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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
delfino76

Inquilino non desidetato

Ciao

Sono il proprietario di una casa data in comodato gratuito verbale 6 mesi fa ad una famiglia con bimbo piccolo.

 

Siccome sono cambiate le condizione dal 1 gennaio non sarà più un comodato gratuito ma registrerò un regolare contratto di locazione a canone concordato 4+4 già firmato dalle parti ma non ancora registrato che comporterà ovviamente il pagamento di un canone di affitto mensile.

 

Il problema è che sinceramente questo inquilino non mi convince più tanto, e vorrei mandarlo via.

 

Come posso fare? credo ci voglia tatto, non vorrei che adesso lui non esca di casa e nemmeno mi paga l'affitto da gennaio?

Conviene registrare il contratto subito e poi, eventualmente disdire??

Chi mi sa dare dei consigli??

 

Grazie

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Prima di 4 anni non puoi mandarlo via (ovviamente salvo che non paghi il canone )

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Con questi presupposti, forse conviene che il contratto non lo fai proprio e gli mandi la disdetta del comodato gratuito. Forse, ci sono altri timori che fanno propendere per la trasformazione in locazione.

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Prima di 4 anni non puoi mandarlo via (ovviamente salvo che non paghi il canone )

se registro il contratto 4+4??

Ma al momento è ancora in comodato gratuito senza alcun tipo di contratto scritto, solo verbale.

In questo modo, al momento, come lo mando via?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Con questi presupposti, forse conviene che il contratto non lo fai proprio e gli mandi la disdetta del comodato gratuito. Forse, ci sono altri timori che fanno propendere per la trasformazione in locazione.

Come gli faccio a mandare la disdetta del comodato gratutio verbale?? non ho fatto nulla di scritto

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Sei sicuro che il contratto è a canone concordato? normalmente la durata è di 3+2 anche se si può fare per periodi più lunghi, comunque se il contratto, come dici, è già firmato non puoi mandare via l'inquilino fino alla fine del primo periodo e a quel momento solo per motivi che rispondono ai dettami della legge. L'unico motivo per disdire il contratto nel frattempo è per morosità del locatario.

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Forse e'sfuggito che "contratto 4 +4 gia' firmato dalle parti "

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Vero. Allora valgono i termini di scadenza naturali del contratto, o i motivi di recesso stabiliti dalla legge.

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quindi in questa fase non posso fare nulla?

devo solo registrare il contratto e sperare che sia un buon inquilino?

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Chi è in possesso delle copie firmate del contratto ?

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Chi è in possesso delle copie firmate del contratto ?

io e l'inquilino

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Allora la frittata è fatta: a prescindere dalla registrazione in AdE (obbligo fiscale) vale quanto già detto in precedenza dai vari intervenuti (obblighi civilistici).

 

Solo nel caso tu riuscissi a sottrarre la copia firmata del contratto in possesso dell'inquilino saresti libero di non lasciargli l'appartamento in locazione dal prossimo 1 gennaio.

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ok grazie albano, mettiamo anche che riesco ad avere la sua copia, lui al momento vive già in casa con la sua famiglia e figlio piccolo, come lo caccio fuori casa?

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Dubito che l'inquilino ti dia la sua copia .

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Dubito che l'inquilino ti dia la sua copia .

ma diamo x assurdo che me lo da, come lo caccio di casa??

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Registri il comodato verbale con decorrenza da 6 mesi fa, e richiedi tramite Raccomandata AR la restituzione immediata dell'immobile. Nella raccomandata sarà tua cura precisare che il comodato era stato pattuito a tempo indeterminato. Visto il calendario, sembra logico a questo punto che la eventuale fuoriuscita può esser richiesta per il 31 gennaio 2017, non certo prima.

Trattandosi di registrazione tardiva, ci saranno da sostenere gli oneri di una piccola sanzione ed interessi legali. Teoricamente le imposte di registro comprensive di sanzione ed interessi legali sarebbero da suddividere al 50%.

Se la famiglia non esce dall'appartamento, a questo punto sei nella condizione di rivolgerti ad un legale per avviare uno sfratto per occupazione senza titolo.

 

Per la registrazione del comodato

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/registrare/registrazione+contratti+di+comodato/scheda+informativa+registrazione+contratti+comodato

 

Sanzione e interessi per registrazione tardiva di comodato

https://affitti.wordpress.com/2016/03/14/sanzioni-e-interessi-per-la-tardiva-registrazione-di-un-contratto-di-comodato-gratuito/

 

Il comodato è regolato dal Codice Civile artt. 1803-1812; attiro la tua attenzione all'art. 1810.

http://www.altalex.com/documents/news/2013/07/17/del-comodato

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Registri il comodato verbale con decorrenza da 6 mesi fa, e richiedi tramite Raccomandata AR la restituzione immediata dell'immobile. Nella raccomandata sarà tua cura precisare che il comodato era stato pattuito a tempo indeterminato. Visto il calendario, sembra logico a questo punto che la eventuale fuoriuscita può esser richiesta per il 31 gennaio 2017, non certo prima.

Trattandosi di registrazione tardiva, ci saranno da sostenere gli oneri di una piccola sanzione ed interessi legali. Teoricamente le imposte di registro comprensive di sanzione ed interessi legali sarebbero da suddividere al 50%.

