#1 Inviato 23 Agosto, 2013 Salve a tutti, sono proprietario di un appartamento sito al piano terra, di una palazzina costituita da 8 unita', di cui 4 al piano terra e 4 al primo piano. Gli 8 garage rimangono sotto al piano terra, accessibili tramite rampa esterna. Sotto al mio appartamento (zona cucina) e' sito il garage di un altro condomino, che lo scorso aprile ha subito un danno all'auto dovuta ad infiltrazioni provenienti dal soffitto del proprio garage. A fine aprile ci siamo trasferiti quindi l'appartamento da allora e' inabitato, mentre le infiltrazioni sono proseguite fino ai primi di luglio, per poi cessare completamente. Mi e' stato chiesto di rispondere del danno, alche' mi sono mosso per effettuare in primis le verifiche del caso, cercando di determinare la causa (anche per impedire eventuali danni futuri). Prima una consulenza tramite un idraulico, quindi prova con videocamera, infine e' stato riempito il tubo di scarico della cucina con acqua e colorante, cercando di vedere, dopo diverso tempo, se la colonna d'acqua scendeva. Tutti i sondaggi hanno dato esito negativo, lo scarico e' perfettamente funzionante e in ordine. Ho anche un giardino di proprieta', che pero' non e' direttamente sopra al garage, tuttavia irrigato con regolarita' solo a partire da maggio (e come detto, ora le infiltrazioni non sono piu' presenti, mentre il giardino e' irrigato tutti i giorni). Ho comunicato la cosa al condomino che ha subito il danno e all'amministratore, il quale continua ad asserire che la responsabilita' e' mia, per via del fatto di abitare fisicamente sopra al garage dove si e' verificato il danno. Vi e' una copertura assicurativa, il perito e' intervenuto, ma senza conoscere le cause dell'infiltrazione, non vi sara' alcun risarcimento. La palazzina, seppure non nuova, e' del 2005, quindi entro ai famosi 10 anni di garanzia del costruttore, tuttavia ci sono stati problemi di umidita' riscontrati presso diversi appartmenti ed inoltre vi e' un'altra infiltrazione di dubbia provenienza in una parte comune (sempre in zona garage, ma dalla parte opposta a dove si e' manifestato il problema). Vi e' inoltre un altro condomino, che ha la cucina sopra di noi, al primo piano, quindi in pianta sopra al garage in questione, ma il proprietario ha glissato dicendo che non effettuera' alcuna verifica e che il problema e' mio essendo direttamente sopra al garage dove il danno si e' verificato. La mia domanda e' questa, in assenza di prove oggettive, sono ritenuto responsabile del pagamento solo per il fatto di abitare di sopra, malgrado i sondaggi effettuati (a mie spese, tra le altre cose) dimostrino il contrario? Non vorrei trovarmi a pagare per danni che non sono dovuti ne' a mia imperizia, ne' tantomeno a parti di mia proprieta' esclusiva. Proviamo ad immaginare se un domani si riverificasse il problema e in garage ci fosse una Ferrari con danni da migliaia di euro... Grazie in anticipo per ogni risposta, saluti. Marco
#2 Inviato 23 Agosto, 2013 Alle volte non è sufficiente effettuare le verifiche da un idraulico, in questo caso ritengo necessario sia effettuata una verifica totale, cioè anche dal basso verso l'alto, con dei veri e propri sondaggi, cercando proprio dal punto esatto dove si sono verificate le infiltrazioni, credo che alla fine qualche risultato verrà fuori. Accampare delle ipotesi e dare la responsabilità ad uno solo perchè sta esattamente al di sopra non mi pare una cosa ben fatta, perchè alle volte l'acqua sceglie dei percorsi a noi sconosciuti e misteriosi, perciò mettetevi d'accordo e scegliete un perito, per il momento a spese comuni ed alla fine sarà il responsabile a pagare tutto, danni e riparazioni e ricerche.
#3 Inviato 23 Agosto, 2013 Alle volte non è sufficiente effettuare le verifiche da un idraulico, in questo caso ritengo necessario sia effettuata una verifica totale, cioè anche dal basso verso l'alto, con dei veri e propri sondaggi, cercando proprio dal punto esatto dove si sono verificate le infiltrazioni, credo che alla fine qualche risultato verrà fuori.Accampare delle ipotesi e dare la responsabilità ad uno solo perchè sta esattamente al di sopra non mi pare una cosa ben fatta, perchè alle volte l'acqua sceglie dei percorsi a noi sconosciuti e misteriosi, perciò mettetevi d'accordo e scegliete un perito, per il momento a spese comuni ed alla fine sarà il responsabile a pagare tutto, danni e riparazioni e ricerche. Ciao Tuxx, grazie per la pronta risposta. Direi che il tuo e' un ottimo consiglio, effettuare una perizia da un tecnico (ingegnere o architetto) credo che sia la strada giusta. Tra l'altro l'amministratore mi ha confermato che, nel caso in cui la causa venisse trovata, l'assicurazione risponderebbe di tutte le spese sostenute (danni all'auto, sondaggi, ecc.). Ciao, Marco.
