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narah

Insorgenza lite e causa persa: chi paga?

Chiedo scusa se l'argomento è stato già affrontato, ma non mi pare di aver letto un caso uguale al mio.

 

Ad aprile 2013 divento proprietaria di un appartamento e a maggio mi viene presentato un atto di citazione: due anni prima del mio acquisto, quando all'epoca neppure sapevo dell'esistenza del palazzo, una dei condomini ha avuto danni nel suo appartamento (a suo dire) causati dal malfunzionamento dell'impianto fognario e chiedeva i danni al condominio. Nelle carte si leggeva che la situazione era nota da anni a tutti i condomini e che c'era stato un tentativo di mediazione andato a vuoto a causa del condominio che non si è presentato.

La condomina fa causa quando io ormai sono proprietaria (ignara di tutto) e il condominio la perde. Adesso mi arriva un atto di precetto con le spese da pagare entro dieci giorni. A chi tocca pagare? Devo pagare io e poi rivalermi sul precedente proprietario oppure per il mio caso è valida la seguente sentenza della cassazione e quindi devo fare opposizione dicendo di chiedere i soldi direttamente al vecchio proprietario?

Cassazione con sentenza n. 12013, - 1/07/2004;

 

Poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.

 

Mi viene contestato dall'amministratore che adesso la proprietaria sono io e che la lite è insorta quando la condomina ha fatto causa e non quando c'è stato il tentativo di mediazione. E' così? Oppure si sbaglia?

Mi sembra una cosa assurda dover pagare per un fatto avvenuto due anni prima che io diventassi proprietaria!

Grazie a chiunque saprà aiutarmi.

Anche le spese legali riguardanti le cause del condominio costituiscono un debito per quote condominiali e rientrano quindi in quella categoria di obbligazioni che devono essere adempiute da chi risulta proprietario al momento in cui la spesa viene sostenuta, vale a dire, nel caso in questione, di alienazione di una unità immobiliare, dal nuovo condomino che l’ha acquistata.

 

Occorre, però, fare una netta distinzione tra le spese dovute alla controparte a seguito della sconfitta subita dal condominio in giudizio e le somme da versare all’avvocato che lo ha difeso.

 

Quanto alle prime, l’acquirente può vedersi chiamato a far fronte non solo alla richiesta di pagamento da parte dell’amministratore, ma anche all’esecuzione che il creditore promuove sui suoi beni personali, qualora una volta azionata la sentenza direttamente nei confronti del condominio i beni condominiali siano insufficienti a soddisfare il credito.

 

Quanto alle seconde, la richiesta di pagamento può essere fatta al nuovo condomino solo se la delibera di dar corso o di resistere alla lite è stata assunta entro l’anno contabile in cui è avvenuto l’acquisto o in quello immediatamente precedente, dovendosi applicare in tal caso il principio generale dettato dalla legge.

 

Poiché infatti l’obbligo di corrispondere il compenso al proprio difensore sorge con il conferimento del mandato, l’acquirente dell’unità immobiliare è responsabile in solido con il proprio venditore solo per le spese legali relative ai giudizi introdotti a partire dall’anno contabile precedente all’acquisto.

Grazie per la risposta. Cerco di spiegare meglio la situazione perché sono poco avvezza ad usare termini di giurisprudenza e non vorrei sbagliare o fraintendere delle risposte. In pratica l'atto di precetto proviene dall'avvocato difensore della condomina che ha vinto la causa contro il condominio. Quest'avvocato mi chiede le spese "Quote compensi e spese di cui alla sentenza". Non riesco a capire se tocca a me pagarle oppure no. Il precedente proprietario è a conoscenza di tutta la questione perché è tuttora un condomino del palazzo, in quanto proprietario di un altro appartamento oltre a quello che ha venduto a me. Ho consultato diversi avvocati della mia città e nessuno ha saputo rispondere chiaramente alla mia domanda: devo pagare io o il precedente proprietario? Se deve pagare il precedente proprietario qual è la procedura: devo pagare io e poi rivalermi su di lui oppure deve pagare direttamente lui?

sicuramente tu devi pagare in quanto proprietaria attuale.

Poi potrai rivalerti sul venditore dell'appartamento in base a determinate circostanze: chi ha partecipato alla votazione con cui si è deciso di resistere in giudizio? come è stata regolata la questione spese condominiali nel passaggio di proprietà tra vecchio e nuovo proprietario??

Il condominio ha perso la causa poiché il vecchio amministratore non si è presentato. Non ero presente all'assemblea con cui si è deciso di resistere in giudizio poiché non ero residente all'epoca e l'amministratore era "latitante" e non avvertiva né faceva il suo lavoro. Sul rogito il notaio ha scritto che le spese pregresse restano a carico della parte venditrice. Il problema è che se pago senza sapere se è giusto che paghi io, non so quando e se potrò recuperare questi soldi, poiché il precedente proprietario, pur essendo ancora un condomino nel palazzo, non ha la residenza in Italia e l'amministratore prima si è rifiutato di farmela avere (dice lui per motivi di privacy) e dopo mi ha dato un indirizzo a cui il venditore non risiede più. La mancanza riferimenti certi mi mette nel dubbio.

Solo per le spese legali del tuo condominio, devi vedere la data della delibera con la quale si è deciso di resistere o intraprendere la lite, per ogni tipo di risarcimento alla controparte, sei chiamata tu a risponderne, secondo la prevalente giurisprudenza secondo la quale il risarcimento è una obbligazione propter rem, vale a dire che è inscindibilmente connessa, alla proprietà del bene e quindi si trasferisce dal venditore al compratore insieme con questa.

 

Anche se esistono le eccezioni come la sentenza Cass. 15744/2009, secondo la quale, il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull'immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all'epoca dell'evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale.

I... Non ero presente all'assemblea con cui si è deciso di resistere in giudizio poiché non ero residente all'epoca e l'amministratore era "latitante" e non avvertiva né faceva il suo lavoro.......

E' poco chiara tutta la vicenda.

Ad esempio in questo passo imputi la latitanza dell'amministratore nell'avvisare ma tu no neri neanche condomino perchè ti doveva avvisare?

 

E' normale che, come scrivi, nessun avvocato ti ha dato risposta certa, occorre sapere esattamente i fatti per dare pareri.

Infatti, non è chiaro nemmeno cosa intendi con "l'amm.re non si è presentato", dato che dici che vi fu delibera in merito al resistere in giudizio.

Va capito se il condominio si è effettivamente costituito in giudizio oppure no. In merito al tuo problema attuale rileva poco, lo so. Ma potete rivalervi sull'amm.re pro tempore, in caso di mancata costituzione in giudizio e conseguente soccombenza.

E' poco chiara tutta la vicenda.

Ad esempio in questo passo imputi la latitanza dell'amministratore nell'avvisare ma tu no neri neanche condomino perchè ti doveva avvisare?

 

E' normale che, come scrivi, nessun avvocato ti ha dato risposta certa, occorre sapere esattamente i fatti per dare pareri.

era gia' condomina . essa afferma che "non ho partecipato all'assemblea e non ero residente" non che "non ero condomina " . quindi doveva essere avvisata .

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