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cadmo_1955

Incredibile amministratore!!!

Il 25 marzo u.s. acquisto un mini-appartamento risultante dal frazionamento di un appartamento più grande.

Tutte le pratiche (DIA, frazionamento, chiusura lavori, nuovo accatastamento ecc) sono in regola, grazie anche alla competenza e "pignoleria" del notaio che mi ha assistito. A cinque giorni dal rogito, il 30 marzo, invio email all'amministratore con la quale lo informo di essere il nuovo proprietario dell'appartamento identificato al foglio XXX numero YYY sub.ZZZ valore catastale 451,90, risultante dal frazionamento di un unico appartamento che ha originato il mio (int.2A) e l'adiacente (int.2B),il quale ha valore catastale 542,28.

Proporzionando la somma dei valori catastali o delle superfici catastali dei due appartamenti si deduce che il mio appartamento consiste nel 45,454% e l'adiacente il 54,545% del precedente appartamento non frazionato.

Se l'appartamento originario non frazionato consisteva in 92,15 millesimi, il mio consisterebbe quindi (92,15x45,454%) in 41,88 e l'adiacente in 50,27.

 

Non ho imposto tale calcolo all'amministratore ma gliel'ho suggerito non avendo alcun altro riferimento e non avendone da lui ricevuto alcuno.

 

Ho scritto più email, un fax, due sms senza ottenere risposta. A seguito di visita della mia compagna presso il suo studio, si è "benignato" di rispondermi dicendomi che dovevo "mettermi d'accordo" con il condomino adiacente (che non conosco e che non abita nell'appartamento appena comprato) per dividerci i millesimi (!!!). Circa il consumo dell'acqua ha scritto che sarebbe stata divisa per i due appartamenti (quasi che il contatore fosse unico!!!). Ho risposto contestandogli l'idea che noi due nuovi condomini dovessimo contrattare valori che sono fissati dall'agenzia del territorio sia in termini di valore catastale che di superficie catastale. Non ha risposto a questa ultima email. Non ha risposto neppure ad una raccomandata a.r. che ripeteva i contenuti della email e, ciliegina sulla torta, ha emesso bolletta trimestrale per il pagamento spese condominiali aprile maggio giugno con una cifra che non reca alcun riferimento ai millesimi, alla suddivisione generale delle spese ecc ecc.

L'avvocato cui mi sono rivolto amichevolmente mi ha consigliato di inviare una notifica, col testo della raccomandata già inviata e chissà se ricevuta e letta, tramite ufficiale giudiziario avvalendomi di una agenzia di servizi.

Voi che ne pensate?

C'è malafede e ignoranza. Un'accoppiata "devastante"!

Come vi comportereste al mio posto.

Grazie della pazienza che avrete avuto nel leggermi.

Cadmo

Nel tuo caso si applica l'art.69 DD.AA cod.civ. 2°comma che I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi

1)quando risulta che sono conseguenza di un errore

2)quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

 

 

Quindi è ovvio che andrebbe rivista la tabella millesimale ma devi tenere conto che l'amministratore non ha tra i propri compiti la revisione della tabella millesimale (Cass., sent. n. 1520 dell'11.2.2000.

 

quando l'amministratore è stato sollecitato da te a rivedere la tabella millesimale, egli doveva risponderti dichiarando la sua incompetenza e ponendo la questione all'ordine del giorno della prossima assemblea.

 

Tieni conto che occorre il consenso unanime di tutti i condomini.

 

In pratica ottieni che se ne parli all'assemblea e devi agire verso i condomini e non verso l'amministratore, ricordatelo!!!

 

 

Quello che parla è un futuro amministratore che ama studiare!!!

by Carmine E.

 

 

Modificato Da - carmine admin il 07 Mag 2013 15:55:15

Scritto da carmine admin il 07 Mag 2013 - 15:52:16: Nel tuo caso si applica l'art.69 DD.AA cod.civ. 2°comma che I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi

1)quando risulta che sono conseguenza di un errore

2)quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tr [...]

Quindi cosa vuoi dire? Che dopo aver acquistato un appartamento che legittimamente (considera le autorizzazioni varie comunali, le pratiche dia, il frazionamento e il riaccatastamento) risulta dal frazionamento compiuto dal legittimo proprietario dovrei chiedere ai condomini il diritto di godere della mia proprietà? Non credi che l'amministratore avrebbe dovuto comunque prendere iniziative idonee visto che per ben due volte ha sottoscritto liberatorie circa l'adempienza dell'ex proprietario alle rate condominiali (quindi era al corrente della vendita dell'appartamento frazionato)?

