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Paola2

Indennità di occupazione in contratto di natura transitoria

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Buonasera, 

devo redigere un contratto di affitto di natura transitoria della durata di 9 mesi.

l'inquilino mi garantisce che saranno sufficienti ma a scopo precauzionale, qualora per esempio gli servisse 1 mese in più , si può inserire nel contratto di locazione la clausola della "indennità di occupazione" che consenta il pagamento dell'affitto limitatamente al periodo in più che dovesse rendersi necessario?

Grazie

Paola2 dice:

Buonasera, 

devo redigere un contratto di affitto di natura transitoria della durata di 9 mesi.

l'inquilino mi garantisce che saranno sufficienti ma a scopo precauzionale, qualora per esempio gli servisse 1 mese in più , si può inserire nel contratto di locazione la clausola della "indennità di occupazione" che consenta il pagamento dell'affitto limitatamente al periodo in più che dovesse rendersi necessario?

Grazie

Non mi è nota l’esigenza temporanea del tuo conduttore che sta alla base del contratto transitorio che vorresti stipulare, quello che ti posso dire per certo è che il contratto transitorio è un contratto regolamentato che richiede un’esigenza specifica del locatore o del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed indicata espressamente sul contratto.

 

In altre parole, l’esigenza transitoria del conduttore deve essere nota e sussistere già all’atto di stipula e deve dipendere da fattori estranei alla sua volontà, intenzione, previsione.

 

Fin qui le regole del gioco. Bisogna poi saperlo giocare, se quello che vuoi farne è un vero contratto transitorio, e non un suo mero simulacro.

 

La norma prevede cinque oneri che avrò già scritto non so più quante volte, e figurati se qui non lo faccio un’altra volta:

 

1. di utilizzo del contratto-tipo ministeriale, allegato B  al dm 16 gennaio 2017 (cfr. art.2, co.7) su cui si basa l’accordo locale di Bergamo;

2. di specificazione dell’esigenza transitoria (cfr. art.2 del contratto-tipo);

3. di documentazione dell’esigenza transitoria (da parte di soggetti estranei al rapporto) nel caso in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni (art.2, co.4 del dm citato);

4. di asseverazione da parte di almeno un’organizzazione sindacale firmataria dell’accordo (punto B.11 dell'accordodi Bergamo), necessaria ai fini fiscali (Bergamo è un Comune CIPE “ad alta tensione abitativa” con più di 10 mila abitanti);

5. di registrazione del contratto di locazione transitoria nel termine perentorio di 30 giorni dalla sua stipula, dando “documentata comunicazione”, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio (art.13, co.1 della legge 431/1998 e art.17 del contratto-tipo).

 

Nei contratti regolamentati sono ammissibili integrazioni al testo contrattuale standard o obbligazioni accessorie o aspetti marginali delle obbligazioni principali da inserire in calce al testo del contratto (cfr. “Altre clausole”) ) non presenti nei contratti-tipo che non vadano, però, in contraddizione con il contenuto delle clausole preinserite dal Ministero per regolamentare tali contratti.

 

La corresponsione di un’indennità per  mancata, tempestiva restituzione di un immobile locato e costituzione in mora del conduttore con contratto scaduto (art.1591 cod. civ.) ovvero le clausole penali per inadempimento o ritardo nell’adempimento  nella fase terminale del rapporto (art.1382 cod. civ.) sono riproduttive del contenuto di norme di legge, non alterano l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello transitorio nè sono contrastanti con le norme inderogabili dell’accordo territoriale di Bergamo.

 

Per queste ragioni si ritiene che possano essere aggiunte al testo contrattuale, salvo che qualche organizzazione sindacale faccia i capricci, come capitato a me tanti anni fa per mere devianze formali, come se i contratti-tipo del Ministero fossero testi sacri degli Indù, di fronte ai quali genuflettersi, facendo penitenza, se si segue un’impostazione formale diversa dallo schema depositato in Comune.

 

In ogni caso, tornando al caso che ci occupa, il contratto transitorio, come accade in genere in tutti i tipi di contratti di locazione di immobili, prevede all’art.17 che “per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali”.

 

L’unica conseguenza ipotizzabile potrebbe essere quella della decadenza dei benefici fiscali IMU (se previsti sui transitori a canone concordato), se si imponesse  un orientamento dell’amministrazione comunale per cui il rispetto rigoroso della forma e dei contenuti è imposto per capire al volo se quello è veramente un contratto convenzionato oppure se debba essere declassato a contratto del primo canale ad aliquota ordinaria.

