#1 Inviato 9 Agosto, 2013 Buongiorno a tutti. In luglio, nella nuova veste di condomina facente funzioni di amministratore avevo iniziato in questa sezione "Amministratori condominiali "(attualmente si trova a pag.4) una discussione intitolata "Condomino non vuole pagare lavori deliberati". Il condomino in questione, assente alla relativa assemblea, ha prodotto citazione a me e all'altro condomino con comparizione in tribunale nel gennaio prossimo, per "l'annullamento/annullabilità dell'assemblea e delle delibere in essa approvate", per i seguenti motivi: 1) Dolo: uno dei due altri condomini è stato fatto oggetto di donazione di uno dei quattro appartamenti da cui è composto lo stabile pochi giorni prima dell'assemblea e non è stato avvisato prima il condomino di cui sopra (che definisce il tutto "stratagemma"). 2) Nullità dell'assemblea e delle deliberazioni assunte per irregolare costituzione e mancanza delle maggioranze richieste. Ora: - il condominio è composto da quattro unità immobiliari e di tre proprietari . - l'inizio dell'esecuzione dei lavori all'ordine del giorno e riguardanti parti comuni si trascina da ben sei anni per l'opposizione del condomino suddetto. -Solo recente passato sono state predisposte,ai fini ripartizione delle spese, delle tabelle millesimali, ma senza che venissero mai ratificate in assemblea. - Nell' ODG della assemblea di cui sopra erano espressamente indicate le tabelle millesimali, che sono state ratificate dai due condomini presenti ai fini della ripartizione delle spese. Rispetto a quelle predisposte in precedenza - e peraltro mai approvate ufficialmente prima - si è operata una modifica in considerazione che si era trascurato il fatto che il proprietario dell'unità a piano terra disponeva anche in giardino di un piccolo manufatto condonato non calcolato prima. Questo nuovo calcolo va a vantaggio, quanto a partecipazione alle spese, del condomino contestatore. - i due condomini presenti in assemblea, l'uno proprietario per mill.358,35 e l'altro per 309,97, per complessivi mill.668,22 secondo la tabella approvata, hanno ritenuto, peraltro in seconda convocazione, di avere la maggioranza necessaria sia per la costituzione dell'assemblea, sia per deliberare. Cosa contestata nell'atto di citazione dal condomino che ha impugnato. (ma ora ci vengono i dubbi, o se no, è possibile che l'Avv. del condomino impugnante sia così ignorante sull'art.1136?) Mi sembra chiaro che, anche trascurando altre incongruenze presenti nell'atto di citazione, il condomino che ha proposto impugnazione non dispone di argomenti validi. Ma ottiene comunque l'effetto di rimandare ulteriormente l'inizio dei lavori deliberati, di crearci problemi con l'impresa appaltatrice, di costringerci a spese aggiuntive ed inutili, di farci perdere, se non fosse rinnovato a fine anno, il beneficio degli sgravi IRPEF nella misura del 50%. Dopo aver riflettuto, e per bypassare ritardi e disagi, l'altro condomino ed io avremmo pensato, prima dell'inizio lavori ormai fissato per i primi di settembre (e che con le condizioni attuali non sarebbe opportuno cominciare), di indire un'altra assemblea con lo stesso ordine del giorno più altri argomenti legati alle inesattezze contenute nella citazione, al fine di approvare di nuovo lavori e quant'altro con nuove delibere. Si ricomincerebbe perciò da capo. Ci date un parere? Grazie.
#2 Inviato 9 Agosto, 2013 L'assemblea quando si è svolta? E' stata regolarmente convocata? I punti erano regolarmente all'ordine del giorno? Con quella maggioranza esattamente COSA è stato approvato? Perché il donante o il donatario dell'appartamento avrebbero dovuto informare il "contestatore" del passaggio di proprietà?