Non si tratta di innovazioni di vasta portata ma della semplice divisione in due di un appartamento preesistente. Sono rimaste immutate le facciate, le parti comuni, il portoncino d'ingresso (uno che da' accesso a disimpegno interno dove si aprono le due nuove porte d'ingresso ai due appartamenti).

Che faccio? Attendo 'sine die' una grazia dall'amministratore?

 

 

Scritto da cadmo_1955 il 07 Mag 2013 - 16:20:51:

Quindi cosa vuoi dire? Che dopo aver acquistato un appartamento che legittimamente (considera le autorizzazioni varie comunali, le pratiche dia, il frazionamento e il riaccatastamento) risulta dal frazionamento compiuto dal legittimo proprietario dovrei chiedere ai condomini il diritto di godere della mia proprietà? Non credi che l'amministratore avrebbe dovuto comunque prendere iniziative idonee visto che per ben due volte ha sottoscritto liberatorie circa l'adempienza dell'ex proprietario al [...]

 

 

 

Ho trovato (con Google) questa discussione:

 

marcolxvii Nuovo iscritto

Inserito il - 11 Ago 2011 : 12:55:27

 

Salve, abbiamo frazionato in 2 unità immobiliari distinte un appartamento facente parte di un condominio di 13 appartamenti.Come si calcola la nuova tabella millesimale?Oppure fatti 100 millesimi la quota dell'appartamento originario, si può semplicemente dividere in 2 questa quota tra i 2 nuovi appartamenti (assumendo che la divisione è esattamente al 50%)? Grazie Marco

 

Elena Bartolini Staff Condominioweb

Inserito il - 11 Ago 2011 : 14:23:05

 

La seconda che hai detto: suddividerai la quota originaria di millesimi in due parti proporzionali alle due nuove unità (per esempio, posta la quota iniziale 100 millesimi, 50 e 50 o 60 e 40 ecc.) e le comunicherai all'amministratore che dovrà solo prenderne atto,. Per gli altri non cambia assolutamente niente.

Staff

 

 

 

Mi sono studiato meglio la situazione, scusami in parte ho sbagliato.

 

Allora dal momento che la modifica interessa soltanto una proprietà esclusiva frazionata in due parti, si tratta di dividere una unica quota in duo o più quote proporzionali: è una questione interna che sarà regolata direttamente dagli interessati nell'atto di divisione o vendita parziale.

 

La divisione dell'unica quota in due o più parti non è soggetta al sindacato dell'assemblea nè a quello dell'amministratore, perchè al condominio importa soltanto che la somma delle nuove quote sia identica all'unica quota precedente.

Nel tuo caso non si ha una vera e propria revisione della tabella millesimale (come avevo erroneamente indicato), perchè la revisione comporta, invece, il cambiamento di TUTTE le quote.

 

Scusami per le informazione non troppo esatte che ti ho dato in precedenza. Spero di essere stato chiaro adesso.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quello che parla è un futuro amministratore che ama studiare!!!

by Carmine E.

 

Scritto da carmine admin il 07 Mag 2013 - 17:53:48: Mi sono studiato meglio la situazione, scusami in parte ho sbagliato.

 

Allora dal momento che la modifica interessa soltanto una proprietà esclusiva frazionata in due parti, si tratta di dividere una unica quota in duo o più quote proporzionali: è una questione interna che sarà regolata direttamente dagli interessati nell'atto di divisione o vendita parziale.

 

La divisione dell'unica quota in due o più parti non è soggetta al sindacato dell'assemblea nè a quello dell'amministratore, perchè [...]

Quindi sarebbe bastato che l'amministratore avesse preso in considerazione i valori catastali dei due nuovi appartamenti (solo per avere la proporzione tra le due unità) e dividere i millesimi del precedente unico appartamento (prima del frazionamento) secondo quelle proporzioni. Per i restanti condòmini non ci sarebbero stati nè vantaggi nè danni, per i due nuovi proprietari la garanzia che le proporzioni seguivano valori definiti dall'agenzia del territorio e non da una contrattazione che poteva essere falsata da interessi, pregiudizi o compromessi. A maggior ragione io credo che il valore catastale (più che la mera superficie catastale) definisca la proporzione: infatti a parità di superficie nel calcolo millesimale intervengono fattori "non matematici", ovvero esposizione dell'appartamento, livello del piano, distribuzione interna ecc ecc. C'è da notare, infine, che non essendoci nella fattispecie impianto di riscaldamento centralizzato si evitano ulteriori problematiche.

