non è stato mai presentato negli ultimi 7 anni e non c'è nessuna delibera che "stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale".

Se per 7 anni non è mai stato deliberato un preventivo ma i condòmini hanno pagato le quote richieste dall'amministratore e per 7 anni avete sempre approvato i consuntivi è sempre stato sanato tutto.

Senza preventivo approvato per l'esercizio in corso hai solo il diritto di non pagare le quote dell'esercizio in corso.

Tutto il resto è regolare.

Ultima novità:

- l'amm.re ha finalmente convocato l'assemblea, senza precisare ord. o straord., ma con punti all'ordine del giorno totalmente differenti da quelli precisati, da oltre 1/6 dei condomini, nella richiesta di convocaz. ass. straord., inviata mediante raccomandata dal legale.

In questi casi: qual'è la tutela prevista? Può scegliere arbitrariamente tutti i punti all'ordine del giorno, ignorando le richieste dei condomini? Cosa si può fare?

Ultima novità:

- l'amm.re ha finalmente convocato l'assemblea, senza precisare ord. o straord., ma con punti all'ordine del giorno totalmente differenti da quelli precisati, da oltre 1/6 dei condomini, nella richiesta di convocaz. ass. straord., inviata mediante raccomandata dal legale.

In questi casi: qual'è la tutela prevista? Può scegliere arbitrariamente tutti i punti all'ordine del giorno, ignorando le richieste dei condomini? Cosa si può fare?

Nel caso l'amministratore convochi un'assemblea tralasciando le richieste effettuate dai condomini in maniera regolare come previsto dall'art 66 Dacc (firmata dai condomini e non dal legale), questi ultimi hanno la possibilità di convocare un'altra assemblea invitando tutti i condomini ed all'OdG i punti che avevano richiesto e tralasciati dall'amministratore.

In sede assembleare, l'amm.re ha messo a disposizione solo parte di tutta la documentazione richiesta, precisando i costi delle copie; i condomini richiedenti si sono rifiutati di visionare, in tale sede, i documenti (peraltro selezionati dallo stesso amm.re) e hanno abbandonato l'assemblea.

Non li dovrebbe esibire nel suo studio, lì dove presumibilmente li detiene? Come si fa a visionarli nel corso di un'assemblea? Si può procedere con la mediazione e poi con eventuale causa?

 

Ma è l'amm.re che detta le regole su come visionare i documenti decidendo cosa esibire e cosa tenere celato? Fatemi capire!

L'amministratore deve portare le documentazioni riguardanti il consuntivo, altrimenti la delibera di approvazione è nulla;

 

In tema di condominio, la mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini comporta la violazione, da parte dell'amministratore, dell'obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione, ciò che non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l'approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell'anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva. (Cassazione Civile, sez. II, 08-08-2003, n. 11940)

La sola visione prima della votazione del consuntivo, non è a pagamento, le eventuali copie invece lo sono, non comprendo perchè i condomini sono usciti ed hanno abbandonato l'aula.

Comunque un condomino impossibilitato a visionare la documentazione qualche giorno prima dell'assemblea ha tutto il diritto di farlo durante l'assemblea, e non si può contestare il tempo necessario all'operazione.

 

L'amministratore non può dettare le regole tutti i condomini hanno gli stessi diritti.

In sede assembleare, l'amm.re ha messo a disposizione solo parte di tutta la documentazione richiesta, precisando i costi delle copie; i condomini richiedenti si sono rifiutati di visionare, in tale sede, i documenti (peraltro selezionati dallo stesso amm.re) e hanno abbandonato l'assemblea...

Ancora una volta hanno sbagliato i condòmini.

E' proprio l'assemblea la sede deputata a controllare i giustificativi di spesa.

I condòmini avrebbero potuto prendere tutto il tempo, controllare con calma ed eventualmente aggiornare l'assemblea se i tempi dovessero allungarsi.

 

Se non tutti i documenti erano presenti l'assemblea avrebbe dovuto deliberare l'impossibilità di approvazione del rendiconto per mancanza di parte della documentazione (elencandola) ed avrebbe dovuto deliberare che l'amministratore la rendesse disponibile alla prossima assemblea.

