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Fabio68

Infiltrazioni lucernario - è (e mi scuso per la lungaggine) come posso comportarmi (a rigore di legge) verso l'amministratore?

Buongiorno a tutti,

 

chiedo cortesemente un consiglio su come agire nei confronti dell'amministatore dello stabile in cui vivo perchè:

 

- nel 2011, a seguito di copiose infiltrazioni dal lucernario, è stato richiesto l'intervento dell'amministratore il quale ha fatto pervenire (mediante raccomandata) un preventivo lavori da approvare; il preventivo includeva smontaggio vetri, carteggiatura dei ferri e successivo trattamento con antiruggine e verniciatura finale, posa di guarnizioni per i vetri e posa dei vetri. Preventivo (per quanto mi riguarda) approvato con raccomandata, i lavori sono stati assegnati ad un muratore (che abita nello stabile) del quale non ho ricevuto nessun preventivo e che a detta dell'amministratore eseguiva il lavoro per 50 euro in meno dell'altro (con l'utilizzo di una piattaforma aerea)

 

- i lavori NON sono stati eseguiti come descritti nel preventivo (serio) della ditta da me approvata (i vetri non sono stati smontati ed i ferri sono sempre pieni di ruggine come prima - ho varie foto in proposito) ed infatti ora ci sono nuovamente infiltrazioni proprio davanti alla mia porta di casa (io abito all'utlimo piano)

 

- ho fatto presente questo problema all'amministratore con ben 4 o 5 raccomandate (A/R) lamentando anche la non corretta esecuzione dei lavori di manuntenzione al lucernario e non corrispondendo la cifra (126 euro circa) prevista per detti lavori (straordinari) .... puntualmente con l'arrivo dello scadenziario delle rate, ritrovo dentro alla ordinaria amministrazione (senza alcuna voce specifica) i 126 euro del lucernario (che mai sono stati indicati come lavori straordinari)

 

- ancora 15 gg fa ho telefonato all'amministratore per lamentare l'infiltrazione e ho avuto risposta che appena il tempo sarebbe migliorato avrebbe inviato qualcuno.....dopo 10 gg di bel tempo (in cui NON si è visto nessuno) ora che ha ricominciato a piovere persistono le infiltrazioni.

 

La mia domanda è (e mi scuso per la lungaggine) come posso comportarmi (a rigore di legge) verso l'amministratore? Posso eventualmente ritardare di pagare la rata ordinaria prevista per il 2014 (fino ad intervento effettuato) come segno di protesta in modo da farlo muovere oppure devo procedere con qualche tipo di denuncia?

 

Grazie mille per i consigli

Innanzitutto non si approva nulla per lettera neppure se raccomandata, le delibere vanno approvate in assemblea regolarmente convocata e con le maggioranze previste dall'art. 1136 cc

Se la spesa non è stata neppure ratificata in una regolare assemblea puoi astenerti dal contribuire, sino ad approvazione.

Innanzitutto non si approva nulla per lettera neppure se raccomandata, le delibere vanno approvate in assemblea regolarmente convocata e con le maggioranze previste dall'art. 1136 cc

Se la spesa non è stata neppure ratificata in una regolare assemblea puoi astenerti dal contribuire, sino ad approvazione.

Grazie Tuxx,

per maggiore informazione posso aggiungere che per questi lavori NON è mai stata convocata un'assemblea ma l'amministratore si è limitato ad una raccomandata.

Per la questione irrisolta delle infiltrazioni, come posso aggire?

 

Grazie ancora

Io ti consiglierei di richiedere un assemblea straordinaria a norma dell'art 66 Dacc.

 

- ... quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore

dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere

direttamente alla convocazione. ...

Le rate vanno sempre pagate,altrimenti si passa per essere morosi.Semmai si contesta al consuntivo.

Vorrei sapere se il lucernario fa luce a un locale privato. Se così fosse l'amministratore e il condomino non centrano niente.

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Nel caso di specie, sembra corretta la ripartizione delle spese per il rifacimento dei lucernari ad ogni singolo proprietario, trattandosi di manufatti che, come indicato nel quesito, servono ognuno a dare luce alle singole porzioni di tetto di proprietà esclusiva.

 

--link_rimosso--

 

- - - Aggiornato - - -

 

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Le rate vanno sempre pagate,altrimenti si passa per essere morosi.Semmai si contesta al consuntivo.

Vorrei sapere se il lucernario fa luce a un locale privato. Se così fosse l'amministratore e il condomino non centrano niente.

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Nel caso di specie, sembra corretta la ripartizione delle spese per il rifacimento dei lucernari ad ogni singolo proprietario, trattandosi di manufatti che, come indicato nel quesito, servono ognuno a dare luce alle singole porzioni di tetto di proprietà esclusiva.

 

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Ciao Giglio2

 

il lucernario fa luce alle scale del palazzo (5 piani) dove è stato anche recentemente (2 anni) installato l'ascensore.

Il mio problema è che l'amministratore è completamente sordo alle richieste da me fatte (con molteplici raccomandate a-r) di chiarimenti di come ha assegnato i lavori di manutenzione del lucernario e, in merito alle sue non risposte, NON ho ancora versato la quota prevista per questi lavori.

Di contro mi trovo che ormai da 2 anni, quando manda i resoconti, inserisce nella voce della gestione ordinaria le spese del lucernario (es. se l'ordinaria sono 1000 euro/anno, io mi trovo 1126 euro) ...questa secondo me è una truffa bella e buona, infatti avevo anche pensato di rivolgermi alla GdF ma prima di fare un passo simile chiedevo consiglio a Voi.

