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polletto

Infiltrazioni da piano di calpestio

sotto il piano di calpestio condominiale, esistono alcuni garage. I proprietari si sono lamentati che vi è un'infiltrazione, "l'amministratore" (condomino) sostiene che non è cosa ove devono partecipare economicamente tutti i condomini, per cui la spesa di sistemazione deve essere a totale carico dei proprietari dei garage.

Io sostenevo che, scoperta la causa (non è mai stata fatta una manutenzione al suolo sopra i garage) nella migliore delle ipotesi, il condominio in toto partecipa per 1/3 e per il restante 2/3 i proprietari dei garage. E' sorto un litigio e l'amministratore non transige, addebiterà le spese (da quantificare nella sua interezza e come intervenire considerata l'urgenza, senza una relazione tecnica) ma già ha parlato di almeno 5.000 euro a garage!!

Consigli per come impostare la casistica, prima che qualcuno ricorra per le vie legali, se ne ricorreranno i presupposti.

Grazie degli illuminati suggerimenti

Indubbio che per la porzione del piano di calpestio che non annovera box sottostanti, si debba predisporre il riparto spese secondo millesimi proprietà generali.

 

Invece per la porzione del piano di calpestio che annovera box sottostanti, per il riparto di quelle spese complessive, che in ogni caso non sarà completamente imputabile ai soli garages sottostanti, sono determinanti la tipologia e la funzione svolta dal piano di calpestio condominiale.

Se trattasi di lastrico o terrazza condominiali a libero uso comune a tutti i condomini, applicabile il 1123 c.c. (millesimi di proprietà fra tutti i componenti il Condominio)

Se trattasi di lastrico o terrazza condominiali che svolgono anche una qualsiasi funzione di accesso , applicabile il 1125 c.c. (50% al Condominio e 50% ai box sottostanti)

 

Saluti 🙂

Ripartizione delle spese di cortili e viali d'acesso condominiali: inapplicabile principio dei due terzi.

Cassazione, Sez. II, 14 /09/2005 n. 18194

Le spese di manutenzione di una struttura condominiale (cortile-viali d’accesso) che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all’art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Secondo la Corte di Cassazione qualora il cortile condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura delle autorimesse sottostanti, in caso di rifacimento del manto di copertura (nel caso la posa di una nuova guaina impermeabilizzante e una nuova pavimentazione), non si può applicare il principio di ripartizione di cui all'art 1126 c.c.:

- 1/3 a carico di chi esercita il calpestio;

- 2/3 ai proprietari dei locali sottostanti;

ma il principio di cui all'art. 1125 c.c.

- pavimentazione (copertura del pavimento art. 1125 c.c.) a carico di tutti i condomini e suddivisa per i millesimi di proprietà;

- intonaco, tinta e decorazioni a carico dei proprietari dei locali sottostanti;

- il resto delle spese 50% a carico di tutti i condomini e 50% a carico del proprietario dei locali sottostanti.

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