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michela83

Impugnazione regolamento contrattuale per posti auto insufficienti

Buonasera a tutti,

avrei bisogno di una vostra consulenza.

Nel 1984 venne rogitato dal notaio Signor X un regolamento condominiale finalizzato a regolamentare "l'uso perpetuo ed il godimento da parte degli utenti della superficie del cortile condominiale".

Il problema che si pone, però, è che il numero delle unità abitative è superiore ai posti auto disponibili e nonostante ciò gli stessi sono stati concessi in uso perpetuo a 17 condomini su 22.

Dopo queste brevi informazioni, vorrei sapere se un regolamento del genere sia o meno legittimo e soprattutto se c'è ancora la possibilità di impugnarlo...all'occorrenza anche in tribunale.

grazie mille in anticipo per le risposte

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Buonasera a tutti,

avrei bisogno di una vostra consulenza.

Nel 1984 venne rogitato dal notaio Signor X un regolamento condominiale finalizzato a regolamentare "l'uso perpetuo ed il godimento da parte degli utenti della superficie del cortile condominiale".

Il problema che si pone, però, è che il numero delle unità abitative è superiore ai posti auto disponibili e nonostante ciò gli stessi sono stati concessi in uso perpetuo a 17 condomini su 22.

Dopo queste brevi informazioni, vorrei sapere se un regolamento del genere sia o meno legittimo e soprattutto se c'è ancora la possibilità di impugnarlo...all'occorrenza anche in tribunale.

grazie mille in anticipo per le risposte

Ma è stata una scelta del costruttore?

Se 17 appartamenti sono stati venduti con posto auto e 5 appartamenti senza, non si può fare nulla (i 5 non hanno diritti).

Altrimenti, qualsiasi variazione del regolamento, in base al quale si assegnano i posti (che sono di tutti) ha valore SOLO se è stato approvato all'unanimità e quindi anche con il consenso dei 5 condomini in questione (a prescindere dalla presenza del notaio).

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ciao

 

non c'è assolutamente nessuna possibilità di invalidare in qualche modo quell'atto se è stato trascritto nei PPRR. immobiliari.

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Buonasera a tutti,

avrei bisogno di una vostra consulenza.

Nel 1984 venne rogitato dal notaio Signor X un regolamento condominiale finalizzato a regolamentare "l'uso perpetuo ed il godimento da parte degli utenti della superficie del cortile condominiale".

Il problema che si pone, però, è che il numero delle unità abitative è superiore ai posti auto disponibili e nonostante ciò gli stessi sono stati concessi in uso perpetuo a 17 condomini su 22.

Dopo queste brevi informazioni, vorrei sapere se un regolamento del genere sia o meno legittimo e soprattutto se c'è ancora la possibilità di impugnarlo...all'occorrenza anche in tribunale.

grazie mille in anticipo per le risposte

Se i 17 posti sono stato dati in uso perpetuo solamente a 17 e non a 22 condomini, non si poteva impugnare nemmeno subito dopo la firma del rogito. Ovvero a chi non andava bene non doveva firmare.

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Se i 17 posti sono stato dati in uso perpetuo solamente a 17 e non a 22 condomini, non si poteva impugnare nemmeno subito dopo la firma del rogito. Ovvero a chi non andava bene non doveva firmare.

Si, ma siamo sicuri che il rogito è stato firmato da tutti i 22?

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Si, ma siamo sicuri che il rogito è stato firmato da tutti i 22?
Se 22 sono i proprietari 22 saranno i rogiti, non ci piove, ovvero se non firmi un rogito non puoi essere proprietario.

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Se 22 sono i proprietari 22 saranno i rogiti, non ci piove, ovvero se non firmi un rogito non puoi essere proprietario.

Forse ho capito male, ma li si parla di un rogito del 1984 (e non di 22)!

