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lernesta

La legge impone la costituzione di un condominio?

Vivo in una palazzina costituita da 6 appartamenti e 2 negozi.Ciascun negozio ha un proprietario

I 6 appartamenti sono così intestati

2 un proprietario

1 un proprietario

3 appartamenti caduti in eredità suddivisi tra sette eredi

Abbiamo l'obbligo legale di formare il condominio? Grazie

Il condominio nasce "ipso iure" quando c'è una pluralità di proprietari e ci sono parti, impianti, opere al servizio dei condòmini.

Quindi, voi siete già un condominio.

Vivo in una palazzina costituita da 6 appartamenti e 2 negozi.Ciascun negozio ha un proprietario

I 6 appartamenti sono così intestati

2 un proprietario

1 un proprietario

3 appartamenti caduti in eredità suddivisi tra sette eredi

Abbiamo l'obbligo legale di formare il condominio? Grazie

Se i 3 appartamenti sono in eredità pro-indiviso, i 7 eredi comproprietari fanno 1 proprietario = 1 condòmino.

In tal modo il vostro condominio è formato da 6 diversi proprietari per cui siete un condominio con 6 condòmini.

 

Il condominio nasce spontaneo quando ci sono almeno due proprietari in un edificio con parti comuni (tetto, androne, portone, scale...)

 

Quello che non è obbligatorio nei condominii fino a 8 condòmini è la nomina di un amministratore.

Potrete autogestirvi ma avete gli stessi obblighi fiscali quali un codice fiscale numerico intestato al condominio ed i contratti di utenze e servizi (acqua, enel, fatture pulizie, fatture manutenzione...) intestati al condominio ed associati al codice fiscale.

Eventualmente ci sono fatture per cui ricorre l'obbligo di operare le ritenute d'acconto, un condòmino dovrà farsi carico di operare le ritenute, versarle con mod. F24 e presentare il mod. 770.

Il condominio nasce spontaneo quando ci sono almeno due proprietari in un edificio con parti comuni (tetto, androne, portone, scale...)

 

Quello che non è obbligatorio nei condominii fino a 8 condòmini è la nomina di un amministratore.

Potrete autogestirvi ma avete gli stessi obblighi fiscali quali un codice fiscale numerico intestato al condominio ed i contratti di utenze e servizi (acqua, enel, fatture pulizie, fatture manutenzione...) intestati al condominio ed associati al codice fiscale.

Eventualmente ci sono fatture per cui ricorre l'obbligo di operare le ritenute d'acconto, un condòmino dovrà farsi carico di operare le ritenute, versarle con mod. F24 e presentare il mod. 770.

Buongiorno,

scusate ma cosa s'intende con "nasce spontaneo" e c'è una serie di obblighi fiscali?

Nel senso: chi controlla che venga legalmente costituito il condominio e vengano rispettati i suddetti obblighi, l'Agenzia Entrate e/o altri enti?

Abito in una palazzina con 5 appartamenti ma finora tutti gli altri proprietari (uno dei quali è peraltro "fantasma") hanno manifestato interesse a non avviare alcuna azione per la formale costituzione del condominio.

Buongiorno,

scusate ma cosa s'intende con "nasce spontaneo" e c'è una serie di obblighi fiscali?

Nel senso: chi controlla che venga legalmente costituito il condominio e vengano rispettati i suddetti obblighi, l'Agenzia Entrate e/o altri enti?

Abito in una palazzina con 5 appartamenti ma finora tutti gli altri proprietari (uno dei quali è peraltro "fantasma") hanno manifestato interesse a non avviare alcuna azione per la formale costituzione del condominio.

A chi è intestato il contatore enel delle parti comuni?

A chi è intestato il contratto di fornitura dell'acqua?

Avete un codice fiscale del condominio?

 

C'è da chiarire la differenza tra costituzione del condominio, registrazione fiscale del condominio (codice fiscale) ed obblighi fiscali del condominio.

 

Se le uniche spese del condominio sono la bolletta della luce e dell'acqua, e non avete alcuna spesa di manutenzione e pulizia il condominio non ha alcun adempimento fiscale a cui adempiere.

Buongiorno,

scusate ma cosa s'intende con "nasce spontaneo" e c'è una serie di obblighi fiscali?

Nel senso: chi controlla che venga legalmente costituito il condominio e vengano rispettati i suddetti obblighi, l'Agenzia Entrate e/o altri enti?

