#1 Inviato 22 Ottobre, 2022 Buonasera a tutti! È un piacere trovare una comunità così grande dove potersi scambiare opinioni e consigli in materia di condominiale. La mia questione è un po’ lunga, perciò spero di poterla sintetizzare al meglio e ringrazio fin da subito chi, con le sue risposte, mi vorrà dare una mano. Lo scorso 30 marzo mi sono aggiudicato all’asta un appartamento dello stesso condominio in cui vivo, per la precisione quello accanto al mio di cui mia madre è intestataria. L’immobile mi viene ufficialmente trasferito con decreto del Tribunale lo scorso 3 ottobre con conseguente subentro al contratto di locazione in essere che si è rinnovato tacitamente lo scorso 14 marzo per ulteriori 4 anni (4+4 a canone libero). La comodità di avere un inquilino che ti finanzia il mutuo è fuori discussione, ma è proprio con lui che sono sorti i miei problemi. Già in fase di perizia per ottenere il mutuo si rifiutò di fare entrare il perito incaricato dalla banca, minacciando di mettermi un avvocato contro. E credetemi, se non fosse stato per la tenacia del perito stesso nel eseguire una perizia dall’esterno in assenza dell’inquilino, starei a parlare di 6’000 € di caparra e diritto di acquisto dell’immobile persi. Ora che sono ufficialmente proprietario devo presentare sanatoria entro 120 giorni per dei lavori eseguiti e non comunicati dal precedente proprietario al catasto. Qui inizia il mio secondo calvario. Dopo aver chiesto la disponibilità all’inquilino a far entrare un mio tecnico incaricato (previsto da contratto di locazione), vengo nuovamente minacciato di denuncia ai carabinieri e tramite legale perché lui ritiene fuori discussione il farmi entrare fino alla fine della durata del suo contratto di locazione. Da notare che quest’individuo che mi minaccia, in realtà è il padre del vero intestatario del contratto di locazione, pertanto non figura come conduttore e non potrebbe nemmeno rispondermi così. La famiglia che ci abita ha perso a sua volta una casa all’asta e il padre di famiglia non può risultare intestatario del contratto, quindi il figlio è un prestanome. La mia domanda sussiste nel come posso intervenire e far sì che io possa far fronte ai miei obblighi nei confronti del catasto? Purtroppo i locatori sono poco tutelati in materia di contratti di locazione, ma è già mia intenzione non rinnovargli il contratto d8 affitto a scadenza. Se ho capito bene, alla seconda scadenza non occorre specificare motivo, giusto? Quanto prima mandereste disdetta? Mancano tre anni, ma io la manderei anche subito! Grazie mille!
#2 Inviato 22 Ottobre, 2022 MauroSwiss88 dice: L’immobile mi viene ufficialmente trasferito con decreto del Tribunale lo scorso 3 ottobre con conseguente subentro al contratto di locazione in essere che si è rinnovato tacitamente lo scorso 14 marzo per ulteriori 4 anni (4+4 a canone libero). MauroSwiss88 dice: Ora che sono ufficialmente proprietario devo presentare sanatoria entro 120 giorni per dei lavori eseguiti e non comunicati dal precedente proprietario al catasto. MauroSwiss88 dice: Dopo aver chiesto la disponibilità all’inquilino a far entrare un mio tecnico incaricato (previsto da contratto di locazione), vengo nuovamente minacciato di denuncia ai carabinieri e tramite legale perché lui ritiene fuori discussione il farmi entrare fino alla fine della durata del suo contratto di locazione. Argomentazioni più che sufficienti per presentare un ricorso d'urgenza al Tribumale per farsi autorizzare un accesso ex-art. 700 c.p.c. Ovviamente dovrai avvalerti di un legale per presentare l'istanza.
#3 Inviato 22 Ottobre, 2022 albano59 dice: Argomentazioni più che sufficienti per presentare un ricorso d'urgenza al Tribumale per farsi autorizzare un accesso ex-art. 700 c.p.c. Ovviamente dovrai avvalerti di un legale per presentare l'istanza. Ciao Albano! Grazie mille per la risposta. Questo posso farlo senza inviare iniziale diffida? Posso rivolgermi al Tribunale così? Per quanto riguardo la disdetta del contratto di locazione che faccio? Grazie.
#4 Inviato 22 Ottobre, 2022 Affidati subito ad un legale: esaminato quanto di concreto fatto da te finora sarà il legale stesso a decidera se serva anche una ulteriore diffida scritta prima di rivolgersi direttamente al Tribunale. Per la disdetta del contratto di locazione e verificata la già conclamata e reciproca antipatia sarà sufficiente spedirgliela 9-12 mesi prima della scadenza naturale, così l'inquilino avrà più tempo per cercarsi una nuova sistemazione. Il preavviso di legge e salvo patto contrario è di 6 mesi, ma nulla impedisce di spedire la disdetta anche prima. Comunque controlla cosa dispone nel merito il tuo contratto.
