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ninoxidable

L'amministratore non rilascia i documenti

Buonasera,

l'amministratore del condominio non rilascia la copia dell'ultimo e definitivo computo metrico estimativo che ha subito della modifiche nell'ultima e definitiva assemblea passando da 63006 € a 60676 € .

la richiesta è stata inoltrata due volte, una con le buone maniere il 17/09, la seconda citando la 241/90 anche se in modo soft:".... Trascorsi ancora inutilmente 10 giorni dalla presente sarà costretto, suo malgrado, ad attivarsi perché sia rispettata la legge 241/90 relativa alla trasparenza e alla responsabilità dell’incaricato del presente procedimento amministrativo, nonché in ordine ai tempi certi e ai modi dello stesso procedimento ed, infine, alle modalità certe con cui Codesto Amministratore intende far fronte alla richiesta di cui alla Raccomandata a mano del 17/09/2013 e alla presente raccomandata a mano del 11/10/2013 ....."

 

questo computo metrico mi serve per calcolare la mia quota millesimale individuale oltre che stilare un personale calcolo di tutte le quote e comprendere il costo complessivo e omnicomprensivo di tutti gli oneri, tasse e compensi ivi citati e scoprire finalmente dove sta facendo il furbacchione.

 

visto che l'amministratore nicchia, benchè in altre procedure ho sempre ottenuto il rilascio dei documenti con la seguente formula molto più pesante: T

cosa si consiglia di fare?

 

devo andarci giù più pesante ad es. così:

 

Tutto ciò premesso, poiché i tempi sono più che maturi lo scrivente :

 

a) richiama ancora in questa occasione quanto prescrive la legge 241/90 relativa alla trasparenza e alla responsabilità dell’incaricato del presente procedimento amministrativo, nonché in ordine ai tempi certi e ai modi dello stesso procedimento ed, infine, alle modalità certe con cui Codesto Amministratore intende far fronte alla richiesta di cui alla Raccomandata a mano del 17/09/2013 e alla presente raccomandata a mano del 11/10/2013 ;

b) invita Codesto Amministratore a esibire prontamente e tempestivamente i su richiesti documenti;

c) avverte che decorso inutilmente il termine di 15 giorni dal ricevimento della presente farò valere le mie ragioni davanti all’Autorità competente con aggravio di spese a carico di Codesto Amministratore, fermo e impregiudicato il diritto di procedere, successivamente, al perfezionamento delle pratiche amministrative inerenti il provvedimento amministrativo di cui all’oggetto.

d) richiede che siano puntualmente declinate le generalità dell’incaricato del presente procedimento amministrativo.

 

 

grazie per la eventuale risposta

Nino

Se lo vuoi puoi procedere così;

 

cc art 1129;

i condomini, anche

singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e

revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun

condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il

ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può

rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

cc art 1130;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli

oneri condominiali ...

Il computo metrico dei lavori da eseguire è una stima preventiva su quello che il committente vuole che sia fatto. Ammesso che sia assolutamente preciso (non lo è mai) non è un elaborato che è consigliabile consegnare alle ditte esecutrici quale documento contrattuale in quanto significherebbe accettare che i lavori saranno "a misura" e non "a corpo" comportando quasi sicure contestazioni: E' TASSATIVAMENTE CONSIGLIATO CHE I CONTRATTI SIANO "A CORPO" E NON A MISURA, il perché lo capisci da solo, ed allora chiedo, a che pro chiedere tale documento? Sicuramente perché non sono previsti determinati lavori, oppure valutati in meno? Quello che conta è decidere quali lavori e come vanno fatti, il tutto riportato sul CAPITOLATO che è quello che deve essere necessariamente dettagliato e con precise regole di realizzazione. Si presume che il computo serva per far sì che le ditte presentino una loro offerta che sarà necessariamente inferiore a quanto preventivato, e quindi come può servirti il computo a valutare tutto ciò che hai elencato? Oppure tale computo è già stato approvato?

il computo metrico, in cui parte delle opere è stato calcolato a mq, parte a ml e parte a corpo è stato già approvato da 7 condomini su 8, ovviamente non da me che dissento e sono in minoranza, per l'ammontare di 60676€ + iva + oneri + compenso 13% D.L. + compenso 2% amministratore pro disbrigo pratica sgravio fiscale (illegale stando alla sentenza cass. del 30/09/13), e la ditta già appaltata.

