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luigitecno

Informazioni per sfratto inquilino

Buona sera, mi presento sono Luigi e sono un agente immobiliare, sono nuovo di questo forum e non so se scrivo nel giusto forum, aiutatemi se sbagli.

Avrei un incarico ingarbugliato e vorrei delle delucidazioni da chi esperto in materia su come muovermi e comportarmi.

Vi spiego tutto:

ho acquisito un incarico di vendita di una villetta, sta in vendita ad un prezzo equivalente al 50% della mia valutazione, quindi un prezzo stracciato.... Questo prezzo e stato concordato con gli EREDI di questa soluzione. La casa e andata in eredita ad una serie di fratelli sorelle e nipoti, non era ne sposato e ne niente. Questo prezzo perche oltre ad essere un eredita molto fuori zona e onerosa da sostenere, all'interno c'è una excollega del vecchio proprietario, che per sua bonta ci abitava senza tornaconto economico. Morto dal 2004 il proprietario, l'inquilina (chiamiamola cosi), non ha pagato mai per abitare in questa proprieta agli eredi, che ora in tempo di imu ecc. vogliono liberarsene, dopo aver avanzano una proposta a questa signora, che sfortunatamente non puo acquistare, stiamo procedendo alla pubblicazione ai clienti per venderla. Questa signora minaccia di non andarsene. In casa abita lei e un figlio con portatore di handicap, abusivamente perche non ce nessuna scrittura tra le due parti. Il cliente che acquistera come potra liberare casa? (sara a carico suo occuparsene motivo fondamentale di qst prezo.

in base di legge, se nn riesco a trova un accordo con una buona uscita per la signora, come posso muovermi? a chi?

Help me

Grazie Luigi

"ho acquisito un incarico di vendita di una villetta" appunto attieni solo al tuo mandato ovvero la vendita dell'appartamento ,

il resto non ti riguarda ,non e' un tuo problema .

 

il problema e' del proprietario (eventualmente sara' lui a interessarsi del problema oppure girera' il problema al nuovo proprietario),il tuo lavoro e' agente immobiliare non "sfrattatore" .

 

È difficile vedere un gatto nero in una stanza buia, specialmente quando il gatto non c'è.

Scritto da peppe64 il 26 Feb 2013 - 20:57:23: "ho acquisito un incarico di vendita di una villetta" appunto attieni solo al tuo mandato ovvero la vendita dell'appartamento ,

il resto non ti riguarda ,non e' un tuo problema .

 

il problema e' del proprietario (eventualmente sara' lui a interessarsi del problema oppure girera' il problema al nuovo proprietario),il tuo lavoro e' agente immobiliare non "sfrattatore" .

 

È difficile vedere un gatto nero in una stanza buia, spe [...]

mi dispiace ma non opero cosi, non mi piace lavarmene le mani, devo seguire il cliente anche dopo la vendita, devo sapere cosa si deve fare in questo caso, in modo da spiegarlo ai futuri acquirenti, non posso dire qst e la casa qui i soldi e ciao. il cliente va seguito in tutto e in cambio mi danno un'ottima provvigione e tnt pubblicita positiva. se oggi lavoro ancora e merito al trattamento che offro ai clienti ovvero un servizio a 360°, se non vedo il gatto nero nella stanza buia accendo una pila.... Cn qst voglio dirti in amicizia, non trovare il problema, trova la soluzione...

Qualcuno sa aiutarmi? grazie luigi

 

 

Secondo me potrebbero profilarsi due situazioni:

1) la signora abita in casa con un contratto di comodato gratuito (che può essere anche verbale): questo contratto è pertanto scaduto quando è morto il proprietario. Gli eredi l'hanno lasciata abitare lì sempre con comodato gratuito, per cui quando decidono che se ne deve andare, se ne deve andare punto.

2) la signora abita lì senza che nessuno si sia mai preoccupato della casa (OK l'IMU, ma come seconda casa l'ICI c'era anche prima... per cui gli eredi lo pagavano o lo pagava la signora?), zio ed erdi. La signora, se è lì da più di venti anni, può chiedere al giudice di diventare proprietaria per usucapione.

 

E' ovvio che nessuno acquisterà una casa, seppure a prezzo stracciato, con la possibilità che l'atto diventi nullo per usucapione. Perciò gli attuali proprietari devono dirimere la questione prima di vendere. Se risulta che la signora è lì in comodato gratuito, è bene (ma non sono obbligati) che gli lascino un paio di mesi per trovarsi un'altra casa. In questo caso, il fatto che ha un figlio portatore di handicap non c'entra nulla (vale negli affitti, ma qui loro sono ospiti). Se la signora invece ventila l'usucapione... beh, direi che devono sentire subito un avvocato...

