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pipfer

Impugnazione delibera a seguito appropriazione riparto consuntivo sbagliato

buongiorno

L'amministratore del condominio dove sono condomino residente continua a presentare consuntivi con una errata ripartizione pulizia e luce scale. Preciso: condominio di 8 unità abitative tutte uguali come superficie, hanno gli stessi mm anche se le tabelle millesimali, non contrattuali, non sono corrette (altezza piano diversa, non hanno tutte gli stessi balconi e finestre o porte finestre), non c'è ascensore.

L'amministratore continua a sbagliare la ripartizione spese, in particolare: pulizia scale divisa per mm ossia in parti uguali, spese illuminazione scale: 50% per mm (ossia in parti uguali), 50% altezza piano.

Io abito ad un piano basso, quindi pago di più di quanto dovrei, infatti in questo sito ho imparato che tali spese vanno suddivise ad altezza piano innanzitutto, poi nello stesso piano per mm di proprietà (art 1123 CC), poichè questo è l'uso e il godimento di ciascuna unità. In assemblea il consuntivo viene sempre approvato nonostante le mie proteste e il mio voto contrario, con scuse del tipo: qui si è sempre fatto così. Quasi tutti gli altri condomini sono amici dell'amministratore, lo sostengono ad oltranza e poi loro ci guadagnano da questa ripartizione.

da quando sono proprietario (3 anni) ho sempre minacciato di impugnare la delibera, ma non l'ho mai fatto per una questione di costi/benefici: pagherei di meno, ma spenderai per la parcella avvocato.

So che la mediazione è obbligatoria, ma vi chiedo: c'è la possibilità di CONCILIAZIONE presso una istituzione che non sia il tribunale, per esempio Camera di Commercio. So di avere ragione. Anche l'amministratore lo sa perchè gli ho già anche mandato una raccomandata con tutti i riferimenti per la corretta ripartizione. Vorrei che tale ragione mi fosse riconosciuta senza spendere minimo 500 € tra avvocato e bolli.

Ringrazio per i suggerimenti.

So che la mediazione è obbligatoria, ma vi chiedo: c'è la possibilità di CONCILIAZIONE presso una istituzione che non sia il tribunale, per esempio Camera di Commercio. So di avere ragione. Anche l'amministratore lo sa perchè gli ho già anche mandato una raccomandata con tutti i riferimenti per la corretta ripartizione. Vorrei che tale ragione mi fosse riconosciuta senza spendere minimo 500 € tra avvocato e bolli.

Ringrazio per i suggerimenti.

Esattamente come dici, prima di arrivare al Tribunale c'è il tentativo di mediazione, però è necessario comunque essere assistiti da un legale di parte.

Però questo deve essere fatto nei tempi previsti per l'impugnazione, ovvero i famosi 30 giorni che partono per i presenti all'assemblea dalla data della deliberazione, per gli assenti, dal momento in cui ricevono la comunicazione del deliberato.

Anche io mi trovo nella stessa situazione di pipfer, mi sono recato da un avvocato che mi ha chiesto ben 2500 euro!!Ora la differenza fra la ripartizione adottata dall'assemblea su suggerimento dell'amministratore professionista ( 50% valore piano e 50% proprietà)e quella legale per solo valore piano come da me richiesta è di 50 euro, ora capite bene, che non posso tutelarmi contro il condominio, andrei in perdita, di fatto, allora mi domando a cosa serva la sentenza della cassazione, se poi non posso ottenere soddisfazione nella pratica??

Anche io mi trovo nella stessa situazione di pipfer, mi sono recato da un avvocato che mi ha chiesto ben 2500 euro!!Ora la differenza fra la ripartizione adottata dall'assemblea su suggerimento dell'amministratore professionista ( 50% valore piano e 50% proprietà)e quella legale per solo valore piano come da me richiesta è di 50 euro, ora capite bene, che non posso tutelarmi contro il condominio, andrei in perdita, di fatto, allora mi domando a cosa serva la sentenza della cassazione, se poi non posso ottenere soddisfazione nella pratica??

