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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
godeas78

L'amministratore mi chiede di pagare i debiti del vecchio proprietario

Buongiorno a tutti,

 

ho acquistato un appartamento nel 2015.

 

All'atto dell'acquisto l'amministratore ha rilasciato la dichiaratoria in cui afferma che i vecchi padroni non avevano pendenze con il condominio.

 

Ora si scopre che il condominio ha un debito di 180.000 Euro.

 

Il vecchio amministratore è stato mandato a casa.

 

Il nuovo amministratore ha ricostruito i bilanci indicando altresì, per ciascun condomino, la parte di competenza che deve pagare.

 

Secondo lui devo comunque pagare i debiti dei vecchi proprietari e poi rivalermi verso di loro.

 

Premesso che non so che fine hanno fatto i vecchi proprietari non capisco per quale motivo dovrei pagare per colpa non mie (il vecchio amministratore non ha mai fatto assemblee).

 

E' corretto quello che sostiene il nuovo amministratore?

 

Grazie mille in anticipo

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E' corretto perchè le spese condominiali vanno in prescrizione in 5 anni e tu sei debitore in solido con il vecchio condomino per l'anno del rogito (2015) e l'anno precedente (2014) dacc art 63

Per cui accertati dall'amministratore che questo debito risalga a questo periodo e non per anni precedenti a cui non dovrai nulla, e poi potrai rivalerti sul vecchio condomino, se lo cerchi lo troverai di sicuro, forse ti verrà a costare un po e forse ti converrà.

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Ora si scopre che il condominio ha un debito di 180.000 Euro.

Art. 63 d.ac.c.

... Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente...

 

Devi controllare i rendiconto spese annuali per capire a quale periodo si riferiscono i debiti.

Avendo acquistato nel 2015, tu rispondi al condominio dei debiti del condominio contratti dal 2014 in poi e di questi puoi rivalerti sul vecchio proprietario.

Per i debiti antecedenti al 2014 il condominio dovrà agire direttamente contro l'ex proprietario.

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All'atto dell'acquisto l'amministratore ha rilasciato la dichiaratoria in cui afferma che i vecchi padroni non avevano pendenze con il condominio.

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Avendo una dichiarazione scritta,ora si scopre fasulla.Dovresti sentire un legale per la falsità.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Premesso che non so che fine hanno fatto i vecchi proprietari non capisco per quale motivo dovrei pagare per colpa non mie (il vecchio amministratore non ha mai fatto assemblee).

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Anche con costoro dovevi fare un patto scritto.

Strano che tu non conosca che fine abbiano fatto.

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Ho letto dell'anno 2014 e 2015 e va bene (pagherò)

 

Non mi va di pagare per gli anni precedenti (i debiti partono dal 2002).

 

Per questi debiti devo agire io nei confronti dei vecchi padroni oppure deve agire il condominio?

 

Avevano venduto casa perchè volevano trasferirsi all'estero

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Ho letto dell'anno 2014 e 2015 e va bene (pagherò)

 

Non mi va di pagare per gli anni precedenti (i debiti partono dal 2002).

 

Per questi debiti devo agire io nei confronti dei vecchi padroni oppure deve agire il condominio?

 

Avevano venduto casa perchè volevano trasferirsi all'estero

Tu non devi nulla in più degli anni 2014 e 2015, gli altri debiti dal 2002 al 2013 li pagheranno gli altri condomini (eccetto tu), se non riescono a recuperare dall'ex condomino.

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A questo punto mando una lettera dell'avvocato e mi toccherà anche spendere 150 Euro per farla preparare e inviare

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A questo punto mando una lettera dell'avvocato e mi toccherà anche spendere 150 Euro per farla preparare e inviare
Prima di andare dall'avvocato para con l'amministratore e digli che sei disposto a pagare soltanto quello previsto dall'art 63 Dacc e non un centesimo in più

Forse comprenderà che conosci le regole e non insisterà più

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A questo punto mando una lettera dell'avvocato e mi toccherà anche spendere 150 Euro per farla preparare e inviare
Oggi controllando in rete ho trovato questo Link, credo ti sarà molto utile;

 

L’acquisto all’asta, sia fallimentare che a seguito di esecuzione forzata individuale, non sottrae l’acquirente alle previsioni dell’art. 63, comma 2°, delle Disposizioni di attuazione del codice civile (disp. att. cod. civ.) secondo cui: “Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”.