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Forse ho capito male, ma li si parla di un rogito del 1984 (e non di 22)!
Michea83 dice che il regolameto è rogitato (per cui contrattuale) ed i condomini sono 22
Nel 1984 venne rogitato dal notaio Signor X un regolamento condominiale finalizzato a regolamentare "l'uso perpetuo ed il godimento da parte degli utenti della superficie del cortile condominiale".

Il problema che si pone, però, è che il numero delle unità abitative è superiore ai posti auto disponibili e nonostante ciò gli stessi sono stati concessi in uso perpetuo a 17 condomini su 22.

Se il regolamento è contrattuale normalmente si allega ai rogiti di compravendita, oppure sul rogito si fa cenno che esiste.

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Michea83 dice che il regolameto è rogitato (per cui contrattuale) ed i condomini sono 22Se il regolamento è contrattuale normalmente si allega ai rogiti di compravendita, oppure sul rogito si fa cenno che esiste.

E chi ha acquistato prima del 1984, quando i posti auto erano di uso comune?

🤔

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E chi ha acquistato prima del 1984, quando i posti auto erano di uso comune?

🤔

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E chi lo dice che il condominio è nato prima del 1984?

Se così fosse il regolamento non potrebbe essere rogitato davanti ad un notaio se non con tutti i condomini presenti e firmatari.

E' quello che dicevo io, perché dal post iniziale non era chiaro se nel 1984 il condominio esisteva già!

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E' quello che dicevo io, perché dal post iniziale non era chiaro se nel 1984 il condominio esisteva già!
Come ho già detto, se c'è questo regolamento notarile che incide sui diritti di ciascun condomino, ovvero 17 su 22 possono parcheggiare, questo per forza di cose deve essere adottato con la firma di tutti i condomini, altrimenti quell'accordo è assolutamente nullo, e non credo che un notaio faccia adottare un atto nullo.

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Buongiorno e grazie a tutti per le risposte. Colgo però l'occasione di fare qualche chiarimento.

Il palazzo è stato costruito nel 1968 e fino al 1984 (data del rogito notarile con cui venne statuito il regolamento condominiale) l'attuale garage a cielo aperto era solo ed esclusivamente un giardino.

Pertanto, gli immobili dello stabile non vennero acquistati nel 1984 bensì dal 1968 in poi; fino a tale data non vi era mai stato un regolamento condominiale.

Quel che però mi fa riflettere è, però, che i condomini nel 1984 erano solo 6 legati tra l altro sicuramente da vincoli di parentela (3 condomini andavano di cognome Caio ed altri 3 Sempronio; dicono andavano perché sono tutti morti suppongo considerata l'età di nascita).

Vi premetto altresì che il regolamento condominiale è stato rogitato all'unanimità (solo 6 condomini) ma come già avevo rappresentato, ad oggi i condomini sono 22 in quanto nel corso degli anni i 6 condomini iniziali iniziarono a vendere tutti gli appartamenti di proprietà.

I 17 posti auto disponibili vennero concessi in uso perpetuo in base a considerazioni ad oggi ancora sconosciute.

Potrebbe essere impugnato secondo voi?

grazie ancora a tutti

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Buongiorno e grazie a tutti per le risposte. Colgo però l'occasione di fare qualche chiarimento.

Il palazzo è stato costruito nel 1968 e fino al 1984 (data del rogito notarile con cui venne statuito il regolamento condominiale) l'attuale garage a cielo aperto era solo ed esclusivamente un giardino.

Pertanto, gli immobili dello stabile non vennero acquistati nel 1984 bensì dal 1968 in poi; fino a tale data non vi era mai stato un regolamento condominiale.

Quel che però mi fa riflettere è, però, che i condomini nel 1984 erano solo 6 legati tra l altro sicuramente da vincoli di parentela (3 condomini andavano di cognome Caio ed altri 3 Sempronio; dicono andavano perché sono tutti morti suppongo considerata l'età di nascita).

Vi premetto altresì che il regolamento condominiale è stato rogitato all'unanimità (solo 6 condomini) ma come già avevo rappresentato, ad oggi i condomini sono 22 in quanto nel corso degli anni i 6 condomini iniziali iniziarono a vendere tutti gli appartamenti di proprietà.

