Vai al contenuto
alessiodl

Installazione pensilina

Buongiorno a tutti,

 

apro questa discussione, sperando di postarla nella sezione corretta, dopo aver letto probabilmente tutti i topic sull'argomento, riportati sia su questo forum, sia altrove in rete.

 

Nel 2011 ho acquistato un appartamento al settimo piano di un palazzo di 10 piani. La struttura del palazzo è tale per cui il mio appartamento è dotato di un ampio terrazzo, la cui superficie *non* è riparata in alcun modo, in quanto i piani dall'ottavo al decimo non sono provvisti di balcone/terrazzo, ma di sola finestra.

 

In tale situazione sono completamente esposto alle intemperie e agli sguardi dei vicini per cui, in vista del mio prossimo definitivo trasferimento nell'appartamento in questione, a partire da giugno, ho informato con una mail l'amministratore della mia intenzione di costruire una pensilina per ripararmi.

 

L'amministratore mi ha risposto che l'assemblea, anni addietro, ha stabilito che:

"E’ consentita l’installazione di tettoie per la copertura dalle intemperie dei SOLI PIANI ATTICI, fatti

salvi i diritti di terzi e le autorizzazioni comunali specifiche.

Le tettoie dovranno avere la struttura in legno colore rovere e copertura con policarbonato alveolare."

Ha precisato, inoltre, che non sussiste la distanza legale di 3 metri dalla soglia della finestra del piano superiore, concludendo che secondo lui non posso installare la pensilina.

Ne consegue che mi dovrei rassegnare ad essere bombardato da pioggia, neve e grandine oltre che dalle cicche di sigarette e dagli sguardi indiscreti proveniente dai piani superiori.

 

A parte che mi domando in quale parte del mondo esista - in condominio - tale distanza (ci vorrebbero soffitti alti 6 metri), è possibile che non si possa fare nulla? Il mio terrazzo, pur non essendo all'ultimo piano, presenta tutte le caratteristiche del terrazzo di un attico.

 

Innanzitutto io non voglio installare una tettoia, ma una pensilina, che è una cosa diversa, a cui il regolamento inviatomi dall'amministratore non fa specifico riferimento.

In secondo luogo, mi chiedo: il condomino del piano di sopra potrebbe davvero rivolgersi ad un giudice con qualche speranza di vedere tutelato il diritto a non vedere ostruita la propria visuale in appiombo (art. 907 cc)? Faccio presente che la sua visuale sarebbe solo e soltanto sul pavimento del mio terrazzo e mai fino alla base dell'edificio. Se la pensilina avesse una copertura trasparente (plexiglass/lexan/policarbonato) varrebbe comunque la stessa cosa? Infine, --link_rimosso-- si legge che:

 

Diritto di veduta

Per le nuove costruzioni sono previste distanze obbligatorie per tutelare il diritto di veduta, come stabilito dagli art. 905, 906 907 c.c.La distanza minima obbligatoria non si applica, però in tutti i casi in cui un proprietario intende mettersi al riparo dagli sguardi dei vicini, con tende e tettoie. In questo caso il diritto alla privacy prevale sulle altre norme di legge.

Si può far rimuovere una tettoia installata a meno dei tre metri previsti per chi ha il diritto di veduta in verticale?

No, in questo caso il condomino ha il diritto di tutelare la sua privacy.

"E' legittima la tettoia in lamiera di una tenda parasole installata per la tutela della privacy e per il riparo dagli agenti atmosferici, nonostante sia di dimensioni maggiori rispetto a quella di analoghi manufatti di altri condomini, provochi riverberi di luce a causa della copertura metallica, e comprima l'esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino dell'appartamento sovrastante" (sent. 3891/2000).

 

Specifico che la pensilina sarebbe comunque di estensione limitata (non più larga di 2,5 metri e non più sporgente di 1,2 metri dal muro esterno) e che rimarrebbe interamente nel perimetro della porzione di terrazzo da riparare, senza sporgere da alcun lato.

 

Io non vorrei farmi imporre una limitazione così grande, anche perché, sinceramente, la pensilina non darebbe fastidio a nessuno (anzi, un altro l'avrebbe già costruita, senza farsi venire alcun dubbio... e probabilmente avrebbe fatto bene!).

 

Ho speranze?

 

Grazie in anticipo a chi saprà rispondermi

I proprietari dei piani superiori fatto salvo un loro permesso, possono opporsi alla costruzione di qualsiasi manufatto perchè a loro precluderà la veduta appiombo;

 

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato (Cassazione Civile, Sez. II Sent. 16.01.2013, n. 955)

Grazie della risposta.