Questa norma viene subito dopo quella (art. 63, comma 1°, Disp. att. cod. civ.) che prevede la possibilità, da parte dell’amministratore, di ottenere un decreto di ingiunzione di pagamento immediatamente esecutivo, nonostante l’eventuale opposizione, a carico del condomino moroso dei contributi stabiliti in base al piano di riparto delle spese condominiali.

Tuttavia, una volta risolto il quesito secondo le previsioni della legge strettamente inerente al problema, si apre subito un secondo quesito: che succede delle spese condominiali non pagate e risalenti ad un periodo anteriore rispetto all’esercizio in corso al momento dell’asta ed all’esercizio precedente che, come appena visto, possono essere richieste all’aggiudicatario? Il quesito non è di poco conto se si considera quanto durano le esecuzioni immobiliari (non di rado, circa dieci anni) e del disinteresse del proprietario, sottoposto ad espropriazione forzata, al pagamento delle spese condominiali.

In proposito la legge nulla dice e le soluzioni al problema possono essere più di una. Alla ricerca della migliore e più equa, occorre innanzi tutto osservare che l’acquirente dell’immobile pignorato non è chiamato a rispondere dei debiti condominiali del debitore esecutato, ma solamente in via solidale con lui e limitatamente ad un periodo ristretto di tempo (l’esercizio in corso e l’esercizio precedente - Dacc art. 63 Ndr), cosicché il debito per contributi condominiali, per la parte non assolta dall’aggiudicatario, rimane sempre a carico dell’ex condomino-debitore-esecutato. Per il relativo recupero, pertanto, l’amministratore del condominio potrà proseguire la persecuzione giudiziaria, ovviamente sugli altri beni dell’ex condomino moroso.

Potrebbe però accadere che, vuoi per il tempo necessario alle procedure esecutive, vuoi perché i debiti del condominio maturano interessi passivi che può essere importante eliminare nell’immediato, l’assemblea decida di procedere ad una riscossione a carico di tutti i condomini per ripianare gli oneri condominiali rimasti insolutipur dopo l’espropriazione in danno del condomino moroso.

In tal caso, il rischio è quello di vedere vanificati, per l’acquirente, i benefici limitativi previsti in suo favore dall’art. 63, 2° comma, disp. att. cod. civ. perché, ripartire la morosità non corrisposta dall’aggiudicatario tra tutti i condomini, secondo le tabelle millesimali, equivarrebbe a far rientrare dalla porta, sia pure in parte, una responsabilità obbligatoria che, ai sensi della norma appena richiamata, era uscita dalla finestra.

Tale contraddizione, tuttavia, è solo apparente.

Infatti, la parte della morosità rimasta insoddisfatta dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta e dopo la riscossione, a carico dell’aggiudicatario, delle spese deliberate e ripartite relativamente all’esercizio in corso al momento dell’asta ed all’esercizio precedente, costituisce un debito che viene a determinarsi esattamente ed a concretizzarsi solo dopo l’aggiudicazione, quando, cioè, l’aggiudicatario è già entrato a far parte della compagine condominiale, cosicché sarà anche lui a poter partecipare alla deliberazione sull’eventuale contributo straordinario a carico di tutti i condomini ed a poter, eventualmente, impugnare la delibera, ove la ritenga lesiva delle sue posizioni soggettive.

Non si vede, tuttavia, in quale modo dette posizioni soggettive dell’aggiudicatario potrebbero risultare lese da una simile delibera: sul condominio è venuta a determinasi una passività che, in ipotesi, non può essere sanata mediante recupero a carico dell’obbligato (l’ex condomino). Non vi è altra strada che ripartirla fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali. E’ ben vero che, in tal modo, quella morosità finirà col riflettersi anche sull’aggiudicatario, ma ciò avverrà solo nei limiti della quota millesimale afferente all’immobile subastato e per una passività divenuta certa ed esigibile solo dopo l’aggiudicazione. Ovviamente, così come l’intero condominio, l’aggiudicatario potrà poi rivalersi, per tutto quanto pagato a titolo di morosità pregresse, nei confronti dell’ex condomino moroso.

