#1 Inviato 26 Luglio, 2022 Questa volta chiedo un consiglio personale: mia figlia lavora in un'altra città e durante la settimana vive in un monolocale in affitto. La locazione è cointestata a lei e al padre, perché quando è stato stipulato il contratto era ancora studente e non aveva reddito (ora sì, anche se precario). Ogni mese versa, oltre all'importo per l'affitto, una quota per le spese "condominiali"; sono compresi acqua, luce e gas (tutto centralizzato) ed è previsto l'eventuale conguaglio a fine anno (nel momento del contratto, verbalmente, ci era stato detto che non sono mai stati chiesti né prevedevano di farlo in futuro). Ho scritto "condominiali" virgolettato perché la proprietaria dell'intero immobile è una s.r.l., quindi tecnicamente non sarebbe un Condominio. Per diversi anni la proprietà non ha mai chiesto conguagli, né ha mai avvisato che ci fossero saldi a favore degli inquilini; non ci sono mai stati consegnati conteggi, e sulla fiducia non li abbiamo mai chiesti. Potremmo aver versato anche di più del dovuto, ma essendo una quota fissa e costante, stabilita e accettata in sede di contratto, non ci è sembrato il caso di approfondire l'argomento. Quest'anno, dopo aver chiuso il Bilancio Consuntivo 2021, ha avvisato che a causa degli aumenti per le utenze luce e gas gli inquilini dovranno versare un importo aggiuntivo mentre per il 2022 sarà chiesto con il prossimo Consuntivo, nella primavera/estate del 2023. Ce lo aspettavamo, ma l'importo è abbastanza alto e quindi ho considerato che sarebbe corretto avere un riscontro documentato. Ho scritto una mail, a nome di mio marito (intestatario al 50% del contratto), chiedendo di avere il Rendiconto delle spese addebitate ai conduttori, con il riparto delle spese, sia dell'anno 2021 sia dell'anno 2020 così da poter avere un confronto; come risposta mia figlia ha trovato nella cassetta postale uno stampato dove è scritto che da Bilancio 2021 della società la differenza per le utenze gas e luce è di € 20.000 rispetto all'anno precedente, con il riparto in millesimi tra i vari appartamenti di solo questa cifra, e senza nessun'altra indicazione. Mi sembrerebbe corretto avere un elenco delle voci addebitate, con indicazione per ognuna della cifra totale, di almeno due anni per poter confrontarli; e, naturalmente, il riparto tra i vari appartamenti.... più o meno come un Bilancio Condominiale, dove sia chiarito che "per l'appartamento X la spesa è di tot euro, il conduttore me ne ha versati tot, restano da pagare (o da rimborsare) tot". E' una cosa di cui il conduttore ha diritto, non trattandosi di un Condominio e nonostante per diversi anni non l'abbiamo chiesto? O dovremmo recuperare in qualche modo (quale?) i Bilanci della società (che però avrà anche altre proprietà) e ricavare i dati da lì?
#2 Inviato 26 Luglio, 2022 Sjlva dice: O dovremmo recuperare in qualche modo (quale?) i Bilanci della società (che però avrà anche altre proprietà) e ricavare i dati da lì? Dal bilancio della srl non riusciresti a cavare un ragno dal buco. Per il resto, hai ragione in tutto.. i conguagli richiesti devono essere adeguatamente documentati.. troppo facile dire: "dammi 200€ in più!". Da come ti hanno risposto, ti faccio gli auguri: non sarà facile.