#5 Inviato 24 Agosto, 2013 .............e pagherebbe anche i costi per la ricerca del problema. Questo è un aspetto interessante su cui non ero completamente sicuro, pare essere confermato anche nel nostro caso. La mia domanda ora è chi si debba fare carico dei costi iniziali di questi sondaggi, io diciamo che ho sostenuto le spese per le verifiche del tubo di scarico della mia cucina, che era il principale imputato, ora volendo estendere a tutta la colonna verrebbe interessato il condimino sopra noi. Se si rifiutasse di contribuire alle spese per la perizia, io potrei limitare le analisi solamente a tutti i miei scarichi/tubazioni (pagandone le relative spese), aprendo a due scenari: si trova la causa in parti di mia proprietà esclusiva, si provvede quindi a chiedere il risarcimento all'assicurazione. non si trova la causa, a questo punto io risulterei sollevato da responsabilità, se non dover contribuire alla mia quota millesimale qualora il danno fosse ripartito fra tutti i condomini. E' corretto soprattutto questo ultimo punto? In verità, se non dovesse trovarsi la causa, siamo ancora in tempo per la rivalsa sul costruttore, anche alla luce di numerose altre problematiche (umidità, infiltrazione simile in una parte comune, mai risolta..). Grazie di nuovo, saluti, Marco
#6 Inviato 24 Agosto, 2013 ... Se si rifiutasse di contribuire alle spese per la perizia, io potrei limitare le analisi solamente a tutti i miei scarichi/tubazioni (pagandone le relative spese), aprendo a due scenari: si trova la causa in parti di mia proprietà esclusiva, si provvede quindi a chiedere il risarcimento all'assicurazione. non si trova la causa, a questo punto io risulterei sollevato da responsabilità, se non dover contribuire alla mia quota millesimale qualora il danno fosse ripartito fra tutti i condomini. ... Se non vi mettete d'accordo per te forse non conviene neppure iniziare, poichè è importante per la ricerca eseguirla nel modo più completo possibile, se avevi letto attentamente quanto avevo scritto, in quattro parole c'era tutto anche l'eventuale costo per la ricerca che verrà addebitato al responsabile dell'infiltrazioneLe ripeto; - ... perciò mettetevi d'accordo e scegliete un perito, per il momento a spese comuni ed alla fine sarà il responsabile a pagare tutto, danni e riparazioni e ricerche.
#7 Inviato 24 Agosto, 2013 L'assicurazione interverebbe solo per gli impianti comuni, non per quelli privati.
#8 Inviato 24 Agosto, 2013 Si, l'assicurazione condominiale normale non copre i danni del singolo, ma se fosse globale potrebbe coprire del tutto o in parte anche i danni privati, e mettiamo il caso un condomino stipula anche una assicurazione privata, in mancanza della globale, sarà coperto per i danni causati dal suo appartamento.
#9 Inviato 24 Agosto, 2013 Se non vi mettete d'accordo per te forse non conviene neppure iniziare, poichè è importante per la ricerca eseguirla nel modo più completo possibile, se avevi letto attentamente quanto avevo scritto, in quattro parole c'era tutto anche l'eventuale costo per la ricerca che verrà addebitato al responsabile dell'infiltrazioneLe ripeto; - ... perciò mettetevi d'accordo e scegliete un perito, per il momento a spese comuni ed alla fine sarà il responsabile a pagare tutto, danni e riparazioni e ricerche. Hai ragione, me ne sono accorto dopo rileggendo il tuo intervento... Per quanto visto fino ad ora, chi ha subito il danno vuole riparare l'auto ma senza anticipare nulla, l'amministratore vorrebbe che pagassi io per chiudere la storia senza ulteriori strascichi, il condomino che sta di sopra non vuole per nulla essere coinvolto. Io non vorrei pagare per un danno senza sapere se sono io ad averlo causato, ma soprattutto vorrei trovare a cosa è dovuta l'infiltrazione per evitare che la situazione si verifichi nuovamente... Considerando questo quadro, ho quindi paura che nessuno si faccia carico di alcuna spesa preliminare, io ho già sostenuto i costi per la verifica dello scarico della cucina, se la perizia totale non avesse un costo enorme potrei farmene carico interamente, sperando poi di individuare le cause, e da lì sperare nel rimborso da parte dell'assicurazione... In assenza di cause invece, terrei tutta la documentazione con me per eventuali future rivalse nei miei confronti, non saprei che altro fare... - - - Aggiornato - - - Si, l'assicurazione condominiale normale non copre i danni del singolo, ma se fosse globale potrebbe coprire del tutto o in parte anche i danni privati, e mettiamo il caso un condomino stipula anche una assicurazione privata, in mancanza della globale, sarà coperto per i danni causati dal suo appartamento. Accidenti, speravo coprisse tutto, a dire il vero...l'amministratore sostiene che in caso di danno accertato proveniente da rottura di un tubo, l'assicurazione coprirebbe tutto...spero che sia davvero così...
