#1 Inviato 28 Agosto, 2017 Buona sera a tutti. Ringrazio già chi risponde. Ho acquistato a gennaio un appartamento in un condominio dove il 30% dei millesimi è di una società (non fallita verificato in cam.com.) che ha deciso di non pagare più le spese condominiali (e assicurazioni)..ci avevano accennato alla cosa prima dell'acquisto ma l'agenzia la ha molto minimizzata così che non mi sono molto agitato..fatto sta che 4 mesi dopo oltre alle mie 600 euro circa di spese mi ritrovo a dover pagare 900 euro in più di cassa morosi..stiamo scavando nella questione e scopriamo che l'amministratore non ha fatto ingiunzione alla società e fa molto il vago evitando le nostre e-mail e omettendo informazioni...sono stato all'assemblea condominiale ma nessuno aveva accennato alla cosa (la cassa morosi non era nell'ordine del giorno solo il fatto che gli app. sono in asta) e le spese sono arrivate circa due mesi dopo l'assemblea..gli appartamenti sono all'asta ma senza l'ingiunzione mi domando come faranno a rientrare le nostre spese. Gli altri condomini non hanno mai fatto verifiche a quanto pare e pagano senza dire nulla:confused:.secondo voi quale è la strada migliore da percorrere? grazie
#2 Inviato 28 Agosto, 2017 L'amministratore è tenuto a fornire tutte le informazioni che chiedi a pena di revoca del mandato, non solo, ma se non è dispensato dall'assemblea è tenuto ad agire per la riscossione delle morosità anche con decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio cui si riferiscono. Vedo che parli di "fondo morosi". Devi sapere che l'approvazione per la creazione di un fondo di questo tipo richiede l'approvazione dell'unanimità dei condòmini, perchè a differenza di ciò che accadeva prima della riforma, adesso l'amministratore ha il "potere" di richiedere i decreti ingiuntivi, che hanno di conseguenza innalzato la possibilità di costituire riserve "ad hoc" che possano giustificare "l'inerzia" dell'amministratore stesso. L'amministratore è quindi tenuto ad agire. Giusto per elencarti le violazioni in atto, secondo quanto da te scritto, riporto un estratto dell'art. 1129 nei punti interessati: Comma 7: L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. (a proposito della richiesta di informazioni contabili) Comma 9: Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice. (decreti ingiuntivi) Comma 12 Punto 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva; (revoca per grave irregolarità) Comma 12 Punto 7) (richiamo all'art. 1130 punto 9) non fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; (revoca per irregolarità) Adesso hai tutti gli elementi per valutare l'operato del tuo amministratore ed eventualmente convincere gli altri condòmini a nominarne un altro.
#3 Inviato 28 Agosto, 2017 Grazie mille per l'esaustiva risposta, come ulteriore precisazione le volevo chiedere se c'è un mezzo obbligato per richiedere queste informazioni come ad esempio la raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC (l'amministratore deve forzatamente averne una?) oppure basta una semplice e-mail(alle quali non risponde)? Inoltre leggevo che ogni condomino è obbligato per legge a pagare le spese relative all'assicurazione dello stabile, dal momento che questa società non lo sta facendo, qual'è la conseguenza nei confronti di amministratore e condomino moroso? Grazie ancora.
#4 Inviato 28 Agosto, 2017 Il mezzo da usare è PEC su PEC oppure raccomandata tradizionale con ricevuta di ritorno, se non altro per avere un riscontro probatorio in caso di successivo ricorso alle vie legali. L'amministratore dovrebbe rispondere. Se non lo dovesse fare entro un congruo periodo di tempo indicato nella lettera (10/15 gg.) ritengo che sia giunto il momento di fare qualcosa di drastico, perlomeno per far vedere che si fa sul serio. Ciascun condòmino anche singolarmente (art. 1129 comma 11) può richiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato. Se l'amministratore non dovesse dar seguito neanche a questa richiesta, sarà il caso di convocarla autonomamente e formalizzare la revoca nominando il nuovo amministratore. Nel caso in cui neanche l'assemblea lo voglia revocare, ciascun condòmino si potrà rivolgere all'autorità giudiziaria, passando prima per la mediazione e poi dal giudice, sempre con il supporto di un legale. La polizza assicurativa globale sul fabbricato non è obbligatoria, ma se è stata deliberata, il pagamento del premio diventa obbligatorio per tutti, come tutte le altre spese approvate preventivamente dall'assemblea. Se l'amministratore in presenza di gravi morosità non paga il premio, non sarete più coperti per eventuali danni, sia diretti (del fabbricato) che indiretti (verso terzi).
#5 Inviato 28 Agosto, 2017 gli appartamenti sono all'asta ma senza l'ingiunzione mi domando come faranno a rientrare le nostre spese. Gli altri condomini non hanno mai fatto verifiche a quanto pare e pagano senza dire nulla:confused:.secondo voi quale è la strada migliore da percorrere? grazie Quoto bilbetto. Aggiungo che chi si aggiudicherà l'asta, dovrà farsi carico delle morosità dell'anno in corso e del precedente, anche senza la presenza di decreti ingiuntivi. Le morosità degli anni pregressi diventeranno crediti inesigibili per il condominio e ripartiti tra tutti i condòmini, con esclusione dell'aggiudicatario dell'asta, salvo diritto di rivalersi, per la propria quota, direttamente sul debitore. Di solito si tende a rinunciare ad un'azione legale individuale a causa dei costi. Potreste provare a contattare un avvocato che, previa verifica della situazione, potrà consigliarvi se valga la pena sostenere i costi di decreto ingiuntivo o meno.
#6 Inviato 28 Agosto, 2017 gli appartamenti sono all'asta ma senza l'ingiunzione mi domando come faranno a rientrare le nostre spese. Non per scoraggiarti... ma la tua situazione equivale alla stalla chiusa dopo che i buoi se ne sono andati. Se l'amministratore non ha iscritto il Condominio fra i creditori della curatela, semplicemente ad asta aggiudicata i debiti ve li spalmerete quasi completamente fra di voi condòmini, fatta eccezione per la gestione in corso e quella precedente che può esser addossata a chi si aggiudicherà l'asta/e. Se le attuali aste dovessero andare a vuoto, ci sarebbe la possibilità di rientrare "in gioco". Fatte le necessarie verifiche sulla capienza, se si scopre la sussistenza di un ragionevole margine che possa far sperare in un recupero (parziale o sostanzioso) del credito condominiale maturato, allora l'assemblea dovrà deliberare per l'iscrizione del Condominio fra i creditori dei morosi. L'amministratore non potrà sottrarsi ai suoi doveri, ma naturalmente bisognerà dotare lo stesso delle sostanze economiche necessarie per assolvere al procedimento.