#3 Inviato 26 Luglio, 2022 Baccello dice: Dal bilancio della srl non riusciresti a cavare un ragno dal buco. Per il resto, hai ragione in tutto.. i conguagli richiesti devono essere adeguatamente documentati.. troppo facile dire: "dammi 200€ in più!". Da come ti hanno risposto, ti faccio gli auguri: non sarà facile. Grazie dell'appoggio. Avevo dubitato del nostro diritto ad avere la documentazione, visto come hanno risposto alla richiesta; allo stesso tempo, però, questo comportamento mi porta a pensare che non "vogliano" farci vedere i conteggi e se non vogliono molto probabilmente ci sarà un motivo. Magari questo non corrisponde a realtà, ma se l'inquilino ha un diritto sarebbe giusto rispettarlo. Pensavo di scrivere una PEC, naturalmente dall'indirizzo di mio marito che è parte del contratto; sono riuscita a trovare quello della società proprietaria nel registro delle imprese, spero sia corretto. Proverò e saprò dire come andrà. 😉
#4 Inviato 26 Luglio, 2022 Il contratto è un 4+4 o altro ? Cosa dice il contratto di locazione in merito agli oneri accessori ? E' da questi dati che bisogna partire, poi si può sviluppare l'analisi. Comunque qualunque richiesta di esborso deve esser giustificata da regolari pezze d'appoggio. Del loro bilancio non me ne faccio un fischio, mentre p.e. di tutte le fatture utenze condominiali me ne faccio moltissimo. Non trattandosi di condominio, puoi andare indietro e contestare 8più difficoltoso se già saldati) gli ultimi due anni. Ma ci si può anche limitare al presente rifiutando il saldo di qualunque onere accessorio se non adeguatamente documentato dalle relative pezze d'appoggio.
#5 Inviato 26 Luglio, 2022 albano59 dice: Il contratto è un 4+4 o altro ? Cosa dice il contratto di locazione in merito agli oneri accessori ? E' da questi dati che bisogna partire, poi si può sviluppare l'analisi. Comunque qualunque richiesta di esborso deve esser giustificata da regolari pezze d'appoggio. Del loro bilancio non me ne faccio un fischio, mentre p.e. di tutte le fatture utenze condominiali me ne faccio moltissimo. Non trattandosi di condominio, puoi andare indietro e contestare 8più difficoltoso se già saldati) gli ultimi due anni. Ma ci si può anche limitare al presente rifiutando il saldo di qualunque onere accessorio se non adeguatamente documentato dalle relative pezze d'appoggio. Il contratto è un 4+4; non ricordo con precisione la frase riguardante gli oneri accessori, rileggo e riporterò con maggiore precisione. Come dicevo, non pretendiamo di avere tutte le fatture ma almeno un conteggio generale e un riparto ben fatto... Il problema è che abbiamo già saldato; avevano dato una scadenza, e nonostante non ci avessero risposto ... beh, siamo abbastanza precisini e non ci piace avere debiti. Lo so che è controproducente, ma speriamo sempre nell'onestà e nella correttezza delle persone.
#6 Inviato 26 Luglio, 2022 Avendo già pagato, dubito che vi verrà presentata la lista delle fatture che giustificano i costi richiesti e men che mai il riparto spese operato. Io non mi avventurerei in battaglie (che potrebbero trasformarsi in legali) per poi scoprire alla fine differenze minimali di 100-200-300 euro, perchè il legale vi costerebbe di più. Però per il futuro.- e questo si che lo si può mettere subito in chiaro con il locatore s.r.l. - non pagherete e non anticiperete più nulla se le spese e relativi i conteggi non saranno chiari e leggibili. Precisamente vi atterete al versamento rateizzato se così è pattuito nel contratto, ma all'ultima rata da versarsi la sospenderete fino a visione giustificativi riparto spese. Se questi non arrivano da quel momento non pagherete più alcun onere accessorio, perchè in difetto ci sarà il locatore s.r.l.. Quindi quand'è che possiamo considerare spese e riparti chiari e leggibili ? CI viene in soccorso l'art. 9 della Legge 392/78 che è un punto cardine per la giurisprudenza e salvo patto contrario è norma da considerarsi valida per tutti i contratti di locazione: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate." 1 1
