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Coloreda

Infiltrazioni in garage da giardino comune

Buongiorno a tutti,

mi scuso se sto scrivendo nella sezione sbagliata.

 

Mi sono trasferita da poco in un complesso condominiale metà anni 70. Il mio garage presenta pesanti infiltrazioni d'acqua, tali da rendere inagibile il garage stesso. Per completezza di informazione: le infiltrazioni si manifestano quando piove, anche in modo non eccessivo; lo strato di terreno soprastante, destinato a giardino condominiale, è di circa 2 metri di spessore ed è piantumato con alberi d'alto fusto di circa 30 anni d'età.

 

Nell'ultimo anno e mezzo ho segnalato più volte il problema all'amministrazione, da cui non ho ottenuto nemmeno risposta.

Nel marzo scorso, in sede di assemblea ordinaria, - a seguito di un crollo in uno dei garage del condominio - per 15 garage (tra cui il mio) è stato deliberato un intervento di manutenzione straordinaria per la sostituzione delle tavelle della copertura interna dei box.

In quella stessa occasione ho ri-portato il problema delle infiltrazioni nel mio box all'attenzione di tutti i condomini: essendo però un problema che (per ora) impatta solo 2 dei 54 garage, la maggioranza dei condomini ha fatto in modo - in questo supportata dall'amministratrice - di rinviare qualsiasi decisione in merito. In quella occasione, ho richiesto che venisse almeno svolto un sopralluogo da parte di un tecnico competente per identificare la causa dell'infiltrazione.

 

In questi giorni ho saputo (in via del tutto informale, visto che l'amministrazione ancora non risponde) che il famoso sopralluogo richiesto a marzo scorso è stato effettuato in queste settimane, in maniera "informale" (e senza coinvolgere le parti in causa) da parte di un condomino titolato, che fa risalire la causa delle infiltrazioni a una perdita di tubature comuni. Lo stesso condomino titolato a quanto pare suggerirebbe come soluzione un intervento meno invasivo che vada a "isolare" le tubature incriminate dall'interno, evitando così di scoperchiare il giardino per rifare l'impermeabilizzazione.

[Nel frattempo, avevo già chiesto a un amico tecnico un parere sulla situazione, il quale mi ha confermato che il problema è (come parrebbe ovvio anche a un bambino) il deterioramento dell'isolamento tra giardino e box.]

Ammetto perciò che il parere tecnico del condomino coinvolto dall'amministrazione, parere per altro non documentato, mi pare poco credibile e un pochino "sospetto".

 

Vorrei capire:

1. come ottenere un aggiornamento documentato (e non per "sentito dire" o riportato dai vicini) di come stia procedendo tutta la vicenda;

2. Come ottenere o per lo meno sollecitare un intervento di soluzione, perchè dopo quasi 2 anni vorrei poter usare il garage;

3. come poter essere certi che la soluzione identificata sia quella più adeguata al problema e non quella che fa risparmiare (mi risulta da precedenti esperienze che l'amministrazione condominiale sia usa a proporre sempre soluzioni temporanee e non efficaci, rimandando i problemi finchè non succede il danno, in modo che i costi vengano coperti dall'assicurazione);

4. come verrebbero ripartite le spese nei 2 casi (1. intervenendo sul giardino comune; 2. intervenendo sulle tubature)?

5. se tramite amministrazione/condomini etc non si arrivasse a una soluzione in tempi accettabili (diciamo entro il prossimo inverno), come privato posso fare qualcosa per risolvere il problema a mie spese?

 

Spero di essere riuscita a spiegarmi almeno un po'.

E che qualcuno possa aiutarmi.

https://www.condominioweb.com/forum/quesito/ripartizione-spese-straordinarie-per-infiltrazioni-acqua-59433/

 

- - - Aggiornato - - -

 

La ripartizione delle spese relative al giardino condominiale che funge da copertura ai box, è a carico del condominio per il 50% relativamente alla soletta, restando la parte restante a carico dei box - la pavimentazione è a carico del condominio,i soffitti a carico dei box - applicabilità dell’art. 1125 c.c.

Nel corso del passato, la giurisprudenza ha ritenuto di doversi applicare la regola dell’art. 1126 cod. civ. riguardante i lastrici ad uso esclusivo, anche alle aree condominiali come giardini e cortili che fungono da copertura ai box interrati, addebitando al condominio solo 1/3 della spesa, lasciando i 2/3 a carico dei box. Secondo la Cassazione più recente (sentenza n. 15841 del 19/07/2011),ci sono invece le condizioni per un'applicazione dell'articolo 1125 del codice civile che stabilisce che i costi per la riparazione delle "solette" sono ripartiti in parti uguali tra i proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e quindi, nel caso in esame, con l'addebito dell'intervento per una metà a carico di tutti i condomini e per l'altra in capo ai proprietari delle autorimesse: a carico dei primi restano le coperture del pavimento e a carico degli altri l'intonaco e la tinteggiatura della parte sottostante della soletta. A parere di questo operatore, quest’ultimo orientamento appare certamente più equo rispetto a quello che applicava l’art. 1126 c.c., che attraverso una visione distorta, riteneva, sbagliando, i cortili e i giardini equiparabili ai lastrici esclusivi.

Grazie mille per la tempestiva risposta.

In merito alla corretta identificazione della causa delle infiltrazioni e della conseguente soluzione più adeguata, ho modo di obbligare l'amministrazione a produrre una perizia formale opportunamente documentata, prodotta da persona titolata e obiettiva? O sono costretta a fidarmi dell'opinione informale del condomino (non si sa quanto abilitato a esprimere pareri in tal senso) informalmente e segretamente interpellato dall'amministrazione? E nel primo caso, a carico di chi sarebbero i costi per la redazione della perizia?

 

Non vorrei spendere dei soldi per un intervento che, per quanto più economico, mette solo una pezza senza risolvere il problema.

Grazie di nuovo.

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