#5 Inviato 22 Ottobre, 2022 albano59 dice: Affidati subito ad un legale: esaminato quanto di concreto fatto da te finora sarà il legale stesso a decidera se serva anche una ulteriore diffida scritta prima di rivolgersi direttamente al Tribunale. Per la disdetta del contratto di locazione e verificata la già conclamata e reciproca antipatia sarà sufficiente spedirgliela 9-12 mesi prima della scadenza naturale, così l'inquilino avrà più tempo per cercarsi una nuova sistemazione. Il preavviso di legge e salvo patto contrario è di 6 mesi, ma nulla impedisce di spedire la disdetta anche prima. Comunque controlla cosa dispone nel merito il tuo contratto. Ho già informato la mia legale, la quale è comunque a corrente dell’intera vicenda perché mi ha assistito in fase di acquisto all’asta e conosce l’inquilino in questione. Oltre ad essere la mia legale è anche amministratrice di condominio. Il contratto di locazione al quale sono subentrato dispone un preavviso minimo di 6 mesi e da quello sono riuscito ad appurare dal web, non mi occorre nemmeno specificare un motivo di disdetta alla seconda scadenza del contratto. Giusto? Grazie
#6 Inviato 22 Ottobre, 2022 MauroSwiss88 dice: Questo posso farlo senza inviare iniziale diffida? Posso rivolgermi al Tribunale così? Per quanto riguardo la disdetta del contratto di locazione che faccio? Grazie. La diffida verrà inviata, certo ma dal tuo legale, che poi provvederà a fare istanza al giudice E' assolutamente inutile che fai tu una diffida prima, tanto poi il legale la ripropone, fosse pure solo perchè una diffida con carta dell'avvocato è piu' "pressante". Non perdere dunque tempo a far nulla tu. MauroSwiss88 dice: Il contratto di locazione al quale sono subentrato dispone un preavviso minimo di 6 mesi e da quello sono riuscito ad appurare dal web, non mi occorre nemmeno specificare un motivo di disdetta alla seconda scadenza del contratto. Giusto? Grazie certo.
#7 Inviato 23 Ottobre, 2022 Grazie mille per le vostre risposte esaustive. Ma se io volessi sfrattarlo con preavviso di sei mesi perché mi serve l’immobile, dovrò abitarci continuamente, considerando che sono spesso fuori all’estero per lavoro, o basta semplicemente spostarci la residenza e attivare le utenze? Solo l’idea di tenermelo altri tre anni e mezzo mi fa venire la nausea.
#8 Inviato 23 Ottobre, 2022 MauroSwiss88 dice: Solo l’idea di tenermelo altri tre anni e mezzo mi fa venire la nausea. Invece te ne dovrai fare una ragione facendoti andar bene questo inquilino: per nessun motivo il locatore non può anticipare la conclusione del contratto di locazione rispetto alla sua scadenza naturale. Quanto allo sfrattarlo, potrai chiedere al giudice la convalida dello sfratto solo se l'inquilino diventerà moroso.
#9 Inviato 23 Ottobre, 2022 albano59 dice: Invece te ne dovrai fare una ragione facendoti andar bene questo inquilino: per nessun motivo il locatore non può anticipare la conclusione del contratto di locazione rispetto alla sua scadenza naturale. Quanto allo sfrattarlo, potrai chiedere al giudice la convalida dello sfratto solo se l'inquilino diventerà moroso. Che me ne devo fare una ragione lo sapevo già, però informandomi in giro ho appurato che posso anticipare la conclusione del contratto di locazione se nell’immobile voglio andarci ad abitare io. Non è così? Sarebbe anche un mio diritto
#10 Inviato 23 Ottobre, 2022 MauroSwiss88 dice: Che me ne devo fare una ragione lo sapevo già, però informandomi in giro ho appurato che posso anticipare la conclusione del contratto di locazione se nell’immobile voglio andarci ad abitare io. Non è così? Sarebbe anche un mio diritto No non è così. Se vuoi andarci ad abitare tu, puoi disdettare alla prima scadenza del quadriennio ma non prima, non in corso di contratto. Il proprietario NON ha mai nessun diritto di avere l'immobile prima della scadenza , tranne nel caso di morosità del conduttore. Parliamo di sfratto solo di fronte alla morosità (o se alla scadenza contrattuale dei 4 anni o degli otto il conduttore, seppur gli sia stata inviata disdetta di rinnovo non andasse via, e si chiama sfratto per finita locazione) 1
#11 Inviato 23 Ottobre, 2022 SisterOfNight dice: No non è così. Se vuoi andarci ad abitare tu, puoi disdettare alla prima scadenza del quadriennio ma non prima, non in corso di contratto. Il proprietario NON ha mai nessun diritto di avere l'immobile prima della scadenza , tranne nel caso di morosità del conduttore. Parliamo di sfratto solo di fronte alla morosità (o se alla scadenza contrattuale dei 4 anni o degli otto il conduttore, seppur gli sia stata inviata disdetta di rinnovo non andasse via, e si chiama sfratto per finita locazione) Grazie mille per la risposta molto chiara ed esaustiva. Fermo restando che posso appellarmi al tribunale per il non accesso ad un mio tecnico incaricato per presentare sanatoria al comune, giusto? La clausola del mio contratto recita: - Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare, previo avviso, al locatore nonché ai suoi incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione. È stato gentilmente avvisato e mi sono subito minacce.