Modificato da BestSay
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l'inquilino è in fase di separazione e sta cercando una casa pertanto ha bisogno di un alloggio per qualche mese.

 

IO stessa voglio vendere l'appartamento entro il 2025, pertanto non ho intenzione di affittarlo oltre.

 

Quindi glielo ho proposto e sarebbe pure interessato ma non prima di fine 2025.

 

pertanto come motivazione posso indicare che io voglio vendere l'appartamento e che lo do in affitto fino a tutto settembre 2025?

 

Salvo concedere altri 3 mesi al massimo per cui introdurre la "indennità di occupazione"?

 

Quali sono le conseguenze se il contratto  non viene registrato entro i 30 giorni dalla data della stipula?

 

 

Paola2 dice:

l'inquilino è in fase di separazione e sta cercando una casa pertanto ha bisogno di un alloggio per qualche mese.

 

IO stessa voglio vendere l'appartamento entro il 2025, pertanto non ho intenzione di affittarlo oltre.

 

Quindi glielo ho proposto e sarebbe pure interessato ma non prima di fine 2025.

 

pertanto come motivazione posso indicare che io voglio vendere l'appartamento e che lo do in affitto fino a tutto settembre 2025?

 

Salvo concedere altri 3 mesi al massimo per cui introdurre la "indennità di occupazione"?

 

La sua necessità di vendere non è un motivo della transitorietà, come non lo è la separzione del signore cu vuole affittare.

Per un transitorio serve una causa con indicazione certa dei tempi di necessità.

Non potete scrivere genericamente "in attesa di reperire altra abitazione". 

Anche la motivazione "voglio vendere " non tiene, poichè si può vendere anche con locale affittato e poi perchè è motivazione generica e senza tempistiche definite.

Paola2 dice:

Quali sono le conseguenze se il contratto  non viene registrato entro i 30 giorni d

 

 

Se non viene proprio registrato è nullo.

Se viene registrato tardi, vi è sanzione 

 

 

Se la sua esigenza è di vendere, lasci perdere l'affitto, non sa cosa potrà capitare. Oppure cerchi un motivo vero reale e con data certa della durata.

Ad esempio:  affitto a Tizio, separato, che ha già dato caparra per immobile ma che farà rogito il 1.6.   Qui abbiamo una vera transitorietà.

 

Non si deve prevedere un allungo con indennità di occupazione. 

  • Mi piace 1

dipende dal tempo... se registro dopo 10 gg o dopo 90 giorni o dopo anni...

Trovagli importi sul sito dell'agenzia entrate,  io sono avvocato e non ficalista quindi a memoria non li so.

 

Grazie delle informazioni.

Il contratto partirà (intendo la data) , se partirà , quando ci saranno le condizioni che mi garantiscano naturalmente.

 

Le pongo un altro quesito.

 

Ma sarebbe legittimo se, visto l' interesse dell'inquilino per il mio appartamento, il preliminare con caparra lo facesse con me, introducendo come data massima per il rogito il 31.12.2025?

Un preliminare fatto coi crismi. 

 anche registrato se serve.

 

 

Il preliminare, con me o altri, andrebbe poi allegato al contratto o è sufficiente inserire le scadenze del prliminare?

Io invece avrei un'altra domanda da porvi. Abbiamo prenotato un appartamento a Cento per il carnevale, il paese si trasforma in una fabbrica di divertimento per i nostri bambini. Di solito quando andiamo in vacanza a volte, ma non sempre, ci fanno firmare un contrattino turistico di una o due pagine, ma la proprietaria della casa ieri ci ha messaggiato dicendoci che a Cento bisogna firmare un contratto non turistico, ma transitorio. Che ne pensate? 😳

Modificato da Vania Righi
Paola2 dice:

Grazie delle informazioni.

Il contratto partirà (intendo la data) , se partirà , quando ci saranno le condizioni che mi garantiscano naturalmente.

 

Le pongo un altro quesito.

 

Ma sarebbe legittimo se, visto l' interesse dell'inquilino per il mio appartamento, il preliminare con caparra lo facesse con me, introducendo come data massima per il rogito il 31.12.2025?

Un preliminare fatto coi crismi. 

 anche registrato se serve.

 

 

Ah se lei gli vende casa e volete fare un transitorio da febbbraio al rogito   (con preliminare fatto ora e allegato alla locazione), sì  si può fare.

