#1 Inviato 29 Agosto, 2020 Buongiorno, come da oggetto il dubbio che porterà un litigio continuo col vicino riguarda più o meno l’art 1120 (Innovazioni) e 1121 (Innovazioni gravose o voluttuose) del codice civile. Cerco di essere molto schematico altrimenti finirò per dilungarmi troppo. Edificio: Abito in un mini condominio di 4 appartamenti con 2 scale separate e senza amministratore e quel che è peggio senza millesimi. E’ mini condominio poiché condividiamo uno spazio esterno, il cancello automatico ed il cancelletto. Nella parte dove abito, sopra ai 2 appartamenti c’è un lastrico solare di proprietà esclusiva (non lo definisco “terrazza” appunto perché per scappare da lì si finisce sulle scale, mentre scappando da una terrazza si finirebbe dentro l’appartamento). L’appartamento sopra ed il lastrico è il mio. Nell’altra metà dell’edificio al posto del lastrico solare c’è il tetto a 4 falde dove quando piove una falda scarica l’acqua sul lastrico. Passiamo ai lavori: sia il lastrico solare che il terrazzino a copertura delle scale (alcuni lo chiamano torrino) avevano delle infiltrazioni ma il vicino insiste sul fatto di spendere solo per riportarlo allo stato in cui lui ha comprato casa. In pratica il torrino era coperto solo con la guaina ed il lastrico solare con guaina + un massetto ma senza pavimento. Il pavimento sarebbe stato un gradino per l’acqua della falda del tetto. Suddivisione delle spese: come ho letto anche qui sul forum, avremmo usato millesimi temporanei solo tra noi 2 e quindi visto che il torrino è parte comune l’avrei suddiviso semplicemente in millesimi. Mentre per il lastrico (come da art. 1126 cc) 1/3 a me e 2/3 in millesimi, quindi bene o male 2/3 a me. (Anche se non saprei come calcolare la parte falda / lastrico dove coinvolgerebbe anche gli altri 2 appartamenti. Ma tralasciamo questa parentesi consideratela domanda extra) Dai preventivi di un po’ di ditte edili e di un paio di architetti (alcuni incaricati dal vicino stesso) bene o male tutti erano concordi su: sostituzione guaina e MOLTO CONSIGLIATO massetto + pavimento appunto per proteggere la guaina. In pratica quello che è consigliato e proprio quello che il vicino considera “voluttuoso”, ma è veramente così? Nei vari anni prima che comprassi io al torrino è stata aggiunta guaina su guaina e sarebbe piaciuto anche a me continuare ad aggiustarlo così, fino a quando non ho visto io stesso che l’acqua era penetrata fino allo strato più in basso di guaina e così alla fine 2018 ho fatto fare i lavori sul torrino per conto mio e presentando il conto al vicino. Niente massetto e né pavimento economico proprio come voleva lui! Il lastrico ha sì il massetto ma non il pavimento (per la storia della falda descritta più su) e ciò ha protetto la guaina ma ora è lui stesso crepato ed una infiltrazione meno seria rispetto al torrino nel muro di confine. Non ho anticipato i lavori ma ho aggiustato io stesso con un po’ di cemento e guaina liquida tanto per andare avanti qualche anno in più. Insomma la soluzione stra-economica del mio ex proprietario. Nel frattempo negli edifici vicini c’è chi ha impermeabilizzato persino i box con l’accoppiata guaina + pavimento, gliel’ho fatto notare ma vengo preso per scemo. Ripeto questo vicino ha tutte le carte in regola per agire così? Se è così anch’io considero le facciate “voluttuose” che stanno tanto a cuore a lui, non hanno infiltrazioni e da una parte è allisciata e dall’altra è una sbruffata ruvida. Lo stesso dicasi dei miei balconi, 2 dei 3 affacciano sul suo giardino, sarebbero da rifare i sottobalconi, ma solo uno di quei 2 non ha danni ed è sbruffato ruvido come la facciata. (Tra l’altro che non mi voleva far vedere i danni e sono dovuto andare dai confinanti per vederne lo stato) Non è pure quello “voluttuoso”? Mi concentrerei di più ad aggiustarmi il mio impianto elettrico che non ha la messa a terra o gli scarichi di cucina e bagno che saranno di sicuro di piombo. Invece rimando e rimando. Vi ringrazio per la pazienza per aver letto tutto e spero in un chiarimento (P.S. Se mi dite che in condominio con più appartamenti si litiga di più lo so molto bene, sono scappato più di 4 anni fa!)
#2 Inviato 30 Agosto, 2020 Se lo consigliano i tecnici parlerei al tuo vicino di opere a regola d’arte piuttosto che voluttuose. Naturalmente tra i due preventivi dovresti accettare quello che delibera la maggioranza. In caso di stallo potresti accollarti tu la differenza per il massetto.