I 17 posti auto disponibili vennero concessi in uso perpetuo in base a considerazioni ad oggi ancora sconosciute.

Potrebbe essere impugnato secondo voi?

grazie ancora a tutti

Temo di no, perché se al momento del rogito (1984) i proprietari erano 6 ed erano tutti d'accordo il regolamento è stato stabilito all'unanimità.

 

I compratori successivi non potevano far altro che prendere atto di quel regolamento... se un acquirente ha acquistato uno degli appartamenti senza posto auto, l'ha fatto per libera scelta (al massimo poteva chiedere uno sconto o comprarne un altro con posto auto)!

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su questo sono perfettamente d'accordo ma così come nel corso del tempo hanno modificato le tabelle millesimali (anch esse stabilite nel regolamento condominiale del 1984) per delle sopraggiunte esigenze inesistenti al momento del rogito, allo stesso modo pensavo si potesse impugnare il regolamento condominiale per motivi nuovi e sopraggiunti non previsti al momento della stipula del rogito!!

...il principio giuridico "mutatis mutandis" pur non essendo una giurista penso calzi alla perfezione!!

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Buongiorno e grazie a tutti per le risposte. Colgo però l'occasione di fare qualche chiarimento.

Il palazzo è stato costruito nel 1968 e fino al 1984 (data del rogito notarile con cui venne statuito il regolamento condominiale) l'attuale garage a cielo aperto era solo ed esclusivamente un giardino.

Pertanto, gli immobili dello stabile non vennero acquistati nel 1984 bensì dal 1968 in poi; fino a tale data non vi era mai stato un regolamento condominiale.

Quel che però mi fa riflettere è, però, che i condomini nel 1984 erano solo 6 legati tra l altro sicuramente da vincoli di parentela (3 condomini andavano di cognome Caio ed altri 3 Sempronio; dicono andavano perché sono tutti morti suppongo considerata l'età di nascita).

Vi premetto altresì che il regolamento condominiale è stato rogitato all'unanimità (solo 6 condomini) ma come già avevo rappresentato, ad oggi i condomini sono 22 in quanto nel corso degli anni i 6 condomini iniziali iniziarono a vendere tutti gli appartamenti di proprietà.

I 17 posti auto disponibili vennero concessi in uso perpetuo in base a considerazioni ad oggi ancora sconosciute.

Potrebbe essere impugnato secondo voi?

grazie ancora a tutti

Se il regolamento era stato approvato all'unanimità anche se dai 6 condomini che erano proprietari dell'intero, questo rogitato e probabilmente trascritto ai Pubblici Registri Immobiliari (ora Ade), rimane valido e sarà stato allegato a tutti i rogiti successivi, per cui, accettato così come era, per una modifica oggi sarà necessaria l'unanimità.

Se invece l'accordo era stato solamente firmato dai 6 condomini di allora e non trascritto ai PRI, è valevole solamente per chi l'ha sottoscritto e non opponibile ai nuovi acquirenti, fatto salvo non l'hanno sottoscritto ed accettato.

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dando un'occhiata alla documentazione condominiale del 1984 non sono riuscito a trovare il verbale relativo all'approvazione dell'assemble che ha dato vita al regolamento condominiale.

non essendo presente e non essendo allegato neanche al regolamento condominiale c'è qualche modo di sapere se è stato approvato o meno all'unanimità?

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ciao

 

hai parlato di notaio.

 

Il riferimento dovresti trovarlo negli atti di acquisto successivi il 1984, anche se scritto in ..... burocratese, indicando cioè gli estremi dell'atto in cui è inseirta tale disposizione vincolante per tutti coloro che hanno acquistato successivamente. Non penso che il notaio non abbia ben verificato il tutto. Sarebbe il colmo.