 

Vania Righi dice:

Io invece avrei un'altra domanda da porvi. Abbiamo prenotato un appartamento a Cento per il carnevale, il paese si trasforma in una fabbrica di divertimento per i nostri bambini. Di solito quando andiamo in vacanza a volte, ma non sempre, ci fanno firmare un contrattino turistico di una o due pagine, ma la proprietaria della casa ieri ci ha messaggiato dicendoci che a Cento bisogna firmare un contratto non turistico, ma transitorio. Che ne pensate? 😳

Buongiorno, apra discussione a parte, perchè altrimenti i temi si confondono.  Grazie

In passato ho già utilizzato questo contratto, ma oltre la motivazione descritta nel contratto, e alla luce delle specifiche emerse in questa discussione certamente era vaga per dimostrarne la "transitorietà" , non mi venne mai richiesto nessun allegato che la dimostrasse.

La AdE non mi fece alcuna richiesta.

Come mai non mi venne contestato/richiesto alcunchè?

Paola2 dice:

In passato ho già utilizzato questo contratto, ma oltre la motivazione descritta nel contratto, e alla luce delle specifiche emerse in questa discussione certamente era vaga per dimostrarne la "transitorietà" , non mi venne mai richiesto nessun allegato che la dimostrasse.

La AdE non mi fece alcuna richiesta.

Come mai non mi venne contestato/richiesto alcunchè?

Perché non spetta all’Agenzia delle Entrate contestarti la mancata allegazione al contratto transitorio lungo della documentazione (che vale ad attribuire credibilità all’esigenza avanzata dal conduttore) richiesta dalla legge (cfr. quarto comma dell’art.2 del dm 16 gennaio 2017), ma semmai ad un giudice in caso di contenzioso giudiziale, tanto più in presenza di consapevolezza condivisa dalle parti circa il carattere ordinario, e non transitorio, della locazione stipulata.

 

Il contratto transitorio è un tipo di contratto molto particolare: l’esigenza transitoria non solo deve essere certa, ma deve avere una temporalità precisa, non fantasiose motivazioni o previsioni o intenzioni collegate ad eventi incerti, cioè senza una data di fine documentabile idonea a giustificare una locazione per esigenze transitorie, in luogo di quelle normali.

 

Il quinto comma dell’art.2 prevede la possibilità che l’esigenza transitoria non sia documentata solo in caso di fattispecie difficilmente documentabili (ad es. necessità di alloggio temporaneo per campagna elettorale, alcune associazioni richiedono al conduttore una dichiarazione sostitutiva di atto notorio o un’autocertificazione che espliciti il ruolo svolto dal conduttore durante la campagna elettorale).

 

In questi casi, l’intervento non di una, ma di due associazioni, una dei proprietari e una degli inquilini, consente di derogare alle regole fissate dal quarto comma, ma l’acquisto (già effettuato) da parte del conduttore di un’abitazione non rientra tra le ipotesi di difficoltà di produzione della documentazione dell’esigenza transitoria, quindi, anche per questa fattispecie è necessario presentare la documentazione attestante una data certa di fine dell’esigenza dedotta: in mancanza di documentazione il contratto non può essere asseverato .

 

Il sesto comma dell’art.2 – in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previsto, appunto, dal quarto comma dell’art.2 (documentazione probante l’esigenza transitoria) – prevede un salto di specie contrattuale: il giudice cambia pelle al contratto, trasformandolo ex lege da transitorio in ordinario quadriennale stabile del primo canale, ma il canone iniziale pattuito dalle parti resta valido (è nulla la clausola sulla durata, non la clausola relativa al canone “calmierato” contenuto nel contratto), da registrare con atto modificativo dell’accordo iniziale.

 

Modificato da BestSay
BestSay dice:

Non mi è nota l’esigenza temporanea del tuo conduttore che sta alla base del contratto transitorio che vorresti stipulare, quello che ti posso dire per certo è che il contratto transitorio è un contratto regolamentato che richiede un’esigenza specifica del locatore o del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed indicata espressamente sul contratto.

 

In altre parole, l’esigenza transitoria del conduttore deve essere nota e sussistere già all’atto di stipula e deve dipendere da fattori estranei alla sua volontà, intenzione, previsione.

 

Fin qui le regole del gioco. Bisogna poi saperlo giocare, se quello che vuoi farne è un vero contratto transitorio, e non un suo mero simulacro.