Se la famiglia non esce dall'appartamento, a questo punto sei nella condizione di rivolgerti ad un legale per avviare uno sfratto per occupazione senza titolo.

 

Per la registrazione del comodato

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/home/cosadevifare/registrare/registrazione+contratti+di+comodato/scheda+informativa+registrazione+contratti+comodato

 

Sanzione e interessi per registrazione tardiva di comodato

https://affitti.wordpress.com/2016/03/14/sanzioni-e-interessi-per-la-tardiva-registrazione-di-un-contratto-di-comodato-gratuito/

 

Il comodato è regolato dal Codice Civile artt. 1803-1812; attiro la tua attenzione all'art. 1810.

http://www.altalex.com/documents/news/2013/07/17/del-comodato

ok, ma mi sembra troppo macchinoso.

come faccio inoltre a registrare un comodato gratuito solo con la mia firma?

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Sara'anche macchinoso ma non puoi certo cacciarlo con la forza .

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Non puoi certo cacciarlo con la forza .

ok, e come??

avete altre idee ??

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come faccio inoltre a registrare un comodato gratuito solo con la mia firma?

Scusa... ma hai detto che il comodato è verbale, quindi nessuna firma !

All'atto della registrazione tu compili il Modello 69 (in duplice copia) e solo quello sottoscrivi.

A pag. 3 del Modello 69 nella casella TIPOLOGIA DELL'ATTO indicherai COMODATO D'USO VERBALE A TEMPO INDETERMINATO.

Pensa te... che mi attendevo una tua contrarietà sul fatto che le imposte di registro siano di 200 e passa euro....

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Sottolineo fino a stancarmi che prima di registrare il comodato verbale a tempo indeterminato per poi richiedere l'immediata restituzione dell'immobile, E' CONDIZIONE VINCOLANTE E NECESSARIA IL RIENTRARE IN POSSESSO DI TUTTE LE COPIE SOTTOSCRITTE DEL FUTURO CONTRATTO DI LOCAZIONE 4+4.

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avete altre idee ??

Quelle legali... sono finite.

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grazie, io una c'è l'avrei.

registro il contratto 4+4 e dopo 2 ritardi anche di soli 2 giorni nel pagamento del canone, provvedo alla risoluzione, come messo sulla clausola del contratto stesso.

che ne pensate?

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E' una emerita stupidata che un locatore non può permettersi di fare !

 

Pagamenti dell'affitto avvenuti in ritardo non configurano lo stato di morosità, e a fronte di un pagamento avvenuto in ritardo resta il fatto che il locatore non ha alcun appiglio legale per muovere una lamentela valida: è comunque stato pagato.

A fronte di un reale stato di morosità (ovvero una o più mensilità non corrisposte dopo il ventesimo giorno dalla scadenza di pagamento), il locatore DEVE seguire una precisa procedura di contestazione all'inquilino.

Tale procedura prevede la formale messa in mora seguita da ricorso presentato al giudice che potrà convalidare lo stato di morosità dell'inquilino. Quest'ultimo di fronte al giudice potrà saldare la morosità determinatasi o chiedere il termine di grazia (una proroga di max. 90 gg.) per saldare la suddetta morosità. A prescindere dalle previsioni contrattuali, tale iter ex-art. 55 Legge 392/78 è ammesso per almeno tre volte in un quadriennio e va obbligatoriamente adempiuto, ovvero il locatore nulla può fare se prima non sono stati esperiti questi tentativi.

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E' una emerita stupidata che un locatore non può permettersi di fare !

 

Pagamenti dell'affitto avvenuti in ritardo non configurano lo stato di morosità, e a fronte di un pagamento avvenuto in ritardo resta il fatto che il locatore non ha alcun appiglio legale per muovere una lamentela valida: è comunque stato pagato.

A fronte di un reale stato di morosità (ovvero una o più mensilità non corrisposte dopo il ventesimo giorno dalla scadenza di pagamento), il locatore DEVE seguire una precisa procedura di contestazione all'inquilino.

Tale procedura prevede la formale messa in mora seguita da ricorso presentato al giudice che potrà convalidare lo stato di morosità dell'inquilino. Quest'ultimo di fronte al giudice potrà saldare la morosità determinatasi o chiedere il termine di grazia (una proroga di max. 90 gg.) per saldare la suddetta morosità. A prescindere dalle previsioni contrattuali, tale iter ex-art. 55 Legge 392/78 è ammesso per almeno tre volte in un quadriennio e va obbligatoriamente adempiuto, ovvero il locatore nulla può fare se prima non sono stati esperiti questi tentativi.

Quindi la clausola messa nel contratto e controfirmato dall'inquilino non conta nulla?:

" Il pagamento del canone e/o degli oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore.

Il mancato puntuale pagamento per importi superiori a 2 (due) mensilità del canone, costituirà motivo di risoluzione del contratto."

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Conta, ma tu non puoi farti una giustizia sommaria da te.

Nel momento che l'inquilino viene meno ad un patto sottoscritto tu dovrai rivolgerti sempre ad un giudice per farti convalidare ed autorizzare la tua scelta richiesta ( sfratto, recesso del contratto, o quanto altro tu abbia richiesto).

 

- - - Aggiornato - - -

 

Un locatore può interrompere autonomamente un contratto di locazione e senza ricorso al giudice solo per quanto previsto dall'art. 3 Legge 431/98.

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