Abito in una palazzina con 5 appartamenti ma finora tutti gli altri proprietari (uno dei quali è peraltro "fantasma") hanno manifestato interesse a non avviare alcuna azione per la formale costituzione del condominio.

Gli adempimenti fiscali e quant'altro ti è già stato elencato (intestazione delle bollette utenze, servizio di pulizia,ecc.), compresi i futuri lavori straordinari che saranno necessari in futuro, ma anche le piccole manutenzioni, sono nell'esclusivo interesse dei condomini tutti (soprattutto dei "non fantasmi"), nessuno verrà mai a controllare alcunchè, le risposte già ricevute sono di per sè esaustive potete come suol dirsi, fare come vi pare, salvo eventuali e successivi problemi che potrebbero verificarsi in futuro, se qualcuno vuole intestarsi la luce e l'acqua può farlo se riesce a farsi pagare le rispettive quote dovute da tutti

... nessuno verrà mai a controllare alcunchè,

Grazie, quindi nemmeno l'Agenzia Entrate fà controlli in presenza di obblighi fiscali?

Non vorrei un domani ritrovarmi con una loro sanzione da pagare... ok che andrebbe divisa tra tutti i proprietari ma preferirei evitarlo ugualmente.

 

le risposte già ricevute sono di per sè esaustive potete come suol dirsi, fare come vi pare, salvo eventuali e successivi problemi che potrebbero verificarsi in futuro, se qualcuno vuole intestarsi la luce e l'acqua può farlo se riesce a farsi pagare le rispettive quote dovute da tutti

Per la luce abbiamo messo un PLC che preleva la corrente per utilizzo condominiale da ogni contatore personale, a rotazione.

Per l'acqua abbiamo una fornitura "provvisoria" (stiamo facendo un ricorso ex art. 700 cpc all'azienda che gestisce il SII in monopolio perchè pretende pagamenti dovuti dalla ditta costruzioni altrimenti non ci fà i contratti), appena avremo i contratti personali vorremmo regolarci come per l'elettricità.

Non abbiamo ancora un regolamento condominiale e ci sono problematiche che lo rendono necessario...

Grazie, quindi nemmeno l'Agenzia Entrate fà controlli in presenza di obblighi fiscali?

Non vorrei un domani ritrovarmi con una loro sanzione da pagare... ok che andrebbe divisa tra tutti i proprietari ma preferirei evitarlo ugualmente.

 

 

Per la luce abbiamo messo un PLC che preleva la corrente per utilizzo condominiale da ogni contatore personale, a rotazione.

Per l'acqua abbiamo una fornitura "provvisoria" (stiamo facendo un ricorso ex art. 700 cpc all'azienda che gestisce il SII in monopolio perchè pretende pagamenti dovuti dalla ditta costruzioni altrimenti non ci fà i contratti), appena avremo i contratti personali vorremmo regolarci come per l'elettricità.

Non abbiamo ancora un regolamento condominiale e ci sono problematiche che lo rendono necessario...

Se vi sono obblighi fiscali, come ti è stato già risposto, i controlli da parte dell'agenzia sono possibili e le conseguenze pure, tali obblighi sono legati comunque ad eventuali prestazioni che comportino le ritenute d'acconto da operarsi nei confronti di determinati fornitori (eventuale amministratore che percepisce compenso, eventuale ditta di pulizia a cui operare ritenuta d'acconto, idem eventuale giardiniere che rilasci fattura, idem ditta che esegue manutenzione ascensore, ecc......) se non vi è nulla di tutto ciò e vi è solo la luce e l'acqua (per adesso) tali obblighi non sussistono

Il condominio nasce "ipso iure" quando c'è una pluralità di proprietari e ci sono parti, impianti, opere al servizio dei condòmini.

Quindi, voi siete già un condominio.

Secondo me nasce per "ipso facto".

Mettiamoci pure una precedente;

 

Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

Se vi sono obblighi fiscali, come ti è stato già risposto, i controlli da parte dell'agenzia sono possibili e le conseguenze pure, tali obblighi sono legati comunque ad eventuali prestazioni che comportino le ritenute d'acconto da operarsi nei confronti di determinati fornitori (eventuale amministratore che percepisce compenso, eventuale ditta di pulizia a cui operare ritenuta d'acconto, idem eventuale giardiniere che rilasci fattura, idem ditta che esegue manutenzione ascensore, ecc......) se non vi è nulla di tutto ciò e vi è solo la luce e l'acqua (per adesso) tali obblighi non sussistono

Grazie per i chiarimenti, grazie anche ai successivi interventi a chiarimento circa la modalità di costituzione del condominio.

