Indennità di sopraelevazione - no l'indennità di sopraelevazione, hanno ragione di pretenderla?

[miretta]

ho ampliato il mio appartamento sul mio terrazzo a livello sfruttando il Piano Casa Sardegna .

Ora i condomini mi chiedono l'indennità di sopraelevazione, 

Hanno ragione di pretenderla???

[madly]

Chi innalza di un piano deve certamente corrispondere l’indennità di sopraelevazione. In questo caso mi sembra di aver capito che hai costruito o ampliato delle stanze utilizzando parte del terrazzo che era di tua proprietà. Penso che sia indispensabile il parere di un esperto/a quale @cacallo o @SisterOfNight .

[Molinodoppio]

l'articoli 1127 del cc prevede l'indennità di sopraelevazione, per dettagli ascoltiamo gli altri utenti.

 

Antonio

[miretta]

madly dice:

Chi innalza di un piano deve certamente corrispondere l’indennità di sopraelevazione. In questo caso mi sembra di aver capito che hai costruito o ampliato delle stanze utilizzando parte del terrazzo che era di tua proprietà. Penso che sia indispensabile il parere di un esperto/a quale @cacallo o @SisterOfNight .

grazie,  hai capito bene il fatto.. ,,, aspettiamo il loro parere.

Modificato 19 Settembre da miretta

[G.Ago]

miretta dice:

ho ampliato il mio appartamento sul mio terrazzo a livello sfruttando il Piano Casa Sardegna .

Ora i condomini mi chiedono l'indennità di sopraelevazione, 

Hanno ragione di pretenderla???

Cass. civ., Sez. 2 -, Ordinanza n. 12202 del 14/04/2022

 

omissis

In altri termini (e a questo ulteriore principio di diritto dovrà uniformarsi il giudice di rinvio), l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c, non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127, quarto comma, c.c.

omissis

[madly]

Direi che la sentenza di Cassazione postata da G.Ago è molto chiara. Serve una stima dell’incremento di valore del tuo appartamento ampliato e su questo calcolare l’indennità di sopraelevazione.

[F-Mariposa]

madly dice:

Direi che la sentenza di Cassazione postata da G.Ago è molto chiara. Serve una stima dell’incremento di valore del tuo appartamento ampliato e su questo calcolare l’indennità di sopraelevazione.

Credo che debba essere rivista anche la tabella dei millesi di proprietà.

se non sbaglio il terrazzo ha un coefficiente diverso dall'abitazione..

 

[miretta]

G.Ago dice:

Cass. civ., Sez. 2 -, Ordinanza n. 12202 del 14/04/2022

 

omissis

In altri termini (e a questo ulteriore principio di diritto dovrà uniformarsi il giudice di rinvio), l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c, non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato, traendo tale indennità fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi del citato art. 1127, quarto comma, c.c.

omissis

ma un ingegnere mi ha detto che essendo un diritto amministrativo e non civile, riconosciuto per motivi di emergenza l'indennizzo non è dovuto.

comunque grazie. 

F-Mariposa dice:

Credo che debba essere rivista anche la tabella dei millesi di proprietà.

se non sbaglio il terrazzo ha un coefficiente diverso dall'abitazione..

 

la tabella è stata rifatta subito. 

Modificato 19 Settembre da miretta

[cacallo]

miretta dice:

ma un ingegnere mi ha detto che essendo un diritto amministrativo e non civile, riconosciuto per motivi di emergenza l'indennizzo non è dovuto

Sono questioni diverse da non confondere.

Un conto sono gli oneri amministrativi, altro conto è l'incremento di valore realizzato in condominio "usando" (termine improprio ma "semplice") l'edificio condominiale.

L'indennizzo è dovuto, però normalmente andrebbe definito prima, soprattutto se hai usato il "piano casa".

Avrebbe dovuto esserci una delibera assembleare che non solo ti autorizzò alla sopraelevazione, ma che avrebbe dovuto verificare tutte le condizioni sia statiche, ma soprattutto urbanistiche (volumi disponibili).

La cubatura ulteriore che hai realizzato è infatti un "peso" sul fondo comune e, conseguentemente, è dovuto l'indennizzo, da calcolare come da art. 1127 c.c., perché di fatto la cubatura che tu hai usato non è più cubatura "disponibile" o "potenziale" per l'intero condominio.