Ciao Passoechiudo. Quanto ti ha richiesto quell'avvocato e' davvero eccessivo. Potresti chiedere all'ordine degli avvocati perché ci sono di tariffari ben precisi sulle prestazioni. Io avevo chiesto ad un avvocato lo scorso anno e mi aveva prospettato sui 500-700 €. Anche nel mio caso non c'è nessun vantaggio economico, anzi! Però non posso continuare a lasciar fare a questo amministratore quello che vuole anche se la legge stabilisce altrimenti. Per ciò che mi riguarda lo chiamerò per chiedergli come intende calcolare la ripartizione nel consuntivo del presente esercizio. Gli farò ancora una volta presente cosa stabilisce la legge. Gli ho già anche mandato una raccomandata ar citando le sentenze della Cassazione. Lo informerò della mia intenzione di impugnare l'eventuale delibera di approvazione consuntivo in caso di ripartizione scorretta.

A te consiglio di chiedere a un altro avvocato perché qui tra amministratori e avvocati pare facciano la gara a chi ruba di più. Leggete bene: ho scritto "PARE"

allora, per impugnare la delibera dovete andare da un legale e proporre mediazione entro tenta giorni dall'assemblea (naturalmente dovrete aver votato contro l'approvazione del bilancio e ripartizione fatte dall'amministratore, cioè essere dissenzienti) o dalla data di ricezione del verbale.

Se la mediazione non riesce, si puo' adire il Tribunale (o giudice di pace)

 

Il legale per la mediazione lo si paga ognuno per se, ma se si va in causa, solitamente le spese sono addebitate al soccombente.

Una mediazione per cosa simile non puo' costare 2500,00!

allora, per impugnare la delibera dovete andare da un legale e proporre mediazione entro tenta giorni dall'assemblea (naturalmente dovrete aver votato contro l'approvazione del bilancio e ripartizione fatte dall'amministratore, cioè essere dissenzienti) o dalla data di ricezione del verbale.

Se la mediazione non riesce, si puo' adire il Tribunale (o giudice di pace)

 

Il legale per la mediazione lo si paga ognuno per se, ma se si va in causa, solitamente le spese sono addebitate al soccombente.

Una mediazione per cosa simile non puo' costare 2500,00!

Infatti. Grazie SisterOfNight, tu sei attendibile perchè sei avvocato.

Io ho versato ad un avvocato finora 3000 €, ma per una questione di proprietà ben più importante con udienze in tribunale, nessuna possibilità di mediazione.

Quindi in questo caso 500 - 700 € mi paiono ragionevoli, anche se non li recuperi da quanto risparmi per addebito improprio,se non a lungo termine.

Ma è una lezione per l'amministratore, deve imparare che non può fare quello che vuole anche se ha la maggioranza dei condomini che gli parano il "culo" (scusate, ma è una parola italiana usata da Dante nella Divina Commedia)

Ciao pipfer, scusa ma non è che io sia meno attendibile di SisterofNight, forse sono stato troppo sintetico allora mi spiego meglio non è la mediazione che costa 2500 euro, ma se si va in causa, perché, ho prospettato al legale il caso che alla mediazione non si presenti la controparte( cosa possibile)e quindi mi ritrovassi a pagare inutilmente la mediazione per poi andare in causa ed è vero che in caso di vincita la parte soccombente solitamente paga le spese ma solo la parte che decide il giudice e che può benissimo essere , anche di molto, inferiore alle spese da me sostenute!! La cifra di 2500 euro la stabilita andando proprio a guardare il tariffario e mi ha chiesto il valore della causa, che ha individuato , non in quello che chiedevo ,ma sull'intera spesa di pulizia scale che ammonta a 1500 euro annuali!!Ora, mi pare ovvio, che il sistema non mi tutela per niente ed è inutile avere ragione ed avere una interpretazione autentica di legge se questa può benissimo essere, di fatto, ignorata ,sarebbe diverso se io potessi difendermi da solo ma chi legifera ha deciso che devo avvalermi di un legale anche se è ho ragione al 100% e non è sufficiente fare un esposto , magari al giudice di pace, che in questo caso non dovrebbe fare nulla se non far applicare la legge!!!!