Ciò che è veramente scandaloso è che un amministratore non risponda a 5 email e 1 raccomandata a.r. e emetta un bollettino di pagamento senza tener conto di alcun dato e avendo rifiutato qualsiasi interlocuzione con un nuovo proprietario.

Grazie Carmine del tuo contributo!

(leggo che sei di Salerno. I miei genitori, ormai scomparsi erano del Cilento...)

 

 

Scritto da cadmo_1955 il 07 Mag 2013 - 18:35:26:

 

Quindi sarebbe bastato che l'amministratore avesse preso in considerazione i valori catastali dei due nuovi appartamenti (solo per avere la proporzione tra le due unità) e dividere i millesimi del precedente unico appartamento (prima del frazionamento) secondo quelle proporzioni. Per i restanti condòmini non ci sarebbero stati nè vantaggi nè danni, per i due nuovi proprietari la garanzia che le proporzioni seguivano valori definiti dall'agenzia del territorio e non da una contrattazione che [...]

DOPO LA VISITA DELLA MIA COMPAGNA PRESSO IL SUO STUDIO L'AMMNISTRATORE (CHE HA RICEVUTO LA RACCOMANDATA A.R. DA GIORNI MA SI E' BEN GUARDATO DAL RISPONDERE) MI SCRIVE QUESTA "CHICCA"

 

"Egregio Sig. XXXXXXXX

come da intercorso colloquio con la sua gentilissima compagna sono a confermarle che necessito di sua comunicazione firmata anche per email in cui attesta i millesimi di sua proprietà in TAB-A--TAB. B--TAB--C TAB--D giardino

In attesa di quanto sopra colgo l'occasione per ben distintamente salutarla.

Sxxxxxx Yxxxxxxxx"

 

PRIMA DI RISPONDERGLI INVIO QUESTE RIFLESSIONI AD UN AVVOCATO MIO CONOSCENTE:

 

"Caro avvocato,

ma questo c'è o ci fa?

Solo dopo che è andata la mia compagna a parlarci (evitandomi uno scontro increscioso) mi risponde con questa email "ridicola".

Come faccio ad attestare i millesimi di mia proprietà (appartamento int. 2A) se non so quanti millesimi in tab.A, tab.B, tab.C, tab.D giardino sviluppava l'appartamento dal cui frazionamento risulta il mio appartamento e quello adiacente?

Io dovrei attestare i millesimi di mia proprietà? Posso solo comunicargli le proporzioni calcolate sul numero vani catastali e sulla rendita catastale sui quali l'amministratore dovrà calcolare i millesimi di mia proprietà rispetto alle tabelle A,B,C,D giardino.

 

Proporzione calcolata sui vani catastali:

Fatto 100 (ovvero 2A+2B) l'appartamento originario ancora non frazionato (int.2A = vani 2,5; int.2B = vani 3) risulta: int.2A 45,4545% della quota dell'appartamento originario; int.2B 54,5454%

 

Proporzione calcolata sul valore catastale:

Fatto 100 (ovvero 2A+2B) l'appartamento originario ancora non frazionato (int.2A = 451,9; int.2B = 542,28) risulta: int.2A 45,4545% della quota dell'appartamento originario; int.2B 54,5454%

 

Va quindi applicata la percentuale sui valori millesimali delle varie tabelle A, B, C, D giardino per ricavare i valori millesimali dell'appartamento 2A e 2B (criterio peraltro già ampiamente espresso nelle email e raccomandata ar inviate!) e non con la grossolana divisione al 50% per ognuno dei due appartamenti.

 

Quindi non devo essere io ad attestare i millesimi di mia proprietà. Per questo sarebbe bastato che l'amministratore avesse preso in considerazione i valori catastali (già comunicati con email del 30 marzo u.s.) dei due nuovi appartamenti (solo per avere la proporzione tra le due unità) e dividere i millesimi del precedente unico appartamento (prima del frazionamento) secondo quelle proporzioni.