 

scompaiono come per incanto ben altri 13000 € di lavori privati, deliberati quali condominiali non solo per i frontini dei balconi (dapprima suddivisi 40% condominiale 60% privato come da regolamento di condominio) ma per il 100% di tutto l'esterno del balcone in aggiunta ai 60676 alle parti comuni. anche per questo mi serve il computo, perchè non si capisce dove siano le variazioni. inoltre, nel dettaglio dei lavori privati dei 4 precedenti computi (52000, 58000, 60115, 63006) non compaiono le spese inerenti l'impalcatura che, in quanto finalizzata all'esecuzione di lavori privati va pagata a parte e individualmente da ogni singolo condomino per quanto attiene ai propri lavori individuali e non frammischiata con i costi dell'impalcatura finalizzata alle opere alle parti comuni.

 

in conclusione, i lavori sono da eseguirsi, in attesa di iniziare. ho chiesto a tal proposito anche la copia della ripartizione millesimale delle spese prima che inizino i lavori.

 

ciò perchè, se è vero che esiste nel capitolato una possibilitò di splafonare fino al 10% dell'ammontare complessivo dei lavori, a causa di lavori imprevisti è altrettanto vero che i costi certi deliberati sono 60676€ + iva + oneri + compenso 13% D.L. + compenso 2% amministratore pro disbrigo pratica sgravio fiscale ; i costi flottanti riguardano l' eventuale 10% imprevisti.

 

la 241/90 riguarda tutti, non solo la pubblica amministrazione per la quale è solo più vincolante. già sperimentato e ottenuto.

 

magari un faccione di schiaffi è più efficace....

Le spese che tu chiami "le spese inerenti l'impalcatura" sono probabilmente i ponteggi che necessariamente sono considerati al 100% opere della sicurezza non soggette a ribasso ed in nessun caso possono essere considerate "a se stanti", vanno conteggiate sul totale di tutte le lavorazioni, ed oltretutto la ditta ha la facoltà, a condizione di garantire la sicurezza ed a suo piacimento, di utilizzare altri tipi di attrezzature (ponteggio tradizionale, ponteggio auto portante, "ragno" o piattaforma elevatrice, trabattello e quant'altro).

Il fatto di concedere la possibilità di "splafonare" del 10 % è quantomeno a rischio, è sicuro che la ditta troverà il modo di utilizzare tale somma con qualsiasi scusa che riuscirà a trovare. Generalmente la cosa più importante è riuscire a far firmare un contratto con prezzo "chiuso" indicando i lavori in dettaglio che si vuole eseguire, poi..........se il condominio chiede lavori extra, quelli vanno pagati a parte, tutt'al più se non vengono eseguiti TUTTI i lavori previsti dal CAPITOLATO (e non dal computo metrico estimativo, che già ti ho spiegato non essere indispensabile, ne tantomeno preciso e vincolante.....per tutti, ditta e committente) si può chiedere in cambio di eseguire altri lavori quantificando gli stessi.

Semplificando funziona così: io (tramite un CME redatto dal DL) ho quantificato che per fare questi lavori.....ho un costo di tot.euro, tu guardati il progetto, studiati il capitolato e fammi un'offerta per tutto, ma tieni presente che il prezzo è fisso, se ho sbagliato io ed i lavori valgono di meno ci hai guadagnato tu, altrimenti ci hai rimesso tu (hai fatto il sopralluogo ed esaminato il progetto) perché mi hai fatto un ribasso eccessivo, basta che mi fai tutto ED A REGOLA D'ARTE (nel capitolato vanno indicati i materiali da usare e come eseguire il lavoro), se ti chiedo IO dei lavori in più te li pago altrimenti no.

il computo metrico, in cui parte delle opere è stato calcolato a mq, parte a ml e parte a corpo è stato già approvato da 7 condomini su 8, ovviamente non da me che dissento e sono in minoranza, per l'ammontare di 60676€ + iva + oneri + compenso 13% D.L. + compenso 2% amministratore pro disbrigo pratica sgravio fiscale (illegale stando alla sentenza cass. del 30/09/13), e la ditta già appaltata.