#3 Inviato 9 Agosto, 2013 Molto probabilmente l'impugnazione ha basi inconsistenti e verrà rigettata dal giudice: siete tre condomini e siete stati invitati tutti all'assemblea in modo regolare. Della donazione non doveva essere avvistao il singolo condomino, bensì l'amministratore: e mi pare che questo "nuovo" proprietario era presente in assemblea, quindi avvisato regolarmente. Trattandosi di lavoro di manutenzione straordinaria, direi che le maggioranze ci sono. Se però guardiamo l'aspetto tecnico, direi che il condomino dissenziente appigli ne ha: perchè bisogna rifare il vespaio all'appartamento del piano terra? Se non ce l'ha mai avuto, non vedo perchè adesso glielo debba pagare il condominio. Non è che tale appartamento non era abitabile ed è stato condonato senza fare il vespaio? Il vespaio è condizione necessaria per avere l'agibilità ai piani terra... mah... E poi chi è il pazzo che ha fatto un progetto col passaggio del condotto fognario condominiale principale passante all'interno di un appartamento privato? Avete idea dei danni che si possono creare in caso di malfunzionamento o perdita, e dei costi di sistemazione e dell'albergo/risarcimento per l'allegra famigliola che con un buco in casa e la fogna aperta non ci può soggiornare? Trovate un'altra soluzione passando su aree esterne, magari private, ma esterne. E non mi dire che non c'è soluzione, perchè sicuramente c'è, magari costa il triplo, magari comporta un impianto di pompaggio, ma c'è, altrimenti il Comune nn potrebbe obbligarvi ad allacciarvi alla fogna comunale.
#4 Inviato 9 Agosto, 2013 Per Elena Bartolini. L'assemblea quando si è svolta? E' stata regolarmente convocata? I punti erano regolarmente all'ordine del giorno? Con quella maggioranza esattamente COSA è stato approvato? Perché il donante o il donatario dell'appartamento avrebbero dovuto informare il "contestatore" del passaggio di proprietà? L'assemblea si è svolta il 30 maggio scorso in prima convocazione, il 31 in seconda. L'assemblea è stata regolarmente convocata per raccomandata 20 giorni prima del suo svolgimento e l'avviso ricevuto entro il tempo stabilito. Il nuovo proprietario era presente all'assemblea, segno che ne era stato messo a conoscenza. Questi i punti all'ODG: 1 ) -Tabelle millesimali e definizione quote ai fini del riparto spese 2) -Lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria relativi alle parti comuni condominiali: - collegamento dei pozzetti di scarico comune delle acque chiare e scure alla rete esterna fognaria comunale; - interventi di bonifica dei muri perimetrali e dei muri portanti comuni ed esecuzione di opere volte all’eliminazione delle cause del degrado dei medesimi - opere accessorie ai lavori di cui sopra (escavazione, demolizione pavimenti e ricostruzione, demolizione intonaci , altre opere eventuali conseguenti e necessarie) - designazione, in base ai preventivi già da tempo visionati e selezionati, della ditta esecutrice dei lavori - modalità di firma del contratto di appalto - modalità di presentazione della comunicazione di attività edilizia presso gli organi comunali preposti - modalità di controllo dei lavori ed eventuale designazione di un direttore dei lavori - modalità di pagamento dei lavori 3) Designazione di un delegato a rappresentare il Condominio negli atti necessari all’esecuzione dei lavori e/o di Amministratore (ed esame sull’opportunità eventuale di richiesta di CF) 4) Eventuali e varie. Su tutti gli argomenti all'ODG i due presenti all'assemblea hanno trovato un accordo ed hanno approvato all'unanimità. Perché il donante o il donatario avrebbero dovuto informare il contestatore del passaggio di proprietà? Non ne abbiamo idea.