 

La norma prevede cinque oneri che avrò già scritto non so più quante volte, e figurati se qui non lo faccio un’altra volta:

 

1. di utilizzo del contratto-tipo ministeriale, allegato B  al dm 16 gennaio 2017 (cfr. art.2, co.7) su cui si basa l’accordo locale di Bergamo;

2. di specificazione dell’esigenza transitoria (cfr. art.2 del contratto-tipo);

3. di documentazione dell’esigenza transitoria (da parte di soggetti estranei al rapporto) nel caso in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni (art.2, co.4 del dm citato);

4. di asseverazione da parte di almeno un’organizzazione sindacale firmataria dell’accordo (punto B.11 dell'accordodi Bergamo), necessaria ai fini fiscali (Bergamo è un Comune CIPE “ad alta tensione abitativa” con più di 10 mila abitanti);

5. di registrazione del contratto di locazione transitoria nel termine perentorio di 30 giorni dalla sua stipula, dando “documentata comunicazione”, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio (art.13, co.1 della legge 431/1998 e art.17 del contratto-tipo).

 

Nei contratti regolamentati sono ammissibili integrazioni al testo contrattuale standard o obbligazioni accessorie o aspetti marginali delle obbligazioni principali da inserire in calce al testo del contratto (cfr. “Altre clausole”) ) non presenti nei contratti-tipo che non vadano, però, in contraddizione con il contenuto delle clausole preinserite dal Ministero per regolamentare tali contratti.

 

La corresponsione di un’indennità per  mancata, tempestiva restituzione di un immobile locato e costituzione in mora del conduttore con contratto scaduto (art.1591 cod. civ.) ovvero le clausole penali per inadempimento o ritardo nell’adempimento  nella fase terminale del rapporto (art.1382 cod. civ.) sono riproduttive del contenuto di norme di legge, non alterano l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello transitorio nè sono contrastanti con le norme inderogabili dell’accordo territoriale di Bergamo.

 

Per queste ragioni si ritiene che possano essere aggiunte al testo contrattuale, salvo che qualche organizzazione sindacale faccia i capricci, come capitato a me tanti anni fa per mere devianze formali, come se i contratti-tipo del Ministero fossero testi sacri degli Indù, di fronte ai quali genuflettersi, facendo penitenza, se si segue un’impostazione formale diversa dallo schema depositato in Comune.

 

In ogni caso, tornando al caso che ci occupa, il contratto transitorio, come accade in genere in tutti i tipi di contratti di locazione di immobili, prevede all’art.17 che “per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali”.

 

L’unica conseguenza ipotizzabile potrebbe essere quella della decadenza dei benefici fiscali IMU (se previsti sui transitori a canone concordato), se si imponesse  un orientamento dell’amministrazione comunale per cui il rispetto rigoroso della forma e dei contenuti è imposto per capire al volo se quello è veramente un contratto convenzionato oppure se debba essere declassato a contratto del primo canale ad aliquota ordinaria.

il tizio è d'accordo sul prezzo di vendita e sul preliminare con atto entro il 31.12.2025.

Vorrei capire se possiamo evitare di registrarlo oppure è obbligatorio.

Perchè registrarlo costa parecchio e sarebbe tutto a mio carico.

Paola2 dice:

il tizio è d'accordo sul prezzo di vendita e sul preliminare con atto entro il 31.12.2025.

Vorrei capire se possiamo evitare di registrarlo oppure è obbligatorio.

Perchè registrarlo costa parecchio e sarebbe tutto a mio carico.

Il preliminare di compravendita è una scrittura privata e non un atto pubblico, quindi, ha valore solo tra le parti e non nei confronti di terzi, salvo il caso in cui il documento sia trascritto nei registri immobiliari.

 

Stipulare un contratto preliminare senza il concorso di un intermediario non è obbligatorio, non è prevista alcuna sanzione se non lo registri, ma permette al compratore di bloccare l’immobile, mentre si procura la somma necessaria per l’acquisto, magari con un versamento intermedio, in conto prezzo, e un successivo finanziamento (in questo caso, però, le banche in genere  richiedono un preliminare registrato).

 

Il testo va scritto con attenzione e, per non avere problemi in seguito che poi ti lasciano l’amaro in bocca, è meglio evitare il fai-da-te per risparmiare un po’ di soldi, ma andare sul sicuro: farsi assistere da una persona competente che redigerà un compromesso su misura.

 

Per portare in porto l’operazione senza passare da un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, è possibile inviare via web il nuovo modello telematico di registrazione degli atti privati, c.d. “modello RAP” (Tipologia di atto: codice “2”), con addebito delle imposte dovute sul conto corrente, allegando copia dei documenti identificativi delle parti, ma le paginette del preliminare dovranno essere dattiloscritte o vergate con font leggibili dal sistema, altrimenti “RAP” va in tilt, il file viene scartato o si ricevano messaggi lunari, tipo “non riconosco il codice fiscale”.

