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adrobe

Informazioni sulle parti private e relativi proprietari

Molti anni fa un costruttore, dopo aver ultimato un palazzo di una quindicina di appartamenti con relativo androne, cortile, giardino e locali vari al pianoterra, mise in vendita soli 6 o 7 appartamenti e relative cantinole, riservandosi la proprietà di tutto il resto.

Su androne e cortile quindi cui il sottoscritto (uno degli acquirenti) ha la sola servitù di passaggio.

Nel frattempo gli eredi del costruttore, detentori della maggioranza degli appartamenti, hanno fatto di tutto e di più: costruito ulteriori appartamenti al pianoterra anche dove c'erano locali a differente destinazione d'uso, sistemato alberi molto alti nel giardino privato limitando il panorama, imposto l'acquisto da parte degli acquirenti di parte del cortile per parcheggiare le auto, ecc. ecc.

Uno degli acquirenti successivamente comprò da uno degli eredi un ulteriore appartamento, inserendo però furbamente nel rogito di acquisto la cessione di piccola parte (non so quale) della proprietà privata originaria del costruttore.

Grazie a questo fatto ogni qual volta si discute di manutenzione o sistemazione di cortile o androne questo "doppio acquirente" sostiene che lui vanta un diritto di proprietà, a noialtri ignoto.

Mi domando: esiste un diritto da parte di noi condomini nel conoscere in dettaglio quali siano esattamente le parti private del Condominio ed i relativi proprietari? Inutile dire che l'amministratore sostiene di non avere o non potere dare informazioni a riguardo...

Tutti i condomini possono prendere visione dell'anagrafe condominiale dove si ricava quali sono le parti private e relativi proprietari, l'amministratore non può rifiutarsi di fornire queste informazioni ed addirittura è previsto che deve fornire copia da lui firmata a spese del richiedente.

Grazie mille, come al solito sai se c'è un articolo di legge o sentenza cui appellarmi?

cc art 1129 Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore

comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la

sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo

1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può

prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata

cc art 1130 Attribuzioni dell'amministratore

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli

proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice

fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato

relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata

all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia,

mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni

necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta

risposta, l’amministrazione acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai

responsabili;

grazie, ma nel registro di anagrafe condominiale un condomino è obbligato ad indicare anche la proprietà privata del cortile o solo le generalità dei proprietari del mero appartamento?

Se il cortile è proprietà privata risulterà dalla visura catastale, in pratica i dati che devono essere indicati nel registro anagrafico condominiale.

ma se quello che io sopra ho definito "doppio acquirente" omette di fornire le indicazioni sulle sua parte di proprietà privata nel cortile, si può stabilire che non è proprietario di un bel niente? Cioè, il Registro fa fede in tutto e per tutto?

Se il condomino proprietario non dichiara che il cortile è suo, probabilmente sarà comune però non combacia con quanto scritto sul tuo rogito dove dice che hai la sola servitù di passaggio, in pratica questo condomino deve indicare ciò che è suo, avrà anche lui un rogito e può ottenere una visura e l'amministratore deve richiedere tutti i dati che avevo indicato.

Una verifica (non risolutiva!) ma che pone l'amministratore alle strette tanto dal non poter esimersi dalle giuste spiegazioni, si può attuare sfruttando la consultazione delle rendite catastali di AdE:

http://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenVisure/index.jsp

Inserisci il tuo codice fiscale, poi seguendo le successive finestre alla fine inserisci solo foglio e particella del tuo immobile; ti appariranno a video tutti gli accatastamenti in proprietà privata componenti il tuo Condominio, sia quelli in essere sia quelli soppressi, con tanto di rendite e vani.

Non compaiono i singoli proprietari, ma conoscendo il Condominio può risultare semplice ricostruire la situazione completa dei condòmini.

 

Soprattutto, a prescindere dall'associare un proprietario ad una u.i., disporrai comunque di un quadro completo di elementi certi per costringere l'amministratore a fornirti le giuste spiegazioni in merito alle proprietà private ed al loro corretto coinvolgimento nei riparti.