Deduco quindi che per tutto ciò in cui non riusciamo a trovare accordi per autogestirci, si dovrà fare un ricorso in volontaria giurisdizione... a quel punto conviene farlo solo per fare redigere un regolamento condominiale (presumo il Tribunale nominerà un CTU allo scopo) o per fare nominare un amministratore a cui dare anche l'incarico di redigere il regolamento condominiale?

Per il regolamento condominiale, volendo non c'è bisogno di nessuno, potrebbe essere formulato da qualsiasi condomino o gruppo di condomini, magari prendendo ad esempio altri regolamenti condominiali che sono postati ad esempio in qualche sito, oppure in qualche volume sul condominio. Poi se ne discute in assemblea dove potrebbero essere poste delle migliorie, si mette ai voti ed infine si approva.

Grazie per i chiarimenti, grazie anche ai successivi interventi a chiarimento circa la modalità di costituzione del condominio.

Deduco quindi che per tutto ciò in cui non riusciamo a trovare accordi per autogestirci, si dovrà fare un ricorso in volontaria giurisdizione... a quel punto conviene farlo solo per fare redigere un regolamento condominiale (presumo il Tribunale nominerà un CTU allo scopo) o per fare nominare un amministratore a cui dare anche l'incarico di redigere il regolamento condominiale?

Art. 1138 c.c.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la

revisione di quello esistente.

Se l'assemblea non vuole approvare un regolamento figuriamoci se un Giudice si prenderà la briga di far approvare qualcosa non obbligatoria per il vostro condominio composto da 5 condòmini.

Come dice l'art. su citato, il regolamento serve a meglio regolamentare l'uso delle cose comuni ma in mancanza di regolamento le disposizioni sono già tutte nel Codice Civile che è anch'esso un regolamento.

Se i 3 appartamenti sono in eredità pro-indiviso, i 7 eredi comproprietari fanno 1 proprietario = 1 condòmino.

In tal modo il vostro condominio è formato da 6 diversi proprietari per cui siete un condominio con 6 condòmini.

 

Il condominio nasce spontaneo quando ci sono almeno due proprietari in un edificio con parti comuni (tetto, androne, portone, scale...)

 

Quello che non è obbligatorio nei condominii fino a 8 condòmini è la nomina di un amministratore.

Potrete autogestirvi ma avete gli stessi obblighi fiscali quali un codice fiscale numerico intestato al condominio ed i contratti di utenze e servizi (acqua, enel, fatture pulizie, fatture manutenzione...) intestati al condominio ed associati al codice fiscale.

Eventualmente ci sono fatture per cui ricorre l'obbligo di operare le ritenute d'acconto, un condòmino dovrà farsi carico di operare le ritenute, versarle con mod. F24 e presentare il mod. 770.

Ciao Leonardo, tutto giusto ciò che hai scritto, compresi gli interventi degli altri che, personalmente, condivido però in questo caso, sempre se non vado errata e non ho fatto male i calcoli, dovrebbero essere 8 i proprietari ossia 6 condòmini che hanno in proprietà gli appartamenti + i 2 proprietari che hanno i negozi, quindi 8 e, comunque, non hanno l'obbligo dell'amministratore.

Ciao

Ciao Leonardo, tutto giusto ciò che hai scritto, compresi gli interventi degli altri che, personalmente, condivido però in questo caso, sempre se non vado errata e non ho fatto male i calcoli, dovrebbero essere 8 i proprietari ossia 6 condòmini che hanno in proprietà gli appartamenti + i 2 proprietari che hanno i negozi, quindi 8 e, comunque, non hanno l'obbligo dell'amministratore.

Ciao

Riguardando mi sembra di aver sbagliato i calcoli per eccesso.