Ciao pipfer, scusa ma non è che io sia meno attendibile di SisterofNight, forse sono stato troppo sintetico allora mi spiego meglio non è la mediazione che costa 2500 euro, ma se si va in causa, perché, ho prospettato al legale il caso che alla mediazione non si presenti la controparte( cosa possibile)e quindi mi ritrovassi a pagare inutilmente la mediazione per poi andare in causa ed è vero che in caso di vincita la parte soccombente solitamente paga le spese ma solo la parte che decide il giudice e che può benissimo essere , anche di molto, inferiore alle spese da me sostenute!! La cifra di 2500 euro la stabilita andando proprio a guardare il tariffario e mi ha chiesto il valore della causa, che ha individuato , non in quello che chiedevo ,ma sull'intera spesa di pulizia scale che ammonta a 1500 euro annuali!!Ora, mi pare ovvio, che il sistema non mi tutela per niente ed è inutile avere ragione ed avere una interpretazione autentica di legge se questa può benissimo essere, di fatto, ignorata ,sarebbe diverso se io potessi difendermi da solo ma chi legifera ha deciso che devo avvalermi di un legale anche se è ho ragione al 100% e non è sufficiente fare un esposto , magari al giudice di pace, che in questo caso non dovrebbe fare nulla se non far applicare la legge!!!!
Per il valore di 1500 euro, si può adire al Giudice di Pace, però essendo una lite condominiale è necessario iniziare dalla Mediazione che è obbligatoria e con l'assistenza di un legale di parte, se la controparte non si presenterà alla mediazione, e tu continuerai dal Giudice, il non essersi presentati alla mediazione sarà nota di demerito e probabilmente vincerai la causa, per le spese deciderà il Giudice
Ciao pipfer, scusa ma non è che io sia meno attendibile di SisterofNight, forse sono stato troppo sintetico allora mi spiego meglio non è la mediazione che costa 2500 euro, ma se si va in causa, perché, ho prospettato al legale il caso che alla mediazione non si presenti la controparte( cosa possibile)e quindi mi ritrovassi a pagare inutilmente la mediazione per poi andare in causa ed è vero che in caso di vincita la parte soccombente solitamente paga le spese ma solo la parte che decide il giudice e che può benissimo essere , anche di molto, inferiore alle spese da me sostenute!! La cifra di 2500 euro la stabilita andando proprio a guardare il tariffario e mi ha chiesto il valore della causa, che ha individuato , non in quello che chiedevo ,ma sull'intera spesa di pulizia scale che ammonta a 1500 euro annuali!!Ora, mi pare ovvio, che il sistema non mi tutela per niente ed è inutile avere ragione ed avere una interpretazione autentica di legge se questa può benissimo essere, di fatto, ignorata ,sarebbe diverso se io potessi difendermi da solo ma chi legifera ha deciso che devo avvalermi di un legale anche se è ho ragione al 100% e non è sufficiente fare un esposto , magari al giudice di pace, che in questo caso non dovrebbe fare nulla se non far applicare la legge!!!!

Scusa, ma a proposito di attendibilità intendevo altro. SisterOfNight e' avvocato quindi ne da più di noi in quanto a tariffe. Io e te abbiamo portato i nostri problemi e la nostra esperienza.

Scusate ancora una domanda.

Se io impugno una delibera devo avvalermi di un avvocato. Quindi si va in mediazione. E' necessario che il condominio si presenti con un avvocato?

La parcella di questo avvocato la paga il condominio, condomino che ha impugnato (cioè io) escluso?

Può un altro condomino, che non ha approvato la delibera, dissociarsi?

Scusate ancora una domanda.

1. Se io impugno una delibera devo avvalermi di un avvocato. Quindi si va in mediazione. E' necessario che il condominio si presenti con un avvocato?