#5 Inviato 9 Agosto, 2013 La questione "dolo" per la mancata comunicazione della donazione francamente mi sembra assurda, non vedo perché dovesse essere informato lui! Per i lavori, l'approvazione mi pare perfettamente regolare; non entro nel merito su come verranno materialmente eseguiti i lavori perché dovranno essere seguiti da un tecnico che curerà che vengano fatti a norma ed autorizzati dal Comune, quindi i problemi sollevati da lollolalla dovrebbero essere risolti. Per il vespaio, se l'isolamento dell'edificio è carente la questione è condominiale, non è che sono fatti del proprietario perché l'edificio è nato così.
#6 Inviato 9 Agosto, 2013 La questione "dolo" per la mancata comunicazione della donazione francamente mi sembra assurda, non vedo perché dovesse essere informato lui!Per i lavori, l'approvazione mi pare perfettamente regolare; non entro nel merito su come verranno materialmente eseguiti i lavori perché dovranno essere seguiti da un tecnico che curerà che vengano fatti a norma ed autorizzati dal Comune, quindi i problemi sollevati da lollolalla dovrebbero essere risolti. Per il vespaio, se l'isolamento dell'edificio è carente la questione è condominiale, non è che sono fatti del proprietario perché l'edificio è nato così. Il condomino, nel testo della citazione, eccepisce che la donazione è avvenuta posteriormente alla convocazione dell'assemblea. Eccepisce poi che lui aveva avvisato che non avrebbe presenziato perché per quella data non poteva venire (sempre per mettere i bastoni fra le ruote). Al che gli era stato risposto che l'assemblea era stata a quel punto convocata ed avrebbe potuto, come di prassi , mandare un delegato, che non è stato mandato. Forse pensava -o sperava - che non saremmo stati neppure in due? Comunque il "dolo", di seguito, nella citazione, definito 1)"violazione del principio di buona fede e correttezza", è uno dei due punti che il contestatario invoca per l'annullamento sia della validità dell'assemblea che per la validità delle delibere. L'altro è 2)" nullità dell'assemblea condominale e delle deliberazioni assunte per irregolare costituzione e e mancanza delle maggioranze richieste." Il che mi pare che appunto non corrisponda al vero.
#7 Inviato 9 Agosto, 2013 , Il condomino, nel testo della citazione, eccepisce che la donazione è avvenuta posteriormente alla convocazione dell'assemblea.Eccepisce poi che lui aveva avvisato che non avrebbe presenziato perché per quella data non poteva venire (sempre per mettere i bastoni fra le ruote). Al che gli era stato risposto che l'assemblea era stata a quel punto convocata ed avrebbe potuto, come di prassi , mandare un delegato, che non è stato mandato. Forse pensava -o sperava - che non saremmo stati neppure in due? Comunque il "dolo", di seguito, nella citazione, definito 1)"violazione del principio di buona fede e correttezza", è uno dei due punti che il contestatario invoca per l'annullamento sia della validità dell'assemblea che per la validità delle delibere. L'altro è 2)" nullità dell'assemblea condominale e delle deliberazioni assunte per irregolare costituzione e e mancanza delle maggioranze richieste." Il che mi pare che appunto non corrisponda al vero. Dimenticavo poi di dire che il condomino eccepisce anche che le tabelle millesimali prima predisposte ma mai sottoscritte formalmente o approvate in assemblea prevedevano, rispetto a quelle poi aggiornate ed approvate in assemblea, una quota millesimale complessiva, per gli altri due condomini, di 643,96, contro i 668,22 risultanti dall'aggiornamento in base alla nuova considerazione dell'annesso condonato al piano terra. E che questo sarebbe stato fatto artatamente, proprio a seguito del cambio di proprietà, per raggiungere la maggioranza. Maggioranza che mi pare però,particolarmente in seconda convocazione, sarebbe stata comunque raggiunta anche se dovessimo considerare le tabelle di prima mai formalizzate (643,96) sia per la costituzione dell'assemblea sia per deliberare; al contrario di quanto asserisce nell'atto di citazione il condomino contestatore, che addirittura afferma che non bastano neanche 668,22 millesimi. Fra l'altro, nella ripartizione delle spese, la tabella regolarmente presentata in assemblea come da ODG ed approvata, rispetto alla precedente mai formalizzata, è a suo vantaggio. E inoltre il motivo per cui abbiamo aggiornato secondo la realtà attuale le tabelle sta proprio nel fatto che volevamo evitare contestazioni a posteriori. !!!