#10 Inviato 24 Agosto, 2013 Per il momento l'amministratore non c'entra assolutamente nulla e neppure l'assicurazione strettamente condominiale (salvo non sia globale) sino a scoperta della causa del danno, per cui ora è una questione tra voi due, tu ed il proprietario del garage che lamenta i danni, ma tu giustamente desideri la prova che la colpa sia del tutto tua. Chi lo dice che sotto il tuo appartamento non passi una tubazione condominiale che perda? Nessuno fino a che non si farà una perizia accurata, perciò il tizio prima di chiedere il risarcimento deve essere sicuro di chiederlo alla persona giusta. Faglielo capire che non sborserai nemmeno un centesimo bucato sino a che non sarà appurato che la colpa di tutto è tua. Hai già fatto le tue ricerche e per il momento non è risutato nulla, per cui ora tocca a lui o per meglio dire a voi con un accordo a due.
#11 Inviato 24 Agosto, 2013 Ciao Tuxx, non fa una piega il tuo ragionamento, anche se il proprietario del garage mi ha recapitato una raccomandata la settimana scorsa chiedendomi i danni e ritenendomi responsabile, seguendo quanto suggeritogli dall-amministratore. Niente, a questo punto mi attiver; per una perizia a mie spese, sperando di non spendere una fortuna e di trovare la causa. Grazie mille, ciao!
#13 Inviato 25 Agosto, 2013 Non mi sento in grado di giudicare la tua decisione, buona fortuna. Proporrò come hai detto una una perizia totale a concordando in maniera congiunta l'intervento. Ma visti gli attori in gioco in questa vicenda, se non mi muovo da solo, dubito di risolvere in tempi brevi (o cmq accettabili). Ciao.
#14 Inviato 31 Agosto, 2013 Un piccolo aggiornamento, alla mia proposta di effettuare una perizia, l'amministratore ha chiamato un tecnico di fiducia (ingegnere), il quale non ha trovato la causa ma ha supposto che il problema derivi dal giardino (che è in gran parte di mia proprietà, diciamo un 70%, il restante è del condomino che abita sopra di me). Senza evidenze oggettive, la proposta che hanno avanzato è piuttosto fantasiosa...ovvero rompere da fuori il mio appartamento per arrivare allo scarico della cucina, romperlo a sua volta, e dichiarare all'assicurazione che il danno è stato trovato... Il perito, quindi, qualora venisse convinto, darebbe l'ok al risarcimento del danno a terzi (automobile) e a rimettere in ordine il mio appartamento. Tuttavia, la videoispezione e i traccianti utilizzati hanno confermato che il problema non viene da lì. Scenario davvero interessante.... Che dire, bisognerebbe cercare la causa dell'infiltrazione, non crearlo... Non credo sia saggio accettare questa soluzione, anche perchè cosa succederebbe se l'infiltrazione dovesse ripresentarsi? Ripartiamo dall'inizio? Credo di non avere soluzione, o pago i danni all'auto, e tutti chiudono la bocca, ma il problema alla base non si risolve, oppure investo in una perizia fatta come si deve, sperando di trovare la causa del problema. Saluti,
#15 Inviato 31 Agosto, 2013 Non è detto che ti debba accettare una qualsiasi perito, è forse meglio che ti affidi ad un perito di tua fiducia.
#16 Inviato 1 Settembre, 2013 Ciao Tuxx, non conosco alcun perito, non avendo mai avuto problemi. Ho contattato diverse imprese in possesso di strumentazione in grado di trovare la causa (termografia, gas traccianti, ecc). Spero non abbiano costi proibitivi, e che il problema salti fuori... Ciao!