#3 Inviato 30 Agosto, 2020 Richard572 dice: l’art 1120 (Innovazioni) e 1121 (Innovazioni gravose o voluttuose) del codice civile Il tuo caso non è una innovazione, tanto meno voluttuaria; si tratta di manutenzione straordinaria che, essendo il lastrico ad uso esclusivo, deve essere ripartita ex art 1126 c.c.: Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Alcuni ritengono che la suddivizione, quando sottostante al lastrico ci sia una sola unità immobiliare (come nel tuo caso) la suddivizione sia piu' equa seguendo il dettato dell'art . 1125 c.c.: Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. In ogni caso il condòmino non puo' sottrarsi alla manutenzione del bene comune; se, pero', non vuole sentir ragione, purtroppo, non ti resta che ricorrere alla mediazione, oppure accollarti l'intero costo della manutenzione. In ogni caso, è necessario un verbale di assemblea che indichi quali siano le decisioni prese, o non prese.
#4 Inviato 31 Agosto, 2020 Ringrazio entrambi per le risposte ma credo di aver scritto un po’ troppo e ciò ha confuso le idee: Danielabi dice: Alcuni ritengono che la suddivizione, quando sottostante al lastrico ci sia una sola unità immobiliare (come nel tuo caso) la suddivizione sia piu' equa seguendo il dettato dell'art . 1125 c.c.: Un attimo sotto al lastrico abito io e sotto a me il vicino: Richard572 dice: sopra ai 2 appartamenti c’è un lastrico solare di proprietà esclusiva Quindi in totale: appartamento A + giardino, appartamento B (sopra ad A e come tetto ha le tegole a 4 falde), appartamento C + giardino (il vicino in oggetto), appartamento D (sopra a C, cioè io), lastrico mio (sopra a D). Ad A e B non interessa il torrino (copertura delle scale) perché hanno scale per conto loro e neanche del lastrico perché non li copre, anche se in pratica una falda del tetto spiove da me. Da lì la mia frase: Richard572 dice: (Anche se non saprei come calcolare la parte falda / lastrico dove coinvolgerebbe anche gli altri 2 appartamenti. Ma tralasciamo questa parentesi consideratela domanda extra) Non abbiamo mai fatto un’assemblea in 4 anni perché ciò che c’era da fare era di poco conto, l’abbiamo fatto in economia con le nostre mani (questa è la filosofia di A e B, parenti tra loro) e poi Richard572 dice: senza amministratore e quel che è peggio senza millesimi. Quindi di fatto un verbale non c’è mai stato Danielabi dice: In ogni caso, è necessario un verbale di assemblea che indichi quali siano le decisioni prese, o non prese. Luca980 dice: Naturalmente tra i due preventivi dovresti accettare quello che delibera la maggioranza. Se dovessi fare il pignolo i preventivi non sono solo 2 ma ciascuno ha 2 versioni con e senza pavimento e distinti tra lastrico e torrino, quindi 4 da ogni impresa. Riassumendo, la domanda base era un modo di evitare di accollarmi le spese del pavimento (ovviamente s’intende anche il massetto e per il torrino le soglie dei muretti ed il verticale) e mi avete risposto. 😊 L’opzione della mediazione mi sembra esagerata per qualcosa che le imprese edili consigliano visto il recente sconvolgimento del clima. Proverò con l'altra opzione: puntare al buonsenso del vicino, anche se mi pare difficile in quanto gia se l’è presa a male con solo l’aumento di spesa per la rimozione e lo smaltimento della vecchia guaina del torrino.🙄 Speriamo bene, grazie per le risposte!
#5 Inviato 31 Agosto, 2020 Richard572 dice: Richard572 dice: senza amministratore e quel che è peggio senza millesimi. Quindi di fatto un verbale non c’è mai stato Non serve Amministratore per indire una assemblea. Potete autoconvocarla voi quattro e verbalizzare l'incontro con nomina di Presidente e Segretario dell'assemblea stessa che redigano e firmino il verbale e poi ne facciano avere una copia a tutti. 1
#6 Inviato 21 Settembre, 2020 Buongiorno, è passato un po' di tempo dall'ultima risposta ma solo per vedere come la pensava il vicino dopo che ho rifatto i sotto balconi. La definizione "voluttuosa" gliel'ho data io per giustificarlo. L'idea di un'assemblea tra di noi non è sbagliata e non è la prima volta che me la consigliano. 😊 Quasi 4 anni fa proposi di crearci la tabella millesimale da soli, ma tra chi misura col metro e chi col righello sulla piantina e chi se n'è fregato non è uscito niente.🙄 Il problema è che A e B, in memoria di quando l'edificio era popolato solo da loro parenti e dove il "rompiscatole" era lo zio che abitava l'appartamento D (ora mio), tendono a fare tutto da soli. Vedi ad esempio le facciate e in questo caso C vorrebbe un unico colore. O il cancello automatico. L'anno scorso aveva una ruota bloccata, la guida storta e la scheda del motore rovinata. Hanno fatto tutto loro 3 ed io non ho messo becco per non esser paragonato a quello zio.🤷♂️ Risultato: solo il motore non funziona ma oramai hanno rialzanto guida + cancello di una diecina di cm e per forza la cremagliera ora è più bassa. In pratica s'erano dimenticati dei problemi elettronici🙈 Dubito molto che si riuscirà a fare un'assemblea se si fanno le mini riunioni 2 alla volta (proprio del cancello mesi dopo A mi dice "Te l'ha detto C del cancello?" e pochi mesi fa C "Te l'ha detto A?")😅 Modificato 21 Settembre, 2020 da Richard572