#8 Inviato 9 Agosto, 2013 In seconda convocazione non esisteva (alla data dell'assemblea) il quorum costitutivo mentre quello deliberativo riguardante lavori straordinari di notevole entità (ammesso che sia questo il caso), sia in prima che in seconda convocazione è di 500 millesimi, quindi il problema non si pone. La maggioranza delle teste invece si calcola sui presenti in assemblea, quindi anche se i proprietari fossero stati ancora 4, essendo lui assente, la maggioranza di 2 che c'è stata è perfettamente valida.
#9 Inviato 9 Agosto, 2013 In seconda convocazione non esisteva (alla data dell'assemblea) il quorum costitutivo mentre quello deliberativo riguardante lavori straordinari di notevole entità (ammesso che sia questo il caso), sia in prima che in seconda convocazione è di 500 millesimi, quindi il problema non si pone. La maggioranza delle teste invece si calcola sui presenti in assemblea, quindi anche se i proprietari fossero stati ancora 4, essendo lui assente, la maggioranza di 2 che c'è stata è perfettamente valid . No, i proprietari non sono mai stati 4, sono le unità immobiliari ad essere 4, e i proprietari sempre 3. Quindi, e ti ringrazio sentitamente, in conclusione concordi con me che l'impugnazione, sia per l'uno che per l'altro dei motivi addotti ( 1)"violazione del principio di buona fede e correttezza", e 2)" nullità dell'assemblea condominale e delle deliberazioni assunte per irregolare costituzione e e mancanza delle maggioranze richieste.") ha basi inconsistenti ed ha buone probabilità di essere rigettata. Tuttavia, leggo e rileggo l'atto di citazione per capire come mai, a fronte di obiezioni così ovvie a quanto contestato,l'avvocato del condomino gli abbia comunque consigliato di procedere a impugnazione. Come dicevo nel primo post, non mi pare infatti possibile che sia così ignorante riguardo all'art.1136... Allora dove sta l'inghippo? In ogni caso, anche se l'impugnazione venisse poi rigettata, al presente ci impediscono comunque di procedere ai lavori e, dato che l'udienza sarà in gennaio, rischiamo anche di perdere le attuali detrazioni del 50%. Inoltre ci sarà un dispendio di energie e di soldi assurdo e magari un contrasto con l'impresa scelta. Ritorno allora alla domanda iniziale: Che ne pensate di indire in tempi brevissimi una nuova assemblea con lo stesso ODG, più la discussione dei punti indicati in citazione, in modo da ripartire così da capo? Si eviterebbe intanto questa volta di essere accusati di "violazione del principio di buona fede e correttezza", dato che ormai è nota anche al contestatore l'esistenza del nuovo proprietario. In più potremmo precisare ancora meglio alcuni aspetti trattati nella assemblea precedente. Se il condomino viene, saremmo comunque in due su tre ad approvare le delibere, e potremmo chiarire ulteriormente la composizione delle tabelle millesimali. Se non viene, specie in seconda convocazione l'assemblea potrebbe essere validamente costituita e in grado di deliberare. Sì, come dici tu, si tratta di lavori straordinari di notevole entità (almeno penso: preventivo circa €46.000, regolarmente riportato anche nel verbale). E' vero che il condomino ostruzionista potrebbe nuovamente impugnare su basi inconsistenti e nuovamente ritardare i lavori, ma a questo punto mi sembrerebbe difficile. Attendo i vostri pareri e ringrazio ancora per l'attenzione che mi avete riservato e per le risposte competenti. Perdonatemi, sono una "facente funzioni di amministratore" in erba, e senza voi sarei davvero nelle peste. (grazie Elena!🙂
