#1 Inviato 6 Gennaio, 2023 Buongiorno, sono a scrivere in quanto vorrei una consulenza su chi spetta pagare le infiltrazioni provenienti dalla pensilina che - in realtà- è il cornicione del palazzo e che si allarga anche sul balcone dello scrivente e che un tutt'uno con il solaio del lastrico, tutti i condomini sono proprietari del lastrico .---- -Precisamente, sono proprietario di un appartamento al quarto piano (ultimo piano, sopra c'è un lastrico con ringhiera) in un condominio (tot. 10 app.ti) il lastrico è di proprietà di tutti i condomini.___Da un pò di tempo sto subendo infiltrazioni dal lastrico sovrastante ___ Di recente addirittura mi pioveva in casa, nel salone._____ L'amministratore ha detto che la causa delle gravi infiltrazioni nel salone è la pensilina e che quindi non è proprietario il condominio ma lo scrivente. La pensilina in realtà è niente altro che il cornicione del palazzo e che copre anche il balcone dello scrivente allargandosi, inoltre tale pensilina non è niente altro che la prosecuzione del solaio del lastrico (ved. foto)._______ Chi paga le spese di rifacimento della guaina della pensilina ???
#3 Inviato 6 Gennaio, 2023 Salve Enrico, la domanda era su chi spetta pagare le infiltrazioni provenienti dalla pensilina che - in realtà- è il cornicione del palazzo e che si allarga anche sul balcone dello scrivente e che un tutt'uno con il solaio del lastrico, tutti i condomini sono proprietari del lastrico ??? Modificato 6 Gennaio, 2023 da golf1988@alice.it
#4 Inviato 6 Gennaio, 2023 COMUNIONE E CONDOMINIO Spese della comunione e del condominio:in genere Per le spese concernenti la riparazione del lastrico solare comune ed utilizzato da tutti i condomini, trova applicazione il disposto dell'art. 1123 c.c., dovendo ripartirsi tali spese in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, e non quello dell'art. 1126 c.c., che presuppone l'uso esclusivo del lastrico da parte di uno dei condomini. Trib. Salerno, 29/11/2007 ............... Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie. App. Genova, Sez. II, 01/02/2008 .................. In tema di condomini di edifici, la terrazza a livello, anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Pertanto, a norma dell'art. 1126 c.c., tutti i condomini a cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della predetta terrazza, onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono rispondere tutti, secondo i criteri di ripartizione di spesa stabiliti dall'art. 1126 c.c. (Cass. SS.UU. n. 3672/97; Cass. n. 9009/98). Modificato 6 Gennaio, 2023 da golf1988@alice.it
#5 Inviato 6 Gennaio, 2023 mio ragionamento ... a me sembra proprio che sia la prosecuzione del lastrico solare e quindi di proprietà comune e quindi ancora la spesa è condominiale da ripoartirdi in millesimi. volendo seguire il ragionamento dell'amministratore (per me errato), quella pensilina è aggettante e (come tutti i balconi aggettanti) tutto l'insieme (calpestio che in questo caso non c'è, impermeabilizzazione, soletta in c.a., intonacatura di sotto e pitturazione ) non è certo proprietà di chi sta sotto ... visto che di sopra non c'è nessuno e che non è possibile che non ci sia un proprietario, quella pensilina è una parte comune. il fatto che è sopra di te non ti fa essere proprietario. non è una terrazza a livello ma un elemento aggettante del lastrico solare che non è assolutamente di copertura al tuo balcone (cos' come non sono di copertura i balconi aggettanti). infine (sempre volendo seguire il ragionamento dell'amministratore), tu sei il danneggiato e la causa sono le infiltrazione che avvengono per mancanza di adeguata impermeabilizzazione, quindi visto che certamente non sei tu il proprietario di quella impermeabilizzazione, indovini (l'amministratore) chi si deve far carico della soluzione del problema per eliminare la causa del danno ... per me puoi dirgli che provveda subito a manutenere quella cosa comune (a cui anche tu sei tenuto a partecipare per millesimi di proprietà) se non vuole che tu glielo intimi tramite un legale chiedendo ovviamente di essere risarcito per il ripristino dei luoghi danneggiati a causa di quella infiltrazione ...
#6 Inviato 6 Gennaio, 2023 aggiungo e preciso: sei danneggiato per quanto riguarda le infiltrazioni all'interno del tuo appartamenmto, non per l'ammaloramento del cielino aggettante che sta sopra di te. quello va risolto e ripristinato a livello condominiale (essendo proprietà comune) anche per estetica del fabbricato. Modificato 6 Gennaio, 2023 da paul_cayard
#7 Inviato 6 Gennaio, 2023 Condivido il tuo ragionamento, ma non ne sono del tutto sicuro, sulla base dei seguenti dubbi: Ciò che è al di la del parapetto, pur essendo proseguimento del solaio (da verificare), non penso possa più definirsi né balcone né terrazza. Se pensilina propriamente detta, costituirebbe elemento architettonico ben preciso, il quale avrebbe lo scopo di per proteggere dalla pioggia, dal sole e da altri agenti atmosferici, chi sosta o transita sotto di essa. Per certi versi potrebbe definirsi anche un cornicione orizzontale "non continuo" (tipo questo) e incastrarsi in un certo modo nell'estetica del palazzo. Atti e regolamento cosa dicono a riguardo? Al di là dell'infiltrazione, mi pare necessitino comunque di manutenzione. --img_rimossa-- Modificato 7 Gennaio, 2023 da Joy76
#8 Inviato 7 Gennaio, 2023 Comunque le spese per le infiltrazioni del lastrico sono normate o dal cc 1123 o dal 1126 . Ora, a prescindere chi è il proprietario, il lastrico e pensilina svolgono una funzione di copertura del fabbricato, pertanto tutti devono concorrere alle spese (in misura diversa, cc 1123-1126) Giusto ?? COMUNIONE E CONDOMINIO Spese della comunione e del condominio : in genere Per le spese concernenti la riparazione del lastrico solare comune ed utilizzato da tutti i condomini, trova applicazione il disposto dell'art. 1123 c.c., dovendo ripartirsi tali spese in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, e non quello dell'art. 1126 c.c., che presuppone l'uso esclusivo del lastrico da parte di uno dei condomini. Trib. Salerno, 29/11/2007 ............... Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie. App. Genova, Sez. II, 01/02/2008
#9 Inviato 7 Gennaio, 2023 quella è una appendice del fabbricato che non è proprietà individuale di qualcuno. che sia una variante della facciata, del lastrico, architettura naif o quant'altro, non c'è un condòmino proprietario. tra l'altro credo che il regolamento dica qualcosa rispetto a ciò.
