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Vale66

Intestatario contratto di locazione

Buonasera,

I miei genitori hanno affittato un piccolo appartamento a fianco della loro abitazione. Il contratto è intestato alla moglie italiana, il marito è di origine marocchina. Alla fine nell'appartamento ora abitano marito, moglie, la sorella della moglie con un bambino di due anni (di padre sconosciuto) e il padre della ragazze , pensionato. In più hanno preso due cani anche se avevamo detto che non volevamo animali. L'appartamento è piccolo. Ora la casa di riposo per cui moglie, marito e sorella lavorano chiude e si trasferisce altrove e di conseguenza pure loro con il bimbo se ne vanno. Vuole però restare l'anziano e far venire la moglie attualmente in una struttura. Visto la poca affidabilità io vorrei che lasciassero tutti l'abitazione. Visto che il contratto non è intestato all'anziano posso obbligarli a lasciare libero il locale? Posso dire che l'appartamento mi serve per mia nipote? Grazie, io non sono mai stata d'accordo su questo contratto di locazione ma i miei hanno problemi di salute e molte spese per cui un po' di soldi in più erano utili.

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Tu nulla puoi visto che non sei il proprietario .

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Si d'accordo, visto che i miei sono anziani io e mio fratello ci occupiamo della loro faccende. Loro ovviamente sono d'accordo con noi. A me preoccupa il fatto che resti un anziano con una moglie ( mai vista) non molto abile, che non sono intestatari del contratto di affitto. E poco affidabili. Per cui potremmo avere problemi con l'affitto ( già ora non è semplice), e i miei genitori hanno già abbastanza problemi (di salute con relative spese) senza sommarne altri

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Allora alla prossima scadenza (nei termini di legge ) fate regolare disdetta del contratto .

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Quindi se l'intestatario del contratto con la famiglia cambia residenza per motivi di lavoro e l'appartamento resta occupato da altri io non ci posso fare nulla? E se non dovessero pagare?

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Puoi precisare la tipologia del contratto ?

 

L'intestataria del contratto ha comunicato disdetta della locazione?

In caso affermativo il problema è già risolto: se se ne va l'unica intestataria del contratto se ne devono andare tutti.

In caso negativo: la locazione prosegue come è naturale che sia e l'intestataria del contratto è l'unica responsabile verso la controparte (i tuoi genitori) per tutte le obbligazioni derivanti dalla locazione in essere. Pertanto prima che si trasferisca altrove è bene acquisire dall'intestataria i suoi nuovi recapiti ove si trasferirà, comprendendo possibilmente anche il recapito presso cui presterà la sua attività lavorativa.

Ed ora affrontiamo l'aspetto secondario, ovvero di chi e come è arrivato in quell'appartamento in un momento successivo alla firma del contratto.

Alla stipula di una locazione si intende di default - spesso puntualizzato nel contratto stesso - che il conduttore prende la u.i. per sé e per il suo nucleo familiare; sempre più spesso accade che molti locatori desiderino dettagliato nel contratto l'elenco delle persone che insieme all'intestatario prenderanno possesso dell'immobile.

Lo scopo è evidente: qualunque altra persona presente nell'immobile per un periodo temporale più o meno lungo potrà essere considerato solo come un ospite.

Salvo preventivo ed indiretto assenso del locatore reso al conduttore affinché quest'ultimo sia nella condizione di richiedere al Comune uno o più ricongiungimenti familiari o l'allargamento ad altri soggetti dello stato di famiglia del conduttore medesimo.

Infine gli animali: nulla si può fare se la detenzione di animali non è espressamente vietata nel contratto di locazione.

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Esattamente non so il tipo di contratto (se ne è sempre occupato mio fratello). Non c'è disdetta del contratto da parte dell'intestataria, solo a voce perché esattamente non sapevano quando l'attività sarebbe stata trasferita. Quindi se il padre dell' intestataria resta non ci posso fare niente , mi pare di capire. Posso però inviare disdetta per la prossima scadenza del contratto e loro sono obbligati ad andarsene? E se io dimostro che l'appartamento mi serve posso fare qualcosa?

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Se l'intestataria non ha disdettato (a voce non vale nulla) non puoi farci niente, ma solo prendere le precauzioni di cui già ti dicevo in precedenza. Tutti quelli che restano nell'appartamento possono rimanerci, e per loro risponderà sempre e solo l'intestataria del contratto.