 

Viviamo tempi difficili.

Modificato da BestSay
BestSay dice:

Il preliminare di compravendita è una scrittura privata e non un atto pubblico, quindi, ha valore solo tra le parti e non nei confronti di terzi, salvo il caso in cui il documento sia trascritto nei registri immobiliari.

 

Stipulare un contratto preliminare senza il concorso di un intermediario non è obbligatorio, non è prevista alcuna sanzione se non lo registri, ma permette al compratore di bloccare l’immobile, mentre si procura la somma necessaria per l’acquisto, magari con un versamento intermedio, in conto prezzo, e un successivo finanziamento (in questo caso, però, le banche in genere  richiedono un preliminare registrato).

 

Il testo va scritto con attenzione e, per non avere problemi in seguito che poi ti lasciano l’amaro in bocca, è meglio evitare il fai-da-te per risparmiare un po’ di soldi, ma andare sul sicuro: farsi assistere da una persona competente che redigerà un compromesso su misura.

 

Per portare in porto l’operazione senza passare da un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, è possibile inviare via web il nuovo modello telematico di registrazione degli atti privati, c.d. “modello RAP” (Tipologia di atto: codice “2”), con addebito delle imposte dovute sul conto corrente, allegando copia dei documenti identificativi delle parti, ma le paginette del preliminare dovranno essere dattiloscritte o vergate con font leggibili dal sistema, altrimenti “RAP” va in tilt, il file viene scartato o si ricevano messaggi lunari, tipo “non riconosco il codice fiscale”.

 

Viviamo tempi difficili.

Tempi molto difficili ...

 

Quindi, riassumendo, 

possiamo sottoscrivere un preliminare di compravendita con caparra di 10.000€, con  data entro la quale rogitare.

Posso non registrarlo (quindi non pagherò la imposta di registro, la marca da bollo e neppure lo 0.50% sulla caparra).

Questo preliminare potrei sottoscriverlo il 01.02.2025 (scadenza entro il 31.12.2025).

 

Parallelamente sottoscriviamo un contratto di affitto transitorio dal 01.02.2025 al 31.12.2025.

Questo ho 30 giorni per registrarlo presso la AdE.

E vi allego il Preliminare di compravendita.

 

Scusate le domande ma vorrei evitare di sbagliare.

 

Le date, di preliminare e contratto di affitto, sono congruenti tra loro?

 

Altra cosa circa la non obbligatorietà della registrazione del Preliminare:

Se io allego il Preliminare al contratto di affitto, la AdE vede che c'è una caparra e quindi potrebbe chiedermi il pagamento della registrazione?

dovrei sostituire la parola caparra con un' altro termine?

 

Ho capito male qualcosa?

 

 

Paola2 dice:

Tempi molto difficili ...

 

Quindi, riassumendo, 

possiamo sottoscrivere un preliminare di compravendita con caparra di 10.000€, con  data entro la quale rogitare.

Posso non registrarlo (quindi non pagherò la imposta di registro, la marca da bollo e neppure lo 0.50% sulla caparra).

Questo preliminare potrei sottoscriverlo il 01.02.2025 (scadenza entro il 31.12.2025).

 

Parallelamente sottoscriviamo un contratto di affitto transitorio dal 01.02.2025 al 31.12.2025.

Questo ho 30 giorni per registrarlo presso la AdE.

E vi allego il Preliminare di compravendita.

 

Scusate le domande ma vorrei evitare di sbagliare.

 

Le date, di preliminare e contratto di affitto, sono congruenti tra loro?

 

Altra cosa circa la non obbligatorietà della registrazione del Preliminare:

Se io allego il Preliminare al contratto di affitto, la AdE vede che c'è una caparra e quindi potrebbe chiedermi il pagamento della registrazione?

dovrei sostituire la parola caparra con un' altro termine?

 

Ho capito male qualcosa?

 

 

Scusa @Paola2 , ma il mio post contiene un errore: sostituisci “se non lo registri” con “se non lo stipuli”. Bella figura di merda che ho fatto…

 

Non sono previste sanzioni se il preliminare non lo stipuli, ma se lo stipuli, se non lo registri entro 30 giorni dalla sottoscrizione, indovina un po’?

 

Hai indovinato! Sono previste sanzioni tributarie, che turbano le anime sensibili, per il tardivo versamento dell’imposta di registro e di bollo, più interessi. E ti pareva…

 

Morale della favola: il preliminare non registrato è perfettamente valido, rimane vivo, non suona per lui la campana civilistica del monatto, ma costituisce un inadempimento fiscale che comporta il parrocchiale ravvedimento operoso.