 

 

Scritto da lollolalla il 04 Mar 2013 - 09:31:53: Secondo me potrebbero profilarsi due situazioni:

1) la signora abita in casa con un contratto di comodato gratuito (che può essere anche verbale): questo contratto è pertanto scaduto quando è morto il proprietario. Gli eredi l'hanno lasciata abitare lì sempre con comodato gratuito, per cui quando decidono che se ne deve andare, se ne deve andare punto.

2) la signora abita lì senza che nessuno si sia mai preoccupato della casa (OK l'IMU, ma come seconda casa l'ICI c'era anche prima... per cui g [...]

grazie lollolalla, cmq volevo darti altre info: la signora sta li dal 2000, quindi non ce il pericolo dell'usucapione, il proprietario mori nell ottobre 2004, e a dicembre 2004 gli fecero un contratto non registrato 4+4, anche se nn e registrato penso ke nn possa rivendicare sul contratto perche 8 anni sn passati, peraltro lei ha pagato solo x un po, per l'ici o imu hanno smp pagato gli eredi.

premesso tutto questo, sai darmi altre informazioni?

se nn vorrebbe lascia casa, la legge tutela chi l'acquista cm prima casa?

illuminami grz

 

 

Scritto da luigitecno il 04 Mar 2013 - 13:14:02: se nn vorrebbe lascia casa, la legge tutela chi l'acquista cm prima casa?

Una piccola precisazione: in questo forum è buona abitudine evitare il caratteristico linguaggio da sms

 

 

Se la compravendita e chi compra ottempera agli adempimenti necessari e minimali richiesti, va da sè che l'acquisto può esser perfezionato come "prima casa".

 

Quello che la compravendità e la legge non possono garantire, è che la cessione dell'immobile si intenda libero da occupanti: se dichiarato in atto "libero da occupanti" significa che chi vende prima libera l'appartamento dagli occupanti, poi stipula.

 

Tra l'altro, a mio avviso, resta da definire se occupanti "con titolo" o "senza titolo".

Un contratto di locazione, anche se non registrato, ESISTE !

Quindi a far data dal 2000... la prossima scadenza utile per disdettare diverrà quella del 2016: da nessuna parte ho letto che qualcuno tra i legali proprietari si sia premunito di disdettare formaslmente la locazione.

Per estromettere l'inquillino sembra che l'unico appiglio concreto sia la sua morosità (da dimostrare), ovvero procedura di sfratto per morosità, procedura onerosa e lunga, con la complicanza della presenza di un handicappato.

Oppure il metodo della buonauscita...

 

 

Non entro ulteriormente nel merito, bensì ti consiglio di consultarti con un valido legale, perchè questo "affare" (???), appurato il tuo modus operandi, si può facilmente trasformare in un infimo boomerang per la tua attività.

Saluti

 

 

Scritto da albano59 il 04 Mar 2013 - 21:55:54:

Una piccola precisazione: in questo forum è buona abitudine evitare il caratteristico linguaggio da sms

Se la compravendita e chi compra ottempera agli adempimenti necessari e minimali richiesti, va da sè che l'acquisto può esser perfezionato come "prima casa".

 

Quello che la compravendità e la legge non possono garantire, è che la cessione dell'immobile si intenda libero da occupanti: se dichiarato in atto "libero da occupa [...]

chiedo a tutti scusa per il linguaggio da sms usato...

 

e grazie albano59 per queste ulteriori delucidazioni, penso che la miglior soluzione sia la buonauscita, anche se ha avanzato una buonauscita quantificata in 30.000,00€, alquanto inpropabile che chi acquisti dia un tale "rimborso"...

per il contratto penso sia scaduto se è un semplice contratto di 4 anni con tacito rinnovo per altri 4, dovrebbe dire che partito dal 2004 sia scaduto il 2012 giusto?

 

 

Ti eri solo dimenticato di dire che era in affitto... una piccolezza...

Comunque, il proprietario direi che può avere delle grane, perchè un contratto di affitto abusivo può costargli caro (elusione tasse?).

Se il contratto è stato fatto nel dicembre 2004 (ma lei è dentro dal 2000, per cui io direi che è partito dal 2000, e credo lo direbbe anche l'AdE), la prossima scadenza sarà al 2016, perchè quella del 2012 è passata e nessuno ha mandato disdetta 6 mesi prima (disdetta da cosa, poi, dato che il contratto è abusivo?).

In ogni modo, la signora può tranquillamente denunciare il tuo amico.

 

--link_rimosso--

 

http://[/url]

 

http://www.fanpage.it/l-omessa-registrazione-del-contratto-di-locazione-ad-uso-abitativo-decreto-legislativo-14-03-2011-n-23/

 

Quindi il contratto diventerà regolare, ad un canone irrisorio e durerà 4+4 anni.

 

 

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