http://www.mauriziocalo.org/SpeseCondArretr-21-01.html

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io rispetto fortemente chi in tempi come questi decide di investire e compra casa.

ma,dato che l'intervento di godeas non è il primo ma l'ultimo di una valanga di domande simili,mi chiedo e vi chiedo:ma è possibile che in un mondo dove nessuno si fida di nessuno,dove se ti serve un euro per una bibita fresca a ferragosto non trovi un cane che te le presti,ebbene vai a comprare casa,a tirare sul prezzo,a contrattare con l'agenzia,e poi ti dimentichi di verificare l'eventuale passivo condominiale del venditore o solo ti scordi di verificare se sono state approvate spese recenti e chi deve pagarle!

A me sembra tutto fantascientifico.

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...e poi ti dimentichi di verificare l'eventuale passivo condominiale del venditore o solo ti scordi di verificare se sono state approvate spese recenti e chi deve pagarle!

A me sembra tutto fantascientifico.

Nel caso specifico è stato detto:

 

"Ora si scopre che il condominio ha un debito di 180.000 Euro.

Il vecchio amministratore è stato mandato a casa.

Il nuovo amministratore ha ricostruito i bilanci indicando altresì, per ciascun condomino, la parte di competenza che deve pagare."

Pertanto, verosimilmente, è l'intero condominio che fino al 2015 non sapeva dell'esistenza di questo debito. Si è trovato spiazzato non avendo mai verificato come si siano accumulati debiti fin dal 2002.

La cosa fantascientifica è come mai ci sono debiti risalenti a più di 10 anni fa ed una cifra esorbitante di 180mila euro e nessun condòmino ne sia mai venuto a conoscenza in tutti questi anni, neanche informalmente da qualche fornitore.

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No Leonardo.

Ti dico un no forte e non capisco come tu possa credere a una bufala simile.

E mi si passi il termine.

ma come fa un condominio ad avere 180000 euro(dico centottantamila euro!)di debiti verso fornitori senza essere sommerso da decreti ingiuntivi fornitori,distacchi di utenze,pignoramenti.

ma di cosa parliamo.

E poi va bene l'indifferenza,la poca conoscenza della materia,ma anche nell'incompetenza più assoluta non si può arrivare a una cifra simile.

Io non ci credo.perché paradossalmente vorrebbe dire avere davanti un nucleo di benefattori francescani che in realtà di questi soldi non solo non li vogliono,ma non sanno o non saprebbero neanche che farci.

ma dove e chi sono?

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... ma come fa un condominio ad avere 180000 euro(dico centottantamila euro!)di debiti verso fornitori senza essere sommerso da decreti ingiuntivi fornitori,distacchi di utenze,pignoramenti.

ma di cosa parliamo?

Vorrei capire anch'io di cosa parliamo.

Per questo anch'io ho espresso in lettere le migliaia di euro (180mila).

Sarà un errore di battitura e si tratta solo di uno zero in più (dal punto dopo il 180 non si direbbe)?

Si tratta di un supercondominio o di un grosso condominio con molti dipendenti e solo ora ci si è accorti che manca la liquidità dei TFR accantonati o addirittura non è mai stato accantonato il TFR?

Pensa a un residence (multiproprietà) con piscine, giardinieri, elettricisti, idraulici... tutti dipendenti

 

Io ho risposto solo prendendo per buono quel che ho letto ed ormai non mi stupisco più di nulla.

Aspettiamo che ci siano forniti chiarimenti.

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Vi assicuro che è così... Contributi portiere mai versati. Occupazione suolo pubblico mai pagato + debiti vari.

 

L'amministratore insiste che spetta a me il pagamento anche di debiti più vecchi. Dovrò poi rivalermi io nei confronti dei vecchi proprietari.

 

Che mi consigliate di fare ?

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Vi assicuro che è così... Contributi portiere mai versati. Occupazione suolo pubblico mai pagato + debiti vari.

 

L'amministratore insiste che spetta a me il pagamento anche di debiti più vecchi. Dovrò poi rivalermi io nei confronti dei vecchi proprietari.