 

I condòmini che hanno abbandonato l'assemblea con quale verbale alle mani potranno presentarsi ora alla mediazione se sul verbale è stato scritto che i condòmini si son rifiutati di esaminare i giustificativi di spesa?

Forse ci siamo capiti male; il rendiconto 2013 è stato già approvato; recentemente, ci siamo rivolti, mediante legale, all'amm.re per richiedere l'accesso a tutta la documentazione condominiale e richiedere assemb. straord. per approvazione del bilancio di previsione 2014 e altri adempimenti non effettuati in occasione del rendiconto; in questa ultima assemblea l'amm.re (che non aveva ancora risposto circa l'accesso), si è presentato con una serie di documenti selezionati da lui.

 

Insomma cosa deve fare un condominio per visionare la documentazione (fatture, allegati, attestazioni di pagamento....), deve recarsi presso lo studio dell'amm.re con la forza pubblica?

Chi ha l'interesse di visionare le documentazioni richiede un appuntamento all'amministratore, ne ha diritto, se l'amministratore non esibisce la documentazione è passibile di revoca con citazione al Giudice.

aggiungo ma l'assemblea può deliberare a maggioranza che non vuole il bilancio di previsione?

Se l'assemblea delibera una cosa del genere come fa l'amministratore a richiedere le quote ai condomini?

No è impossibile deliberare che non ci sia il bilancio di previsione o preventivo come normalmente viene detto.

... Insomma cosa deve fare un condominio per visionare la documentazione (fatture, allegati, attestazioni di pagamento....), deve recarsi presso lo studio dell'amm.re con la forza pubblica?

Neanche la forza pubblica avrebbe alcun potere se non far eseguire un'ordinanza del Giudice.

 

L'unico dato di fatto è che avete chiesto l'accesso alla documentazione condominiale tramite legale (visto che avete speso denaro per un legale avreste fatto bene a richiedere copie a vostre spese della documentazione).

O date mandato all'avvocato di proseguire con l'azione legale in Tribunale oppure, se il legale è incapace, vi cercate un altro avvocato, o ancora, se non volete continuare la lite in Tribunale, vi tenete l'amministratore così com'è e subite le sue imposizioni.

Se l'assemblea delibera una cosa del genere come fa l'amministratore a richiedere le quote ai condomini?

No è impossibile deliberare che non ci sia il bilancio di previsione o preventivo come normalmente viene detto.

quindi la delibera è annullabile? Poi, considerato che il verbale non è redatto nel corso dell'assemblea ma dopo sulla base di appunti; c'è un termine per comunicarlo ai condomini?

quindi la delibera è annullabile? Poi, considerato che il verbale non è redatto nel corso dell'assemblea ma dopo sulla base di appunti; c'è un termine per comunicarlo ai condomini?

La delibera non è annullabile perchè non c'è delibera.

L'assemblea può deliberare l'approvazione di un preventivo o la disapprovazione di un preventivo.

Non esista la delibera di una non presentazione preventivo.

Senza delibera di approvazione di preventivo esiste un solo dato di fatto:

nessuno sarà obbligato a pagare alcuna quota richiesta.

 

Se il preventivo non è stato approvato comincia tu a non pagare.

Quando mancheranno i soldi per pagare utenze e servizi l'assemblea dovrà prendere una decisione.

Ma l'avvocato non vi consiglia?

La delibera non è annullabile perchè non c'è delibera.

L'assemblea può deliberare l'approvazione di un preventivo o la disapprovazione di un preventivo.

Non esista la delibera di una non presentazione preventivo.

Senza delibera di approvazione di preventivo esiste un solo dato di fatto:

nessuno sarà obbligato a pagare alcuna quota richiesta.

 

Se il preventivo non è stato approvato comincia tu a non pagare.

Quando mancheranno i soldi per pagare utenze e servizi l'assemblea dovrà prendere una decisione.

Ma l'avvocato non vi consiglia?

L'Avvocato ci ha detto di non pagare!

