#1 Inviato 2 Giugno Buongiorno, Abito in una villa formata da due appartamenti, la villa ha una recinzione unica del giardino, una parte però del giardino è di mia proprietà. La recinzione che delimita la parte del mio giardino con l'esterno è comune essendo un proseguo di quella dell'intera villa o è mia? Questa parte confina con un giardino pubblico comunale (in sostanza una piccola aiuola) posso chiedere al comune di aprirmi un accesso pedonale?
#4 Inviato 3 Giugno Ispi dice: Buongiorno, Abito in una villa formata da due appartamenti, la villa ha una recinzione unica del giardino, una parte però del giardino è di mia proprietà. La recinzione che delimita la parte del mio giardino con l'esterno è comune essendo un proseguo di quella dell'intera villa o è mia? Questa parte confina con un giardino pubblico comunale (in sostanza una piccola aiuola) posso chiedere al comune di aprirmi un accesso pedonale? ciao la recinzione che limita il lotto su cui sorge il condominio è sempre condominiale e quindi serve il parere dei condomini. Infatti da come scrivi tu hai l'uso esclusivo del tuo giardino.
#5 Inviato 3 Giugno Si esatto, questo volevo capire, la recinzione limita il lotto, per lotto immagino si intende il mappale/particella. il giardino contorna l'edificio su due lati nord ed est, il giardino lato est non è di mio uso esclusivo ma di mia proprietà, la recinzione invece è tutta unica, il varco sarebbe fatto sulla parte di mia proprietà e avrebbe accesso su un' area verde comunale.
#6 Inviato 3 Giugno Ispi dice: uso esclusivo ma di mia proprietà ciao se è di tua proprietà esclusiva, la recinzione che cinge il tuo giardino è solo tua, del che però da come parli, ho qualche dubbio. Il giardino ha un subalterno (voluto) che lo identifica catastalmente ?
#7 Inviato 3 Giugno L'appartamento è stato acquistato all'asta giudiziaria e nella perizia è stato conteggiato come proprietà esclusiva, nella planimetria catastale è riportata la dicitura scoperto esclusivo ma non ha un subalterno, ma per la planimetria ho incaricato un geometra per aggiornarla visto che ha qualche piccola incongruita', non penso farà un subalterno dedicato. Precisazione: non sarebbe giardino ma terrazza/cortile Modificato 3 Giugno da Ispi
#8 Inviato 3 Giugno Cercherei l'accordo con l'altro propietario, poi se non fosse possibile puoi valutare se procedere da solo in virtù del fatto che il giardino è tuo. Eventualmente sarà l'altro a dover dimostrare che la recinzione è di proprietà comune o che l'accesso lo danneggerebbe.
#9 Inviato 3 Giugno Si ma volevo capire come potrebbe lui dimostrare che la recinzione è di proprietà comune
#10 Inviato 3 Giugno Bisognerebbe verificare quanto riportato nel rogito di vendita del primo appartamento, quello che ha portato alla formazione del condominio.
#11 Inviato 3 Giugno Purtroppo la casa era di un unico proprietario, ha fatto lavori per suddividere la villa in due appartamenti, poi è andata all'asta e hanno diviso in due lotti, conteggiando il cortile lato est come mia proprietà esclusiva, ma la recinzione è unica che gira attorno all'edificio e secondo l'altro è parte comune perché è utile a tutti i condomini (se non ci fosse la recinzione dal mio lato qualcuno potrebbe accedere al giardino condomiale attraversando quello mio privato) e funge da linea di demarcazione del condominio stesso (particella/mappale). Quindi la mia domanda è: essendo giardino mio privato posso modificare e creare un cancello pedonale o devo chiedere il permesso all'altro condomino? Sempre che il comune me lo autorizzi in quanto è su giardino pubblico
#12 Inviato 3 Giugno Ispi dice: è comune essendo un proseguo di quella dell'intera villa o è mia Su ricorso DI un condòmino, proprietario esclusivo di un giardino, la Superma Corte ordinanza n. 22155/2018 "non operi la presunzione di condominialità..... In tema di condominio negli edifici, un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie), che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con le relative conseguenze in ordine all’onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l’atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate”. Stante tal Giurisprudenza, in mancanza di specifico atto negoziale o non si possa dimostrare come la recenzione assolva ad un comune interesse, concluderi: proprietà privata. Ispi dice: Quindi la mia domanda è: essendo giardino mio privato posso modificare e creare un cancello pedonale o devo chiedere il permesso all'altro condomino? Essendo suo non deve chiedere alcuna autorizzazione; lo faccia nel rispetto del decoro estetico generale P.S. Titoli abilitativi in Comune, mi raccomando
#13 Inviato 3 Giugno Plutone dice: delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva (come nella specie) ciao è questo il nocciolo *proprietà esclusiva non è la stessa cosa che uso esclusivo. Plutone dice: non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., e difatti se è proprietà esclusiva non entra fra le parti comuni ai sensi di tale articolo, cosa diversa se è uso esclusivo, facendo parte del lotto su cui sorge il condominio.