 

Nel paragrafo da te riportato, si legge:

 

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio

 

Come ho scritto nel mio post, nel mio caso, dalle finestre dei piani superiori, la veduta appiombo non è fino alla base dell'edificio, ma solo fino al pavimento del mio terrazzo.

Vale lo stesso principio? Non entra in gioco la mia privacy?

 

Inoltre, se realizzassi la copertura della pensilina in materiale trasparente, sarebbe comunque da considerare leso questo diritto?

Grazie della risposta.

 

Nel paragrafo da te riportato, si legge:

 

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio

 

Come ho scritto nel mio post, nel mio caso, dalle finestre dei piani superiori, la veduta appiombo non è fino alla base dell'edificio, ma solo fino al pavimento del mio terrazzo.

Vale lo stesso principio? Non entra in gioco la mia privacy?

 

Inoltre, se realizzassi la copertura della pensilina in materiale trasparente, sarebbe comunque da considerare leso questo diritto?

Prevedevo questa domanda, non avendo a disposizione tutta la sentenza integrale, secondo me vale lo stesso principio, appunto perchè non è possibile la visione sino alla base dello stabile per costruzione, ma ciò non preclude la vista sino a dove è possibile e non si può togliere questo diritto con un manufatto.

Ok, ma con una copertura trasparente la vista non sarebbe preclusa.

Almeno mi riparerei dalle intemperie (mia esigenza primaria), mentre il condomino dell'ottavo piano potrebbe tranquillamente continuare a guardarmi mentre raccolgo il basilico o i peperoncini dai vasi (contento lui...) e vedere così garantito questo suo "fondamentale" diritto.

O sbaglio?

 

Esempio:

http://www.larredogiardino.it/images/catalogo-tettoie-pensili/04b.jpg

Ok, ma con una copertura trasparente la vista non sarebbe preclusa.

Almeno mi riparerei dalle intemperie (mia esigenza primaria), mentre il condomino dell'ottavo piano potrebbe tranquillamente continuare a guardarmi mentre raccolgo il basilico o i peperoncini dai vasi (contento lui...) e vedere così garantito questo suo "fondamentale" diritto.

O sbaglio?

 

Esempio:

http://www.larredogiardino.it/images/catalogo-tettoie-pensili/04b.jpg

Non posso dirti nulla, tutto sta a vedere se il condomino del piano di sopra obbietta e poi ricorre al Giudice, e solo questo potrà dire chi ha ragione, magari trovi il Giudice che è d'accordo con la tua tesi

Sul principio di quale diritto tra veduta in appiombo e privacy prevalichi o sia ritenuto prevalente si è espressa la stessa sentenza citata

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 16.01.2013, n. 955

--link_rimosso--

 

 

in altri termini dei due diritti plevale quello delle vedute e vedute in appiombo.

Personalmente, non condivido, ma a volte il diritto segue altre logiche .....

 

Ma nel tuo caso mi sembra anche di capire che vi sia il "veto" di un regolamento condominiale, anche se per esso ci sarebbe da discutere sulla questione che non potrebbe limitare un diritto di un privato.

Grazie marcanto.

 

nel frattempo ho contattato telefonicamente l'Ufficio Urbanistica del mio Comune. Il tecnico con cui ho parlato mi ha detto che il regolamento comunale non considera le pensiline a sbalzo come costruzioni/manufatti per cui:

 

a) è sufficiente presentare la SCIA;

b) non sussiste alcun vincolo legato alla distanza legale.

 

In questo caso, il regolamento condominiale - a mio parere - lascia il tempo che trova di fronte a quanto stabilito direttamente dal Comune.

 

E' comunque mia intenzione parlare nuovamente con l'amministratore e richiedere, se serve, una correzione/integrazione del regolamento che risale al 2007.

Se possibile, voglio procedere senza forzare la mano o andare in contenzioso con nessuno, sperando che prevalga la ragionevolezza. Una pensilina del genere non darebbe davvero nessun fastidio!

La questione investe due campi:

- quello urbanistico, legato alla mera costruzione e consenso comunale. E non avevo bubi (tranne casi eccezionali) che non vi fossero problemi.

 

- quello condominiale di cui si è discusso sin d'ora.

A questo proposito faccio notare che la pensilina avrebbe, nel tuo caso, una preminente funzione di riparare dalle intemperie il sottostante balcone aggettante.

E qui vorrei vedere il giudice in che modo si esprimerebbe, nei confronti di un binomio / confronti con un appiombo.

 

Anche in considerazione che: prescindendo dalla esistenza o meno della pensilina, la veduta dei sovrastanti piani è comunque preclusa sino alla base dell'edificio

×