  • Confuso 1

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Non penso che il notaio non abbia ben verificato il tutto. Sarebbe il colmo.
Sono d'accordo, specialmente quando si tratta di eventuali menomazioni del diritto del singolo condomino.

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ma nel regolamento rogitato dal notaio pero non si fa alcun riferimento a nessuna convocazione assemblea che ha deliberato nulla al riguardo.

 

- - - Aggiornato - - -

 

sto provando ad allegare al messaggio l'atto notarile ma non ci riesco.. !

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ma nel regolamento rogitato dal notaio pero non si fa alcun riferimento a nessuna convocazione assemblea che ha deliberato nulla al riguardo.

 

- - - Aggiornato - - -

 

sto provando ad allegare al messaggio l'atto notarile ma non ci riesco.. !

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Concordo con coloro che fanno notare che difficilmente un atto notarile che contiene una limitazione viene preparato da un notaio senza verificare accuratamente la legittimità di quanto in esso riportato. Comunque non si sa mai. Faccio notare alla gentile michela83 che, così come lei si lamenta per il posto auto non presente come pertinenza al suo appartamento (e che comunque non ha pagato...) a maggior ragione avrebbero diritto di lamentarsi coloro che si vedrebbero espropriati del posto auto di pertinenza al loro appartamento (che hanno pagato...).

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In tutto ciò, c'è però un incongruenza!

Ho avuto modo di fare dei controlli un po più approfonditi e sono venuta a sapere con certezza che i condomini nel 1984 non erano solo ed esclusivamente i famosi 6. Su 22 immobili 12 erano fi loro proprietà mentre gli altri 10 erano di altre 10 persone.

Il regolamento condominiale è stato pero sottoscritto davanti al.notaio solo ed esclusivamente da quei 6 condomini.

Le ipotesi a questo punto penso siano due: o è stato tutto disciplinato all unanimità nell'assemblea che ha dato vita al regolamento condominiale (di cui però come già anticipavo non si riescè a trovare il relativo verbale) oppure non è stato rogitato in modo regolare davanti al notaio.

Cisa mi consigliate di fare?

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- hai il regolamento;

- sai quale notaio ha rogitato il regolamento;

- pare tu conosca l'esatta composizione della compagine condominiale al momento della rogitazione del regolamento, cioè nel 1984;

 

Rivogliti a quel notaio per avere la copia dell'iscrizione ai Pubblici Registri Immobiliari (ora AdE).

Se l'iscrizione c'è, va verificato che tutti i proprietari del'epoca abbiano partecipato alla rogitazione.

Se l'iscrizione c'è, in tutte le compravendite successive al 1984 tale atto dovrebbe esser allegato o richiamato nell'atto di compravendita.

 

Se l'iscrizione non c'è, a mio avviso non è un regolamento contrattuale, forse assimilabile al regolamento assembleare se i firmatari dell'epoca rappresentavano la maggioranza dei valori.

In ogni caso si aprono scenari problematici e destabilizzanti.

  • Confuso 1

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In tutto ciò, c'è però un incongruenza!

Ho avuto modo di fare dei controlli un po più approfonditi e sono venuta a sapere con certezza che i condomini nel 1984 non erano solo ed esclusivamente i famosi 6. Su 22 immobili 12 erano fi loro proprietà mentre gli altri 10 erano di altre 10 persone.

Il regolamento condominiale è stato pero sottoscritto davanti al.notaio solo ed esclusivamente da quei 6 condomini.

Le ipotesi a questo punto penso siano due: o è stato tutto disciplinato all unanimità nell'assemblea che ha dato vita al regolamento condominiale (di cui però come già anticipavo non si riescè a trovare il relativo verbale) oppure non è stato rogitato in modo regolare davanti al notaio.

Cisa mi consigliate di fare?

Se c'erano più condomini e l'atto è stato sottoscritto soltanto da sei condomini, privando di fatto del diritto degli altri, quell'atto potrebbe essere nullo o fatto annullare da un Giudice, perciò procedi come ti ha consigliato Albano59
  • Confuso 1

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