#7 Inviato 26 Luglio, 2022 albano59 dice: Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate." Grazie! Eravamo preoccupati perché ci avevano dato come scadenza il 15 luglio, ma la richiesta è arrivata a metà giugno o forse anche dopo, quindi in realtà avremmo potuto aspettare. Proverò a richiedere la documentazione con Pec, vedremo come va .... sicuramente non ci buttiamo in battaglie legali per queste cose. Ma l'anno prossimo faremo come da te suggerito (spero che figlia e marito siano d'accordo 😄)
#8 Inviato 27 Luglio, 2022 albano59 dice: Cosa dice il contratto di locazione in merito agli oneri accessori ? Ho riletto il contratto, e per gli oneri accessori è scritto: Contestualmente al canone il conduttore corrisponderà al locatore la somma annuale di € ..... quale acconto sulle spese accessorie (spese condominiali) previste e utenze a carico del conduttore ai sensi dell'art. 9 della L. 392/78, salvo conguaglio, da pagarsi in n. 12 uguali rate anticipate, ciascuna di € ..... secondo le stesse modalità del canone. Tale acconto potrà essere annualmente aggiornato con adeguamento al Consuntivo dell'anno precedente. Per agevolare l'individuazione dei rispettivi oneri le parti faranno riferimento alla "tabella ripartizione oneri accessori proprietà/conduttore" predisposta dalla Confedilizia e registrata a Roma - Atti privati al n. C07288 in data 26.02.1999, che qui si ha per accettata dalle parti. Oltre alle spese condominiali sopra citate, sono a carico del conduttore e comprese nella quota sopra citata le spese relative a luce, gas e acqua, mentre la tassa sul ritiro dei rifiuti solidi urbani non è inclusa. Anche nel contratto è richiamato l'art. 9 della L. 392/78, suggerito da @albano59 ; motivo in più per chiedere la documentazione, facendo forza proprio su questa norma. Ormai per quest'anno abbiamo pagato, vedremo se ci risponderanno; l'anno prossimo aspetteremo!
#10 Inviato 27 Luglio, 2022 Anche io ho un contratto 4 + 4 con un fondo che prima era una assicurazione. Dal 2009. Nel 2015 però mi sono accordo delle anomalie nelle spese precedenti e ho chiesto (insieme ad altri conduttori) tutte le pezze giustificative degli anni prima che l'assicurazione è stata costretta a darmi. In mediazione ho recuperato 5.000 euro (con un accordo privato) per errori nell'acqua calda e in fatture addebitate al conduttore ma di pertinenza del locatore. Pagavo 30 euro al metro cubo l'acqua calda e nell'accordo me l'hanno concessa a un terzo, retroattiva. Da quel giorno controllo sempre le spese e ogni anno trovo qualche cosa che non va e lo faccio presente.
#11 Inviato 29 Luglio, 2022 marcussen dice: Anche io ho un contratto 4 + 4 con un fondo che prima era una assicurazione. Dal 2009. Nel 2015 però mi sono accordo delle anomalie nelle spese precedenti e ho chiesto (insieme ad altri conduttori) tutte le pezze giustificative degli anni prima che l'assicurazione è stata costretta a darmi. In mediazione ho recuperato 5.000 euro (con un accordo privato) per errori nell'acqua calda e in fatture addebitate al conduttore ma di pertinenza del locatore. Pagavo 30 euro al metro cubo l'acqua calda e nell'accordo me l'hanno concessa a un terzo, retroattiva. Da quel giorno controllo sempre le spese e ogni anno trovo qualche cosa che non va e lo faccio presente. Noi ci siamo sempre fidati, anche perché il contratto prevedeva una quota mensile da versare per gli oneri accessori; l'abbiamo considerata spesa fissa, parte del canone di locazione, e non ci siamo preoccupati di approfondire. Adesso abbiamo chiesto la documentazione con pec. Almeno nel tuo caso il locatore ha consegnato la documentazione, nel nostro alla mail normale non hanno risposto, vedremo a quella certificata ma dubito che avremo risultati; probabilmente sono coscienti che, economicamente, non abbiamo interesse a rivolgerci a un avvocato.