Chiedo lumi anche io, nell'ultima riunione a fine 2014 l'amministratore ha messo nell'odg la "Presentazione ed approvazione preventivo spesa anno 2014 e contabilità 2013" e la "conferma dell'amministratore" senza portare un preventivo dell'anno 2015. Quindi, visto che è stato confermato lo stesso amministratore (nel nostro caso) all'unanimità ma non è stato approvato nessun preventivo 2015 possiamo opporci alle spese che ci sottoporrà nel corso dell'anno?

Chiedo lumi anche io, nell'ultima riunione a fine 2014 l'amministratore ha messo nell'odg la "Presentazione ed approvazione preventivo spesa anno 2014 e contabilità 2013"
Mi sa che l'amministratore ha sbagliato data, ossia non si può alla fine del 2014 approvare la spesa in preventivo per l'anno 2014 appena terminato, forse intendeva preventivo 2015 e contabilità 2014 (consuntivo).

Scusate, non vorrei essere ridondante e sicuramente risulterò noioso: ma questo benedetto bilancio di previsione se l'amm.re non è obbligato a presentarlo ma l'assemblea, in ogni caso, lo deve approvare altrimenti l'amm.re non può riscuotere, allora mi chiedo: ma l'assemblea come fa ad approvare un preventivo che nessuno è obbligato a presentare. Chi lo deve presentare? L'assemblea come fa a redigere un bilancio preventivo? Chi materialmente lo deve redigere? O basta solo inserire a verbale che approva genericamente un ipotetico bilancio di previsione per l'anno in corso in base al rendiconto dell'anno precedente? Vorrei capire! Nel nostro condominio siamo all'assurdo che l'assemblea ha deliberato che non vuole il bilancio preventivo! Ora, una delibera del genere che valore ha? E' contraria alla legge? E' inesistente? E' nulla? E' annullabile? O è pienamente valida?

Scusate, ma sinceramente non capisco e mi rendo conto che la normativa, nonostante la riforma, fa acqua da tutte le parti ed è assolutamente imprecisa.

Preparare un preventivo è una cosa più semplice di come si potrebbe immaginare.

 

Si prende il consuntivo delle spese ordinarie appena approvato, o il preventivo dell'anno precedente, p.es.

 

Spese energia elettrica parti comuni 300 €

Spese pulizia scale 1500 €

Spese acqua comune 300 €

Spese giardino (giardiniere) comune 2000 €

ecc ecc ecc

 

si aumenta di un tot % (diciamo il 5 % ?)

 

ed ecco fatto il preventivo per l'anno successivo.

 

C'è pure una sentenza che prevede tale sistema.

 

... Sono, pertanto valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali. (Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)

...Chi lo deve presentare? L'assemblea come fa a redigere un bilancio preventivo? ...

Spetta sempre all'assemblea ma non ti fissare sul termine "preventivo".

Avete approvato le quote di riparto?

Se nessuno vuole dettagliare in concreto da cosa scaturisce il preventivo, ecco due righe che valgono come un preventivo:

 

"Per far fronte alle spese dell'esercizio 2015 l'assemblea delibera che ciascun condòmino paghi una quota mensile di €. XXX"

 

Esiste una delibera che indichi almeno quanto dovete pagare mensilmente?

Se non esiste delibera segui il consiglio dell'avvocato:

non pagare; vedrai che qualcuno si muoverà se vuole incassare la tua quota.

Se, pur in mancanza di preventivo, tutti pagano quanto l'amministratore richiede senza delibera, è tutto regolare.

Sarà sufficiente il consuntivo.

L'unico rischio, te lo ripeto anch'io fino ad essere noioso, e che se qualcuno non paga le quote richieste dall'amministratore, non si potrà agire legalmente per la riscossione.

Se non paghi, avrai il dovere di pagare tutto ad approvazione consuntivo.

 

L'amministratore ti ha mai mandato lettere di avvocati pretendendo il pagamento di quote non approvate dall'assemblea?

Questo è ciò che l'amministratore non può fare.

in effetti l'ho pensato pure io, ma se l'amministratore ha sbagliato a scrivere, si può annullare l'approvazione?

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