Vai al contenuto
icedreams

Infiltrazioni Box e Immobile "crepato" chi paga?

Buongiorno a tutti, oggi ho davvero un mega quesito da sottoporvi. Premetto che mi sono adeguatamente informato anche su questo forum, temo però che ogni caso faccia un po’ storia a se. Entro nello specifico cercando di dettagliare al meglio la cosa.

 

Mi riferisco al condominio di seconde case nella Bergamasca, che risulta suddiviso in 8 lotti (in sostanza sono 8 fabbricati, separati tra loro) la maggior parte di 3 piani fuori terra e che si sviluppano in linea orizzontale. Nella parte alta, 2 complessi hanno al di sotto i BOX, che sono di tutti di proprietà. A questi box si accede tramite due ingressi/androni, non chiusi, che si affacciano su ampio cortile/parcheggio condominiale dove sono ricavati i parcheggi auto privati, ed alcuni “liberi”.

 

Da tempo sono state notate infiltrazioni di acqua in questi box, si pensa legati ad alcuni pluviali interrati che probabilmente sono rotti.

 

Siccome parrebbe che per queste spese si cercherà di riversarle su TUTTO il condominio (ovviamente in millesimi) pongo i seguenti quesiti:

 

1. i “box” devono intendersi PARTE COMUNI anche se risultano tutte di proprietà ?

 

Il regolamento condominiale cita: Sono di proprietà ed uso comune a tutti i condomini, proprietà ed uso che devono intendersi indivisibili ed irrinunciabili, tutte quelle parti, locali, cose, impianti dell’edificio che, in base agli atti di acquisto non risultino di proprietà singole e individuali di un condomino o del venditore.

Il regolamento elenco poi una serie di voci tra i quali i box non ci sono.

 

2. qualora, nonostante quanto sopra, i box debbano intendersi parti COMUNI, secondo voi possiamo far valere l’Art. 1123 codice civile, che cita:

 

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (1124-1126; disp. att. 63).

 

Io devo spendere per qualcosa che NON è mio e che NON utilizzo e che NON posso utilizzare?

 

3. Qualora non sia applicabile neppure il disposto dell’Art. 1123, che criterio di ripartizione andrebbe adottato secondo voi?

 

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese il regolamento condominiale dice:

 

Ripartizione Spese Comuni. Le spese condominiali sono ripartite fra tutti i condomini secondo la quota millesimale di comproprietà delle parti comuni spettanti a ciascuno. Tuttavia troveranno applicazione gli articoli del codice civile ove la ripartizione presupponga criteri diversi dalla tabella millesimale di proprietà.

Cerco di interpretare. Si detta il criterio ma si rimanda al codice civile per altri casi, quindi l’Art. 1123 NON parrebbe derogato.

 

Aggiungo un ultimo quesito, poi potete mandarmi al diavolo , sempre in quel gruppo di case ce n’è una che a seguito di erosione del terreno sottostante le fondamenta, è scesa leggermente verso valle, creando delle CREPE alla facciata. La cosa è monitorata e non ci sono rischi e pericoli specifici, anche in questo caso si vorrebbe provare un intervento (a mio avviso che non da garanzie) con ECORESINE. Anche in questo caso vi chiedo, che CRITERIO DI RIPARTIZIONE andrebbe applicato e perché ?

 

Grazie di cuore!

Invece l'art.1123cc. è derogabile.

Una domanda,questo complesso quando è stato costruito?

 

 

Scritto da giglio2 il 04 Mar 2013 - 11:27:31: Invece l'art.1123cc. è derogabile.

Una domanda,questo complesso quando è stato costruito?

 

 

si, ma infatti non ho detto che è inderogabile, ma che per come è scritto il regolamento, che rimanda al codice civile per altri criteri di ripartizione, di fatto NON sarebbe stato derogato.

 

il complesso è di circa 12 anni fa.

 

 

Scartata l'ipotesi per difetti di costruzione da addebitare al costruttore (garanzia 10 anni).

Ogni lotto risponde dei propri danni causate dalle parti comuni.Quindi per l'infiltrazione dal pluviale,risponde tutta la palazzina che copre i box.Va ripartita per mlm.

Se è un muro di contenimento rispondono e partecipate tutte e 8.Per le crepe della facciata ognuno risponde della propria palazzina,sempre ripartire per mlm.

 

 

Scritto da giglio2 il 04 Mar 2013 - 12:48:51: Scartata l'ipotesi per difetti di costruzione da addebitare al costruttore (garanzia 10 anni).

Ogni lotto risponde dei propri danni causate dalle parti comuni.Quindi per l'infiltrazione dal pluviale,risponde tutta la palazzina che copre i box.Va ripartita per mlm.

Se è un muro di contenimento rispondono e partecipate tutte e 8.Per le crepe della facciata ognuno risponde della propria palazzina,sempre ripartire per mlm.

 

 

ipotesi rivalda costruttore in effetti scartata per il 10 anni ormai trascorsi.

 

altro quesito che però mi pongo. siamo certi della ripartizione per lotto? c'è un precedente, anni fa uno di questi lotti ha ottenuto di essere esentato dalla spesa relativa ai danneggiamenti che quasi tutti avevano avuto a seguito di notevoli nevicate, questa cosa crea un principio? Ma siamo poi sicuri che questa cosa della suddivisione per lotti sia praticabile? nel senso, io so che nei preventivi e nei rendiconti le palazzine sono sempre identificate dal relavivo numero, ma non è magari forse per semplicità ? sul fatto che siano tra tutte SEPARATE non vi è alcun dubbio.

 

 

×