 

Non capirei i motivi di "emergenza" in relazione alla Legge 373/A Sardegna, essendo che il Nuovo Piano Casa Sardegna "nominalmente" è finalizzato ad aumentare strutture ricettive, migliorando l'offerta turistica, peraltro è ancora da pubblicare nel Buras.

Cos'era un terrazzo a livello che creava infiltrazioni ai piani sottostanti? C'è traccia di questa problematica nei verbali assembleari?

 

Se fosse questo il motivo dell'emergenza, e deve essere provato, allora cambia l'indennizzo; non dovrà essere "solo" ex 1127 c.c., bensì ex 1127 c.c. ma detratto il beneficio ex art. 1123 c.c..

Però, per questa eventualità, è necessario che ci sia prova nel verbale assembleare, non una scelta personale del proprietario dell'ultimo piano.

Modificato 20 Settembre da cacallo

[miretta]

cacallo dice:

Sono questioni diverse da non confondere.

Un conto sono gli oneri amministrativi, altro conto è l'incremento di valore realizzato in condominio "usando" (termine improprio ma "semplice") l'edificio condominiale.

L'indennizzo è dovuto, però normalmente andrebbe definito prima, soprattutto se hai usato il "piano casa".

Avrebbe dovuto esserci una delibera assembleare che non solo ti autorizzò alla sopraelevazione, ma che avrebbe dovuto verificare tutte le condizioni sia statiche, ma soprattutto urbanistiche (volumi disponibili).

La cubatura ulteriore che hai realizzato è infatti un "peso" sul fondo comune e, conseguentemente, è dovuto l'indennizzo, da calcolare come da art. 1127 c.c., perché di fatto la cubatura che tu hai usato non è più cubatura "disponibile" o "potenziale" per l'intero condominio.

 

Non capirei i motivi di "emergenza" in relazione alla Legge 373/A Sardegna, essendo che il Nuovo Piano Casa Sardegna "nominalmente" è finalizzato ad aumentare strutture ricettive, migliorando l'offerta turistica, peraltro è ancora da pubblicare nel Buras.

Cos'era un terrazzo a livello che creava infiltrazioni ai piani sottostanti? C'è traccia di questa problematica nei verbali assembleari?

 

Se fosse questo il motivo dell'emergenza, e deve essere provato, allora cambia l'indennizzo; non dovrà essere "solo" ex 1127 c.c., bensì ex 1127 c.c. ma detratto il beneficio ex art. 1123 c.c..

Però, per questa eventualità, è necessario che ci sia prova nel verbale assembleare, non una scelta personale del proprietario dell'ultimo piano.

le infiltrazioni non esistono.le prove di carico erano state presentare al condominio e nessuno si è opposto o fatto storie. Poi uno dei condomini mentre stavo costruendo a cominciato a sobillare tutti, senza esito. e ora un nuovo amministratore mi chiede l'indennità di sopraelevazione.

[madly]

miretta dice:

ora un nuovo amministratore mi chiede l'indennità di sopraelevazione.

Avrai anche un condomino “sobillatore” ma comunque evidentemente ha ragione lui, se anche cacallo, uno dei “boss” del forum per gli aspetti giuridici, conferma che devi corrispondere il diritto di sopraelevazione.  Comincia a fare due conti e fai tu una proposta economica per prima.

[Leonardo53]

miretta dice:

le infiltrazioni non esistono.le prove di carico erano state presentare al condominio e nessuno si è opposto o fatto storie. Poi uno dei condomini mentre stavo costruendo a cominciato a sobillare tutti, senza esito. e ora un nuovo amministratore mi chiede l'indennità di sopraelevazione.

Il fatto che è stetao presentato un progetto di staticità e nessuno si è opposto significa che nessuno ti ha vietato di sopraelevare e nessuno si è preoccupato della stabilità dell'edificio ma questo non esclude il diritto ad essere indennizzati per il volume residuo di proprietà comune che tu hai utilizzato.

Leggi anche tu cosa riporta l'articolo 1127 del codice civile che ti allego in calce. Possibile che nemmeno l'ingegnere te lo abbia detto?

 

Articolo 1127 c.c.