2. La parcella di questo avvocato la paga il condominio, condomino che ha impugnato (cioè io) escluso?

3. Può un altro condomino, che non ha approvato la delibera, dissociarsi?

1. si

2. si

3. no, nelle cause interne al condomino, i condomini si dividono in due fazioni --> Cass. Civ., Sez. II, n. 11126 del 15 maggio 2006; Cass. Civ., Sez. II, n. 16092 del 29 luglio 2005; Cass. Civ., Sez. II, n. 5163 del 10 giugno 1997; Cass. Civ., Sez. II, n. 5334 del 08 giugno 1996);

Per la mediazione 300 € + la marca.

Invece per iniziare una causa,dopo il fallimento della mediazione,un avvocato senza troppe pretese,non dovrebbe eccedere i 1ooo€ + la marca di 518 €.

Se l'accusa vince,nella sentenza viene specificato che gli anticipi vengono rimborsati,nel conteggio però sono esclusi quelli della mediazione.

Grazie per le risposte. Da quanto si scrive su questo forum, ma soprattutto leggendo l'art 1123 CC, e' evidente che ho ragione chiedendo la ripartizione pulizia e luce scale ad altezza piano. Ho verificato: non c'è altra convenzione ne' regolamento di condominio. Da qualche anno lo faccio presente all'ammistratore ma lui se ne frega. In effetti finora non ho impugnato, ma adesso mi sono stufato di pagare di più. Ritengo che l'amministratore sappia che ho ragione ma non vuole darmela vinta perché non abbiamo un buon rapporto. Gli altri condomini fanno quello che dice lui, in parte perché persone anziane che vogliono stare tranquilli in parte perché suoi amici. Lo minaccio di impugnare ma non l'ho mi fatto e lui pensa che non lo faccio. Se impugno deve convocare una assemblea. Potrebbe ritrattare e sottoporre un nuovo consuntivo da approvare? Ne sarebbe capace. Riesce a farsi approvare tutto.

In questo caso cosa succederebbe della mia impugnazione?

Grazie per le risposte. Da quanto si scrive su questo forum, ma soprattutto leggendo l'art 1123 CC, e' evidente che ho ragione chiedendo la ripartizione pulizia e luce scale ad altezza piano. Ho verificato: non c'è altra convenzione ne' regolamento di condominio. Da qualche anno lo faccio presente all'ammistratore ma lui se ne frega. In effetti finora non ho impugnato, ma adesso mi sono stufato di pagare di più. Ritengo che l'amministratore sappia che ho ragione ma non vuole darmela vinta perché non abbiamo un buon rapporto. Gli altri condomini fanno quello che dice lui, in parte perché persone anziane che vogliono stare tranquilli in parte perché suoi amici. Lo minaccio di impugnare ma non l'ho mi fatto e lui pensa che non lo faccio. Se impugno deve convocare una assemblea. Potrebbe ritrattare e sottoporre un nuovo consuntivo da approvare? Ne sarebbe capace. Riesce a farsi approvare tutto.

In questo caso cosa succederebbe della mia impugnazione?

In caso la situazione venga ritrattata e stabilite la ripartizioni come previsto dal Codice Civile, la tua impugnazione potrebbe continuare sino a giungere al Giudice il quale potrebbe decidere che non c'è più il contenzioso ed addebitare tutti i costi a chi ha fatto in modo che questo stato non esista più, ovvero al condomino;

 

Corte di Cassazione n°406/2008, n°17631/2007, n°11599/2004 ed, in ultimo, la sentenza 11.01.2006, n. 271 secondo la quale quando il Giudice dichiari che la causa può aver termine, anche anticipatamente, essendosi spenti i motivi di contrasto tra le parti e sussiste un residuo contendere su a chi imputare le spese del Giudizio, spese vive e diritti e onorari dell’Avvocato patrocinante, le spese vanno a carico della parte che ha posto fine al conflitto, ossia al condominio il quale ha adottato la delibera che ha causato la cessata materia del contendere.

Grazie ancora una volta Tullio. Sei sempre molto utile.

Ti e' scappato un errore di digitazione, molto facile con la composizione automatica. L'ultima parola del tuo messaggio è "condomino", mi e' venuto un colpo. Poi ho letto la sentenza e ho capito che si intende "condominio".

