#1 Inviato 2 Dicembre, 2013 Salve a tutti, ho un dubbio forse banale spero di avere un vostro parere. Cito la prima parte del 1° comma dell'art.1123 c.c.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione." Per prestazioni dei servizi nell'interesse comune si intendono le spese per le pulizie e per l'energia elettrica delle scale? Grazie
#2 Inviato 2 Dicembre, 2013 Salve a tutti, ho un dubbio forse banale spero di avere un vostro parere. Cito la prima parte del 1° comma dell'art.1123 c.c.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione." Per prestazioni dei servizi nell'interesse comune si intendono le spese per le pulizie e per l'energia elettrica delle scale? Grazie Non tutte le spese ricadono nel 1° comma dell'art 1123 cc, le spese di pulizia scale e illuminazione vanno addebitate in maniera proporzionale all'uso che ciascuno ne può fare, cioè in proporzione all'altezza piano. In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani). Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432
#3 Inviato 2 Dicembre, 2013 Salve a tutti, ho un dubbio forse banale spero di avere un vostro parere. Cito la prima parte del 1° comma dell'art.1123 c.c.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione." Per prestazioni dei servizi nell'interesse comune si intendono le spese per le pulizie e per l'energia elettrica delle scale? Grazie Si, comprese tutte le spese. Quando si dice diversa convenzione, fa riferimento o a ripartizioni in parti uguali o a esonero di alcuni condomini, cioè in poche parole, quando non viene rispettato il criterio di proporzionalità. Anche la sentenza riportata da Tuxx, è un modo di dividere le spese, in base sempre a una proporzionalità.
#4 Inviato 2 Dicembre, 2013 Ok. Ma allora se il regolamento condominiale, riguardo alla ripartizione delle spese condominiali, recita: Le spese a carico dei condomini si ripartiscono nel seguente modo: contributo alle spese comuni - quote di proprietà - Tab A contributo alle spese comuni con esclusione dei piani scantinato (magazzini) e terreno (negozi) - Tab. A1 spese manutenzione e ricostruzione scale - Tab. B spese ascensore - Tab. C spese esercizio e manutenzione impianto di riscaldamento - Tab. D Per ripartire le spese di pulizia e l'enel scale e androne (unico contatore), utilizzo il criterio proporzionale per stabilire la quota-parte di spesa da addebitare a ciascun piano. Detto questo però quando, per singolo piano, vado ad addebitare proporzionalmente la spesa a ciascun condomino (u.l.) quale tabella utilizzo?? A oppure A1?
#5 Inviato 2 Dicembre, 2013 Tutto è da vedere se magazzini e negozi, hanno uso anche potenziale dell'androne e scale. Se si utilizzi la Tab. A, altrimenti la A1.
#6 Inviato 2 Dicembre, 2013 Si, comprese tutte le spese.Quando si dice diversa convenzione, fa riferimento o a ripartizioni in parti uguali o a esonero di alcuni condomini, cioè in poche parole, quando non viene rispettato il criterio di proporzionalità. Anche la sentenza riportata da Tuxx, è un modo di dividere le spese, in base sempre a una proporzionalità. Ok. Ma allora se il regolamento condominiale, riguardo alla ripartizione delle spese condominiali, recita: Le spese a carico dei condomini si ripartiscono nel seguente modo: contributo alle spese comuni - quote di proprietà - Tab A contributo alle spese comuni con esclusione dei piani scantinato (magazzini) e terreno (negozi) - Tab. A1 spese manutenzione e ricostruzione scale - Tab. B spese ascensore - Tab. C spese esercizio e manutenzione impianto di riscaldamento - Tab. D Per ripartire le spese di pulizia e l'enel scale e androne (unico contatore), utilizzo il criterio proporzionale per stabilire la quota-parte di spesa da addebitare a ciascun piano. Detto questo però quando, per singolo piano, vado ad addebitare proporzionalmente la spesa a ciascun condomino (u.l.) quale tabella utilizzo?? A oppure A1? - - - Aggiornato - - - Giusto, ho capito, grazie
#7 Inviato 3 Dicembre, 2013 Tutto è da vedere. Scusa ma mi è tornato un dubbio, mi aiuti a focalizzare meglio? Se il regolamento condominiale prevede una ripartizione delle spese con la seguente dicitura: contributo alle spese comuni - quote di proprietà - Tab A contributo alle spese comuni con esclusione dei piani scantinato (magazzini) e terreno (negozi) - Tab. A1 significa forse che devo suddividere tutte le spese comuni, anche pulizia e enel (in quanto tali), sulla base delle tabelle A e A1? o significa che devo, per spese di pulizia e enel, adottare il criterio proporzionale di cui al comma 2° art.1123 e Cass. 8657/96? Grazie
#8 Inviato 3 Dicembre, 2013 Per quanto riguarda palazzine di 3 piani, come nel mio caso, sarebbe meglio che la spesa della luce scala sia ripartita in parti uguali giacché c'è un temporizzatore di circa 2 minuti per cui lo stesso utilizzo di corrente è consumato sia da quello del primo piano come quello dell'ultimo. Ma l'amministratore non ne vuole sentire perchè dice che è un professionista e segue la legge!!!!!!