 

scompaiono come per incanto ben altri 13000 € di lavori privati, deliberati quali condominiali non solo per i frontini dei balconi (dapprima suddivisi 40% condominiale 60% privato come da regolamento di condominio) ma per il 100% di tutto l'esterno del balcone in aggiunta ai 60676 alle parti comuni. anche per questo mi serve il computo, perchè non si capisce dove siano le variazioni. inoltre, nel dettaglio dei lavori privati dei 4 precedenti computi (52000, 58000, 60115, 63006) non compaiono le spese inerenti l'impalcatura che, in quanto finalizzata all'esecuzione di lavori privati va pagata a parte e individualmente da ogni singolo condomino per quanto attiene ai propri lavori individuali e non frammischiata con i costi dell'impalcatura finalizzata alle opere alle parti comuni.

 

in conclusione, i lavori sono da eseguirsi, in attesa di iniziare. ho chiesto a tal proposito anche la copia della ripartizione millesimale delle spese prima che inizino i lavori.

 

ciò perchè, se è vero che esiste nel capitolato una possibilitò di splafonare fino al 10% dell'ammontare complessivo dei lavori, a causa di lavori imprevisti è altrettanto vero che i costi certi deliberati sono 60676€ + iva + oneri + compenso 13% D.L. + compenso 2% amministratore pro disbrigo pratica sgravio fiscale ; i costi flottanti riguardano l' eventuale 10% imprevisti.

 

la 241/90 riguarda tutti, non solo la pubblica amministrazione per la quale è solo più vincolante. già sperimentato e ottenuto.

 

magari un faccione di schiaffi è più efficace....

 

la 241/90 non mi sembra che riguardi l'amministrazione condominiale .

 

 

legge 241/90

Art. 29. (Ambito di applicazione della legge)

1. Le disposizioni della presente legge si applicano ai

procedimenti amministrativi che si svolgono

nell’ambito delle amministrazioni statali e degli enti

pubblici nazionali e, per quanto stabilito in tema di

giustizia amministrativa, a tutte le amministrazioni

pubbliche.

2. Le regioni e gli enti locali, nell’ambito delle

rispettive competenze, regolano le materie disciplinate

dalla presente legge nel rispetto del sistema

costituzionale e delle garanzie del cittadino nei

riguardi dell’azione amministrativa, così come definite

dai princìpi stabiliti dalla presente legge.

l'amministratore ha rilasciato i documenti ma ..........posto che la 241/90 riguarda la trasparenza dei documenti - chiunque sia chiamato a rilasciarne copia conforme deve tassativamente rispondere senza baccagliare e basta- il nostro ha rilasciato i documenti ma pensando di avere a che fare con un deficiente si è scusato con una letterina piena di una serie immane di castronerie per il ritardo nell'adempiere al rilascio dei documenti - della serie non sappiamo quando cominciamo, ci sono incertezze, alcuni hanno chiesto modifiche (per forza i lavori costano un occhio della testa a testa) - BUGIARDO che si è andati a fare in assemblea a giocare o a deliberare?- accompagnato da uno sterile bilancio cioè un calcolo generico sui costi dell'opera in toto + oneri + I.V.A + cassa ingegneri + compensi totale 70000 €, in un secondo foglio le quote millesimali finali che ogni comdomino deve pagare. un documento palesemente incompleto, cioè non lo sa fare e sta per prendere una serie di sonorissime scoppole.