#12 Inviato 23 Ottobre, 2022 @MauroSwiss88 Se ti dico che te la sei cercata, ti offendi? Senza nulla togliere ad albano e sister che sono bravissimi.
#13 Inviato 23 Ottobre, 2022 MauroSwiss88 dice: Fermo restando che posso appellarmi al tribunale per il non accesso ad un mio tecnico incaricato per presentare sanatoria al comune, giusto? Giusto. Disponi già di legale; dalle il via libera per procedere con l'art. 700 .
#14 Inviato 24 Ottobre, 2022 MauroSwiss88 dice: Grazie mille per la risposta molto chiara ed esaustiva. Fermo restando che posso appellarmi al tribunale per il non accesso ad un mio tecnico incaricato per presentare sanatoria al comune, giusto? La clausola del mio contratto recita: - Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare, previo avviso, al locatore nonché ai suoi incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione. È stato gentilmente avvisato e mi sono subito minacce. Questo lo puoi fare, metti in conto che servirà un po' di tempo
#15 Inviato 24 Ottobre, 2022 Grazie mille! ☺️ @enrico dimitri No, non mi offendo per così poco, però non capisco perché me la sarei andata a cercare. Io chiedo perché sono ignorante in determinate circostanze, tuttavia ho tutti i diritti di agire legalmente, nei limiti previsti dalla legge, su una mia proprietà che tanto mi sono guadagnato ad un’asta.
#16 Inviato 24 Ottobre, 2022 MauroSwiss88 dice: perché me la sarei andata a cercare. MauroSwiss88 dice: Già in fase di perizia per ottenere il mutuo si rifiutò di fare entrare il perito incaricato dalla banca, minacciando di mettermi un avvocato contro. E credetemi, se non fosse stato per la tenacia del perito stesso nel eseguire una perizia dall’esterno in assenza dell’inquilino, starei a parlare di 6’000 € di caparra e diritto di acquisto dell’immobile persi. perchè sapevi con che inquilini ti saresti rapportato. i contratti di locazione sarebbero una manna per i piccoli risparmiatori contro il caro vita. in realtà sono un macigno di problemi. il tuo caso è diverso sia chiaro. ma io sono convinto che albano è così esperto perché ne ha passate di tutti i colori.
#17 Inviato 24 Ottobre, 2022 Cosa avrei dovuto fare? Interrompere la perizia, perdere caparra e diritto di acquisto dell’immobile? Non credo tu l’avresti fatto. Ciò non toglie che non apprezzo il tuo intervento, sia chiaro 😉
#19 Inviato 24 Ottobre, 2022 enrico dimitri dice: sono convinto che albano è così esperto perché ne ha passate di tutti i colori. Diciamo che cedere in locazione con prospettiva di lungo periodo (10-20-30 anni) dà ancora delle piccole soddisfazioni: si arrotonda sul proprio reddito. Ma risponde al vero che bisogna esser preparati a passarne di tutti i colori, perchè ogni tanto sarà inevitabile che una locazione "causa imprevisti" per un proprietario possa anche concludersi con un risultato economico in passivo. 1
#20 Inviato 24 Ottobre, 2022 Ovviamente, purtroppo! Ho già messo in preventivo di disdettargli il contratto con 9-12 mesi di preavviso contro i 6 mesi di minimo richiesti. Gli faccio il "favore” di avere ulteriore tempo per cercarsi una sistemazione perché tanto il contratto non glielo rinnoverò a prescindere e spero di non dover arrivare ad uno sfratto perché due figli su tre sono minorenni e non so se questo potrebbe rappresentare un ulteriore problema. Grazie a tutte le parti che sono intervenute 😉