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

[miretta]

Leonardo53 dice:

Il fatto che è stetao presentato un progetto di staticità e nessuno si è opposto significa che nessuno ti ha vietato di sopraelevare e nessuno si è preoccupato della stabilità dell'edificio ma questo non esclude il diritto ad essere indennizzati per il volume residuo di proprietà comune che tu hai utilizzato.

Leggi anche tu cosa riporta l'articolo 1127 del codice civile che ti allego in calce. Possibile che nemmeno l'ingegnere te lo abbia detto?

 

Articolo 1127 c.c.

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

ok, ora vi chiedo nel palazzo è stato venduto pochi mesi fa  un appartamento delle stesse qualità del mio per 1250 euro a mq. per quanto inciderebbe il valore da attribuire al terreno di questo appartamento?? grazie??

[SisterOfNight]

Arrivo tardi ma mi accodo a Cacallo, ha già speigato benissimo lui.

 

Per i calcoli passo la mano, magari i calcoli li farà l'ingegnere, mentre è meglio non faccia l'avvocato.  Nel diritto ci sono sempre piani diversi.  Se poi proprio ha dei dubbi se possa essere non dovuto, consulti un amministrativista (avvocato amministrativista)

miretta dice:

ma un ingegnere mi ha detto che essendo un diritto amministrativo e non civile, riconosciuto per motivi di emergenza l'indennizzo non è dovuto.

Anche questi sono piani diversi. Non opporsi è una cosa, e buon per lei, ha potuto così lavorare senza problemi; ciò non toglie che però l'indennità spetti al condominio anzi ai condomini. IL condomino non ha "sobillato", ha reso noto agli altri i loro diritti.

miretta dice:

le infiltrazioni non esistono.le prove di carico erano state presentare al condominio e nessuno si è opposto o fatto storie. Poi uno dei condomini mentre stavo costruendo a cominciato a sobillare tutti, senza esito. e ora un nuovo amministratore mi chiede l'indennità di sopraelevazione.

[miretta]

SisterOfNight dice:

Arrivo tardi ma mi accodo a Cacallo, ha già speigato benissimo lui.

 

Per i calcoli passo la mano, magari i calcoli li farà l'ingegnere, mentre è meglio non faccia l'avvocato.  Nel diritto ci sono sempre piani diversi.  Se poi proprio ha dei dubbi se possa essere non dovuto, consulti un amministrativista (avvocato amministrativista)

Anche questi sono piani diversi. Non opporsi è una cosa, e buon per lei, ha potuto così lavorare senza problemi; ciò non toglie che però l'indennità spetti al condominio anzi ai condomini. IL condomino non ha "sobillato", ha reso noto agli altri i loro diritti.

NO quel signore è inqualificabile,, non è la prima marachella che combina, lui e tutti sapevano  benissimo ciò che potevano fare dall'inizio. invece ha cominciato a protestare quando ero già avanti con le spese con l'idea di farmi demolire tutto il già fatto. 

Modificato 20 Settembre da miretta

[FrancescoM]

miretta dice:

NO quel signore è inqualificabile,, non è la prima marachella che combina, lui e tutti sapevano  benissimo ciò che potevano fare dall'inizio. invece ha cominciato a protestare quando ero già avanti con le spese con l'idea di farmi demolire tutto il già fatto. 

Capisco il "livore" che tu possa avere nei confronti di questo soggetto o altri condòmini, in virtù presumo di esperienze passate negative; quel che però stai vivendo ora è una situazione in cui sei tu ad essere in torto e a dover indennizzare la controparte, volente o nolente. 
Spassionato consiglio è quello di mettere da parte dissapori passati e arrivare ad un accordo fra le parti, ovviamente facendoti seguire da un avvocato cosi da rendere la questione il meno litigiosa possibile.

 

[cacallo]

miretta dice:

ok, ora vi chiedo nel palazzo è stato venduto pochi mesi fa  un appartamento delle stesse qualità del mio per 1250 euro a mq. per quanto inciderebbe il valore da attribuire al terreno di questo appartamento?? grazie??

Continui ad essere "fuori strada".

 

Il calcolo va fatto con l'art. 1127 c.c. e limitatamente:

 

1) All'area da occuparsi e la calcoli in termini o di mq., oppure di volumi; per Cagliari le quotazioni O.M.I. sono da € 625 ad € 2.925 al metro cubo per l'"area nuda" della tua terrazza su cui hai sopraelevato.