 

Grazie a un po’ di oremus e a un atto di contrizione, il preliminare viene sanato dalla sua lebbra et gloriosamente piantato in cima ad “Atti Registro”, come un pupazzo su una torta di nozze, in attesa del rogito finale, ultimo atto di un’operazione nata da un contratto transitorio, pensa te!

 

Difficile farla franca se in ufficio, in sede di registrazione del transitorio con allegazione del preliminare, ti imbatti in un funzionario solerte e operoso, superdivorziato, a cui magari hanno appena rigato la Jeep Renegade nuova di pacca e la nuova compagna lo tradisce con un suo (finto) amico delle medie, e sente una rabbia sorda crescergli dentro senza più dighe che la possano arginare, mentre, con un sopracciglio inarcato in aria di disapprovazione, ti domanda dov’è il “RAP” e l’”F24?, e tu  ti senti precipitare verso il basso, come in un brutto sogno, mentre il piombo del preliminare ti si piazza sullo stomaco e tieni gli occhi bassi, fingendo di pensare ai fatti tuoi…

 

Prima regola: prudenza. Credi, meglio "rappare” il preliminare se porti un transitorio in registrazione alle Entrate.

 

Seconda regola: data certa di disponibilità dell’immobile.

 

Un’interpretazione letterale della norma non consente di ritenere ammissibile – a giustificare la transitorietà del contratto – la circostanza che sia stato siglato un mero preliminare di compravendita, in quanto, anche se documentata, la data di futura disponibilità dell’immobile rimane comunque incerta.

 

Non te l’aspettavi, vero?

 

Ma ho una buona notizia per te: le associazioni sindacali firmatarie dell’accordo locale di Bergamo, con riguardo all’ipotesi di acquisto di un’abitazione, non paiono così rigide, se è vero che al punto IV del paragrafo B.9) prevedono “acquisto, assegnazioni o locazioni di abitazione che si renderà disponibile ENTRO il periodo di durata del contratto”, cosa ben diversa dalla documentazione attestante la futura disponibilità dell’immobile con data prefissata del rogito richiesta da altre associazioni per asseverare il contratto transitorio.

 

Hard times, for these times (cit.), my dear.

 

Modificato da BestSay
BestSay dice:

Scusa @Paola2 , ma il mio post contiene un errore: sostituisci “se non lo registri” con “se non lo stipuli”. Bella figura di merda che ho fatto…

 

Non sono previste sanzioni se il preliminare non lo stipuli, ma se lo stipuli, se non lo registri entro 30 giorni dalla sottoscrizione, indovina un po’?

 

Hai indovinato! Sono previste sanzioni tributarie, che turbano le anime sensibili, per il tardivo versamento dell’imposta di registro e di bollo, più interessi. E ti pareva…

 

Morale della favola: il preliminare non registrato è perfettamente valido, rimane vivo, non suona per lui la campana civilistica del monatto, ma costituisce un inadempimento fiscale che comporta il parrocchiale ravvedimento operoso.

 

Grazie a un po’ di oremus e a un atto di contrizione, il preliminare viene sanato dalla sua lebbra et gloriosamente piantato in cima ad “Atti Registro”, come un pupazzo su una torta di nozze, in attesa del rogito finale, ultimo atto di un’operazione nata da un contratto transitorio, pensa te!

 

Difficile farla franca se in ufficio, in sede di registrazione del transitorio con allegazione del preliminare, ti imbatti in un funzionario solerte e operoso, superdivorziato, a cui magari hanno appena rigato la Jeep Renegade nuova di pacca e la nuova compagna lo tradisce con un suo (finto) amico delle medie, e sente una rabbia sorda crescergli dentro senza più dighe che la possano arginare, mentre, con un sopracciglio inarcato in aria di disapprovazione, ti domanda dov’è il “RAP” e l’”F24?, e tu  ti senti precipitare verso il basso, come in un brutto sogno, mentre il piombo del preliminare ti si piazza sullo stomaco e tieni gli occhi bassi, fingendo di pensare ai fatti tuoi…

 

Prima regola: prudenza. Credi, meglio "rappare” il preliminare se porti un transitorio in registrazione alle Entrate.

 

Seconda regola: data certa di disponibilità dell’immobile.

 

Un’interpretazione letterale della norma non consente di ritenere ammissibile – a giustificare la transitorietà del contratto – la circostanza che sia stato siglato un mero preliminare di compravendita, in quanto, anche se documentata, la data di futura disponibilità dell’immobile rimane comunque incerta.