#14 Inviato 3 Giugno Ispi dice: una parte però del giardino è di mia proprietà. Ciao camillo, io partivo dall'assunto su descritto. quindi a maggior ragione, deve per forza essere una recinzione privata.
#15 Inviato 3 Giugno Plutone dice: Ciao camillo, io partivo dall'assunto su descritto. Ciao l'ho capito, ma che non sia esattamente così come lui scrive ed il mio post 4 era perchè aveva ricevuto una risposta positiva a prescindere.
#16 Inviato 3 Giugno Ah ok! è semplice da capire; per asserire che sia di sua proprietà lo evincerà dal rogito, poi si comporta di conseguenza
#17 Inviato 3 Giugno Non c'è rogito in quanto acquisto all asta, sulla perizia del ctu è riportata proprieta esclusiva ma può il perito essersi sbagliato? Se fosse proprietà da dove lo si evince? Nel decreto di trasferimento fa solo riferimento al sub che comprende sia appartamento che il cortile esclusivo (cosi è scritto nella planimetria catastale) Inizialmente era una villa unica, e lo scoperto era quindi unico, il proprietario ha diviso poi in due appartamenti creando quindi due sub, uno di questi sub (il mio) ha "acquisito, almeno nelle planimetrie, una parte dello scoperto" Modificato 3 Giugno da Ispi
#18 Inviato 3 Giugno Ispi dice: Si esatto, questo volevo capire, la recinzione limita il lotto, per lotto immagino si intende il mappale/particella. Teoricamente la recinzione dovrebbe delimitare la proprietà (esclusiva / condominiale)... ... e quindi dovrebbe percorrere il perimetro della particella (detta anche mappale) Ispi dice: L'appartamento è stato acquistato all'asta giudiziaria e nella perizia è stato conteggiato come proprietà esclusiva, nella planimetria catastale è riportata la dicitura scoperto esclusivo ma non ha un subalterno, ma per la planimetria ho incaricato un geometra per aggiornarla visto che ha qualche piccola incongruita', non penso farà un subalterno dedicato. Precisazione: non sarebbe giardino ma terrazza/cortile L'area scoperta NON assumerà subalterno autonomo (sulla stessa particella) ... ... perchè di fatto sulla planimetria si dichiara pertinenza dell'abitazione ... ... se accertata proprietà esclusiva ... ... di norma direttamente comunicante Comunque per il Catasto Fabbricati vale quanto riportato sulla planimetria ... ... per la proprietà (aspetto civilistico) vale quanto riportato sull'atto di provenienza Per essere autonoma (l'area scoperta) la genesi catastale deve essere diversa ... ... su particella diversa (con o senza subalterni) Ispi dice: Purtroppo la casa era di un unico proprietario, ha fatto lavori per suddividere la villa in due appartamenti, poi è andata all'asta e hanno diviso in due lotti ... Come da corretta prassi catastale ... ... iniziale nuovo accatastamento dell'intero edificio (di un solo proprietario/i - intestatario/i) ... ... su unica particella e SENZA subalterno ... ... poi denuncia di variazione (per divisione) e nuovi (e diversi) intestatari Il frazionamento (per trasferimento diritti) catastale è causale diversa ... https://def.finanze.it/DocTribFrontend/... NON confondere la planimetria (catastale) con elaborato planimetrico ... Planimetria ed elaborato possono essere riprodotti su una scheda oppure più schede ... ... che nel linguaggio comune sono planimetrie (formati A/4 oppure A/3) ... www.colgeofc.it/public/docfa/ISTRUZIONE II.pdf www.geototus.altervista.org/normativa/1970/1970-Formazione-delle-mappe-1970.pdf
#19 Inviato 3 Giugno Ispi dice: Nel decreto di trasferimento fa solo riferimento al sub che comprende sia appartamento che il cortile esclusivo Se questo il decreto, tale è il suo titolo = proprietà privata del giardino, ergo della recinzione (salvo quanto detto sopra ex Cassazione)