 

2) Il valore che ottieni lo dividi per piani che risultano dopo la sovra elevazione, e mi auguro per te che la tua terrazza fosse anche il tetto del tuo appartamento (quindi un piano in più da computare) e togli la tua quota dal valore dell'indennità.

 

3) Quando arriverai a questo punto, saranno "ditate negli occhi" perché l'art. 1127 c.c. non dice come va computata la tua quota. C'è chi sostiene che bisogna calcolare i millesimi di piano, chi invece sostiene "pro quota piano".

 

Secondo me, converrebbe che ti facessi prima i tuoi calcoli in base alla zona effettiva dove ricade il tuo immobile, e fai una proposta "sensata" all'amministratore di condominio.

 

Il fatto che un condomino possa aver venduto ad € 1.250 a mq. edificato, non rileva nulla; tu devi trovare il valore della "area" (ante edificazione) e basta; io ti consiglierei di fare il calcolo a metri cubi perché di solito è inferiore ed, in caso di lite (e ci sarà sicuramente perché ora hanno l'idea di incamerare denari prelevando dalle tue tasche) è quello maggiormente difendibile.

 

[miretta]

OVVERO 2925X3X40=360.000 EURO??? (4o sono i metri quadri costruiti)

oppure prendendo il dato più basso (625x3x40 =75.000

MI sembra assurdo. in tal caso solo il terreno della casa venduta  avrebbe dovuto valere 1.800.000... o 375ooo.. mentre tutto l'appartamento  di 200mq  è stato venduto per 250.000 euro,,  

 

dove è lo sbaglio ?? io credo che il prezzo di mercato attuale sia quello da prendere in considerazione. 

Modificato 20 Settembre da miretta

[Leonardo53]

miretta dice:

io credo che il prezzo di mercato attuale sia quello da prendere in considerazione. 

No, il calcolo è complesso e potrebbe fartelo un geometra o l'ingegnere che ti ha seguito ricavando i dati dalle quotazioni O.M.I della tua zona.

Per avere un'idea, ecco qui al link in calce la formula che applicano i tecnici ma ovviamente io non ci ho capito nulla. Spero che ci capisca qualcosa almeno tu, altrimenti è un unto di partenza per chiedere chiarimenti al tuo ingegnere.

https://www.ediltecnico.it/105527/stima-sopraelevazione-condominio-come-calcolare-lindennita-spettante-ai-condomini/

 

 

[G.Ago]

miretta dice:

OVVERO 2925X3X40=360.000 EURO??? (4o sono i metri quadri costruiti)

oppure prendendo il dato più basso (625x3x40 =75.000

MI sembra assurdo. in tal caso solo il terreno della casa venduta  avrebbe dovuto valere 1.800.000... o 375ooo.. mentre tutto l'appartamento  di 200mq  è stato venduto per 250.000 euro,,  

 

dove è lo sbaglio ?? io credo che il prezzo di mercato attuale sia quello da prendere in considerazione. 

Stabilito il valore di mercato di immobili simili a quello in sui è stato realizzato il sopralzo, si determina il valore attuale dell’area dividendo il valore dell’immobile per un fattore che tenga conto dell’incidenza dei costi sostenuti per la realizzazione dell’immobile:

per esempio assumendo un valore di € 3.000 per mq,  un numero di piani eguale a 4 e un decremento del 20% pari ad un fattore 5, avremmo per il terreno il valore (3.000/5)*4=2.400 €/mq

2.400/5=480 €/mq ove 5 è il numero dei piani compreso quello da edificare.

Se la sopraelevazione è estesa alla superficie di 40 mq , il valore dell’indennità 40*480=19.200 €

La quota spettante al condomino è eguale a 19.200/5=3.840 €

La somma da corrispondere agli altri condomini = 19.200-3.840=15.360 €

 

Assumendo il valore dell'immobile di € 1.500 per mq, tutti i valori ottenuti si dimezzano e in particolare

si ottiene il valore di 9.600 € per l'indennità, di cui 1.920 € per il condomino e 7.680 da corrispondere agli altri condomini.