#9 Inviato 3 Dicembre, 2013 Per quanto riguarda palazzine di 3 piani, come nel mio caso, sarebbe meglio che la spesa della luce scala sia ripartita in parti uguali giacché c'è un temporizzatore di circa 2 minuti per cui lo stesso utilizzo di corrente è consumato sia da quello del primo piano come quello dell'ultimo. Ma l'amministratore non ne vuole sentire perchè dice che è un professionista e segue la legge!!!!!!E' un'osservazione giusta la tua, che è già stata dibattuta altre volte in questo forum, e credo che tutti gli stabili dotati di temporizzatore hanno questo problema (anche il mio di 9 piani), ma diverse sentenze dicono altrimenti
#10 Inviato 3 Dicembre, 2013 Per quanto riguarda palazzine di 3 piani, come nel mio caso, sarebbe meglio che la spesa della luce scala sia ripartita in parti uguali giacché c'è un temporizzatore di circa 2 minuti per cui lo stesso utilizzo di corrente è consumato sia da quello del primo piano come quello dell'ultimo. Ma l'amministratore non ne vuole sentire perchè dice che è un professionista e segue la legge!!!!!! In parti uguali si può ripartire solo con consenso unanime. Al massimo per millesimi di proprietà se non si riesce a quantificare il consumo della sola luce scale. Il temporizzatore è regolato su 2 minuti per consentire anche al condòmino del terzo piano di raggiungere la sua abitazione. probabilmente se la palazzina avesse solo un piano il temporizzatore sarebbe regolato a 40 secondi. L'amministratore non ha tutti i torti.
#11 Inviato 3 Dicembre, 2013 Credo che non ci sarebbe proprio bisogno di un temporizzatore per un solo piano. Inoltre non è possibile avere un voto unanime potendo spendere di meno. Sembra sia una questione di tirchieria no, è questione di principio molte volte abusato.
#12 Inviato 4 Dicembre, 2013 Ma se nel pianerottolo al piano seminterrato ci sono due unità locali: l'abitazione del portiere e uno studio professionale, come faccio a dividere le spese di pulizia in modo corretto? Se adotto (con il criterio proporzionale dell'altezza di piano) i millesimi va a finire che lo studio professionale paga per intero la pulizia del pianerottolo del portiere che invece dovrebbe essere suddivisa fra tutti. C'è qualcuno che sa sbrogliare questa matassa?
#13 Inviato 6 Dicembre, 2013 La miglior cosa da fare, almeno io adotto questo metodo, è calcolare una tabella millesimale per piano e stabilire in assemblea con i diretti interessati, quale sia l'entità degli ingressi nello studio. Va da sé che se nello studio vi è parecchia affluenza, dovrà essere applicata una maggiorazione delle spese di pulizia in quanto il passaggio dei loro clienti sicuramente aggrava la continuità di pulizia. nei miei condomini, ove vi è questa realtà, io ho operato così ed è stato apprezzato.
#14 Inviato 6 Dicembre, 2013 L'amministratore che segue la legge deve comunque chiedere all'assemblea se hanno l'intenzione di dividersi in parti uguali le spese di energia elettrica. Considera sempre il fatto che nell'arco di un anno lo spostamento in euro da un unità ad un altra si aggira a poche decine di euro. Io, ma è un mio pensiero, per il quieto vivere farei deliberare una volta per tutte questa parte dell'ordine del giorno. Anche perché, di fatto, quando accendo le luci scale io che sto al primo piano restano accese per due minuti ugualmente dunque il consumo che arreco io lo arreca in ugual misura quello del terzo piano. Il professionista trova soluzioni non lascia malcontenti.
#15 Inviato 6 Dicembre, 2013 La miglior cosa da fare, almeno io adotto questo metodo, è calcolare una tabella millesimale per piano e stabilire in assemblea con i diretti interessati, quale sia l'entità degli ingressi nello studio.Va da sé che se nello studio vi è parecchia affluenza, dovrà essere applicata una maggiorazione delle spese di pulizia in quanto il passaggio dei loro clienti sicuramente aggrava la continuità di pulizia. nei miei condomini, ove vi è questa realtà, io ho operato così ed è stato apprezzato. Nessuna norma del Codice Civile prevede che le spese vengano ripartite per affluenza di uno studio professionale, questo si può fare con l'accordo unanime di tutti i condomini compreso il proprietario dello studio.