Comunque a oggi non ho ancora ricevuto nessuna risposta alle mie 5 raccomandate a/r e alle mie telefonate.....ritengo che questo amministratore meriti di essere "richiamato" all'ordine da qualcuno che conti....o no?

 

- - - Aggiornato - - -

 

Io ti consiglierei di richiedere un assemblea straordinaria a norma dell'art 66 Dacc.

 

- ... quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore

dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere

direttamente alla convocazione. ...

Tuxx...

il problema che nel condominio esiste...come dire....una sorta di cerchio magico (per non andare sul pesante) tra l'amministratore ed alcuni condomini (proprietari), quindi risulta difficile attuare una richiesta di questo tipo (anzi impossibile) inoltre gli stessi hanno provveduto a pagare subito il dovuto per i lavori del lucernario in quanto chi li ha eseguiti è un facente parte del "cerchio magico"

@ Fabio68

Qualcuno che conti è un Giudice, per cui se vuoi devi agire per vie legali, e poi l'amministratore potrà dire che ha agito per urgenza, e le infiltrazioni sono comprese in questo, però questo amministratore ha, secondo me (ma non lo so con certezza) commesso un errore, perchè in caso di spese straordinarie urgenti deve darne comunicazione nella 1° assemblea (cc art 1135), l'ha fatto? La spesa è stata approvata/ratificata? Non lo so, per cui verifica questo prima di agire.

@ Fabio68

Qualcuno che conti è un Giudice, per cui se vuoi devi agire per vie legali, e poi l'amministratore potrà dire che ha agito per urgenza, e le infiltrazioni sono comprese in questo, però questo amministratore ha, secondo me (ma non lo so con certezza) commesso un errore, perchè in caso di spese straordinarie urgenti deve darne comunicazione nella 1° assemblea (cc art 1135), l'ha fatto? La spesa è stata approvata/ratificata? Non lo so, per cui verifica questo prima di agire.

Tuxx,

 

come dicevo, l'approvazione del preventivo e relativa spesa è stata richiesta tramite raccomandata...questo mi può anche stare bene se i lavori avessero seguito quanto indicato nel preventivo della Ditta "X" (da me approvato con raccomandata come chiesto dall'Amministratore), lo stesso ha però deciso (di sua libera scelta) che il lavoro l'avrebbe fatto la Ditta "Y" (della quale NON si è visto preventivo e che caso strano abita nel palazzo) per 50 euro di meno.

Il problema è che i lavori NON sono stati fatti come descritto da "X" ma praticamente è stato messo del semplice silicone intorno ai vetri....fatto sta che oggi (a 1,5 anni di distanza) ci sono nuovamente infiltrazioni e praticamente mi piove davanti alla porta di casa.

Fatto presente il tutto più volte, non ho ancora ricevuto risposta e (oltre a continuare a piovere) continua ad inserire (senza specificare) la cifra dentro alla quota ordinaria annuale.....questa secondo me è truffa e meriterebbe una denuncia alla GdF

O no?

Come ti avevo già detto l'amministratore ha agito, secondo me con leggerezza, in primo luogo per avere fatto approvare una spesa con lettera raccomandata poi e forse per non avere reso noto la spesa nella 1° assemblea successiva al lavoro, però dalla sua ha un'eventuale spesa straordinaria eseguita con urgenza, anche se differente da quello che tu avevi indicato (non sei tu che decidi, ma l'assemblea con regolare delibera), per cui se l'amministratore riuscirà a dimostrare l'urgenza e la fattura regolare, l'eventuale tua denuncia alla GdF avrà esito negativo.

L'unico punto a tuo favore, secondo me è quello della mancata comunicazione nella 1° assemblea, sempre se questo sia mancato e/o no ratificato.

Come ti avevo già detto l'amministratore ha agito, secondo me con leggerezza, in primo luogo per avere fatto approvare una spesa con lettera raccomandata poi e forse per non avere reso noto la spesa nella 1° assemblea successiva al lavoro, però dalla sua ha un'eventuale spesa straordinaria eseguita con urgenza, anche se differente da quello che tu avevi indicato, per cui se l'amministratore riuscirà a dimostrare l'urgenze e la fattura regolare, l'eventuale tua denuncia alla GdF avrà esito negativo.

L'unico punto a tuo favore, secondo me è quello della mancata comunicazione nella 1° assemblea, sempre se questo sia mancato e/o no ratificato.

Faccio una verifica sul discorso dell'assemblea (anche se a memoria non ricordo che sia stato fatto).

Comunque ritengo assurdo che un amministratore prima proponga un preventivo "X" e riceva l'approvazione (non solo da me e preciso che il lavoro da fare lo ha deciso lui con la ditta "X" e non io o l'assemblea) e poi faccia fare il lavoro a "Y" di suo libero arbitrio senza curarsi del lavoro svolto ed infischiandosene dei miei ripetuti solleciti al fatto che il lavoro non era stato fatto come previsto....ma pensando bene di chiedere e continuare a chiedere i soldi previsti per ogni condomino (circa 126euro) come se nulla fosse (cifra che io ovviamente non ho mai pagato e non intendo pagare a fronte di lavori fatti male e non come previsto....infatti entra di nuovo acqua nella scala).

Approfondisco il discorso assemblea ed eventualmente provo a rivolgermi ad un avvocato

E' tua facoltà consultare un legale, ma per 126 euro, ci penserei non due ma quattro volte.

Forse è meglio la soluzione dell'assemblea straordinaria, magari inserendo nella richiesta il punto - "nomina nuovo amministratore", meno costoso per tutti.

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