 

Spetta al tecnico incaricato  effettuare  la stima del valore attuale dell'area su cui sorge l'edificio necessario per il calcolo dell'indennità di sopralzo.

 

Indennità sopraelevazione (acerten.it)

Modificato 20 Settembre da G.Ago

[condo77]

Attenzione che bisogna considerare tutta l'area su cui è costruito l'edificio (compresi cortili, giardini, ecc.) per il calcolo dell'indennità di sopraelevazione :

 

 

Il valore attuale dell’area su cui è realizzato l’edificio condominiale si stabilisce con i classici metodi dell’estimo: valore finale del costruito detratti i costi di costruzione oppure incidenza del valore dell’area sul valore del costruito oppure volume edificabile per il prezzo unitario, oppure superficie del lotto per prezzo unitario del terreno, ecc.

Personalmente userei quest'ultimo metodo, è il più semplice: metri quadri del lotto condominiale * prezzo medio del terreno edificabile in quella zona.

Se p.e. ipotizziamo un lotto di 1000 mq e un prezzo di 500 €/mq avremmo:

• Va = 1000 mq * 500 €/mq = 500.000 €

Considerando un edificio di 4 piani sopraelevato di 1 (come nell'esempio di G.Ago), avremmo:

• Ind = 500.000 / 5 - 500.000 / 5 / 4 = 100.000 - 25.000 = 75.000 €

Questa però è l'indennità relativa ad un intero piano, mentre sappiamo che Miretta ha sopraelevato solo una porzione di piano (40 mq).

Qui bisogna fare una proporzione tra la superficie totale del piano (Stp) e la superficie sopraelevata (Ss), ovvero:

• Ind = [Va / (n+1) - Va / ((n+1)*n)] * Ss / Stp

Bisogna quindi appurare Stp, immaginiamo sia di 400 mq, allora:

• Ss= 40 mq
• Stp = 400 mq
• Ind = 75.000 € * 40 mq / 400 mq = 7.500 €

Modificato 20 Settembre da condo77

[ppippEtto]

io credo che i calcoli teorici non debbano superare la realtà delle cose

Modificato 21 Settembre da ppippEtto

[condo77]

I calcoli teorici sono lì per dare un'idea di dove si vada a parare (non 360.000 € per capirci).

[G.Ago]

ppippEtto dice:

io credo che i calcoli teorici non debbano superare la realtà delle cose

La formula riportata nel riquadro pubblicato da condo77 consente di calcolare l’indennità secondo le disposizione del terzo comma dell’art. 1127 del c.c..

Il valore Va dell’area, che compare nella formula, come già evidenziato, è oggetto di stima da parte del tecnico basata sulla conoscenza dei luoghi e del mercato immobiliare della zona in cui è posizionato l’edificio sopraelevato.

Tuttavia, noto il costo a mq di immobili simili, è stata indicata una procedura per dedurre a partire dal suddetto costo il più probabile valore di mercato dell’area in €/mq da utilizzare nella formula che traduce le disposizioni di legge.

Seppure basato su ipotesi da verificare in loco, il calcolo è stato impostato al solo scopo di correggere il metodo e il risultato del calcolo fatto da miretta.

 

Modificato 21 Settembre da G.Ago

[ppippEtto]

G.Ago dice:

La formula riportata nel riquadro pubblicato da condo77 consente di calcolare l’indennità secondo le disposizione del terzo comma dell’art. 1127 del c.c..

Il valore Va dell’area, che compare nella formula, come già evidenziato, è oggetto di stima da parte del tecnico basata sulla conoscenza dei luoghi e del mercato immobiliare della zona in cui è posizionato l’edificio sopraelevato.

Tuttavia, noto il costo a mq di immobili simili, è stata indicata una procedura per dedurre a partire dal suddetto costo il più probabile valore di mercato dell’area in €/mq da utilizzare nella formula che traduce le disposizioni di legge.

Seppure basato su ipotesi da verificare in loco, il calcolo è stato impostato al solo scopo di correggere il metodo e il risultato del calcolo fatto da miretta.

 

stima da parte del tecnico basata sulla conoscenza dei luoghi e del mercato immobiliare della zona

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PIù  STIMA  realistica di quella di una transazione avvenuta 2 mesi fa nello stesso palazzo, cosa può esserci???

Modificato 21 Settembre da ppippEtto