 

allora, il CME sarà anche non vincolante, ma è stato approvato e ne è seguita la gara e il conseguente capitolato gemello con i costi fissati definitivamente non più ridiscutibili, naturalmente se costassero di meno si avrebbe il vantaggio, ma si è previsto lo splafonamento del 10% senza dettagliare i singoli prezzi delle singole opere; per quanto attiene all'impalcatura, la ditta avrebbe facoltà, forse, mi permetto di obiettare, di fare ciò che crede, ma lo dovrebbe specificare e indicarne i costi perchè ogni attrezzatura ha un costo diverso e se dobbiamo specificare i costi per le opere lo dobbiamo fare anche per l'impalcatura e saperlo anche prima; ma l'assemblea ha deliberato 7/8 di armare una impalcatura tradizionale e basta, e ne sono stati specificati i costi pari a 18000 € .

dunque il prezzo dell'opera totale è stato fissato ma non vi è stata nè indicazione del riparto nè approvazione, anzi la mia richiesta di ripartizione millesimale è stata presa in atto ma non condivisa, cioè non deliberata, cioè non vogliono sapere di che morte devono morire e quanti soldi devono spendere.

 

morale della favola, siccome l'amministratore (& C.) deve andare a paraculare quelli come lui, l'avvocato gli ha telefonato mollandogli la surrichiesta facciona di schiaffi.......

andremo per step: prima controlliamo il CME, poi il capitolato, poi i costi, poi il tecnico di parte ha già smascherato/relazionato una serie di lavori gonfiati ........insomma si sciala....

Perché vi state creando tanti problemi? Depositare subito un ricorso per la revoca giudiziaria AL TRIBUNALE - VOLONTARIA GIURISDIZIONE

Ricorso per la revoca di amministratore ex artt. 1129 e 1131 C.C.

Perché vi state creando tanti problemi? Depositare subito un ricorso per la revoca giudiziaria AL TRIBUNALE - VOLONTARIA GIURISDIZIONE

Ricorso per la revoca di amministratore ex artt. 1129 e 1131 C.C.

 

impossibile perchè gli altri sono tutti entusiasti di ciò che è accaduto, infatti stanno smaniando per iniziare alla cieca, non sanno neanche quanto gli costerà.

grazie per le risposte.

impossibile perchè gli altri sono tutti entusiasti di ciò che è accaduto, infatti stanno smaniando per iniziare alla cieca, non sanno neanche quanto gli costerà.

grazie per le risposte.

Alla Volontaria Giurisdizione non serve neppure l'avvocato e la spesa si aggira circa sui 100 euro, non credo sia una follia
impossibile perchè gli altri sono tutti entusiasti di ciò che è accaduto, infatti stanno smaniando per iniziare alla cieca, non sanno neanche quanto gli costerà.

grazie per le risposte.

entusiasti di cosa?

spiegatevi meglio per favore, non ho capito cosa potrei fare da solo.

la mia intenzione è dimostrare l'esosità dei lavori sulla base della inutilità di molti di essi, approfittando di uno stop dovuto a non meglio precisati motivi. immagino che sia, come si dice da queste parti,"usca il pepe" o "il papparulo brucia" alla grande (rode lo sfintere anale piuttosto ardentemente)

 

la mia esperienza è limitata ad un' altra circostanza in cui per mandare via l'amministratore, sebbene coesi, abbiamo faticato non poco per raggiungere il quorum dei millesimi necessario.

 

di che cosa gli altri sono entusiasti? ma di farsi ciullare tanti soldini, pensate che dai calcoli che ho elaborato e ultimato proprio ora la mia quota dovrebbe ammontare a 8228,03 € dopo avergli stroncato sacrosantamente le parti private ; c'è uno che ha due appartamenti, il più entusiasta di tutti credetemi sulla parola, che ne dovrebbe pagare complessivamente 23465,76 € tra parti comuni e private ma non è così ricco.....gli altri seguono a ruota dal più fesso 10203,97 al più accanito 14369,25, ma vince quell'altro.......

spiegatevi meglio, per favore, perchè non ho proprio capito cosa posso fare da solo.

la mia intenzione è di provare l'esosità dei lavori sulla base dell'inutilità di molti di essi approfittando di un non meglio precisato stop dovuto a ragioni al momento sconosciute.

immagino che sia, come si dice da queste parti, " il pepe che usca" o " il papparulo che brucia" (arde il deretano e in particolare lo sfintere anale superbamente stimolato da spezie altamente piccanti).