Ok grazie, ma se non riuscissi dalle visure ad ottenere le informazioni attinenti le proprietà private degli altri condomini, si può considerare come "vangelo" per le questioni condominiali il registro dell'anagrafe condominiale così come è stato compilato dai singoli condomini?

Questo nessuno lo può sapere: per la dichiarazione resa da un privato nei confronti della Pubblica Amministrazione è previsto il reato; non è lo stesso per dichiarazioni rese ad un privato... proprio non è riconosciuto il reato.

Certo che conseguendo l'elenco delle visure come sopra descritto e ponendolo a confronto con l'anagrafe condominiale, le incongruenze (se ci sono) emergono !

A quel punto sarà più che lecito chiedere ed esigere spiegazioni e giusti chiarimenti, sia dall'amministratore che dagli autori di false dichiarazioni.

Saluti 🙂

@ adrobe

Quello che è certo è che l'amministratore deve formare il registro condominiale e non può rifiutarsi di dare le dovute informazioni ai condomini che richiedono la visione o la copia.

comunque ho seguito il consiglio di albano59, effettivamente con la sua procedura ricavo le informazioni sui fabbricati, ma non sui terreni (che mi interessa di più)

comunque ho seguito il consiglio di albano59, effettivamente con la sua procedura ricavo le informazioni sui fabbricati, ma non sui terreni (che mi interessa di più)
Potrei supporre che il costruttore ha fatto un po il furbetto, indicando nei rogiti una servitù di passaggio la quale dovrebbe essere registrata, ma di fatto ciò non sia mai avvenuto, se il mio sospetto è giusto potrebbe darsi che queste parti siano condominiali, però per la verifica, se l'amministratore non collabora, sarebbe bene incaricare un tecnico abilitato per le relative verifiche ed eventualmente richiede la rimozione dell'amministratore per non aver permesso ai condomini interessati la visione delle documentazioni dell'anagrafe condominiale.

Andando a spulciare tra i terreni di pertinenza del Condominio così come indicati sul sito dell'agenzia del territorio, ho verificato che gli eredi del costruttore e il "doppio acquirente" sono comproprietari delle seguenti particelle:

a) qualità: ente urbano; partita: area di enti urbani e promiscui

b) qualità: corte; partita: accessorio comune ad ente rurale ed urbano

c) qualità: fabbricato rurale

d) qualità: seminativo

Non riesco ad attingere ulteriori informazioni sulle singole particele, ma quanto sopra basta a confermare che il cortile non è di proprietà di tutto il Condominio?

Andando a spulciare tra i terreni di pertinenza del Condominio così come indicati sul sito dell'agenzia del territorio, ho verificato che gli eredi del costruttore e il "doppio acquirente" sono comproprietari delle seguenti particelle:

a) qualità: ente urbano; partita: area di enti urbani e promiscui

b) qualità: corte; partita: accessorio comune ad ente rurale ed urbano

c) qualità: fabbricato rurale

d) qualità: seminativo

Non riesco ad attingere ulteriori informazioni sulle singole particele, ma quanto sopra basta a confermare che il cortile non è di proprietà di tutto il Condominio?

No............

I dati che indichi sono relativi al catasto terreni, non urbano che è quello che ti interessa.

 

E' da vedere al Catasto Fabbricati, nella busta del fabbricato, quali sono le proprietà individuali e quali quelle comuni. Le vedi dall'elaborato planimetrico relativo alla particella dell'intero fabbricato.

 

Devi però andare di persona, non è cosa da fare "on line". Meglio sarebbe incaricare un tecnico che è in grado di leggere questi documenti senza problemi.

 

Saluti

 

Giuseppina

L'elenco dettagliato delle proprietà inserite nel catasto fabbricati le ho già, in quanto tre anni or sono abbiamo fatto rifare le tabelle millesimali a cura di un geometra, che si prese la briga di fare al catasto le visure di tutti i "fabbricati" censiti, con anche relativi intestatari. Però nulla riguardo cortili, terreni, ecc risulta da detto elenco....