I condòmini erano 5 prima della dipartita del decuius e restano 5 sostituendo il decuius con 7 comproprietari di una unica proprietà come resterebbero 5 se la proprietà del decuius passasse tutta ad una società formata da 100 soci

 

Prima della dipartita:

1 condòmino = proprietario dell'appartamento 1

1 condòmino = proprietario degli appartamenti 2 e 3

1 condòmino = proprietario (decuius) degli appartamenti 4-5-6 (caduti in eredita pro-indiviso)

1 condòmino = proprietario del negozio 1

1 condòmino = proprietario del negozio 2

-----------------------

Totale condòmini = 5

Totale appartamenti = 6

Totale negozi = 2

 

Ora i conti tornano. 🙂

Riguardando mi sembra di aver sbagliato i calcoli per eccesso.

I condòmini erano 5 prima della dipartita del decuius e restano 5 sostituendo il decuius con 7 comproprietari di una unica proprietà come resterebbero 5 se la proprietà del decuius passasse tutta ad una società formata da 100 soci

 

Prima della dipartita:

1 condòmino = proprietario dell'appartamento 1

1 condòmino = proprietario degli appartamenti 2 e 3

1 condòmino = proprietario (decuius) degli appartamenti 4-5-6 (caduti in eredita pro-indiviso)

1 condòmino = proprietario del negozio 1

1 condòmino = proprietario del negozio 2

-----------------------

Totale condòmini = 5

Totale appartamenti = 6

Totale negozi = 2

 

Ora i conti tornano. 🙂

... Se l'assemblea non vuole approvare un regolamento figuriamoci se un Giudice si prenderà la briga di far approvare qualcosa non obbligatoria per il vostro condominio composto da 5 condòmini.

 

Come dice l'art. su citato, il regolamento serve a meglio regolamentare l'uso delle cose comuni ma in mancanza di regolamento le disposizioni sono già tutte nel Codice Civile che è anch'esso un regolamento.[/color]

Beh ma nel c.c. c'è anche l'art. 1105 che all'ultimo comma dice:

"Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore."

Credo che nella definizione "provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune" rientri anche il regolamento condominiale, no?

...Credo che nella definizione "provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune" rientri anche il regolamento condominiale, no?

NO, altrimenti l'art. 1138 non avrebbe reso obbligatorio il regolamento QUANDO I CONDOMINI SONO PIU' di 10.

Sarebbe stato scritto che è sempre obbligatorio formare un regolamento di condominio senza indicare il numero 10.

Personalmente credo che lo spirito della norma di cui all'art. 1138 sia quello di stabilire per legge quando non si può fare a meno del regolamento condominiale. Negli altri casi sarà l'AG a valutare il caso/ricorso, ma non credo si possa imporre di restare nell'anarchia che consegue dal non prendere "... i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune".

Sto facendo delle considerazioni pratiche, non questioni in punta di diritto.

Neppure l'articolo 1138 cc obbliga tassativamente alla redazione e approvazione di un RdC, infatti esistono diversi condominii dove non è stato approvato nessun Regolamento e ci si regola con quanto stabilito dal Codice Civile, più che sufficiente per la regolare convivenza condominiale.

... infatti esistono diversi condominii dove non è stato approvato nessun Regolamento e ci si regola con quanto stabilito dal Codice Civile, più che sufficiente per la regolare convivenza condominiale.

Quali sono questi paradisi che mi ci trasferisco volentieri? 🙂

Non è mica detto che approvando un Regolamento Condominiale risolvi tutti i problemi.

Basta leggere qualche topic in questo Forum per rendersene conto, infatti ci sono condomini che se ne fregano letteralmente delle regole approvate.

Ciao Tullio, è verissimo quanto dici, come giustamente fai osservare te basta leggere nel forum e uno si fa una discreta idea però, forse, con un regolamento assembleare accade ciò, con uno contrattuale vai in Tribunale dritto, dritto e poi lì ....chi trasgredisce paga, sempre.

 

Ciao

 

- - - Aggiornato - - -

 

Soprattutto nei piccoli paesini del sud non hai idea di quanti condominii ci sono come il tuo, con piccole palazzine a due piani e 4 o 5 condòmini che si autogestiscono senza fare assemblee o altro.

Si puliscono le scale a turno d'amore e d'accordo e quando arriva qualche bolletta o qualche spesa, sempre d'amore e d'accordo si ripartiscono le spese in parti uguali.

Puoi rendertene conto anche da te facendo un sondaggio; per le palazzine con 4 o 5 condòmini è più facile che ne trovi di autogestiti piuttosto che amministrati da professionisti.

Ciao, verissimo anche questo anzi, realtà sempre più in crescita.

Ciao

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