 

Puoi inviare la disdetta della locazione che avrà effetto solo al compimento della durata contrattuale della locazione.

Attenzione!!!! Se il contratto è un 4+4 la tua disdetta avrà effetto al compimento del 4° anno locatizio; se è un 3+2 avrà effetto al compimento del 3° anno; se è un 6+2 avrà effetto al compimento del 6° anno.

 

La disdetta va comunicata nel rispetto dei patti contrattuali sottoscritti.

La disdetta del contratto da parte del locatore è possibile alla prima scadenza contrattuale solo per i casi esplicitamente previsti dall'art. 3 comma 1 lettere a) b) c) d) e) f) g) L. 431/98:

"1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. [...]"

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Grazie mille, siete molto gentili. Come deterrente alla prossima scadenza possiamo decidere l'aumento del canone di affitto, questo è facoltà del locatore?

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salvo che non sia la prima scadenza e' facolta' del locatore richiedere la stipula di un nuovo contratto a nuove condizioni (ovviamente disdettando nei termini di legge il vecchio contratto )

 

art 2 comma 1 legge 431/98 (4+4)

art 2 comma 5 legge 431/98 (3+2)

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intestatario del contratto con la famiglia cambia residenza per motivi di lavoro

e l'appartamento resta occupato da altri

Ad esempio, dovresti (poter) domostrare che ci sia stato un SubAffitto od una cessione del contratto,

ma è ben difficile poterlo dimostrare con prove certe.

(non valgono le chiacchiere del vicino di pianerottolo o del portiere dello stabile)

 

In quasi tuti i contratti è scritto esplicitamente che è (sarebbe) vietato il sub-affitto

o la cessione anche gratuita, verso altre persone,

ma il difficlie è poterlo dimosrtare.

 

Se poi chi rimane è un parente, es il padre, la cosa risulta ancor più difficile.

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Infatti è il padre che resta. Facendo i debiti scongiuri, ma vista l'età e lo stato di salute, se mio padre venisse a mancare, lui è l'unico proprietario, noi eredi siamo obbligati a mantenere il contratto? Mi viene da pensare che accettando l'eredità si accetta tutto.... Potremmo però disdire più agevolmente? Grazie

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subentrate nel contratto alle stesse condizioni (diritti /doveri)del proprietario attuale .

p.s. quando si accetta un'eredita' si ereditano i pro e i contro .

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Praticamente se tu fai un contratto di locazione , a meno che uno non sia moroso non riesci più a liberartene. ( e se uno non paga il canone di locazione immagino ci vorrà tempo prima di farlo andare...);

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Puoi liberartene nei modi previsti dalla legge .

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Te ne puoi liberare solo alla naturale conclusione del contratto, disdicendolo secondo la procedura prevista.

Ed ammesso che il conduttore non ponga ostacoli accettando di andarsene spontaneamente, altrimenti dovrai pure ricorrere al giudice per farti riconosce la "finita locazione".

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Buonasera,

gli inquilini se ne sono andati, nemmeno il padre è rimasto in quanto gli assistenti sociali hanno verificato che non è in grado di vivere solo. Ora, mia fratello ha restituito stupidamente la caparra, dopo aver verificato che l'appartamento era tutto ok. Adesso però ci risultano non pagate una bolletta della luce e tre dell'acqua! E pare che pur essendo il tutto intestato a loro, se non vengono saldate noi non possiamo affittare l'appartamento intestando le utenze ai nuovi inquilini! Come possiamo fare? Da internet ho visto sentenze che il debito riguarda unicamente l'intestatario e le società di erogazione non possono non fare un nuovo contratto. Vorrei avere consigli.

Grazie mille

Vale

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Le società erogatrici di servizi ci provano spesso ad incassare le morosità da chi non c'entra niente...

Per avviare la nuova utenza basta mostrarsi insistenti e decisi: la morosità riguarda un soggetto diverso da quello che vuole riaprire l'utenza. Se ancora glissano vanno minacciate di denuncia all'AGCM.

http://www.affittoassicurato.com/blog-affitti/voltura-utenze-morosita-luce-e-gas-come-si-gestisce-il-subentro-e-la-voltura.html

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Grazie mille, è quello che sostengo io. I morosi sono loro e il problema del recupero dei crediti è loro.

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