Secondo te, se impugno, ho buone probabilità? Ne sto discutendo con mia moglie e lei vuole, ancora una volta, lasciar perdere. Dice che il giudice da comunque ragione al condominio.

Inoltre mi dispiace per quei condomini anziani che si fidano dell'amministratore. In caso di loro spese supplementari, potrebbero rivalersi contro la mala gestione?

Grazie.

Mi state aiutando a capire molte cose

Grazie ancora una volta Tullio. Sei sempre molto utile.

Ti e' scappato un errore di digitazione, molto facile con la composizione automatica. L'ultima parola del tuo messaggio è "condomino", mi e' venuto un colpo. Poi ho letto la sentenza e ho capito che si intende "condominio".

Secondo te, se impugno, ho buone probabilità? Ne sto discutendo con mia moglie e lei vuole, ancora una volta, lasciar perdere. Dice che il giudice da comunque ragione al condominio.

Inoltre mi dispiace per quei condomini anziani che si fidano dell'amministratore. In caso di loro spese supplementari, potrebbero rivalersi contro la mala gestione?

Grazie.

Mi state aiutando a capire molte cose

Hai ragione, ho sbagliato la digitazione ed intendevo dire "condominio" e non "condomino" chiedo scusa

Per quanto riguarda l'impugnazione, non posso consigliarti se vale la pena o no, devi valutare tu stesso, instaurare una causa non vuol dire vittoria certa sino a sentenza del Giudice, posso consigliarti di parlarne con l'amministratore a quattrocchi e in modo pacato spiegando il tuo punto di vista, forse comprenderà di sbagliare, non si sa mai.

Ho provato a parlare con amministratore.

Al telefono non mi risponde.

Per mail mi risponde di chiedere ufficialmente di mettere il MIO problema nell'odg.

Purtroppo ritengo che con tale individuo non si possa trovare una soluzione semplice e pacifica come vorrei

Ho provato a parlare con amministratore.

Al telefono non mi risponde.

Per mail mi risponde di chiedere ufficialmente di mettere il MIO problema nell'odg.

Purtroppo ritengo che con tale individuo non si possa trovare una soluzione semplice e pacifica come vorrei

Purtroppo in questo Forum più di consigli e suggerimenti non si può fornire

Salve, vorrei chiedere se fosse possibile una diversa strategia, ovvero, in sede assembleare di approvazione del bilancio, far scrivere nel verbale di voler pagare solo la parte di spese prevista con tabella di valore piano, motivando il tutto con la violazione alla legge addebitabile ad amministratore e assemblea ( che non ha più potere discrezionale in questa ripartizione)?

Salve, vorrei chiedere se fosse possibile una diversa strategia, ovvero, in sede assembleare di approvazione del bilancio, far scrivere nel verbale di voler pagare solo la parte di spese prevista con tabella di valore piano, motivando il tutto con la violazione alla legge addebitabile ad amministratore e assemblea ( che non ha più potere discrezionale in questa ripartizione)?
Il consuntivo si approva come viene presentato e/o modificato durante l'assemblea, sempre sia possibile la modifica e scritta, non è possibile approvare in parte e/o con riserve di verifiche, chi vota contrario o astenuto avrà la possibilità di impugnare dimostrando gli errori del consuntivo, non esistono altre soluzioni o strategie.

una questione ulteriore

poichè per anni la ripartizione è stata quella indicata che ho spiegato (luce scale diviso in parti uguali, pulizia scale 50% per mm 50% altezza piano), in caso di impugnazione della delibera di approvazione consuntivo, potrebbe l'amministratore dire che questa è la CONSUETUDINE? di conseguenza il riparto sarebbe corretto

una questione ulteriore

poichè per anni la ripartizione è stata quella indicata che ho spiegato (luce scale diviso in parti uguali, pulizia scale 50% per mm 50% altezza piano), in caso di impugnazione della delibera di approvazione consuntivo, potrebbe l'amministratore dire che questa è la CONSUETUDINE? di conseguenza il riparto sarebbe corretto

I criteri legali non si possono modificare per consuetudine.

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

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