#11 Inviato 7 Gennaio, 2023 Ora, a prescindere chi è il proprietario del lastrico o della pensilina, siccome svolgono una funzione di copertura del fabbricato, tutti devono concorrere alle spese di riparazione (in misura diversa, cc 1123-1126); soprattutto se la pensilina è un tutt'uno con il solaio del lastrico ed ideata dal costruttore, oltre a migliorare l'estetica...Giusto ?? Parti comuni dell'edificio Le pensiline poste a copertura di mansarde costituiscono parte integrante del tetto, e devono considerarsi di proprietà comune, per cui le relative spese di manutenzione devono ripartirsi tra tutti i condomini secondo il criterio dell'art. 1123, 1° comma, c. c. Trib. Milano, 20/03/1989
#12 Inviato 7 Gennaio, 2023 Joy76 dice: potrebbe definirsi anche un cornicione orizzontale "non continuo" (tipo questo) e incastrarsi in un certo modo nell'estetica del palazzo. sono d'accordo ed è condominiale come tutti i cornicioni e come l'estetica (bene immateriale ma comunque condominiale).
#13 Inviato 7 Gennaio, 2023 golf1988@alice.it dice: Ora, a prescindere chi è il proprietario del lastrico o della pensilina, siccome svolgono una funzione di copertura del fabbricato, tutti devono concorrere alle spese di riparazione non si può prescindere da chi è il proprietario. è lui che è custode e responsabile del manufatto. il proprietario (privato o condomìnio) deve sistemare la sua proprietà e deve il risarcimento di eventuali danni causati. in questo caso, come già detto, quel manufatto è condominiale (come dice @Joy76 è un "cornicione orizzontale non continuo" che è sostanza dell'architettura del fabbricato) ed è il condomìnio che deve farsi carico dei lavori e del risarcimento.
#14 Inviato 7 Gennaio, 2023 paul_cayard dice: non si può prescindere da chi è il proprietario. è lui che è custode e responsabile del manufatto. il proprietario (privato o condomìnio) deve sistemare la sua proprietà e deve il risarcimento di eventuali danni causati. in questo caso, come già detto, quel manufatto è condominiale (come dice @Joy76 è un "cornicione orizzontale non continuo" che è sostanza dell'architettura del fabbricato) ed è il condomìnio che deve farsi carico dei lavori e del risarcimento. Sicuramente Paul non si può prescindere da chi è il proprietario, però in questo caso LA PENESILINA assolve anche ad una funzione di copertura del fabbricato e tutti devono concorre alle spese di riparazione (in misura diversa, cc 1123-1126), salvo casi particolari etc etc etc ; nella foto allegata si vede che c'è una porta dove tutti possono accedere al lastrico.... giusto ?? o sbaglio ?? Chiediamoci, come farebbe a mantenersi una PENESILINA se non è ancorata al solaio ? Ovviamente in questo caso non può che essere ancorata al solaio del lastrico. COMUNIONE E CONDOMINIO Lastrici solari e tetto In tema di condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c. Trib. Benevento, 14/01/2009 Modificato 7 Gennaio, 2023 da golf1988@alice.it
#15 Inviato 7 Gennaio, 2023 golf1988@alice.it dice: Sicuramente Paul non si può prescindere da chi è il proprietario, però in questo caso LA PENESILINA assolve anche ad una funzione di copertura del fabbricato e tutti devono concorre alle spese di riparazione (in misura diversa, cc 1123-1126), salvo casi particolari etc etc etc ; nella foto allegata si vede che c'è una porta dove tutti possono accedere al lastrico.... giusto ?? o sbaglio ?? Chiediamoci, come farebbe a mantenersi una PENESILINA se non è ancorata al solaio ? Ovviamente in questo caso non può che essere ancorata al solaio del lastrico. COMUNIONE E CONDOMINIO Lastrici solari e tetto In tema di condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c. Trib. Benevento, 14/01/2009 tu la chiami pensilina, per me è un pezzo di cornicione. l'altro cornicione è continuo (sempre in aggetto) quindi per me non c'èdifferenza. indipendentemente da ciò, forse non mi sono spiegato ... quel manufatto è condominiale da qualsiasi pounto di vista lo si voglia vedere. alla sua custodia e manutenzione concorrono tutti i condòmini.
#16 Inviato 7 Gennaio, 2023 paul_cayard dice: tu la chiami pensilina, per me è un pezzo di cornicione. l'altro cornicione è continuo (sempre in aggetto) quindi per me non c'èdifferenza. indipendentemente da ciò, forse non mi sono spiegato ... quel manufatto è condominiale da qualsiasi pounto di vista lo si voglia vedere. alla sua custodia e manutenzione concorrono tutti i condòmini. si sono anch'io di questo parere