 

Che mi consigliate di fare ?

Invia una lettera raccomandata all'amministratore chiedendo la specifica degli anni passati, e assicurando che sarà tua premura saldare solamente i conteggi non versati dal precedente proprietario per l'anno del rogito (2015) e l'anno precedente (2014), allega per memoria questo articolo delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;

 

Art. 63.

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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me per curiosità: tu confermi la cifra mastodontica di 180000 dico centottantamila euro di passivo?

oppure il portiere in questione è quello della nazionale e il suolo pubblico è quello di Twickenam affittato per un party tra amici.

io ripeto sempre:prima di firmare un contratto capirsi per bene.

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Ci ha appena mandato il resoconto.

 

Sono 120.000 Euro già in equitalia + 26000 di forniture gas non pagate.

 

Questo per cinque anni non ha mai fatto assemblee e depositato bilanci. Appena sono arrivato gli ho mandato subito una lettera del legale ed ha fatto assemblee dove si è scoperto il tutto. Ovviamente è stato cacciato ed è subentrata la nuova amministratrice che chiede a me i soldi per debiti che non mi competono.

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Ma è possibile che non ci siano sentenze che trattano un tema simile al mio?

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Come farà inoltre l'amministratore a richiedere le somme ai vecchi proprietari se non può fare decreto ingiuntivo?

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Avevo scritto all'amministratore una raccomandata facendogli presente che avrei pagato solo il debito riferito all'anno precedente l'acquisto (salvo poi rivalermi nei confronti del precedente proprietario).

 

Non ha voluto leggere la comunicazione in assemblea dicendomi che l'avrebbe inserita a verbale.... cosa che non ha fatto.

 

Proprio oggi mi ha mandato la bolletta per l'anno 2012 (non di mia competenza).

 

E' stupido o ci fa?

 

Secondo voi a questo punto cosa devo fare?

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Non pagare... chi acquista un appartamento è responsabile delle spese per l'anno in corso e quello precedente.

 

In ogni caso, prima di acquistare casa, è sempre bene accertarsi che il vecchio proprietario abbia pagato tutto ciò che gli compete, facendo allegare al rogito una liberatoria dell'amministratore!!!

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Certo ho la liberatoria del vecchio amministratore che ho allegato alla raccomandata

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Certo ho la liberatoria del vecchio amministratore che ho allegato alla raccomandata
Se richiede pagamenti del 2012 e sono fuori dai due anni previsti dalla norma Dacc art 63, l'amministratore deve rivolgersi all'ex condomino oppure spalmare la quota tra tutti i condomini eccetto te.

E se caso mai riuscirà ad ottenere un Decreto Ingiuntivo nei tuoi riguardi, potrai opporti dimostrando al Giudice che la quota non è di tua competenza.

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Scusate se ritorno sull'argomento ma l'amministratice continua ad inviarmi bollette non di mia competenza. Le ho inviato raccomandata ma Nn risponde.

Il suo legale sostiene che sono di mia competenza perché i bilanci non sono approvati da 7 anni (il vecchio amministratore non ha mai fatto assemblee). Io ho la liberatoria che quindi potrebbe essere carta straccia.

 

Che mi consigliate di fare ?

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L'amministratore si è fatto vivo inserendo nella buca delle lettere di tutti i condomini un parere dell'avvocato (che è anche un condomino) in cui si sostiene che per i debiti pregressi può agire nei miei confronti senza passare per assemblea.

 

Cita sentenza favorevoli:

CASS. CIV. 24654/2010

Cass. Civ. 10235/2013

Cass. 6323 del 2003

Cass. 23345 del 2008

Cass. Civ. sez II sentenza 09.11.2009 n. 23686

Cass. Civ. Sez, II sentenza 9 settembre 2008 n. 23345

Cassazione Sez. III n. 1956 del 22/02/2000

 

In realtà leggendo queste sentenze mi sembra parlino di fattispecie diverse.

 

Cosa mi consigliate di fare?Attendere il decreto ingiuntivo o rispondere con Avvocato?

 

Inoltre è normale che il parere sia stato richiesto da un condomino?

 

Grazie mille

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