#12 Inviato 29 Luglio, 2022 Le spese ,su richiesta, vanno sempre documentate concedendo la consultazione delle bollette/fatture. Soprattutto se un forfait stabilito tra i contraenti necessita di un conguaglio.. 1
#13 Inviato 31 Luglio, 2022 E' arrivata la risposta dalla proprietà. Dicono che essendo una srl e non un Condominio tutti i documenti sono trasmessi al commercialista mensilmente, per la contabilità e la fiscalità, il quale provvede al bilancio annuale; da quello 2021 è risultata una spesa di € 20.000 superiore all'anno precedente, importo ripartito tra i conduttori. Aggiungono che da quando è stato dato in locazione l'appartamento la cifra dedicata agli oneri accessori non è mai stata variata e che la richiesta di conguaglio quest'anno è conseguenza di una situazione mai verificata. Concludono dicendo che, viste le rimostranze, ricordano la possibilità da parte del conduttore di risolvere il contratto senza penalità nei termini stabiliti. Praticamente: così è se vi va bene, altrimenti andatevene. Valuterò come rispondere, per il momento non possiamo osare più di tanto perché mia figlia ha bisogno di rimanere lì.... per l'anno prossimo vedremo, ma l'intenzione sarebbe quella di non pagare conguagli se prima non avremo i documenti in mano. Secondo voi, questa frase nel contratto: Contestualmente al canone il conduttore corrisponderà al locatore la somma annuale di € ..... quale acconto sulle spese accessorie (spese condominiali) previste e utenze a carico del conduttore ai sensi dell'art. 9 della L. 392/78, salvo conguaglio prevede un conteggio a conguaglio solo a favore del proprietario o anche il conduttore avrebbe diritto a un rimborso nel caso fosse a favore suo? Modificato 31 Luglio, 2022 da Sjlva
#14 Inviato 31 Luglio, 2022 Il conguaglio normalmente è a favore del locatore. Io affitto una villetta con contratto "breve" , a canone concordato con spese generali forfettarie: gas,luce,acqua, spazzatura, revisione annuale della caldaia ,passo carraio ; essendo a mio nome le utenze. Quest'anno date le note impennate energetiche,ho il mio da fare per recuperare la differenza ,comunicando e conteggiando passo passo le bollette all'affittuario con PEC..una bella rottura di scatole, considerando che i consuntivi bimestrali delle fatture sono sempre posteriori ai consumi contabilizzati e, quindi, devo pure anticipare i soldi alla fine locazione,avendo il locatario scalato le 3 mensilità di cauzione in conto affitto (che non poteva fare..ma che fai? Gli rompi le rotule così lo devi pure pagare per sano?).
#15 Inviato 31 Luglio, 2022 Sjlva dice: questa frase nel contratto: Contestualmente al canone il conduttore corrisponderà al locatore la somma annuale di € ..... quale acconto sulle spese accessorie (spese condominiali) previste e utenze a carico del conduttore ai sensi dell'art. 9 della L. 392/78, salvo conguaglio Innanzi tutto è previsto il conguaglio ai sensi dell'art. 9 Legge 392/78: E questo conguaglio (che può esser positivo o negativo) non sarà secondo comodo del locatore srl ma come disposto dall'art. 9 Legge 392/78. Quindi "il problema" non siete voi che chiedete i giustificativi, ma il locatore srl che passa i documenti al suo commercialista, il quale commercialista non ha voglia di presentarvi i giustificativi, i conteggi, i riparti applicati ed un corretto conguaglio come disposto dal menzionato art. 9. "Il problema" non siete voi che state solo chiedendo l'applicazione di un patto contrattuale sottoscritto, voi che rompete e che dovreste pagare senza fiatare perchè così ha postulato il commercialista del locatore srl, voi che assolutamente non dovreste chiede ed esigere ma disdettare la locazione se non vi vanno beni i loro sistemi extra contrattuali ed unilaterali. Il "problema" è che il locatore srl non doveva firmare questo contratto di locazione se sapeva già che lo avrebbe ignorato ed eluso. Ridadisco il mio suggerimento. Pagate tutto le rate di acconto per oneri condominiali; poi dalla rata di conguaglio se non accompagnata da tutto quanto richiesto dall'art. 8 legge 392/78 sospendete il pagamento di tutte le rate per le sole spese condominiali. Verrete minacciati di sfratto per morosità (scoperto per oneri accessori pari al valore di almeno due mensilitàdi affitto); risponderete che farete opposizione di fronte al giudice perchè il locatore srl non vi fornisce giustificativi e spiegazioni sul conguaglio e che quello è l'unico motivo per cui avete sospeso il versamento delle rate per le sole spese condominiali. Il contratto l'ha firmato anche il locatore srl e a quel contratto anche il locatore srl (e suo pigro commercialista) ha l'obbligo di attenersi. Se vogliono incassare il conguaglio lo devono spiegare.