 

Non te l’aspettavi, vero?

 

Ma ho una buona notizia per te: le associazioni sindacali firmatarie dell’accordo locale di Bergamo, con riguardo all’ipotesi di acquisto di un’abitazione, non paiono così rigide, se è vero che al punto IV del paragrafo B.9) prevedono “acquisto, assegnazioni o locazioni di abitazione che si renderà disponibile ENTRO il periodo di durata del contratto”, cosa ben diversa dalla documentazione attestante la futura disponibilità dell’immobile con data prefissata del rogito richiesta da altre associazioni per asseverare il contratto transitorio.

 

Hard times, for these times (cit.), my dear.

 

Quindi Rappo il preliminare (ovvero pago tutte le imposte registro, 0.50 % della caparra e pure le marche da bollo ) così il funzionario con mogli fedifraga non si incazza... e ringrazio il cielo di stare nella provincia di Bergamo......

 

così va meglio?

 

Comunque si, viviamo tempi non difficili... di più.

Paola2 dice:

Quindi Rappo il preliminare (ovvero pago tutte le imposte registro, 0.50 % della caparra e pure le marche da bollo ) così il funzionario con mogli fedifraga non si incazza... e ringrazio il cielo di stare nella provincia di Bergamo......

 

così va meglio?

 

Comunque si, viviamo tempi non difficili... di più.

Adesso ci siamo. Fammi sapere se il transitorio ti è stato asseverato.

BestSay dice:

Adesso ci siamo. Fammi sapere se il transitorio ti è stato asseverato.

Cosa significa "se mi è stato asseverato" ?

Che è stato esaminato da un’associazione di proprietari o inquilini e assegnatari (tipo UPPI o SUNIA) ed ha avuto una validazione circa la loro regolarità e rispondenza alle norme vigenti.

madly dice:

Che è stato esaminato da un’associazione di proprietari o inquilini e assegnatari (tipo UPPI o SUNIA) ed ha avuto una validazione circa la loro regolarità e rispondenza alle norme vigenti.

E' obbligatoria questa asseverazione ?

Un commercialista può farla?

 

in una precedente esperienza di locazione transitoria non mi venne richiesta la asseverazione.

Me la richiede la AdE oppure altro interlocutore?

 

 

 

Non è obbligatoria, di solito la di fa in concomitanza alla stipula del contratto. Serve a garantire che esso rispetta la normativa e in sostanza tranquillizza sia il locatore sia il locatario.

Paola2 dice:

Cosa significa "se mi è stato asseverato" ?

Significa che il contratto per esigenze di transitorietà del conduttore (acquisto di un’abitazione che si rende disponibile entro il periodo di durata del contratto) deve passare attraverso le forche caudine delle associazioni sindacali che hanno firmato l’accordo locale.

 

Esse controlleranno che:

 

° quell’esigenza abitativa sia individuata nella contrattazione territoriale del Comune di Bergamo;

 

° sia stato utilizzato il contratto-tipo richiesto dalla legge (allegato B al decreto ministeriale 16 gennaio 2017 su cui si basa l’accordo di Bergamo);

 

° il motivo che giustifica il contratto sia stato enunciato all’art.2 e sia provato da un’apposita documentazione allegata al contratto (preliminare di compravendita), trattandosi di un transitorio eccedente i 30 giorni;

 

° il canone di locazione ridotto, definito, appunto, “concordato” (Bergamo è un Comune con un numero di abitanti superiore a 10 mila: vedi art.2, co.2 del decreto citato) – sulla base dei dati relativi all’immobile forniti, sotto la responsabilità del proprietario-locatore - sia entro il range di subfascia per zona omogenea disposto dall’accordo: il valore, tra un minimo e un massimo, a Bergamo tiene conto di tre serie di elementi oggettivi (A, B e C) più eventuali maggiorazioni.

 

Qualora questa formula sia attivabile, il decreto citato prevede, all’ottavo comma dellart.2, l’obbligo di attestazione di rispondenza del contenuto economico (all’interno della “forchetta” dei valori massimi e minimi definiti dall’accordo) e normativo (verifica delle sole pattuizioni specifiche e diverse da quelle fissate dal contratto-tipo ministeriale) del contratto a quell’accordo locale da parte di almeno una di queste associazioni (vedi l’allegato B “Richiesta di attestazione ex d.m 16.01.2017” dell’accordo di Bergamo).

 

Qui ci andrebbe a pennello una breve dissertazione sull’allegazione dell’attestazione di rispondenza Meglio di no, dici? Capisco, se proprio hai tanta fretta andiamo avanti.