 

passando dal faceto al serio, si accettano suggerimenti, anche per verificare l'avvocato; la mia esperienza è limitata ad un'altra occasione in cui sebbene coesi abbiamo faticato non poco per defenestrare l'amministratore.

 

di che sono entusiasti? ma del super festone che gli stanno facendo al deretano visto i soldini che devono lasciare a terra.

secondo i calcoli che ho appena ultimato la mia parte, previa stroncatura delle parti private, dovrebbe ammontare a 8228,02 €; il più entusiasta di tutti, che ha due appartamenti è entusiasta di pagare ben 23465,76 € (massaggio prostatico escluso), ma non è affatto ricco..... gli altri seguono a ruota dal più fesso 10203,97 al più accanito 14369,25, ma vince quell'altro......

Ti è stato già postato CHIARO E FORTE che se l'amministratore non ti rilascia-a prescindere dalla pretestuosità a meno della richiesta-o non ti consente di prendere visione della documentazione agli atti condominiali in suo possesso, CHE E' DI PROPRIETA' DEI CONDOMINI E CHE LUI DETIENE SOLO IN CUSTODIA, è passibile di revoca per grave comportamento. Basta che il condominio leso in questo suo diritto inalienabile lo dimostri al Presidente del Tribunale adito con il ricorso per la sua revoca giudiziaria. vd. post n. 10. Ti devo mandare bozza del ricorso? Dammi la tua mail e lo farò.

Gentilissimo Gubossa, Ti sono grato della risposta che ho attentamente letto, documentandomi nel frammentre.

 

Ciononostante da queste parti la cintura è nera da molto tempo, di quel nero consumato diventato quasi grigio/bianco a significare le ripetute battaglie sul campo.

 

Per passare dal serio al serissimo nel post n.9 sia pur ironicamente ho detto che l'amministratore ha consegnato un bilancio preventivo gestione lavori pari a 70531,27 finito, compreso oneri compensi ecc. Non ha presentato altri documenti, in particolare quelli che gli ho chiesto e che poi gli ha chiesto l'avvocato.

Alla luce di questa risposta dell'amministratore, confrontandola con i calcoli che ho sviluppato autonomamente, devo considerare, molto attentamente con i dovuti piedi di piombo rispetto ad un ricorso, come tale bilancio sia esatto.

 

Ciò posto, è abbastanza palese il rischio di avere torto pur avendo ragione, perchè devi convenire come sia una situazione facilmente sanabile, basterebbe sviluppare la seconda parte dei calcoli, quelli delle quote millesimali nel dettaglio e ogni cosa andrebbe al suo posto.

 

Inoltre, pende un'altra situazione cioè una messa in sicurezza che dura da oltre 14 mesi su parti che potevano essere ripristinate dal piano terreno con un semplice trabattello, più volte sollecitata la soluzione, a testimoniare l'inerzia totale delle parti.

 

Vorrei quindi inchiodare l'amministratore e la manica di spartani che ne sostanziano l'azione alle loro responsabilità, magari senza ricorrere alla giurisprudenza, piuttosto che rischiare di sollevarli dalle loro incombenze visto che probabilmente cominciano a farsi due conti e a rendersi conto di quanto devono pagare, pardon quanto sangue devono colare e in anticipo al 100%.

 

Mi interessa comunque il testo del ricorso, soprattutto se tratta anche questa ultima circostanza; vorrei evitare però di rendere pubblico il mio indirizzo email.

cordiali saluti

ninoxidable

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