#16 Inviato 31 Luglio, 2022 albano59 dice: Il problema" non siete voi che state solo chiedendo l'applicazione di un patto contrattuale sottoscritto, voi che rompete e che dovreste pagare senza fiatare perchè così ha postulato il commercialista del locatore srl, voi che assolutamente non dovreste chiede ed esigere ma disdettare la locazione se non vi vanno beni i loro sistemi extra contrattuali ed unilaterali. Infatti, mi ha dato particolarmente fastidio quel "date le sue ripetute rimostranze" ecc. Per tanti anni non abbiamo chiesto nulla e solo per aver domandato un riscontro alle spese accessorie pagate ci accusano praticamente di "rompere" (tra l'altro per un importo che loro hanno giudicato "limitato" ... che ne sanno se per l'inquilino è tale?). Mi urta questa mancanza di rispetto, in generale non sopporto le ingiustizie e l'arroganza, soprattutto se accompagnata alla poca chiarezza. albano59 dice: Ridadisco il mio suggerimento. Pagate tutto le rate di acconto per oneri condominiali; poi dalla rata di conguaglio se non accompagnata da tutto quanto richiesto dall'art. 8 legge 392/78 sospendete il pagamento di tutte le rate per le sole spese condominiali. Già. Per ora, avendo già pagato, non posso fare nulla, neppure rispondere a tono perché mia figlia in questo momento è rimasta senza lavoro e non avrebbe modo di trovare un altro posto dove abitare. Mi ha vietato di ribattere 😅 Speriamo la situazione migliori, così l'anno prossimo potremo fare come suggerisci e soprattutto magari potrà lasciare quel "buco" di vecchio monolocale (poco più di 20 mq compresi cucina e bagno, che dire mansardati è un complimento) che le hanno "concesso" in locazione (altro termine utilizzato da loro, decisamente umiliante ... ). Pensare che non avevo neppure chiesto fatture e bollette, ma solo un elenco delle spese addebitate con indicazione dei millesimi utilizzati per il riparto... Secondo loro non si fa, perché non è un Condominio. Scusate lo sfogo. Modificato 31 Luglio, 2022 da Sjlva
#17 Inviato 31 Luglio, 2022 Sjlva dice: Secondo loro non si fa, perché non è un Condominio. Balla galattica !
#18 Inviato 31 Luglio, 2022 I miei conduttori (che non sono in un Condominio ma in immobili di unica Proprietà) ricevono regolarmente e periodicamente tutte le pezze di appoggio e tutti i riparti puntualmente dettagliati. Ttrattandosi di poche spese nell'arco dell'anno, io anticipo il saldo di tutti gli oneri comuni, per poi richiederne a posteriori e periodicamente il rimborso ad ogni singolo inquilino. 1
#19 Inviato 31 Luglio, 2022 albano59 dice: I miei conduttori (che non sono in un Condominio ma in immobili di unica Proprietà) ricevono regolarmente e periodicamente tutte le pezze di appoggio e tutti i riparti puntualmente dettagliati. Ttrattandosi di poche spese nell'arco dell'anno, io anticipo il saldo di tutti gli oneri comuni, per poi richiederne a posteriori e periodicamente il rimborso ad ogni singolo inquilino. Comportamento corretto e onesto! Stessa cosa facevo anch'io tempo fa, quando avevo dato in locazione la casa che era stata dei miei genitori con bollette intestate a me. Capisco che sia più laborioso quando ci sono molti appartamenti (questo stabile ne avrà almeno una settantina, poi penso ci siano anche altri immobili di proprietà), però dovrebbe essere una prassi per regolarità con il contratto e con la normativa, oltre che per trasparenza e rispetto verso i conduttori. Purtroppo non tutti sono così.