Elaborato planimetrico. Lì sono indicate le unità immobiliari e relative pertinenze (cortili, giardini, ecc.). Ricontattate lo stesso tecnico che potrà aiutarvi nella lettura di questo documento

 

Saluti

 

Giuseppina

C'entra poco col forum, ma perché sul sito:

http://sister.agenziaentrate.gov.it/CitizenVisure/index.jsp

suggeritomi da albano59 non si trovano informazioni sulle singole particelle?

Dipende innanzitutto da cosa intenti per "informazioni".

In ogni caso il link collega al solo settore "visure al cittadino" che è una delle sezioni disponibili on line ma la sola disponibile gratuitamente,per le altre la consultazione è possibile previo abbonamento.

OK, sono riuscito ad ottenere più dettagliate informazioni e visure catastali.

Premesso che il mio problema è soprattutto il portico antistante l'ingresso, e verificarne il pieno uso e definizione "condominiale", preciso allora quanto segue:

1) il portico di cui sopra e la restante parte del cortile facevano parte di un'unica particella, di proprietà degli eredi del costruttore;

2) nel 1986 uno degli eredi del costruttore ha alienato a colui che ho definito doppio acquirente una "quota proporzionale di comproprietà su parti ed impianti comune e di uso comune del fabbricato" (così come da nota di trascrizione sulla Conservatoria dei registri) ed in base a ciò il doppio acquirente era proprietario per 111/1000 della suddetta particella;

3) nel 1993 i comproprietari della suddetta particella (eredi del costruttore e doppio acquirente) con atto notarile ponevano fine allo stato di comunione su tale particella frazionando la suddetta particella in varie parti, tra cui alcune definite posti auto, che venivano venduti ad alcuni condomini (tra cui il sottoscritto);

4) nel sopracitato atto viene specificato che la restante parte della particella (tra cui il portico d'ingresso) resta comune ai condividenti onde consentire l'accesso ai posti auto suddetti.

5) Infine, ma forse la COSA PIU' IMPORTANTE, nel Regolamento di condominio approvato all'unanimità nel 1971 è specificato: "Sono comuni pro indiviso e tali dovranno rimanere al servizio delle rispettive proprietà singole: il portico antistante l'ingresso, il marciapiede sui due lati del fabbricato, ecc...."

 

Domanda: sulla base di quanto sopra gli eredi del costruttori ed il doppio acquirente possono arrogarsi il diritto di disporre a loro piacimento del portico d'ingresso oppure deve essere considerato parte comune del condominio e quindi essere sotto giurisdizione condominiale?

Peccato che ora che ho fornito tutte le indicazioni necessarie nessuno risponde...

Poni l'intera documentazione all'esame ed alla ricostruzione di un geometra abilitato, che essendo un terzo disinteressato interpreterà al meglio i mutamenti che si sono susseguiti.

Per quanto leggo, ravviso una contraddizione sostanziale, che solo l'esame in loco del relativo carteggio può dirimere i dubbi: come può sostenere e da ritenersi ancora efficientemente valido, un RdC del 1971 che indica una comunione condominiale pro indiviso fra gli utilizzatori di quella particella, quando tu affermi di godere solo di una servitù di passaggio ?

 

Sul frazionamento della particella, osservo che il valore pieno è originariamente detenuto dal solo costruttore; si è poi frazionato nel 1986 fra due entità (111 doppio proprietario + 889 eredi costruttore); infine nel 1993 un ulteriore smembramento non meglio precisato dal quale comunque sopravvive una particella residuale comprensiva di portico: non è che forse è su questa porzione residuale che è nata la servitù di passaggio a favore dei posti auto...?

Ma quella porzione residuale di particella (comprensiva di portico) determinatasi nel 1993, non mi appare come proprietà indivisa condominiale, neppure proprietà comune fra i soli utilizzatori dei posti auto, ma semmai proprietà fra doppio proprietario (111 millesimi) ed eredi costruttore (889 millesimi).

Saluti 🙂

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