 

Sappi comunque, mia cara, che l’attestazione - asseverazione, bollinatura, chiamala come preferisci –  di rispondenza del contratto all’accordo locale del Comune di Bergamo, sottoscritto in data 22.05.2024 deve essere antecedente alla registrazione del contratto, ma non deve necessariamente essere allegata al contratto stesso, al pari dell’attestato di prestazione energetica (APE).

 

Non mi dire, poi, che non te l’avevo detto, eh … se vuoi allegare l’attestazione e la copia semplice dell’APE non verserai nulla perché attestazione e l’APE non scontano alcun tributo (né registro né bollo).

 

Anche il preliminare? Invece no. Le scritture private (il preliminare è una scrittura privata) allegate al contratto scontano l’imposta di bollo: 16 euro per ogni 100 righe di testo o frazioni di esse. Ah, non lo sapevi? Adesso lo sai.

 

E poi, scusa se te lo dico, ma tu dovresti essere un po’ ferrata al riguardo. Non sei stata tu a scrivere al #12 “In passato ho già utilizzato questo contratto […]”? Rammento benissimo che dopo hai aggiunto ”certamente era vaga per dimostrarne la transitorietà, ma non mi venne mai richiesto nessun allegato che la dimostrasse”?

 

Senti, io un’idea della ragione per la quale non ti venne chiesta documentazione probante l’occasionalità dell’esigenza abitativa del conduttore ce l’avrei. Ricordi cosa ti ho scritto al #13?

 

Nel caso in cui la fattispecie fosse difficilmente documentabile (il quinto comma dell’art.2 del dm del 2017 si occupa anche di questo aspetto), l’intervento non di una sola associazione, ma di due associazioni, a tutela del proprietario e del conduttore, consente di derogare alle regole fissate dalla norma (tassatività delle ragioni di transitorietà  e necessità di documentazione probante).

 

In quest’ottica, pare sussistere un certo margine di elasticità e di incertezza, cui corrisponde anche un certo margine di discrezionalità nelle valutazioni che le associazioni che sono chiamate a fornire il loro supporto alle parti devono formulare per porre rimedio al difetto di documentazione di terzi: è quello che ti è capitato in passato.

 

In sostanza, si dà atto che le parti – che intendono stipulare un contratto transitorio per la durata di X mesi in relazione all’esigenza temporanea del conduttore – hanno chiesto l’assistenza delle associazioni firmatarie dell’accordo poiché l’esigenza indicata è difficilmente documentabile.

 

Le due organizzazioni sindacali, in esito all’esame della fattispecie prospettata dal conduttore, magari anche sulla base delle dichiarazioni da lui rese e dai chiarimenti al riguardo forniti dalle parti, possono dichiarare concordemente - sull’attestato oppure in calce al contratto stesso - di ritenere che sia dimostrata la sussistenza dell’esigenza transitoria e la sua idoneità a giustificare la stipulazione del contratto di locazione transitoria.

 

Ma il caso che ci occupa è diverso. Qui l’esigenza transitoria del conduttore non è vaga, è prevista al punto IV del paragrafo B.9) dell’accordo, e la difficoltà di produzione della documentazione dell’esigenza dedotta non sussiste, se disponi di un preliminare di compravendita .

 

Ma lasciamo perdere. Dov’eravamo rimasti? Ah, già, l’asseverazione.

 

Se tutto fila liscio, in assenza di storture e patti iniqui, ti potrà essere rilasciato l’attestato di rispondenza necessario ai fini del riconoscimento delle eventuali agevolazioni fiscali nei Comuni CIPE c.d. “ad alta tensione abitativa” (Bergamo è uno di questi).

 

L’asseverazione è una misurata soddisfazione che riserva l’avere sottoscritto un contratto convenzionato.

 

Solo allora, santa donna, potrai festeggiare l’evento sparandoti direttamente nelle orecchie un po’ di Queen, quel tanto di “Bohemian Rapsody” che riesci a ricordare: “Galileio Galileio, Galileio Galileio, Galileio Figaro, Magnific-oh”.

 

Per oggi mi fermo qua.

Modificato da BestSay
BestSay dice:

l’esigenza transitoria del conduttore deve essere nota e sussistere già all’atto di stipula e deve dipendere da fattori estranei alla sua volontà, intenzione, previsione

Questa esigenza di transitorieta' nota però non verra' mai controllata da nessuno se non da un giudice in caso di litigio tra le parti, giusto ? 

Modificato da veroimmo

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