Per i restanti condòmini non ci sarebbero stati nè vantaggi nè danni, per i due nuovi proprietari (io e il vicino di cui non conosco nè il nominativo nè l'indirizzo, nè l'aspetto) la garanzia che le proporzioni seguivano valori definiti dall'agenzia del territorio e non da una eventuale contrattazione che poteva essere falsata da interessi, pregiudizi o compromessi. A maggior ragione per il fatto che i criteri che determinano il valore catastale come quelli che determinano il calcolo millesimale considerano diversi fattori" matematici e non", ovvero superficie e cubatura dell'appartamento, livello del piano,esposizione (a sud piuttosto che a nord, su strada principale piuttosto che su cortile interno), ampiezza dei servizi igienici, superficie dei terrazzi, superfici vetrate (ovvero ampiezza e orientamento delle fonti luminose), presenza o meno di locali di servizio e/o ripostigli ecc ecc.

C'è da notare, infine, che non essendoci nella fattispecie impianto di riscaldamento centralizzato si evitano ulteriori problematiche.

Ciò che è veramente singolare è che un amministratore non risponda a 5 email e 1 raccomandata a.r. e ciò nonostante emetta un bollettino di pagamento senza tener conto di alcun dato, dopo aver per di più evitato l'interlocuzione formale con un condomino, tranne che nelle due volte successive a visita presso il suo studio della compagna del proprietario dell'appartamento; peraltro con risposte a mio parere assolutamente insoddisfacenti compresa l'ultima.

 

Consigliami se una risposta di questo tenore sia utile.

Scusami del fastidio che ti arreco.

Grazie

 

BEH... SE NON VI SPIACE CONSIGLIATEMI ANCHE VOI. GRAZIE E BUONA SERATA!

 

 

Scritto da cadmo_1955 il 07 Mag 2013 - 21:14:09:

 

DOPO LA VISITA DELLA MIA COMPAGNA PRESSO IL SUO STUDIO L'AMMNISTRATORE (CHE HA RICEVUTO LA RACCOMANDATA A.R. DA GIORNI MA SI E' BEN GUARDATO DAL RISPONDERE) MI SCRIVE QUESTA "CHICCA"

 

"Egregio Sig. XXXXXXXX

come da intercorso colloquio con la sua gentilissima compagna sono a confermarle che necessito di sua comunicazione firmata anche per email in cui attesta i millesimi di sua proprietà in TAB-A--TAB. B--TAB--C TAB--D giardino

In attesa di quanto sopra colgo l'occasione per [...]

Rispondere alle mail e' cortesia, alla raccomandate con A.R. un dovere da parte degli amministratori.

Ad ogni modo, il calcolo proporzionale che fai è errato, infatti la scissione percentuale dei millesimi precedenti non è cosi automatico come dici, nella variazione dei millesimi di proprietà ha influenza anche il punto cardinale di esposizione delle stanze e se queste sono o meno buie, se vi sono corridoi etc. etc..

Per me l'amministratore deve seguire le vecchie tabelle e riscuoterle o da te o dal tuo vicini per intero, poi per la suddivisione ve la dovete piangere tu e il tuo vicino. Alternativa, è quella di rifare, a vostre spese, le tabelle mm dei vostri appartamenti e farle approvare, oramai anche a maggioranza, a vostre spese in quanto voi avete mutato le condizioni dei millesimi di proprietà, (bada bene, puoi anche proporre quei valori da te precedentemente indicati, anche se, credimi, non sono per nulla cosi automatici come puoi pensare, ribadisco, i mm sono il frutto di una funzione matematica e non di una semplice proporzione) solo in questo modo non avrete più il vincolo di solidarietà tu e l'altro proprietario del resto dell'appartamento.

Forse il vostro attuale amministratore non e' molto dimestico in queste sottigliezze, ma cosi è la giusta procedura.

 

 

 

Modificato Da - llybra il 18 Mag 2013 23:24:18

Salve,

 

la possibilità di calcolare i "nuovi" millesimi attraverso le rendite catastali è possibile. Non è l'unico metodo esistente e, a riguardo, esistono solo delle direttive (peraltro assai vecchie) ma non delle leggi.

Certo che questo amministratore è stato avaro di comunicazioni nei suoi confronti.

Posso essere d'accordo sul fatto che essendo un frazionamento ciò non comporta (almeno sulla carta) una modifica della tabella millesimale per l'intero condominio ma solo, ovviamente, per l'unità immobiliare frazionata.

Non vedo perciò che cosa ci sia di male o di sbagliato nel metodo da lei indicato e che ha suggerito con tanta sollecitudine all'amministratore.

Che, francamente, dovrebbe ringraziare di avere dei condòmini come lei.

 

 

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